【正文】 的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。（2）增強(qiáng)開放意識(shí)，把握市場(chǎng)走向。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關(guān)系是非常密切的。四、入世：房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)根據(jù)我國(guó)金融業(yè)務(wù)開放的時(shí)間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經(jīng)營(yíng)所有國(guó)外客戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營(yíng)中國(guó)客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營(yíng)人民幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對(duì)中國(guó)居民開展個(gè)人業(yè)務(wù)。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展；二是通過(guò)為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。所以政府作用的定位應(yīng)該是：在市場(chǎng)中為各主體順利進(jìn)行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場(chǎng)行為的公平、公正和公開。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。住宅抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)至今尚未形成。這與我國(guó)目前收入低、房?jī)r(jià)高的國(guó)情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過(guò)短就更令需要貸款的居民無(wú)法涉足。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展平抑了過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購(gòu)房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。二、制約我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房?jī)r(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善。住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律。解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題，沒有房地產(chǎn)金融的參與是做不到的……一、我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著國(guó)家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國(guó)人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)也由過(guò)去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)，住房金融市場(chǎng)已經(jīng)開始由過(guò)去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營(yíng)發(fā)展到多家銀行為重新分割市場(chǎng)份額而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。　　住房消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。 近幾年來(lái)，國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。多年來(lái)，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)策略不同，商品房?jī)r(jià)格居高不下直接影響著人們的購(gòu)房?jī)A向。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購(gòu)買對(duì)象的條件、購(gòu)買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問(wèn)題。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進(jìn)入的條件太高，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)講沒有實(shí)際意義。二級(jí)市場(chǎng)的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。 三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個(gè)準(zhǔn)確的定位。從世界各國(guó)住房金融的發(fā)展來(lái)看，一般都是以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，即金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過(guò)市場(chǎng)來(lái)籌集，且貸款對(duì)象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來(lái)看，我國(guó)政府干預(yù)市場(chǎng)應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過(guò)完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來(lái)促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)信息和破壞市場(chǎng)在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。雖然，住房金融特別是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對(duì)較晚，給了中國(guó)銀行業(yè)較充分的時(shí)間去調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)取與國(guó)際慣例早日接軌。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場(chǎng)的需要。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加。同時(shí)應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。為了使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。對(duì)我國(guó)銀行來(lái)說(shuō)，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高。五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本需與金融資本親密結(jié)合作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本通常占資產(chǎn)總額的10％，即每1元的自有資本必須推動(dòng)10元的總資產(chǎn)。因此，更新房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作理念，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。中國(guó)地產(chǎn)界面臨未來(lái)挑戰(zhàn)的將是國(guó)外整個(gè)完整發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。 到目前為止，中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營(yíng)管理型戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。第一階段：1988—1993年，我國(guó)住房金融形成階段。這一階段的特點(diǎn)是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開始起步，政策性住房金融業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)開始向普通住宅建設(shè)傾斜；住房金融經(jīng)營(yíng)管理開始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現(xiàn)；住房消費(fèi)信貸有所啟動(dòng)；住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)圍繞著爭(zhēng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)展開。這一階段的特點(diǎn)是，住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過(guò)渡；住房金融經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度進(jìn)一步加大；政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)結(jié)合發(fā)展更加緊密；住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開始步入高速發(fā)展軌道；住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律。3．住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房?！　?．住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。在住房信貸資金的聯(lián)動(dòng)方面，通過(guò)銀企合作，銀行為開發(fā)商的商品房銷售提供按揭服務(wù)，把商品房開發(fā)和銷售結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。具體來(lái)說(shuō)制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素有：房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房產(chǎn)權(quán)政策和住房抵押相關(guān)法律規(guī)定，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的開放等。我國(guó)房?jī)r(jià)偏高與房屋建設(shè)成本上升，房?jī)r(jià)中包含不合理的稅費(fèi)和開發(fā)商追求過(guò)高利潤(rùn)有密切關(guān)系，也與長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)主體錯(cuò)位，集團(tuán)單位大量進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)商品房表現(xiàn)出不正常需求有關(guān)?！?從公房租金改革與售價(jià)改革的不同步，大部分地區(qū)住房公積金制度有待進(jìn)一步完善，尚未形成調(diào)動(dòng)人們購(gòu)房積極性的調(diào)節(jié)機(jī)制，到1998年出臺(tái)的以停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化為核心的住房制度改革方案，商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)也走過(guò)了從朦朧到清晰、從弱小到較具規(guī)模，并將逐漸擴(kuò)大和規(guī)范的改革與發(fā)展的進(jìn)程，體現(xiàn)在住房信貸投入漸趨理智、住房信貸結(jié)構(gòu)趨于合理、住房信貸品種根據(jù)市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生。居民購(gòu)房貸款最主要的擔(dān)保方式是以所購(gòu)住房做抵押，然而現(xiàn)實(shí)中住房建設(shè)除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。住房二級(jí)市場(chǎng)是個(gè)人將所購(gòu)住房再次出售的交易市場(chǎng)。
　　當(dāng)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的較大比例，出現(xiàn)資金來(lái)源與資金運(yùn)用的期限錯(cuò)配，銀行資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，便需要通過(guò)發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保的長(zhǎng)期債券，一方面使非銷售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫?，從而?shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來(lái)源，解決貸款期限結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配問(wèn)題，為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的更快發(fā)展提供充足的資金條件。此外，住房信貸品種仍需多樣化，才能滿足不同層次的需求；借款人的借貸意識(shí)需要增強(qiáng)；房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)要規(guī)范化；住房金融服務(wù)更應(yīng)面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段。　　1．加快住房分配貨幣化進(jìn)程。首先，改變市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式單一的局面。　　3．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會(huì)參與、有保障基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)。保證房地產(chǎn)信貸資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，還有待加緊制定，以便在法律上明確房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，確保法律的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性?！　拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標(biāo)、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度。隨著政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，確有必要可成立相應(yīng)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，也可爭(zhēng)取以合作住房金融機(jī)構(gòu)的形式存在。因此，要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，以消費(fèi)帶動(dòng)和促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展。　　既然住房建設(shè)被明確作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各商業(yè)銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎(chǔ)上，一方面擇優(yōu)扶持經(jīng)濟(jì)效益好的住房建設(shè)，經(jīng)過(guò)深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開發(fā)項(xiàng)目，均應(yīng)予以支持。因此，要盡快制定統(tǒng)一的操作規(guī)程，并不斷開發(fā)和應(yīng)用電算化、網(wǎng)絡(luò)化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。建立二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，提供安全、可靠、流動(dòng)性強(qiáng)的運(yùn)作環(huán)境，而且為長(zhǎng)期化資金的保值增值提供了可靠的投資環(huán)境。目前阻礙個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔(dān)心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權(quán)力，一方面使得銀行更加嚴(yán)格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。3．探討穩(wěn)步引進(jìn)外資住房金融機(jī)構(gòu)，合資成立住房金融機(jī)構(gòu)的可行性。 構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對(duì)策分析 作者：劉彤　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融摘要：近年來(lái)，住房消費(fèi)信貸在啟動(dòng)住房消費(fèi)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時(shí)，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)也逐漸積淀擴(kuò)大。在當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)尚處于起步階段，社會(huì)信用制度不完善，金融防范手段還比較薄弱，又缺乏系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支持的條件下，積極探索構(gòu)建住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系具有極為重要和迫切的現(xiàn)實(shí)意義。從目前抵押貸款發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，違約率較低，為1%~2％，低于國(guó)際公認(rèn)的警戒線。3．保險(xiǎn)擔(dān)保形式多樣化，抵押物處置逐漸成為可能目前我國(guó)的抵押貸款擔(dān)保有3種：即第三方擔(dān)保；由開發(fā)商提供階段性或全程擔(dān)保；保險(xiǎn)公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔(dān)保。4．中介機(jī)構(gòu)有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國(guó)個(gè)貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)包括抵押登記機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、商業(yè)保險(xiǎn)公司和住房置業(yè)擔(dān)保公司等，個(gè)貸業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展為這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。5．個(gè)貸已初具規(guī)模 目前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)已初具規(guī)模，截止1999年底，全國(guó)四家國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行個(gè)人商業(yè)性住房貸款余額1260億元，較年初增加746億元。同時(shí)，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強(qiáng)了對(duì)住房信貸的宏觀管理和個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范管理。突出表現(xiàn)在兩種風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系中：(1) 銀行、開發(fā)商、購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。(2) 銀行、保險(xiǎn)公司、購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。保險(xiǎn)公司收取了一份保費(fèi)，卻承擔(dān)了包括購(gòu)房者的道德風(fēng)險(xiǎn)、行為風(fēng)險(xiǎn)以及引起購(gòu)房者收入流減少或中斷的一切風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)目前信用經(jīng)濟(jì)尚待逐步建立的時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)之大，保險(xiǎn)公司是難以承受的。4．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)管理方法技術(shù)相對(duì)落后由于銀行開展個(gè)貸時(shí)間不長(zhǎng)，在貸款工具設(shè)計(jì)、資金籌集、風(fēng)險(xiǎn)管理方法和內(nèi)部監(jiān)控方面經(jīng)驗(yàn)積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問(wèn)題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風(fēng)險(xiǎn)管理手段受到外部環(huán)境限制；內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)還不完善等。擔(dān)保制度存在著很大的局限性和不規(guī)范性。推行個(gè)貸證券化的難點(diǎn)在于尚不具備住房抵押貸款證券化的前提條件、內(nèi)部和外部環(huán)境條件。從個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生來(lái)源看，借款人和貸款銀行是兩個(gè)基本的市場(chǎng)主體，也是兩個(gè)基本的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，在個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)分散中，中介機(jī)構(gòu)和政府也作為市場(chǎng)主體參與了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，承擔(dān)了部分風(fēng)險(xiǎn)。2．“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的主要內(nèi)容首先，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過(guò)建設(shè)社會(huì)信用制度和完善貸款制度以達(dá)到預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目的，這是整個(gè)“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。其四，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，以政府參與和保障作用為主，提供法律制度和市場(chǎng)監(jiān)管等救助手段，以同業(yè)監(jiān)督、自律管理為輔，這是“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系建立的必要保證。(2)健全住宅市場(chǎng)體系，完善防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)環(huán)境。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)范個(gè)貸操作環(huán)節(jié)是有效控制銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理水平的關(guān)鍵，主要內(nèi)容有：一是優(yōu)化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。主要通過(guò)量化測(cè)定房產(chǎn)價(jià)格水平波動(dòng)情況下貸款成數(shù)和無(wú)抵押貸款的變化，來(lái)測(cè)算貸款的質(zhì)量動(dòng)態(tài)和質(zhì)量強(qiáng)度。(4)擴(kuò)大信貸資金來(lái)源，為個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范提供資金渠道保障?？山?guó)有獨(dú)資的國(guó)家住房置業(yè)擔(dān)保公司，作為商業(yè)擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司的補(bǔ)充，保險(xiǎn)范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強(qiáng)銀行與政策性保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)和化解風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)作關(guān)系。完善社會(huì)評(píng)估系統(tǒng)，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)，組建同業(yè)公會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)證券化的若干思考作者：毛安安 王文群　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)所謂證券化，通常是指以證券進(jìn)行融資，包括債務(wù)融資證券化和資產(chǎn)證券化。一、推行房地產(chǎn)證券化應(yīng)具備的條件及在我國(guó)房地產(chǎn)證券化的可行性分析。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)潛力巨大，住房消費(fèi)需求旺盛。有比較完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場(chǎng)和相對(duì)高效率的證券市場(chǎng)體系。我國(guó)的證券市場(chǎng)也已逐步成熟，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng)，并且交易的容量和輻射范圍不斷擴(kuò)大，硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)證券市場(chǎng)的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格有效，我國(guó)證券市場(chǎng)管理方式、體制基本理清。房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循?？梢姡覈?guó)推行房地產(chǎn)證券化的條件已基本具備，可以在一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，基礎(chǔ)條件較好的城市進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)作。這種債券是以具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目為標(biāo)的，由投資方或