【正文】 梯及停車(chē)位的數(shù)量夠不夠，商場(chǎng)是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。購(gòu)物者：希望能夠舒適、安全地進(jìn)行購(gòu)物，商場(chǎng)的功能盡可能完善，最好是滿足他們休閑購(gòu)物的需求，在配套上要配備足夠的停車(chē)場(chǎng)、電梯，出入便利最好是有電梯直達(dá)停車(chē)場(chǎng)，中央空調(diào)要舒適，有便捷的電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)和導(dǎo)向指示系統(tǒng)，還要設(shè)置一定的景觀、休閑區(qū)域、干凈整潔的洗手間等，此外，還要有足夠的消防設(shè)施保障人身安全?！?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目配套對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目配套的分析，重點(diǎn)在于，成功的項(xiàng)目其項(xiàng)目配套起了哪些關(guān)鍵的作用？成功的主因有多種，可能不是項(xiàng)目配套的優(yōu)勢(shì)，配套的優(yōu)勢(shì)是否能夠令項(xiàng)目更加成功？而失敗的項(xiàng)目其項(xiàng)目配套在失敗中扮演著怎樣的角色？配套的不足之處是什么？◆ 市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)流行是一種趨勢(shì)，創(chuàng)新也是一種趨勢(shì)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目配套規(guī)劃也要符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。（五）地理位置從地理位置上分，商業(yè)物業(yè)的地段通常分為三類(lèi)：第一類(lèi)：成熟商業(yè)中心區(qū)，位于城市中心區(qū)，商業(yè)輻射力強(qiáng)，如上海的南京路，廣州的北京路等，第二類(lèi)：成型商業(yè)區(qū)域，臨近大型住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)，是區(qū)域性的商業(yè)區(qū)，商業(yè)輻射力相對(duì)較弱，但周邊消費(fèi)人口眾多；第三類(lèi)：近郊商業(yè)區(qū)域，是城區(qū)商業(yè)的輔助區(qū)域，以大型賣(mài)場(chǎng)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、貨倉(cāng)式商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。針對(duì)地理位置提升銷(xiāo)售力時(shí)可以從下面幾方面去考慮：◆ 周邊區(qū)域交通狀況按照不同的交通條件，商業(yè)物業(yè)可以分為地鐵物業(yè)、口岸物業(yè)（包括火車(chē)站、客運(yùn)碼頭、空港）等，在進(jìn)行項(xiàng)目推廣時(shí)可以采用不同的方法傳遞交通優(yōu)勢(shì)，吸引更多的潛在買(mǎi)家對(duì)該地段的關(guān)注，以次來(lái)提升項(xiàng)目的銷(xiāo)售力?！?周邊消費(fèi)群體情況不同的地段有不同層次的消費(fèi)群體，其消費(fèi)能力不盡相同，對(duì)商業(yè)設(shè)施的要求亦不相同，根據(jù)消費(fèi)群體特性制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位、購(gòu)物消費(fèi)群定位。◆ 區(qū)域商業(yè)配套任何商業(yè)物業(yè)都與周邊配套息息相關(guān)，假如項(xiàng)目旁邊有一個(gè)電影院，假如項(xiàng)目相鄰地鐵站，假如項(xiàng)目在一個(gè)大型屋村附近，無(wú)不是發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)者的福音?！?市政前景規(guī)劃要注意政府各方面的規(guī)劃政策，道路的延伸總是伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸，作為一個(gè)精明的投資者必須時(shí)刻留意政府的動(dòng)向，特別是應(yīng)該留意在備受政府關(guān)注的區(qū)域內(nèi)的物業(yè)動(dòng)向，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要有前瞻性。（六）價(jià)格研究定價(jià)策略的目的，就是為了制定既能保證合理利潤(rùn)，又有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，其中，制定具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格是定價(jià)策略的重心。短平快策略每一個(gè)商業(yè)物業(yè)從開(kāi)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段到交付使用的過(guò)程都是有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期，而在這段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)不可測(cè)的變數(shù)難以預(yù)料，隨時(shí)都會(huì)增加項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。短平快策略是指發(fā)展商在保證合理利潤(rùn)的前提下，以較低的銷(xiāo)售價(jià)格推出商鋪，使商鋪能夠在較短的時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售。低開(kāi)高走策略低開(kāi)高走是指項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，以低于市場(chǎng)心理價(jià)位的價(jià)格入市，隨著交鋪期的接近，銷(xiāo)售價(jià)格逐步提高的策略。這是市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的定價(jià)策略。低開(kāi)高走策略多適用于期鋪銷(xiāo)售，項(xiàng)目在建筑期間，由于銷(xiāo)售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)期鋪仍存在投資顧慮，在開(kāi)盤(pán)時(shí)以較低的價(jià)格銷(xiāo)售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項(xiàng)目不斷接近竣工期，通過(guò)逐步調(diào)價(jià)能造成售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的假象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強(qiáng)投資者的投資信心，形成銷(xiāo)售勢(shì)能?？們r(jià)吸引策略通常影響投資者是否購(gòu)買(mǎi)商鋪的因素很多，但總價(jià)的影響是最有決定意義的，在投資者衡量是否參與某個(gè)項(xiàng)目投資時(shí)，會(huì)對(duì)商鋪各方面的情況加以深入、細(xì)致的研究分析，由于商鋪買(mǎi)賣(mài)不是必需品消費(fèi)，即使確認(rèn)商鋪極具投資潛力，投資者在做出決策之前，關(guān)鍵還是要看看是否有足夠的支付首期款，如果缺乏充足的資金支持，再好的商鋪也不會(huì)有人購(gòu)買(mǎi)。所以在制定售價(jià)格時(shí)，除了要制定合理的銷(xiāo)售單價(jià)，還需要考慮如何確定買(mǎi)家買(mǎi)得起的總價(jià)。 降低銷(xiāo)售總價(jià)有兩個(gè)方法：一是降低單價(jià)，二是減少商鋪面積。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)降低單價(jià)來(lái)降低銷(xiāo)售總價(jià)是不現(xiàn)實(shí)的，降低銷(xiāo)售單價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響發(fā)展商的利潤(rùn)水平，阻礙發(fā)展商的企業(yè)發(fā)展，減少商鋪面積才是降低總價(jià)最有效的辦法。減少面積降低總價(jià)的策略，以總價(jià)低廉作為促銷(xiāo)的噱頭，可以在最大限度保障發(fā)展商利潤(rùn)的同時(shí)，降低商鋪的銷(xiāo)售門(mén)檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體。（七）付款方式通過(guò)付款方式提升項(xiàng)目銷(xiāo)售力，關(guān)鍵是發(fā)展商能夠?yàn)橘I(mǎi)家提供相對(duì)寬松、優(yōu)惠的付款方式，有效降低商鋪購(gòu)買(mǎi)的門(mén)檻，大幅擴(kuò)大買(mǎi)家的層面，讓更多投資者或商家都有能力購(gòu)鋪。不同的付款方式，不同的付款政策，對(duì)提高買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望有不同的影響。目前，在商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣中常用的付款方式有：◆ 銀行按揭付款——銀行提供5—20年6成以下的按揭貸款，這是最常見(jiàn)的付款方式，幾乎每個(gè)發(fā)展商都會(huì)采用?！?部分首期款免息分期支付——由發(fā)展商向買(mǎi)家提供免息貸款，用于支付部分（2—3成）首期款項(xiàng)，買(mǎi)家在成交時(shí)只需支付其余的首期款項(xiàng)，發(fā)展商提供的貸款買(mǎi)家在特定的時(shí)間內(nèi)（1—5年）分期定期支付，發(fā)展商不計(jì)息?！?一次性付款特惠折扣——發(fā)展商對(duì)一次性支付全部購(gòu)鋪款的買(mǎi)家予以?xún)?yōu)惠折扣，折扣通常可達(dá)5%—10%?！?各種形式的“返租”——發(fā)展商以“連租約售”、利潤(rùn)分成、創(chuàng)富基金等形式吸引投資者，但其本質(zhì)都是“返租”。（八）建筑風(fēng)格房地產(chǎn)市場(chǎng)都很容易犯一個(gè)失誤，就是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)較多考慮地形地貌，建筑設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格難與項(xiàng)目定位保持一致，導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)無(wú)法為提升產(chǎn)品力作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷(xiāo)售與招租需要，并適合商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和大量人流通過(guò)的需要，這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求，發(fā)展商主要應(yīng)該從兩個(gè)方面去考慮：首先，是建筑形式的問(wèn)題。在中國(guó)，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪，這類(lèi)商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模很小，但往往會(huì)占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，近年來(lái)，購(gòu)物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式。但商業(yè)物業(yè)無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上都要充分考慮到中國(guó)的文化背景、消費(fèi)特征和審美觀，才可能得到市場(chǎng)認(rèn)同。其次，是建筑物層數(shù)的問(wèn)題。商業(yè)物業(yè)層數(shù)的多少直接影響到建筑的成本，多層商業(yè)物業(yè)對(duì)工程及設(shè)施配套提出了更高的要求，對(duì)于建筑物里面的垂直運(yùn)輸、人流導(dǎo)向等是設(shè)計(jì)者必須面對(duì)并予以解決的問(wèn)題。但是，并不是所有的地段的商業(yè)物業(yè)都是適合或有必要建設(shè)多層建筑的。發(fā)展商和設(shè)計(jì)者在決定建筑層數(shù)時(shí)，還應(yīng)該從地段價(jià)值、用地情況、經(jīng)營(yíng)品種及行業(yè)等多方面的因素考慮，權(quán)衡建筑成本，投資回報(bào)才決定建筑物的層數(shù)。附：臨街鋪與商場(chǎng)鋪的優(yōu)勢(shì)對(duì)比臨街鋪購(gòu)物中心對(duì)于發(fā)展商臨街商鋪以小區(qū)商鋪為主，建筑成本較低，租售價(jià)格視地段而定，市中心旺地的租售價(jià)格甚至比大型商廈還高，而純住宅小區(qū)的商鋪則較低。發(fā)展商應(yīng)規(guī)劃好商鋪的規(guī)模，否則會(huì)影響投資回報(bào)速度，裙樓商鋪銷(xiāo)售難度大大型購(gòu)物中心設(shè)計(jì)要求高，對(duì)地段的要求高。而且所需的投資金額十分龐大，要求企業(yè)的資本雄厚，有相當(dāng)?shù)娜谫Y能力，大型商廈如果有完善的管理支持，租售皆能獲取更大收益。對(duì)于投資者（買(mǎi)家）臨街鋪位雖然售價(jià)偏高，但投資風(fēng)險(xiǎn)可以降低至最低，業(yè)主有招商自主權(quán)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目空間較大，租金有較大的保障。大型購(gòu)物中心一般由有實(shí)力的發(fā)展商開(kāi)發(fā)，采用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)會(huì)提供“返租”、利潤(rùn)分成等舉措降低投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者（用家）經(jīng)營(yíng)范圍較靈活，經(jīng)營(yíng)者可與業(yè)主協(xié)商，只要不是違法經(jīng)營(yíng)都可以經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)時(shí)間較靈活，只要愿意，通宵營(yíng)業(yè)也可以，而且街鋪管理費(fèi)一般每平方米只需幾塊錢(qián)。但臨街商鋪的租金普遍較高，商家分散經(jīng)營(yíng)，缺乏綜合支持。大型購(gòu)物中心一般都會(huì)有名牌主力商家進(jìn)駐，可以保證旺場(chǎng)；并提倡“一站式”的購(gòu)物模式，集中吃、穿、用等都可以在購(gòu)物中心買(mǎi)到，能吸引不同層次的消費(fèi)者，增加可觀的商機(jī)。但經(jīng)營(yíng)范圍一經(jīng)商定，就很難改變，而且管理費(fèi)用十分龐大，經(jīng)營(yíng)時(shí)間受到諸多限制，一般都有朝九晚十的限制。對(duì)于消費(fèi)者臨街鋪位出售的物品價(jià)格低廉，但檔次較低，質(zhì)量沒(méi)有保證；而且購(gòu)物環(huán)境遠(yuǎn)沒(méi)有購(gòu)物中心優(yōu)越，一般沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)。購(gòu)物環(huán)境好，形象較統(tǒng)一，與街鋪各自為政形成鮮明的對(duì)比，購(gòu)物中心一般都配有足夠的停車(chē)位，是市民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游的好環(huán)境。（九）商業(yè)管理對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，為商業(yè)物業(yè)提供良好的商業(yè)管理，為買(mǎi)家和租戶以及各個(gè)商家提供專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理，不失為推廣過(guò)程中一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)，有利于促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售和租賃，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后可以不斷旺場(chǎng)。因此，選擇或成立一個(gè)好的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)是商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售力提升的又一途徑。導(dǎo)入先進(jìn)的商業(yè)管理模式，實(shí)現(xiàn)所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者各司其職的分工模式，才能把商業(yè)管理提高到一個(gè)新的水平，最終獲得商業(yè)利益并取得公眾的認(rèn)可和支持，為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)轉(zhuǎn)提供有力支持。（十）兌現(xiàn)承諾隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到“買(mǎi)方市場(chǎng)”，買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行為愈來(lái)愈理性，發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者之間互動(dòng)交流、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的要求愈來(lái)愈強(qiáng)烈了。商業(yè)物業(yè)是高價(jià)值、高風(fēng)險(xiǎn)投資工具，投資者必然對(duì)發(fā)展商有更高的要求和期望，市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向?qū)⒃诤艽蟪潭壬先Q于買(mǎi)家需求，而買(mǎi)家的需求將取決于兩個(gè)層次的需求上：◆ 對(duì)樓盤(pán)整體素質(zhì)的需求——價(jià)廉物美；◆ 對(duì)售后服務(wù)上的需求——用得好。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，用得好集中體現(xiàn)在商場(chǎng)人旺財(cái)旺、商鋪?zhàn)赓U活躍、商家生意好做。發(fā)展商是否能滿足買(mǎi)家的需求，會(huì)直接影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度和發(fā)展商們孜孜不倦追求的“品牌價(jià)值”，對(duì)于買(mǎi)家的要求，在項(xiàng)目交付使用前，由于無(wú)法從產(chǎn)品上得到證實(shí)，唯有靠發(fā)展商作出表態(tài)——向買(mǎi)家作出“承諾”。不同類(lèi)型物業(yè)采用不同的廣告策略（一）大型商廈大型商廈是典型的“三高”物業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，只有快速回收投資才能降低風(fēng)險(xiǎn)。大型商廈的廣告推廣采用“以快打慢”的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，講究“速戰(zhàn)速?zèng)Q”之勢(shì)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售成功。加大廣告投放力度，集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)現(xiàn)代是信息時(shí)代，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是大型商廈的競(jìng)爭(zhēng)更趨殘酷，如果廣告達(dá)不到一定量，則無(wú)法使受眾迅速、有效地接收到項(xiàng)目信息，大型商廈的廣告戰(zhàn)已在所難免。根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，集中火力在每個(gè)銷(xiāo)售階段加大廣告投放力度，使項(xiàng)目在當(dāng)期市場(chǎng)上形成聲勢(shì)浩大的宣傳效果，強(qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目形象，制造投資熱點(diǎn)和銷(xiāo)售高潮。投入超量廣告費(fèi)用對(duì)市場(chǎng)一網(wǎng)打盡，是集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)的極端做法，在某一時(shí)間段內(nèi)，以大量宣傳廣告針對(duì)全部潛在客戶，反復(fù)訴求，反復(fù)刺激，反復(fù)引導(dǎo)投資者的購(gòu)買(mǎi)力，達(dá)到全面覆蓋市場(chǎng)的宣傳效果。豐富多樣的宣傳資料，讓目標(biāo)客戶掌握更多銷(xiāo)售信息投資者掌握項(xiàng)目資料和銷(xiāo)售信息越多，則越容易做出投資決策。為了讓目標(biāo)客戶了解更多資料，還需要制作精美的銷(xiāo)售說(shuō)明書(shū)（售樓書(shū)）、宣傳單張、商場(chǎng)效果圖、商鋪間隔平面圖、售價(jià)表、付款方式介紹、認(rèn)購(gòu)須知、商場(chǎng)管理公約等資料，在銷(xiāo)售過(guò)程中，還要根據(jù)商鋪銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售策略調(diào)整，不定期更新宣傳資料，保證將項(xiàng)目最新、最詳盡的銷(xiāo)售信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶。行銷(xiāo)事件配合推廣行銷(xiāo)事件能與廣大受眾形成直接有效的溝通途徑，增加目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的好感和信心。大型商廈的購(gòu)買(mǎi)行為最為理性，通過(guò)策劃組織舉辦投資者喜聞樂(lè)見(jiàn)的公關(guān)活動(dòng)、行銷(xiāo)事件，能有效配合廣告宣傳為銷(xiāo)售推波助瀾。（二）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的功能定位和目標(biāo)客戶群十分明確，基本無(wú)需花費(fèi)更多的精力尋找客戶群體，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的廣告推廣具有明顯的“定向傳播”策略，廣告受眾、廣告訴求和廣告目標(biāo)具有較強(qiáng)的針對(duì)性，訴求對(duì)象已經(jīng)找到，關(guān)鍵是采用何種推廣戰(zhàn)術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。專(zhuān)業(yè)媒體與大眾媒體相結(jié)合大眾媒體包括各地主流的報(bào)紙、電視和電臺(tái)等媒體，以塑造項(xiàng)目形象和樹(shù)立項(xiàng)目品牌為傳播目的，與專(zhuān)業(yè)媒體配合形成感性訴求和理性訴求；專(zhuān)業(yè)媒體則采用與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)類(lèi)別相關(guān)性強(qiáng)的媒體，主要用于傳播項(xiàng)目具體情況介紹、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)推介、銷(xiāo)售及招商信息等方面內(nèi)容，向目標(biāo)客戶昭示項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)。舉辦相關(guān)行業(yè)推介活動(dòng)定期通過(guò)舉辦各類(lèi)型相關(guān)行業(yè)的推介活動(dòng)，有利于將目標(biāo)客戶集中起來(lái)，統(tǒng)一進(jìn)行富有針對(duì)性的宣傳推廣，比盲目的廣告宣傳有更明顯的銷(xiāo)售效果，比如同行業(yè)的人員聚會(huì)、交流會(huì)、交易會(huì)、信息發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)等公關(guān)推廣活動(dòng)，都是目標(biāo)客戶喜歡參與的活動(dòng)。（三）小區(qū)商鋪小區(qū)商鋪的推廣策略較為簡(jiǎn)單，應(yīng)集中力量做好住宅銷(xiāo)售，以住宅的旺銷(xiāo)帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售，配合住宅產(chǎn)品的宣傳進(jìn)行推廣，發(fā)展商無(wú)需在商鋪的推廣上投入太多的資源。但不要以為小區(qū)的商業(yè)空間不大，就不用考慮商鋪的功能劃分。發(fā)展商預(yù)先做好功能劃分，使商鋪的經(jīng)營(yíng)和住戶的需求也能得到滿足，否則，如果每個(gè)商鋪都做成小士多（Store），無(wú)疑加大了商家之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力，便利住戶生活的宗旨也就無(wú)從談起了。商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售控制三個(gè)銷(xiāo)售階段◆ 開(kāi)盤(pán)階段：重在造勢(shì)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段就已基本定局，商業(yè)物業(yè)因本身產(chǎn)品的特殊性，決定了其在銷(xiāo)售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，否則項(xiàng)目前景再好，也可能會(huì)難以為繼、中途夭折。所以商業(yè)物業(yè)強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售要在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)大量成交，這需要通過(guò)造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)?！?銷(xiāo)售中期：掌握節(jié)奏以快打慢銷(xiāo)售中期是成交量最大時(shí)期，且銷(xiāo)售價(jià)位也處在獲利最大階段，此時(shí)的策劃重點(diǎn)在于掌握銷(xiāo)售節(jié)奏，強(qiáng)調(diào)以快打慢，利用各種賣(mài)點(diǎn)的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷(xiāo)售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。操作核心在于處理好定價(jià)、調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)及幅度，營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略的實(shí)施：第一，以快打慢策略，是在保證合理利潤(rùn)的前提下，以最快的速度完成銷(xiāo)售，制造“搶購(gòu)”、“熱銷(xiāo)”現(xiàn)象，在最短的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)資金回籠，特別是對(duì)于一些規(guī)模不大的項(xiàng)目，不宜把銷(xiāo)售周期拖得過(guò)長(zhǎng)，爭(zhēng)取速戰(zhàn)速?zèng)Q。第二，集中火力一網(wǎng)打盡策略，是在銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用的范圍內(nèi)，合理安排媒介計(jì)劃，務(wù)必在最短的時(shí)間內(nèi)，使絕大部分潛在買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有所接觸，通過(guò)信息的反饋、集中傳送，使目標(biāo)市場(chǎng)獲得最有效的覆蓋，使目標(biāo)受眾逐漸對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的認(rèn)知，并對(duì)項(xiàng)目逐步形成好感，最終促成成交。第三，持續(xù)連貫的廣告推廣策略，是以部署周密、連貫的廣告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的推廣，使銷(xiāo)售進(jìn)度與廣告推廣環(huán)環(huán)相扣，保持項(xiàng)目在市場(chǎng)上的認(rèn)知水平；并不斷推出新的賣(mài)點(diǎn)，將項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)進(jìn)一步傳播，運(yùn)用各種利好信息促成猶豫不決的買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)?！?尾期階段：重在促銷(xiāo)銷(xiāo)售后期要敢于讓利，力爭(zhēng)沽清存貨。三個(gè)