【正文】 2535269327412861318832643253北碚區(qū)　　　　　　　　2308渝北區(qū)228122962314235625862716288129412068巴南區(qū)　　　　　　　　2730高新區(qū)232924102443253028513002296327042932北部新區(qū)　　　　　　　　3482『數(shù)據(jù)來源：重慶房地產(chǎn)市場報告』從上表中可以看出，我區(qū)商品房價格從2003年第一季度到2005年第一季度始終在2500左右徘徊，增幅不大。而與我區(qū)相鄰的大渡口區(qū)商品房價格則一路穩(wěn)升，在2005年第一季度超過我區(qū)，達到2549元/平方米。其他區(qū)域也是如此，都保持著總體的增長趨勢。我區(qū)的房價在都市發(fā)達經(jīng)濟圈各城區(qū)中處于中等偏下的水平，從一個側(cè)面反映了我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟。. 我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析從以上各方面比較可以看出，我區(qū)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上自有著其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)勢，包括居于首位的地區(qū)生產(chǎn)總值、較高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、較大房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模等。這為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和市場前景。但同時可以看到，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌不多、知名度不高，雖然投資規(guī)模居于前列，但房價始終中等偏下水平徘徊。我市房地產(chǎn)市場在強大經(jīng)濟實力的推動下的不健康發(fā)展，反映了我區(qū)房地產(chǎn)市場還處于成長階段，需要從其他區(qū)域吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，以保證在量飛躍增長的同時質(zhì)也能同步發(fā)展。我區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟還需要一段時間。今后一段時間正是我市房地產(chǎn)市場的大發(fā)展時期，其原因有四個：一是目前國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是我區(qū)舊城改造、“退二進三”中對老城的維護及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對老城區(qū)居民的安置需要。從這個角度看，我區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大。2. 房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場體系是全方位的、一系列的房地產(chǎn)市場要素，互相聯(lián)系、互相制約而構(gòu)成的流通系統(tǒng)。. 組成要素主體要素，指房地產(chǎn)商品的供給者、需求者、中介者。從我國目前房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行情況來看，主要的供給主體是國家、開發(fā)企業(yè)及承包商；主要的需求主體是需要房地產(chǎn)的單位和個人；房地產(chǎn)市場的中介組織，是為房地產(chǎn)市場交易服務(wù)的中介者?？腕w要素，指房地產(chǎn)商品。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場的交易對象，物質(zhì)基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)商品具有地理位置上的不動性，在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不是商品體自身，而是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場運行中的變換，就構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的客體。載體要素，指房地產(chǎn)市場體系中各類市場得以運行的物質(zhì)條件，也是市場機制依托的時空載體。比如房交會、二手房交易市場、網(wǎng)絡(luò)交易平臺等。機制要素，指房地產(chǎn)市場體系能夠良性運作計劃機制和市場機制。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制。監(jiān)控要素，指市場體系內(nèi)的規(guī)范、調(diào)整和引導(dǎo)市場活動的法律體系以及實施法律法規(guī)的組織機構(gòu)。. 房地產(chǎn)商品目前，對開發(fā)商來說，隨著住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風(fēng)險加大，房地產(chǎn)業(yè)開始從低水平向景觀住宅、精品地產(chǎn)的高品質(zhì)方向發(fā)展。在普通住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商把房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)商品以外的其它產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、體育資源、教育資源等進行嫁接，并在社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入休閑、健身、娛樂、益智等多元概念，創(chuàng)造出具有居住休閑化、社區(qū)化、低密度等特色的精品樓盤。房地產(chǎn)的這種開發(fā)、營銷模式，或者稱為概念房地產(chǎn)，從國內(nèi)來看主要包括旅游房地產(chǎn)、教育房地產(chǎn)、科技房地產(chǎn)、體育休閑房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)等。(1) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式,開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。其發(fā)源地始于法國地中海沿岸。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下幾種形式：時權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運動度假村，時值度假型酒店等。影響因素旅游房地產(chǎn)的增值與旅游業(yè)的發(fā)展極為密切。70年代中期美國泡沫經(jīng)濟破滅后引進時權(quán)酒店模式，充分盤活了閑置資產(chǎn)，積壓和空置房得到了處理。1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1999年，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。同時旅游房地產(chǎn)與所在城市的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的建設(shè)、國家出臺刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策密切相關(guān)。而作為建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，所在城市的人均汽車擁有量也制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。截至2004年底重慶市私家車擁有量達到近10萬輛。發(fā)展現(xiàn)狀及前景九龍坡區(qū)旅游資源豐富，已建成重慶農(nóng)業(yè)展覽中心、皇田花卉園等觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；海藍云天、天賜溫泉等鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。白市驛農(nóng)業(yè)觀光、含谷休閑度假、金風(fēng)生態(tài)旅游等“都市后花園”的雛形已顯現(xiàn)。旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。發(fā)展中應(yīng)注意的問題a) 項目定位應(yīng)準確。旅游房地產(chǎn)要找準在整個房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r代性角色,同時避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同。b) 做好區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，特別是道路建設(shè)。c) 積極宣傳，注意塑造旅游景點的良好形象。d) 做好統(tǒng)籌規(guī)劃。所有項目應(yīng)在一定旅游大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃,要打破行政區(qū)劃的樊籬,合理布局,均衡布點,實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。e) 注重文化與商業(yè)的權(quán)衡。(2) 教育房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)即房地產(chǎn)業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式?！敖逃禺a(chǎn)”模式通過名盤與名校聯(lián)姻，能夠帶來“雙贏”或“多贏”格局。主要形式目前在重慶市主要運用的操作模式有（從開發(fā)商角度）：自給。開發(fā)商自己辦學(xué)校，學(xué)校建在自己樓盤內(nèi)，由自己組建師資隊伍及進行日常教學(xué)管理。共建。開發(fā)商出地、出資金提供完善的硬件設(shè)施，由名校投入設(shè)備設(shè)施、組建師資隊伍和進行日常教學(xué)管理，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化整合?；蚴且浴胺中！钡男问?，將小學(xué)、初高中某一年級放在樓盤內(nèi)。就近。某些地塊由于地理位置得天獨厚，位于知名學(xué)府附近，占據(jù)稀缺的教育資源，以“毗鄰名?！眮砦藲猓嵘齼r值。同時名校周圍的二手房市場和租賃市場也因毗富鄰貴，往往供不應(yīng)求，房價居高不小?？繑n。開發(fā)商和學(xué)校聯(lián)盟，各取所需。樓盤對學(xué)校提供辦學(xué)經(jīng)費支持，學(xué)校對樓盤進行配套支持。重組。學(xué)校和開發(fā)上對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有教育資源進行整合重組。相關(guān)區(qū)域分析沙坪壩區(qū)——沙坪壩區(qū)擁有先天的、其他區(qū)域無法比擬的文化、教育資源，然而近幾年沒有很好地利用，有效的引導(dǎo)到城市開發(fā)建設(shè)上來，更勿論擴大區(qū)域輻射力。雖然沙區(qū)可供開發(fā)土地相對較少，但該區(qū)域的教育房地產(chǎn)開發(fā)相對于其豐富的文化、教育資源顯得有些無力。隨著重慶市路橋收費的改革和交通的迅猛發(fā)展，江北、北部新區(qū)和南岸等地不再受兩條江的局限，江景反而成為這些區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢資源。品質(zhì)大盤向北、向南的推進，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進行資源整合，同時客源也大量外流。沙坪壩曾經(jīng)獨特的教育、文化資源優(yōu)勢將隨著便捷的交通而無法獨享，沙區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展面臨著嚴峻的競爭態(tài)勢。北部新區(qū)——北部新區(qū)原有教育資源較差，但北部新區(qū)政府積極鼓勵名盤聯(lián)袂名校來推動本區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，從而推動城市功能和人居環(huán)境的建設(shè)，其教育正高規(guī)格高標(biāo)準的成熟，而教育地產(chǎn)也得到充分的發(fā)展。其發(fā)展特色有：率先實現(xiàn)教育“普十二”。計劃建成西部一流的職業(yè)技術(shù)教育基地。計劃建成西部一流的國際雙語教育基地。強調(diào)與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。北部新區(qū)通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善城市功能、合理規(guī)劃布局改造人居環(huán)境來促進“教育地產(chǎn)”的發(fā)展，從而進一步推動區(qū)域環(huán)境的改善、帶動其他類型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成良性循環(huán)。發(fā)展“教育地產(chǎn)”前景及應(yīng)注意的問題九龍坡北部靠近重慶大學(xué)城，同時區(qū)內(nèi)有數(shù)所知名高校，教育資源良好。同時通過近幾年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，九龍坡區(qū)交通日益改善，區(qū)內(nèi)有“一號線”輕軌等便捷交通。重慶市城市發(fā)展“西拓”和發(fā)展“西部新城”的大環(huán)境，為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了機遇，必將帶來“教育地產(chǎn)”的迅猛發(fā)展。我區(qū)在進一步發(fā)展教育地產(chǎn)時，應(yīng)結(jié)合本區(qū)實際、吸取他區(qū)經(jīng)驗教訓(xùn)：合理規(guī)劃，集團化發(fā)展。交通先行，環(huán)境、配套為后盾。積極引進、發(fā)展、合理利用名校資源。政府充分發(fā)揮監(jiān)管職能，建立全過程監(jiān)督機制，協(xié)調(diào)處理好以下幾方面問題：1) 配套學(xué)校產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商和學(xué)校如何各司其職。2) “教育”質(zhì)量問題。 3) 學(xué)費高昂問題。4) 開發(fā)商信用問題。即樓賣完了，教育怎么辦？(3) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務(wù)式公寓。在國外，由于商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報，意味著可以帶來長期的現(xiàn)金流入，商業(yè)房地產(chǎn)較受機構(gòu)投資者的青睞，市場交易活躍。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)市場在未來的發(fā)展速度將漸弱，而房地產(chǎn)投資市場將出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的概念開始興起。2004年我區(qū)商業(yè)營業(yè)用房投資居主城九區(qū)第三位，僅次于渝中區(qū)和江北區(qū)。隨著我區(qū)西部新城的啟動，“1+14”方案的實施，到2010年我區(qū)將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。2004年主城九區(qū)商業(yè)營業(yè)用房情況統(tǒng)計項目本年完成投資（萬元）施工房屋面積（m2）新開工面積（m2）竣工面積（m2）銷售面積（m2）銷售額（萬元）預(yù)售面積（m2）空置面積（m2） 渝中區(qū)809621177040161882154802325321388741120314716 大渡口區(qū)93661569004129125519890049071099918109 江北區(qū)667601214605147528218951398812245517731256671 沙坪壩區(qū)50930633214205406153814723453411847201190128 九龍坡區(qū)63021974869261642247587687872635341562219141 南岸區(qū)5116185152031347598938578023421420291216567 北碚區(qū)888317390366392282342637497425477642421 渝北區(qū)468627863851804521657508891043316108354118887 巴南區(qū)41884371338420256279344152214412275893138. 合理房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建我們通常所說的房地產(chǎn)市場體系即房地產(chǎn)一、二、三級市場。合理房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建，即如何通過協(xié)調(diào)房地產(chǎn)一、二、三級市場的比例關(guān)系來促進整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。. 基本理論當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平達到一定階段后，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內(nèi)涵式的更新、改造和保護為主。當(dāng)人均擁有住宅面積飽和時，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。三級市場（二手房）的健全完善對二級商品房市場的發(fā)展具有剛性支持作用，二、三級市場保持一定的比例關(guān)系，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系才會完善，供給才會有效長久。房地產(chǎn)一二三級市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來推動的。即通過盤活三級市場存量，帶動二級市場增量銷售，并以此作為規(guī)范一級市場的基本依據(jù)，從根本上促使房地產(chǎn)市場走向繁榮。. 九龍坡區(qū)二手房市場現(xiàn)狀2004年我區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。其中商品房成交9448件，，商品住宅銷售均價2201元/平方米%；二手房成交3116件，，銷售均價915元/平方米。：1，目前全國平均水平為9：1，說明我區(qū)二手房市場活躍，需求旺盛。. 發(fā)展我區(qū)二手房市場的建議對房地產(chǎn)中介市場進行規(guī)范化整頓。取締無證中介機構(gòu)，加強對中介機構(gòu)職業(yè)化監(jiān)管；取消政策限制，簡化交易程序，全面放開、搞活住房二級市場；扶持房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站，方便群眾獲取房屋買賣信息；實行信息公開制度。每月發(fā)布房地產(chǎn)二級市場、二手房市場、房屋租賃價格等房屋交易價格行情。. 合理住房市場體系的構(gòu)建. 基本概念商品住房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。經(jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。住房保障是經(jīng)濟適用住房的重要功能，其著眼點是解決中低收入居民家庭的住房問題。我市經(jīng)濟適用房的主要銷售對象是中低收入群體，即家庭年收入在規(guī)定的中等偏低收入線以下，、無房戶、或人均住房面積未達到規(guī)定的住房面積標(biāo)準的家庭。其中，家庭年收入包括夫妻雙方一年中的工資、薪金所得、住房公積金的單位繳存部分、住房補貼、生產(chǎn)經(jīng)營所得、和對企事業(yè)單位的承包承租經(jīng)營所得、勞務(wù)報酬、股息分紅所得等。廉租住房：城鎮(zhèn)廉租住房(以下簡稱廉租住房)是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮芟蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。. 九龍坡區(qū)經(jīng)濟適用房市場建設(shè)九龍坡區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)情況九龍坡區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)情況（不含高新區(qū)、以企業(yè)所在地口徑統(tǒng)計）年份完成投資（萬元）施工房屋面積新開工面積竣工面積銷售面積銷售額（萬元）預(yù)售面積空置面積2003355213079060132482915338148282004194845263841300817566742246502530522111981『數(shù)據(jù)來源：九龍坡區(qū)統(tǒng)