【正文】 如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區(qū)開發(fā)應以環(huán)境保護為營銷理念，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。2. 綠色住宅的特點綠色住宅的特點概括起來有五點：環(huán)保、節(jié)能、自然、舒適、健康。（1）節(jié)能 盡量使用天然能源，如太陽能、風能、沼氣、地熱等綠色能源，以節(jié)約能23 / 29源。注重使用保溫材料與構造，提高建筑熱環(huán)境性能。在建筑物的內外表面采用高效熱反射材料，如熱反射膜、高效節(jié)能玻璃等新型節(jié)能材料。（2）自然盡量使用天然材料，如石料、木料、毛竹、泥土、石灰、樹皮等 。房屋由各種可拆組合的構建組成，通過螺栓、夾板進行組合拆裝。二是，必須在原有的地容地貌的基礎上建立，不能破壞自然環(huán)境。（3）環(huán)保注重廢棄物的再利用。采用廢水循環(huán)利用系統(tǒng)合垃圾再生利用裝置，以節(jié)約水資源和能源，減少對環(huán)境的更大污染。最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。就地處理污水，把污水變成可用水，用于種地、澆花、洗車等。節(jié)約用水同時也減少了水污染，節(jié)約了污水處理能源和設備損耗。（4）采用節(jié)能技術和防污染技術 如在綠色住宅建設中，注重推廣新型墻體材料、節(jié)能材料和節(jié)能采暖、空調制冷等系統(tǒng)的應用。（5）舒適 空氣清新，沒有污染和臭味；寧靜，沒有噪音；綠化率高；與水親近；街道美麗整潔；有適于休閑娛樂的空間和場所；有娛樂設施等。室內設計合理、優(yōu)化美觀、舒適，方面居住者生活。（6）健康首先要方便，居住區(qū)內外交通方便；其次，要考慮安全，如小區(qū)要有保安、防盜系統(tǒng)等；再次，衛(wèi)生問題。居住環(huán)境保持空氣清新，對有害氣體和有害物質的濃度要有規(guī)定標準。居住的飲用水也應符合標準。3. 增加企業(yè)和產品的可信度綠色標志，是指由政府部門或公共、私人團體依據一定的環(huán)境標準頒布的證書，證明產品的生產、使用及回收處理過程符合環(huán)保要求，對環(huán)境無害或危害極少，同時有利于資源的再生和回收利用，對使用該證明的商品具有鑒定能力和保證責任，因此具有權威性。對于實施綠色營銷的房地產企業(yè)，獲得房地產聯(lián)合會和環(huán)?？偩值木G色認證是非常重要的。歐典地板在 1999 年進入中國市場的時候，就是通過申請環(huán)保24 / 29人證的方式，獲得了巨大的賣點，得到了消費者的親睞，這令很多早于歐典進入市場的地板企業(yè)措手不及。企業(yè)爭取獲得綠色標志，可以獲得政府在政策、稅收、金融等方面大力的支持，這樣可以增加企業(yè)的信譽和可信度，為房地產綠色營銷的順利實施打開了通路。另外，企業(yè)還應該將設計、開發(fā)、建筑、裝修的全過程都透明化，包括所使用的各種綠色建材、綠色家居等都披露給消費者，并予以承諾，這樣更能增加企業(yè)的可信度。（二）綠色營銷價格策略——推行綠色價格價格是營銷組合策略的基本因素之一，價格決策的正確與否，在很大程度上影響著營銷的成敗。綠色價格，由于綠色住宅在原有產品性能的基礎上增加了產品的環(huán)保性能，企業(yè)把用于環(huán)保方面的支出計入成本之后，納入產品售價的價格。這是建立在“污染者付費” 、 “環(huán)境有償使用”等新觀念的基礎上，是對自然資源和生態(tài)資源價值的補償。由于綠色價格中加入環(huán)保方面的投入，其價格高于普通住宅的價格。而在我國目前，價格因素仍是影響消費者購買的最敏感的因素之一，因而降低經營成本，制定合理的綠色價格是綠色營銷成功與否的關鍵之一。但隨著人們環(huán)保意識的增強，收入的提高，綠色消費成為新的時尚，消費者是能夠接收的。常用的定價策略有：隨行就市定價策略、新產品定價策略、目標定價策略、心理定價策略等。（3）綠色整合營銷策略 1. 促銷綠色化對推銷人員實行綠色培訓，在宣傳、公共關系等促銷手段中，強調綠色環(huán)保特征，把產品、企業(yè)與環(huán)保有機聯(lián)系起來。重視售后服務，真正為消費者服務，為環(huán)境保護系統(tǒng)服務。首先，營銷人員要完全領會本企業(yè)的綠色經營理念，必須對銷售人員進行綠色培訓，使其成為企業(yè)綠色經營理念的積極傳播者。銷售人員在積極傳播綠色消費、綠色觀念和文化的同時，要特別注重對本企業(yè)營銷觀念的宣傳，配合企業(yè)的廣告、新聞、公關、等活動，宣傳企業(yè)的綠色營銷在環(huán)保運動中所采取的行為和做出的積極貢獻，樹立企業(yè)保護生態(tài)環(huán)境、保護消費者利益的良好形象，建立起良好的綠色信譽，提高企業(yè)的知名度和美譽度，消除消費者的疑慮，25 / 29贏得消費者的信任。其次，企業(yè)對消費者進行教育。抓住消費者不斷增強自我保護意識，提高環(huán)保意識，追求健康的心理，采取必要的教育手段，使他們了解綠色住宅的實質，既為什么是綠色的，有什么優(yōu)勢，對自己和社會有什么好處，使消費者在獲得充分的信息和科學知識的基礎上進行深層次的理解，促使其潛意識中形成綠色消費態(tài)度。2. 大力推行綠色廣告宣傳產品的廣告在傳遞綠色消息，樹立企業(yè)的綠色形象，喚起消費者的綠色需求方面，有著廣泛而直接的影響。在綠色廣告策略中公益廣告是很重要的一部分。通過公益廣告的宣傳，人們可以更清楚更深入的了解綠色住宅對身體健康的重要性，另外，由于公益廣告并不是直接為企業(yè)推銷產品，所以消費者會將其作為一種知識來源，而更易于接受。而且，綠色廣告也可以通過競爭性廣告的形式表現(xiàn)出來，在競爭性廣告中可以突出非綠色住宅對身體健康所造成的危害，再提出綠色住宅能解決哪些問題，通過對比，自然會取得很好的效果。最后，在綠色廣告中應提醒消費者注意綠色標識等，起到告知作用。 房地產在地產產品的廣告制作中，要體現(xiàn)環(huán)保、健康、節(jié)能、舒適的定位，強調“綠色”特征，與人類崇尚自然的情懷和返樸歸真的行為相聯(lián)系，使人們領略到濃郁的綠色藝術氛圍，感受到強烈的視覺沖擊和心靈震撼，促使人們自覺追求人與自然的和諧統(tǒng)一，進行文明消費。樹立和強化企業(yè)的綠色形象，有針對性地對消費者的切身利益進行訴求。選擇適當?shù)拿襟w，在各種媒體廣告中，重視對綠色理念和綠色消費概念的宣傳，傳播綠色語言、綠色生活風格和綠色心情等信息，烘托強烈的綠色文化。3. 加強綠色管理高績效的管理是綠色營銷策劃得以實施的保證。綠色營銷管理包括戰(zhàn)略管理、戰(zhàn)術管理、作業(yè)管理三個層次。從戰(zhàn)略角度看，企業(yè)應重視生態(tài)戰(zhàn)略，啟動生態(tài)工程，把綠色產品開發(fā)與環(huán)境保護結合起來。從戰(zhàn)術角度看，綠色營銷應有明確的目標體系、科學的計劃和高效的組織，使生態(tài)方案落到實處。從作26 / 29業(yè)層來看，應重視提高員工素質，加強培訓，樹立全員綠色營銷意識。建立質量保證制度和生態(tài)監(jiān)測制度，使生態(tài)責任落實到崗位和個人，規(guī)范員工的行為。 4. 綠色公關企業(yè)良好的公共關系，能使企業(yè)在進行綠色營銷時，內部團結有力，與外界協(xié)調發(fā)展，為綠色產品的開發(fā)和市場開拓創(chuàng)造最佳的社會關系環(huán)境。（1）對內，在公司內部要對員工進行綠色營銷的培訓，使員工真正認識到生產經營綠色產品的重要性（及綠色產品的巨大開拓市場空間） ，樹立為消費者提供“綠色服務”的企業(yè)精神，形成相應的企業(yè)文化，并將其體現(xiàn)在企業(yè)的綠色形象上。（2）對外，要通過多種公共關系手段，宣傳企業(yè)的綠色營銷宗旨，介紹企業(yè)在綠色營銷方面的舉措。同時，積極參加各種與環(huán)保相關的社會公益活動，協(xié)調與環(huán)保部門的關系。要特別注重對本企業(yè)綠色營銷觀念的宣傳，樹立起企業(yè)捍衛(wèi)生態(tài)環(huán)境，維護消費者利益，具有高度社會責任感的綠色形象，建立起良好的綠色信譽，消除社會公眾的疑慮，堅定消費者進行綠色消費的信念。綠色公關能夠幫助企業(yè)更直接、更廣泛地將綠色信息傳到廣告無法達到的細分市場，給企業(yè)帶來優(yōu)勢。綠色廣告與綠色公關的有機結合能很快豐富品牌的綠色內涵，塑造出企業(yè)品牌的綠色形象。 4總之，房地產業(yè)倡導綠色理念，實施綠色營銷，發(fā)展綠色生態(tài)住宅區(qū)，對我國經濟社會的可持續(xù)發(fā)展有著重大而深遠的意義。但作為一種全新的生活理念和消費模式，有一個推廣：普及和實現(xiàn)的過程，也受到經濟發(fā)展水平、消費者的文化素質、法制觀念，以及人們的價值觀等多方面條件的制約。要使綠色消費由時尚變?yōu)槊總€消費者的自覺行動，成為社會主體消費模式必須由消費者、生產者、政府，三方互相配合，共同推進。結 語房地產業(yè)倡導綠色理念，實施綠色營銷，發(fā)展綠色生態(tài)住宅區(qū)，對我國經濟社會的可持續(xù)發(fā)展有著重大而深遠的意義。綠色營銷必將改變人們的生存環(huán)4 [美] 特倫斯Ａ辛普：《整合營銷溝通》 ，中信出版社 2022 年版。27 / 29境，使人們遠離城市污染，更加接近大自然，獲得更加充實的生活空間。但作為一種全新的生活理念和消費模式，有一個推廣、普及和實現(xiàn)的過程，也受到經濟發(fā)展水平、消費者的文化素質、法制觀念以及人們的價值觀等多方面條件的限制。要使綠色消費由時尚變?yōu)槊總€消費者的自覺行動，必須由房地產開發(fā)企業(yè)、社會管理者——政府、消費者三方相互配合，才能共同推進。本文正是通過對消費者的綠色消費行為，房地產企業(yè)的綠色營銷實施策略方面因素的分析，從而使房地產企業(yè)在房地產項目開發(fā)中更準確的把握綠色營銷策略。本文更是史無前例的對房地產綠色營銷概念進行了歸納總結，對房地產綠色營銷概念產生的全過程進行了完整闡述。文章更是把市場營銷三大基本理論課程與房地產綠色營銷實踐相結合，從理論出發(fā)總結提出綠色營銷策略，成為本文一大創(chuàng)新點。28 / 29參考文獻(1）著作類1. 魏明俠，司林勝：《綠色營銷績效管理》 ，經濟管理出版社 2022 年版。2. 賈士軍：《房地產項目策劃》 ，高等教育出版社 2022 年版。3. 余源鵬：《知名樓盤解讀》 ，廣東經濟出版社 2022 年版。4. 張曉光：《房地產營銷的 100 個細節(jié)》 ，廣東經濟出版社 2022 年版。5. 王波：《大盤營銷》 ，廣東經濟出版社 2022 年版。6. 葉劍平：《房地產市場營銷》 ，中國人民大學出版社 2022 年版。7. 潘蜀建，陳琳：《房地產市場營銷》 ，中國建筑工業(yè)出版社 2022 年版。8. 欒淑梅：《房地產市場營銷》 ，機械工業(yè)出版 2022 年版。9. 余源鵬：《房地產實戰(zhàn)定價與營銷策略》 ，中國建筑工業(yè)出版社 2022 年版。：《我們的未來》 ． 世界知識出版社，1999。：《可持續(xù)發(fā)展經濟學》 ， 山東大學出版社 2022 年版。12. 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