【正文】 房地產(chǎn)商品價(jià)格反映較為敏感，需求曲線從 N0N0/移至 NN/，而房地產(chǎn)商仍以 X1 的供給量向市場(chǎng)提供房地產(chǎn)商品，則價(jià)格漲至 P1，房地產(chǎn)商期望保持這種勢(shì)頭，并增加供給量至 X2，這種供給量與需求曲線相結(jié)合，使價(jià)格降至 P2，如此往復(fù)以致均衡。PQSDE 0 OO00A/N P1 P3P2 0 X1 X2 X3 X圖 5 趨向均衡的蛛網(wǎng)模式其二、房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性小于需求價(jià)格彈性 見圖 6 中所示，當(dāng)需求增加（N 0N0/移至 NN/） ，而供給仍為 X1，則價(jià)格漲至 P1，在 P1價(jià)格上房地產(chǎn)商增加供給至 X2，則價(jià)格跌至 P2，于是房地產(chǎn)商減少供給到 X3，則價(jià)格漲至P3，如此往復(fù)，其漲幅越來越大，市場(chǎng)趨向不穩(wěn)定。P P3 P1 P2 0 X3 X1 X2 X圖 6 不穩(wěn)定的蛛網(wǎng)模式其三、房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性與需求價(jià)格彈性相等 當(dāng)房地產(chǎn)商品需求增加時(shí)，即需求曲線右移（圖 7） 。若在需求增加時(shí)，供給為 X1，則價(jià)格漲至 P1，針對(duì)價(jià)格 P1，房地產(chǎn)供給增加大供給量至 X2，則價(jià)格降至 P2，于是減少供給，價(jià)格又恢復(fù)至 P1，則房地產(chǎn)價(jià)格和供給量始終以相同振幅上下波動(dòng)。 P P1 P2 AN0/N0N/NAA/N0N0/N/N0NN/N0/A23 / 77 0 圖 7 供給與需求價(jià)格彈性相等時(shí)的蛛網(wǎng)模式 房地產(chǎn)空置與過度需求模型在實(shí)際的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有一些房地產(chǎn)閑置，找不到買主，表現(xiàn)出了過度的供給。同時(shí)，也會(huì)有一些房地產(chǎn)求購者買不到房地產(chǎn)，又表現(xiàn)出了過度需求。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)部分產(chǎn)品閑置與過度需求總是同時(shí)存在的，這是房地產(chǎn)與一般商品市場(chǎng)的一個(gè)主要區(qū)別。一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡總是相對(duì)的，不均衡才是絕對(duì)的。按前面的模型，市場(chǎng)中是不應(yīng)該有閑置房地產(chǎn)存在。實(shí)際上由于房地產(chǎn)資源的稀缺性及其配置的隨意性，房地產(chǎn)空間區(qū)位的固定性和異質(zhì)性等特點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般都是非均衡的，總是有閑置的房地產(chǎn)存在，于是有人提出，正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)模型應(yīng)該包括一個(gè)均衡空余水平?？紤]可用于開發(fā)的土地總量，在短期中，是由于規(guī)劃或其他條件決定的，這可以被看作是土地總的潛在存量，設(shè)這一固定存量為 L。在需求方面，如果沒有交易成本或中間成本，需求取決于價(jià)格 PL，供給也取決于 PL。假設(shè)圖 8 的市場(chǎng)價(jià)格高于均衡價(jià)格，如果每單位土地的均衡價(jià)格是 3000 元，市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)在是 3500 元的情況下，市場(chǎng)供給量為 LB，供給超過需求，實(shí)際土地交易量為 LA，土地的總供給為 L，空地?cái)?shù)量為 AC?？盏?AC 由兩部分組成：AB 稱為非均衡空余，他是供給者愿意接受此價(jià)格但又賣不出去的土地；BC 稱之為均衡空余土地，意味著即使在此價(jià)格下達(dá)到均衡，這部分土地也是空著的，他只是在高于 3500 元的價(jià)格水平下才能出賣。如果價(jià)格低于 3000 元的均衡價(jià)格，就會(huì)出現(xiàn)相反的情況，但土地空余還是存在的。但是假設(shè)價(jià)格降到 2800 元，如圖 8，這時(shí)愿意賣的將比愿意買的要少，在此價(jià)格下存在超額需求。土地交易量是 LD，超額需求量是 DE，均衡空余水平是 EF。這樣，市場(chǎng)中總是存在著空余土地。這是市場(chǎng)上超額供給的數(shù)量，可以把它看成是不自覺的超額供給，如果市場(chǎng)中存在一個(gè)不自覺的超額供給，或價(jià)格在 3000 元之上，市場(chǎng)就將通過價(jià)格下調(diào)來調(diào)到均衡。反過來，如果有一個(gè)超額需求，價(jià)格將上升到均衡。因而在土地與住宅市場(chǎng)中，價(jià)格移動(dòng)方向被用來區(qū)分是存在著超額需求，還是存在著不自覺的超額供給，當(dāng)從一個(gè)時(shí)期到另一個(gè)時(shí)期價(jià)格上升時(shí)，市場(chǎng)必定是有超額需求。相反地，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，市場(chǎng)必定有不自覺的超額供給。市場(chǎng)通過價(jià)格運(yùn)動(dòng)達(dá)到供求均衡。 PL 3500 B3000 2800CD FEASX1 X2 X 圖 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡模式 我國房地產(chǎn)供給不均衡的原因目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著不均衡現(xiàn)象，特別是住房市場(chǎng)出現(xiàn)了一方面廣大居民缺房、等房、盼房，另一方面，商品房大量空置、滯銷的怪現(xiàn)象。由于體制方面的原因，這種不均衡現(xiàn)象將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)繼續(xù)存在，探究其原因是多方面的； 供給方面的原因 商品房?jī)r(jià)售價(jià)過高我國城市商品房房?jī)r(jià)過高，有些城市的商品房?jī)r(jià)格水平已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的水平。近些年來，隨著房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，各種不合理費(fèi)用的攤派提高了商品房的建筑成本，促使商品房?jī)r(jià)格不斷提高。1991 年，全國商品房平均建筑平方米售價(jià)不到 800 元，1997 年則提高到 2022 元的高水平。這樣的商品房售價(jià)水平對(duì)長(zhǎng)期低工資、低收入水平的中國居民來說，是非常高的。 地理位置差，交通困難，生活不便商品房是一種特殊商品，它的特殊性在于其不可移動(dòng)性、永久性和大宗性。商品房的永久性和大宗性，決定了這種特殊商品開發(fā)的超前性。但是，部分開發(fā)商或過于注重商品房開發(fā)中的超前、高檔，在給產(chǎn)品定位時(shí)不從市場(chǎng)大多數(shù)消費(fèi)者的需求出發(fā)。有的開發(fā)商為了降低成本造價(jià)，將部分商品房建在城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)。在目前公共交通依然使廣大城鎮(zhèn)居民的主要交通方式，交通問題在沒有解決的情況下，交通不便、市政基礎(chǔ)建設(shè)落后、配套設(shè)施缺乏等等成為與之伴生的難題，供水、供電、供暖氣、入學(xué)入托、看病購物等難題再次加劇。在這些情況下，有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有站在購買者的角度開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致很多商品房、商鋪空置。 售后服務(wù)差，物業(yè)管理水平跟不上目前，我國的物業(yè)管理水平還相當(dāng)落后。大部分地區(qū)的物業(yè)管理水平仍停留在“誰開發(fā)建房誰管理”和“政府直接管理”階段，尚沒有形成企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理體制，更沒有引進(jìn)先進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)體制，形成“誰管得好誰管理”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理體制。部分開發(fā)商只顧建房、賣方，不重視售后服務(wù)和物業(yè)管理，造成部分客戶買房后雖解決了無房問題，卻帶來了新的生活困難，更談不上物業(yè)的保值、增值，使買者有較大的后顧之憂，制約了商品房的銷售。 建筑質(zhì)量差，消費(fèi)者后顧之憂大近年來，隨著我國建筑市場(chǎng)的逐漸放開，各種建筑施工隊(duì)紛紛外出承攬工程。同時(shí)，對(duì)建筑市場(chǎng)的管理水平?jīng)]能隨建筑隊(duì)伍的擴(kuò)大而迅速提高，施工資格審查不嚴(yán)，工程發(fā)包管理混亂、質(zhì)量驗(yàn)收手段落后等等，這致使有些房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量較差。建筑優(yōu)良品率 LD LA LB L25 / 77由 80 年代的 30%以上，降低到近幾年的不足 30%，1996 年則只有 25%。傾斜度超指標(biāo)建筑隨處可見，塌樓事故時(shí)有耳聞。建筑質(zhì)量差使本已因住宅的相對(duì)永久性和支出巨大而猶豫不決的消費(fèi)者更增加了一份躊躇。 需求方面的原因 消費(fèi)者收入水平偏低,收入預(yù)期差,人們購房存在心理障礙等是阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要原因。 居民收入偏低，購房承受能力很差長(zhǎng)期以來，我國一直實(shí)行“低收入的消費(fèi)水平”的政策。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民收入水平雖有較大程度的提高，但多數(shù)人遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到依靠家庭積蓄購買房子的能力。相反，購房特別是按市場(chǎng)價(jià)購房對(duì)于我國廣大的城鎮(zhèn)居民來說，仍然是一種奢望。若按目前的收入水平推算，一個(gè)雙職工家庭在不吃不喝的情況下，購買一套使用面積 50 平方米的兩居室套房，至少也需要 1520 年的時(shí)間。目前，國際上通用的合理住宅價(jià)格一般為居民家庭年收入的 36 倍，而我國目前則是 12 倍多，部分地區(qū)甚至高達(dá)近 20 倍?？梢?，我國住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城鎮(zhèn)居民家庭的現(xiàn)實(shí)承受能力。 居民收入預(yù)期，限制了購房欲望 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和特別是就業(yè)體制、用工制度的改革，下崗職工逐漸增多。到目前為止，我國失業(yè)人員已達(dá) 1500 萬人左右，失業(yè)人不僅直接影響了居民收入水平的提高，也使居民對(duì)未來的收入預(yù)期比較悲觀，嚴(yán)重影響了居民購買住房的愿望，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 福利分房制度和住宅雙軌制的存在，造成了居民購房的心理障礙。長(zhǎng)期以來，我國實(shí)行的是一種實(shí)物性福利分房制度，居民幾乎是無償居住,人們已根深蒂固的習(xí)慣和依賴于這一制度。隨著住房管理體制改革的逐步推進(jìn)，雖然房租多次調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已啟動(dòng)，城鎮(zhèn)居民住宅公積金制度正在逐步建立，但畢竟租金與購房成本之間反差太大，無法刺激居民購房的積極性。而且，由于福利分房制度以變相形式繼續(xù)存在，使居民對(duì)于單位分房仍抱有很大希望。 體制方面的原因 從體制方面看，住宅雙軌制及官商體制，是當(dāng)前住宅供求矛盾持續(xù)存在的重要原因。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，歸根結(jié)底是傳統(tǒng)住宅制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取向的住宅管理體制改革之間的矛盾，是傳統(tǒng)的管理體制與已經(jīng)發(fā)展變化了的客觀經(jīng)濟(jì)形式之間的矛盾，是住宅雙軌制之間的矛盾。住房制度改革不到位、住房分配雙軌制及官辦房地產(chǎn)公司的存在是造成上述現(xiàn)象的深層原因。 首先，就住宅存量而言，存量調(diào)整和“變租為售”工作進(jìn)展十分緩慢——一是一些地區(qū)的一些單位仍未將公房賣給職工，或未將公房全部賣給職工；二是各地區(qū)、各單位打分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，賣房管理混亂，妨礙了住房商品化的進(jìn)程；三是公房出售過程中的內(nèi)部?jī)r(jià)格和市場(chǎng)化后的商品房之間缺乏過渡的橋梁，人們?cè)谫I房過程中只能購買現(xiàn)住房，不能一次性既按內(nèi)部?jī)r(jià)格買現(xiàn)住房，又按市場(chǎng)價(jià)格增購一居或兩居商品住宅，形成了“買現(xiàn)住房不稱心，買市場(chǎng)上的商品房不甘心”的心態(tài)，最后只好安于現(xiàn)狀；四是部分單位沒有根據(jù)中央有關(guān)部門的部署同意提租，現(xiàn)有住宅的低租金和商品房的高價(jià)格之間形成鮮明對(duì)比，造成居民的相互攀比心理；五是住房的二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)不健全，已購房者如對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，或不能賣，或難以賣出，致使現(xiàn)有居住公房的用戶在購房時(shí)躊躇不前。 其次，就住宅增量而言，目前我國原有的住宅管理體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被打破，不僅住宅存量的調(diào)整、出售進(jìn)展緩慢，同時(shí)，傳統(tǒng)的分房體制仍在繼續(xù)沿用，從而形成了一方面國家大張旗鼓地宣傳住房商品化，號(hào)召、鼓勵(lì)老百姓買房，另一方面卻是許多單位還在繼續(xù)走“建房出租”的福利分房老路，大多數(shù)城鎮(zhèn)職工還是通過福利分房來獲得住房的反差現(xiàn)象?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)新建住房的供應(yīng)量中，仍有很大比例被單位買去分給了職工。兩種住房供應(yīng)體制并存不僅直接導(dǎo)致了個(gè)人購房的心理障礙，而且對(duì)新的商品化供應(yīng)體制造成了極大的沖擊，削弱了已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的商品房開發(fā)和銷售的基礎(chǔ)。 再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量商品房空置，價(jià)格卻居高不下的另一個(gè)體制性原因即為房地產(chǎn)公司的“官商體制” 。房地產(chǎn)市場(chǎng)中許多房地產(chǎn)公司都是由幾個(gè)有實(shí)力的大集團(tuán)出資組建的，或是由原有的經(jīng)濟(jì)主管閉門派生出來的。作為這部分房地產(chǎn)公司的經(jīng)理人，他們往往借助于背后集團(tuán)的財(cái)力和政府部門的行政權(quán)力進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)濟(jì)效益好則首先想到自己，經(jīng)濟(jì)效益差則將包袱丟給背后的“靠山” ，絲毫不損害自身的利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾億元呆滯資金一壓就是 3 年 4 年，仍不降低房?jī)r(jià)出售的事實(shí)充分說明了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)公司的官商體制阻礙了企業(yè)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的落實(shí)，而在市場(chǎng)上又容易造成官商體制，這對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大的損害。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響因素分析 一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是很大的，無論哪類物業(yè)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)對(duì)他發(fā)展產(chǎn)生影響，地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不景氣，對(duì)于這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)整體都會(huì)有不利的影響。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位因素的分析也要考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的總體的影響，一個(gè)地區(qū)的房屋、零售物業(yè)及寫字樓物業(yè)的需求，在很大程度上是由這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的因素分析必須對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)有充分的理解，并通過對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)景氣及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的分析對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，在這個(gè)基礎(chǔ)上才可能對(duì)這個(gè)地區(qū)的空間需求及房地產(chǎn)市場(chǎng)容量進(jìn)行估計(jì)和預(yù)測(cè)。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的總體理解 對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的總體理解可主要從兩方面來把握：地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)體的總體循環(huán)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)體的組成部分。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)體的總體循環(huán) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施主體不外乎為三個(gè)主要部門：企業(yè)、居民、政府。他們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在內(nèi)容和方式上，各自不同。又相互依存不可分割，進(jìn)行著資金、人力、技術(shù)、生產(chǎn)資料、產(chǎn)