中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的原因和解決方式-資料下載頁(yè)
2025-06-28 23:58本頁(yè)面
【正文】 樣引發(fā)一連串相繼的二手房交易，直至從上市新房的高價(jià)格一路轉(zhuǎn)化成一套比一套價(jià)廉的二手房在市場(chǎng)上出售，最終可以滿足一戶低薪（也時(shí)常是年輕）住戶的需要。這種連鎖反應(yīng)的流通結(jié)果是，在美國(guó)，一套新房上市往往引發(fā)四五套二手房成交。而在中國(guó)，由于不存在這樣的市場(chǎng)流通性，年輕夫婦也不得不到新房市場(chǎng)去購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的全新商品房（當(dāng)然，在消費(fèi)觀念上，我們也存在著一定的誤導(dǎo)，促使年輕一代把目光只瞄準(zhǔn)了剛上市的新房）。流通不暢的市場(chǎng)自然不能算是一個(gè)好的市場(chǎng)。造成目前這種局面的原因之一就是城市居民如此普遍地?fù)碛袃商滓陨献》?。其中尤其令人矚目的是居民異地?gòu)房現(xiàn)象。無(wú)論是首都北京，還是河南鄭州，或是邊遠(yuǎn)地區(qū)的貴陽(yáng)，近年來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，將近四到六成的新房或二手房的購(gòu)買(mǎi)者不是本地人。透過(guò)這一現(xiàn)象的背后，我們可以進(jìn)一步看清，造成中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的主要原因絕不是“炒”，而是“囤”。試問(wèn)，在這樣大老遠(yuǎn)地跑到外地購(gòu)買(mǎi)房屋者當(dāng)中，有多少會(huì)是為了短期買(mǎi)賣(mài)或曰炒作而購(gòu)房的呢？由此可見(jiàn)，把目光盯牢在炒作而出臺(tái)的限制流通性的住房政策法規(guī)，是注定不可能起到宏觀調(diào)控的作用來(lái)抑制房?jī)r(jià)暴漲的。無(wú)視“囤”的基本事實(shí)而拼命地限“炒”，實(shí)在是南轅北轍，此乃是中國(guó)住房政策長(zhǎng)期以來(lái)最大的誤區(qū)與不足。當(dāng)然，我們也并不否認(rèn)炒作的存在以及房?jī)r(jià)停止暴漲以后由“囤”轉(zhuǎn)“賣(mài)”的趨勢(shì)和可能性，只是著重指出“囤”才是多年來(lái)宏觀調(diào)控政策失靈的根本原因之一，并且被長(zhǎng)期忽略，直到今天依然如此。如果我們繼續(xù)以美國(guó)為例，還可以進(jìn)一步清楚地看出，“囤”的背后不僅飽含投資甚至投機(jī)的動(dòng)機(jī)，也深藏著貧富不均的社會(huì)隱患，更重要的是滋長(zhǎng)這一現(xiàn)象的土壤環(huán)境或曰稅收制度。由于中國(guó)至今缺乏物業(yè)稅管理制度，即房主必須每年按季度向政府繳納按所擁有住房的市場(chǎng)價(jià)格成比例攤派的稅收，只要買(mǎi)得起，就能“住”得起，住與不住一個(gè)樣。即使在美國(guó)這樣嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)稅收的國(guó)家，前幾年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大時(shí)尚且有不少人寧可賦稅也要囤房。而在中國(guó)，這樣的稅收空白更是明顯地使得“囤”的代價(jià)極低，連資金成本、維修成本都可以通過(guò)出租的方式從租金中回收。這樣一來(lái)，“囤”不僅阻礙市場(chǎng)流通，使得房?jī)r(jià)居高不下、急劇上漲，造成年輕一代購(gòu)房無(wú)望、只能望房興嘆，也在無(wú)形中迅速擴(kuò)大社會(huì)財(cái)富的分配不公，致使“囤”房而獲利遠(yuǎn)比一切合理健康的商業(yè)活動(dòng)還要更容易獲取暴利和高回報(bào)，因而不利于正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。盡管目前“囤”者在尚未拋售之前還沒(méi)有實(shí)際漁利，至少已形成賬面上資產(chǎn)的增值。也正由于如此“受惠”者面積相當(dāng)廣泛，一旦房市行情出現(xiàn)負(fù)面波動(dòng)，受害者也一定不在少數(shù)，甚至造成由“囤”轉(zhuǎn)“賣(mài)”的戲劇性變化，更加使房市泡沫一天天朝著危卵之勢(shì)進(jìn)逼，直接影響到未來(lái)的社會(huì)安定。所以，早就完全有必要逐步、少量、分批推出物業(yè)稅的收繳，令其有效抑制房?jī)r(jià)暴漲，增進(jìn)市場(chǎng)流通，完善市場(chǎng)運(yùn)作，促使二手房市場(chǎng)的擴(kuò)大與多級(jí)層層交換，誘導(dǎo)出成批適合普遍工資收入尚低的年輕夫婦購(gòu)買(mǎi)居住的二手房在市場(chǎng)上供應(yīng)，徹底擺脫中國(guó)房市畸形發(fā)展的基本格局。更何況，如果房屋市場(chǎng)有了這樣良性的流通，那由于增加二手房市場(chǎng)交易量而導(dǎo)致的中介服務(wù)和貸款提供等衍生產(chǎn)業(yè)方面的發(fā)展必將增進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值的增長(zhǎng)，從而減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的依賴，這樣既保持了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高速度，又抑制了房市泡沫的瘋長(zhǎng)，可以說(shuō)對(duì)社會(huì)安定只會(huì)有百利而無(wú)一害。為什么就不肯走出誤區(qū)看清盲點(diǎn)呢？（作者朱小棣為美國(guó)哈佛大學(xué)住房研究所高級(jí)研究員，易成棟為中國(guó)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授）經(jīng)緯電話會(huì)議轉(zhuǎn)自：【南方周末】8 / 8
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