【正文】 必定會帶動住宅需求的上揚。我國1996—2004年的恩格爾系數(shù)年份199619971998199920002001200220032004恩格爾系數(shù)（%）國家統(tǒng)計公報隨著國民經(jīng)濟水平的變化，恩格爾系數(shù)與住房支出消費的相關關系有一定的規(guī)律性。戶均人口的減少，即意味著家庭戶數(shù)的增加，由此形成了新的住宅需求量?！耙话銇碚f，目前我國有以下幾種家庭結構；單身青年；無子女夫婦；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年離家)”。還有大量的小本經(jīng)營者和各種非熟練打工者，他們在城市停留時間少則幾個月，多則幾年，需要臨時的住所。中國城市化進程的長期性，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，將導致大量人口流向城鎮(zhèn)，尤其是沿海大城市(北京、上海、廣州等大城市中流動人口早已超過20%)。如果雙方父母的居住并不寬裕，離婚者中的一方可能去尋找新居；即便是雙方父母的居所比較充裕，在經(jīng)濟收入不斷提高，年輕一代崇尚現(xiàn)代生活方式時，也可能不去父母居所而另找新居。因為兩個離婚者中如果在婚前占有兩處住宅，再婚以后可能會放棄一處住宅。因此，結婚率的上升，可以導致住宅需求的上升。 出生率的變化對住宅需求的影響出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不變就會出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象，從而造成了新的住宅需求，這種需求至少表現(xiàn)在對住宅面積的擴大上。要根據(jù)我國各城市的社會經(jīng)濟特點，分析研究該城市房價收入比的合理取值。(5) 不同城市之間的房價收入比存在差異是正常的中國有600多個城市，各城市的社會經(jīng)濟發(fā)展水平有著巨大的差異。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、房價收入比低了人們就都去購買住宅?？梢钥闯?，這些都是經(jīng)濟轉型的國家或時局動蕩的國家，房價收入比變化劇烈。表1中的數(shù)據(jù)還顯示，房價收入比的離散程度與家庭收入逆相關，即家庭收入越低，房價收入比的離散程度越大；家庭收入越高，房價收入比的離散程度越小。但隨著經(jīng)濟轉型期的結束，亞美尼亞埃里溫市的房價收入比在1998年就回落到4。住房價格與家庭收入的比例國別美國英國法國日本印度韓國埃及住房價格/家庭收入(1998)(1985)(1982)(1983)(1985)(1986)(1985)關于房價收入比的幾點說明：(1) 不同國家的房價收入比數(shù)值很分散在這時候，借款人當前現(xiàn)實的收入和財產(chǎn)的地位就變得重要了，因為它們是可以被現(xiàn)實地計量的。根據(jù)經(jīng)驗證明，住宅需求的財富(或固定收入)彈性系數(shù)大約等于1 ()，即家庭財富增減一個百分比，住宅需求同樣增減一個百分比。在研究住宅需求時，排除其他因素，考察全部財富比單獨考察收入更好。財富是一種存量，它是一個家庭在某一時點可用經(jīng)濟資源的積累。因為收入影響住房需求的渠道是復雜的。我們同樣可以引入住宅需求的收入彈性概念，即在其他條件(如價格)不變時，住宅需求變化的百分比同引起住宅需求變化的收入變化的百分比相比得到的數(shù)值即為住宅需求的收入彈性。特別知名的演變經(jīng)歷或特別罕見的無形價值，它能滿足一些特別富裕者的獵奇心理。同時，由于這個住宅樓盤或小區(qū)的整體形象尚未形成，購房者可能比較少。其原因是：在中國住宅同樣是高價值商品，同樣是城鎮(zhèn)居民的基本必需品，無論住宅價格如何變化，人們總是要居住住宅的。陡峭是由于住宅需求的價格彈性的絕對值小于1，亦即當價格有一個單位的升降變化時，需求不會有一個單位的升降變化，只有小于一個單位的變化。根據(jù)西方學者的研究得出的結論，住宅需求的價格彈性是比較缺乏的。 價格對住宅需求的影響 需求——價格曲線住宅價格對住宅需求的影響是價格上升，需求下降；反之，價格下降則需求上升。經(jīng)濟發(fā)展水平越高，對住宅的需求就越旺盛；經(jīng)濟發(fā)展水平越低，對住宅的需求走越皮軟”。現(xiàn)代生活的快節(jié)奏工作、生活不時壓抑著人們的心性，因此，在難得的休息日——周末和假日里，州門無不向往清新寧靜，幽雅致遠的大自然的懷抱。對住宅室內外環(huán)境質量的要求，包括住宅室內采光通風、裝飾裝修、家具選擇與布置和室外自然環(huán)境、社會和公共配套設施環(huán)境，是小康居住水平的重要內容。 從居住目的的角度(1) 普通住宅需求普通住宅需求是指為滿足人的生存、生理和社會道德的住宅需求。(3) 假日休閑的需求現(xiàn)在，我國每年115天假期使度假消費成為時尚。即使稍帶保值和增值的目的，也只是作為家庭財富的存量，期待在時間的推延過程中，自然被動地保值和增值，而沒有多余的住宅投入經(jīng)營性交易(如出租、買賣)，通過經(jīng)營手段賺取利潤。(2) 投資需求“住宅的投資需求是指購買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”居住需求和投資需求有時是重疊的。(2) 有效需求 有效需求是以人們的實際支付能力為基礎，在一定市場條件下，市場機制的制約下，對住宅的需求量。著重點在于市場條件或支付能力發(fā)生變化。 住宅需求的概念在市場經(jīng)濟中，“需求是指在一定的市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的商品或服務的數(shù)量”儀。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場運行的原動力，沒有房地產(chǎn)需求就沒有房地產(chǎn)市場價格、供給、資金運作以及市場的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場研究的重要內容，是房地產(chǎn)供給的起點與歸宿。房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)市場體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃提供基礎支撐。需求的規(guī)模、水平和結構的變動，推動著房地產(chǎn)供給的變化，同時影響著房地產(chǎn)交易的價格、資金運轉、市場要素以及市場本身的變化。借用這個概念，我們認為，住宅需求是在一定市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的住宅的數(shù)量。市場條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長，城市化進程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。有效需求側重于人們的真實購買力。購買和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。投資需求不僅直接以保值和增值為目的，而且是主動地以經(jīng)營性交易手段獲得利潤。旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度?！笆苌鐣?jīng)濟發(fā)展狀況和居民個人支付能力的影響，對住宅的普通需求可劃分為空間數(shù)量、功育目貢量、環(huán)境質量、服務質量和品位等五個層次”。從住宅的維護、維修到居民家庭生活的各個領域，人們希望得到方便、及時、優(yōu)質、周到的多層次全方位的物業(yè)管理服務，體現(xiàn)了人類居住水平從小康向后小康階段過渡過程中的較高層次的需求。在人們的經(jīng)濟基礎達到了一定程度以后，自然而然的想實現(xiàn)這個夢想：工作時，在市中心接觸著時代的脈搏，努力地拼搏；在休息日，在環(huán)境優(yōu)美的近郊有自己的休憩之地，在那里人們可以徹底忘掉都市的嘈雜和喧囂，在大自然的懷抱里回歸自然；可以悠然享受 “采菊東籬下，悠然見南山”的詩意田園生活；可以徹底放松自我，更好的恢復腦力和體力，從而在休養(yǎng)生息之后，以飽滿的身心迎接生活新挑戰(zhàn)。經(jīng)濟發(fā)展水平對住宅需求的影響是通過住宅的價格水平和居民收入等因素表現(xiàn)出來的。住宅需求同住宅價格的變化呈反向運動，這同一般商品和價格的關系沒有什么根本的區(qū)別。其原因是：住宅是高價值的不流動商品，費用巨大，再變現(xiàn)不易，所以價格的變動對需求的推動力較弱。住宅需求是缺乏價格彈性的。我們很難想象，當住宅總體價格上升時，人們紛紛退出消費領域；同樣，當住宅總體價格下降時，人們大量增加住房消費。隨著施工的不斷深入，開發(fā)者投入的成本費用增加，住宅的形態(tài)不斷完整豐滿，開發(fā)者會提高預售價格，而購房者不是減少，反而增多。這種住宅價格和需求的正向運動是一種特例，沒有普遍性的意義，當然也不能否定住宅需求對于住宅價格反向運動的一般規(guī)律。由于住宅需求隨收入的增長(減少)而同向增長(減少)，因此，住宅需求的收入彈性為正。有的西方學者認為，基本上可分兩條渠道。它不僅包括積累的金融資產(chǎn)(存款、證券、往來賬目和其他投資)，還包括積累的智能財富。因為全部財富既是家庭成員一生獲利能力的指標，又是從財富中產(chǎn)生固定收入的指標。但是，當前收入同家庭財富及其引起的固定收入相比，對住宅需求的影響也是非常重要的。 房價收入比住宅價格和居民收入對住宅需求的影響程度往往是通過住宅價格和居民收入的比例來衡量的，也稱房價收入比。《世界發(fā)展報告1999／2000》在分析1993年世界各國房價收入比時指出，“收入水平低時負擔住房的差異極大”。1998年世界各國房價收入比：按家庭收入分組家庭收入分組（美元）樣本數(shù)房價收入比平均數(shù)房價收入比中位數(shù)標準偏差量大值量小值0999113010001999252820002999125300039991292040005999126000999991000015所有9630資料來源：《房價收入比的性質與合理取值》清華大學房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(2) 同一城市房價收入比隨時間的變化比較同一城市1993年和1998年的房價收入比數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的房價收入比變化不大，接近圖1中的對角線；但也有一些城市的房價收入比變動較大，遠離對角線。同一城市房價收入比的比較(1993年和1998年)資料來源：《房價收入比的性質與合理取值》清華大學房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(3) 同一國家不同地區(qū)和城市房價收入比的差異從美國2001年第一季度對192個都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的統(tǒng)計數(shù)字來看，美國不同都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的差別也很大，見圖2。因為這里還有一個購房消費(或投資)傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出。同樣的房價收入比水平，在不同的城市，住房購買力并不一樣。 人口和家庭戶數(shù)的變化對住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長必然導致對住宅需求的增長，人口減少必然導致對住宅需求的減少。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會同父母分居，會增加社會總家庭戶數(shù)，增加對住宅的需求。估計這一趨勢會持續(xù)較長的時間。隨著婚姻觀念的變化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中國再婚率的上升可能減少住宅的需求。因此，離婚率的上升，導致家庭戶數(shù)和住宅需求的上升。流動人口中的一部分會由于種種原因而沉淀下來。因此，流動人口對住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問題。不同的家庭結構構成了對住宅不同的需求。年份19961997199819992000200120022003戶均人數(shù)資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》 居民消費結構的改變改革開放的20多年是我國經(jīng)濟高速發(fā)展的20年，國內生產(chǎn)總值從1979年的3624億元提高到2004年的136515億元。根據(jù)我國城市居民的恩格爾系數(shù)水平，我國城鎮(zhèn)居民的生活已經(jīng)步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結論，其住房的消費支出應占總消費支出的18. 9%左右。 城市化水平“城市化是社會經(jīng)濟高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的巨大動力。根據(jù)國際經(jīng)驗，當經(jīng)濟進入長期持續(xù)穩(wěn)定地增長時期，城市化也將進入一個決速發(fā)展的時期。 利率對住宅需求的影響利率變化對住宅需求的影響是復雜的，它的實際影響比人們粗略的想象要更為復雜，至少可以從短期和中長期兩個角度進行考察。據(jù)中國人民銀行廣東分行的調查，在被調查的儲戶中，愿意繼續(xù)存款的儲戶跌至末位，以得到利息為目的的儲戶又跌至末位。此后幾個月內，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商詢問具體的購房貸款事務，掀起了一陣不小的購房波瀾。有的甚至認為，利率變動以后，潛在的住宅需求可以保持不變。必須要指出，上述討論利息變化對于住宅需求的中長期影響，是假設在住宅價格不變的條件下進行的。 政府政策政府的住房政策是住宅問題中的重要因素。由于住房政策是相當廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟手段的結合。由上可見，政府的住房政策對政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影響，因此，對住宅總體需求的影并不是絕對的正向或負同，最終的結果要看政府住房政策的目標。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，；房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重有所下降。1998～2004全國房地產(chǎn)銷售總量與銷售額分析1998——2004年新開工面積、竣工面積與銷售面積比較分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、。 結論：需求依然旺盛盡管2003年以來各界關于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求。建設部的數(shù)據(jù)顯示，％，長沙市為16％，寫字樓則高達40％。2004年東、中、%、%、%，而1998年三個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為：%、%、%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。1997——2004全國住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進入21世紀后，我國的城市建設進入了高速發(fā)展的階段，城市經(jīng)濟得到了較大的提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點，增長幅度逐年提高，年均增長幅度超過10%。1997——2004全國商業(yè)營用房投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所在統(tǒng)計中所稱的其他房屋是指廠房、倉庫等房屋，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會對廠房、倉庫等其他房屋的需求也逐步增加，這表現(xiàn)為其投資幅度的逐步增長，但是，由于國家經(jīng)濟結構的調整，相對于住宅、寫字樓、商業(yè)房屋需求的增長幅度，其他房屋需求的增幅是小于住宅、商業(yè)、寫字樓的，這主要表現(xiàn)在其在房地產(chǎn)總投資中的比例的下降。1997——2004全國別墅、高檔公寓投資比較分說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來