【正文】 7．8)，俄羅斯的莫斯科市()，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從2．6變到29．3)，立陶宛的維爾紐斯市(從5．4變到20)?？梢钥闯?，這些都是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國家或時局動蕩的國家，房價收入比變化劇烈。同一城市房價收入比的比較(1993年和1998年)資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(3) 同一國家不同地區(qū)和城市房價收入比的差異從美國2001年第一季度對192個都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的統(tǒng)計數(shù)字來看，美國不同都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的差別也很大，見圖2。在這192個都市統(tǒng)計區(qū)中，房價收入比的最大值和最小值分別為6．9和1．4，平均值為2．6，中位數(shù)為2．3，標(biāo)準(zhǔn)偏差為0．86。美國2001年第一季度各個都市統(tǒng)計區(qū)的房價收入比資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房價收入比的作用是有局限的房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢)。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、房價收入比低了人們就都去購買住宅。因為這里還有一個購房消費(或投資)傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出。而影響居民消費(或投資)傾向的因素就太多、太復(fù)雜了。也就是說，當(dāng)房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，并不一定是“房價高”造成的。(5) 不同城市之間的房價收入比存在差異是正常的中國有600多個城市，各城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著巨大的差異。同樣的房價收入比水平，在不同的城市，住房購買力并不一樣。試圖用同樣一個房價收入比來制訂全國性的政策，會帶來很多矛盾和問題?！?—6倍”是從市場經(jīng)濟(jì)國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修正地應(yīng)用到我國，尤其不能應(yīng)用到每一個城市。要根據(jù)我國各城市的社會經(jīng)濟(jì)特點，分析研究該城市房價收入比的合理取值。 人口和家庭戶數(shù)的變化對住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長必然導(dǎo)致對住宅需求的增長，人口減少必然導(dǎo)致對住宅需求的減少。 住房需求的決策不是一個人行為，在大多數(shù)情況下，住房需求決策是家庭或因其他原因共居一處的人們的共同的行為。因此，從家庭角度分析對住宅需求的影響更為重要。 出生率的變化對住宅需求的影響出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不變就會出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象，從而造成了新的住宅需求，這種需求至少表現(xiàn)在對住宅面積的擴(kuò)大上。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會同父母分居，會增加社會總家庭戶數(shù)，增加對住宅的需求。同樣，出生率下降，會造成住宅需求的減少。 結(jié)婚率的變化對住宅需求的影響接照中國的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開父母另外尋找居所。因此，結(jié)婚率的上升，可以導(dǎo)致住宅需求的上升。估計這一趨勢會持續(xù)較長的時間。不可忽視的是，如果兩個離婚者的結(jié)婚，可能減少對住宅的需求。這在住宅比較充裕的西方社會表現(xiàn)較為明顯。因為兩個離婚者中如果在婚前占有兩處住宅，再婚以后可能會放棄一處住宅。隨著婚姻觀念的變化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中國再婚率的上升可能減少住宅的需求。這一趨勢也不能忽視。 離婚率的變化對住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。如果雙方父母的居住并不寬裕，離婚者中的一方可能去尋找新居；即便是雙方父母的居所比較充裕，在經(jīng)濟(jì)收入不斷提高，年輕一代崇尚現(xiàn)代生活方式時，也可能不去父母居所而另找新居。因此，離婚率的上升，導(dǎo)致家庭戶數(shù)和住宅需求的上升。這一趨勢，在中國城鎮(zhèn)尤其是沿海地區(qū)表現(xiàn)得越來越明顯。 流動人口的變化對住宅需求的影響流動人口增長時，對城鎮(zhèn)的住宅需求會增長；流動人口下降時，對城鎮(zhèn)住宅需求也會下降。中國城市化進(jìn)程的長期性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，將導(dǎo)致大量人口流向城鎮(zhèn)，尤其是沿海大城市(北京、上海、廣州等大城市中流動人口早已超過20%)。流動人口中的一部分會由于種種原因而沉淀下來。例如異地戶籍的企業(yè)經(jīng)理階層、經(jīng)營管理骨干會較長時間停留，少則幾年，多則可能10年以上。他們事實上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。還有大量的小本經(jīng)營者和各種非熟練打工者，他們在城市停留時間少則幾個月，多則幾年，需要臨時的住所。因此，流動人口對住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問題。 家庭結(jié)構(gòu)的變化對住宅需求的影響住宅它作為一種特殊的消費品，其使用價值就在于滿足不同消費者的居住要求，這一要求與家庭結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。因此，在討論住宅需求時，我們不僅要考慮人口的變化，還應(yīng)關(guān)注家庭的類型及家庭的規(guī)模?！耙话銇碚f，目前我國有以下幾種家庭結(jié)構(gòu)；單身青年；無子女夫婦；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年離家)”。不同的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成了對住宅不同的需求。同時，家庭規(guī)模的趨小會形成新的住宅需求。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢。戶均人口的減少，即意味著家庭戶數(shù)的增加，由此形成了新的住宅需求量。年份19961997199819992000200120022003戶均人數(shù)資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》 居民消費結(jié)構(gòu)的改變改革開放的20多年是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20年，國內(nèi)生產(chǎn)總值從1979年的3624億元提高到2004年的136515億元。人均GDP也從1978年的379元提高到2004年的10500元。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國民生活水平提高的同時，國民的恩格爾系數(shù)也逐年下降。我國1996—2004年的恩格爾系數(shù)年份199619971998199920002001200220032004恩格爾系數(shù)（%）國家統(tǒng)計公報隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的變化，恩格爾系數(shù)與住房支出消費的相關(guān)關(guān)系有一定的規(guī)律性。根據(jù)我國城市居民的恩格爾系數(shù)水平，我國城鎮(zhèn)居民的生活已經(jīng)步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結(jié)論，其住房的消費支出應(yīng)占總消費支出的18. 9%左右。而實際上，由于我國城市以前的福利住房制度，居民的住宅消費僅占總消費支出的10%左右。恩格爾系數(shù)與住房支出的關(guān)系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來源；劉福泉《中國住宅市場》同等GDP水平上的住房消費比照年代人均GDP（美元）居住占消費支出比例中國城鎮(zhèn)2000840（全國）10法國1960545（1959年）英國1960664（1958年）德國1960665（1959年）日本1965782資料來源：廖英敏《過剩經(jīng)濟(jì)！過剩經(jīng)濟(jì)？》；其中，中國城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來源于：國家統(tǒng)計局“九五”時期國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展系列分析報告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時，實行市場經(jīng)濟(jì)的國家居住占消費支出的比例均大于我國。因此我們有理由相信，在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，我國城市居民住宅消費占總消費支出的比例會回歸到合理的水平，在這一過程中，必定會帶動住宅需求的上揚。 城市化水平“城市化是社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動力。這是因為城市化是以產(chǎn)業(yè)和人口高度集中為主要特征的，而這種密集為現(xiàn)代化生產(chǎn)的專業(yè)化、協(xié)作化和聯(lián)合化提供了有利的空間環(huán)境，也為有效地節(jié)約和利用土地資源、金融資本、人力資源、自然資源、信息資源和公共服務(wù)設(shè)施等奠定了基礎(chǔ)”。正因如此，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益也總是大大的高于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益也就越高。中國作為一個發(fā)展中國家，加快城市化進(jìn)程，讓農(nóng)民從貧窮落后的狀態(tài)中解脫出來，不僅有利于緩解困內(nèi)需求不足的矛盾，還將對21世紀(jì)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長和社會繁榮穩(wěn)定產(chǎn)生決定性的促進(jìn)作用。根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長期持續(xù)穩(wěn)定地增長時期，城市化也將進(jìn)入一個決速發(fā)展的時期。根據(jù)統(tǒng)計資料表明，當(dāng)人均GDP從700美元提高到1000美元或1500美元，經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國家行列時，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%～60%。人均GDP與城市化水平低收入國家下中等收入國家中等收入國家上中等收入國家高收入國家地區(qū)中國韓國日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來源；謝伏瞻《住宅產(chǎn)業(yè)；發(fā)展伐略與對策》根據(jù)我國的城市化進(jìn)程戰(zhàn)略設(shè)想，在2050年左右，全國城市化率將達(dá)到70％～80%。這意味著，在今后幾十年的時間內(nèi)，%～%的速度增長；這也意味著，在未來幾十年內(nèi)，～，城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，必將會造成對于城市住宅的巨大需求。 利率對住宅需求的影響利率變化對住宅需求的影響是復(fù)雜的，它的實際影響比人們粗略的想象要更為復(fù)雜，至少可以從短期和中長期兩個角度進(jìn)行考察。 利率變動對住宅需求的短期影響在短期內(nèi)利率變化對住宅需求有負(fù)的影響。這體現(xiàn)在兩個方面：①當(dāng)利率降低時，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲蓄降低，使居民把儲蓄轉(zhuǎn)向消費或其他投資。1997年10月23日，中國人民銀行宣布第三次降低利率以后，廣東居民做出了迅速反應(yīng)。據(jù)中國人民銀行廣東分行的調(diào)查，在被調(diào)查的儲戶中，愿意繼續(xù)存款的儲戶跌至末位，以得到利息為目的的儲戶又跌至末位。居民在尋找消費或投資出路時，可能會考慮擴(kuò)大住宅的消費或住宅的投資，這對于原來已計劃擴(kuò)大住宅消費或投資的居民，會加快他們的行動步伐，會增加短期的住宅需求。②在利率降低時，住宅貸款的利率同時降低，這實際上降低了居民的住宅消費或投資的短期成本，也會擴(kuò)大對住宅的短期需求。1997年10月23日第三次降低存款利率后，個人購房貸款利率和職工購房公積金貸款利率隨之降低。此后幾個月內(nèi)，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商詢問具體的購房貸款事務(wù)，掀起了一陣不小的購房波瀾。這就是利率變動對住宅需求短期負(fù)影響的一個生動事例。同樣，在利率提高時，上述兩個方面也會使居民的短期住宅需求降低。 利率變動對住宅需求的中長期影響利率變化對住宅需求的中長期影響，一般傾向于較為微弱。有的甚至認(rèn)為，利率變動以后，潛在的住宅需求可以保持不變。利率變動的原因?qū)嶋H上是對通貨膨脹的預(yù)期，當(dāng)通貨膨脹的預(yù)期提高時，利率雖然上升，但是居民對自己收入的增長及全部家庭財富增值的預(yù)期也提高了。這種收入增長和家庭財富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會加重自己的住宅需求負(fù)擔(dān)，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。當(dāng)利率下降的時候，對中長期住宅需求的影響也是如此。必須要指出，上述討論利息變化對于住宅需求的中長期影響，是假設(shè)在住宅價格不變的條件下進(jìn)行的。其實，利率的變化首先對于住宅價格是有直接影響的，這種影響是正的。當(dāng)利率上升時，住宅開發(fā)者的籌資成本會上升，住宅開發(fā)費用全面上升，住宅價格也隨之上升；當(dāng)利率下降時，住宅價格也隨之下降。而住宅價格對住宅需求的影響是負(fù)的，因此利率變化還會通過價格變化對住宅需求產(chǎn)生負(fù)的影響。 政府政策政府的住房政策是住宅問題中的重要因素。一般而言，世界各國政府都是重視住房政策的。當(dāng)住房政策寬松時，或說有利于居民得到住宅時，住宅需求會增長；當(dāng)住房政策緊縮時，住宅需求會下降。但是，在不同的住宅運行體制下，住房政策對于住宅需求的影響是不同的。由于住房政策是相當(dāng)廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟(jì)手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的結(jié)合。 政府改變保障性住宅政策對需求的影響如降低進(jìn)入門檻(入住條件主要是收入線劃分、人均面積、等候時間等)，降低租金或價格，提高住房補(bǔ)貼等，會擴(kuò)大對經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅的需求，同時會降低對商品住宅的需求。當(dāng)政府收緊對保障性住宅的政策時，對政策性住房的需求會降低，同時會增加商品住宅的需求。 政府改變商品住宅政策對需求的影響如放寬以中低收入階層購買住宅的貸款、貼息或擔(dān)保條件，降低住宅購買的管理費和契稅，對用于購買商品住宅的收入免交個人所得稅優(yōu)惠等，會增加商品住宅市場的需求，當(dāng)政府收緊對商品住宅的政策時，會減少對商品住宅的需求。由上可見，政府的住房政策對政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影響，因此，對住宅總體需求的影并不是絕對的正向或負(fù)同，最終的結(jié)果要看政府住房政策的目標(biāo)。當(dāng)前，在中國政府城市住宅政策的主要目標(biāo)是住宅商品化，商品住宅的需求將會得到大幅度提高。3 2004年全國房地產(chǎn)市場需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資，%。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，；房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重有所下降。房地產(chǎn)投資額的趨緩表明宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的抑制作用開始顯現(xiàn)。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢1999～2004全國固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資比較分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。隨著銷售量的增長，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。1998～2004全國房地產(chǎn)銷售總量與銷售額分析1998——2004年新開工面積、竣工