【正文】 的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。（2）增強開放意識，把握市場走向。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關(guān)系是非常密切的。四、入世：房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的契機根據(jù)我國金融業(yè)務(wù)開放的時間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經(jīng)營所有國外客戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營中國客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營人民幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對中國居民開展個人業(yè)務(wù)。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設(shè)立若干準政府機構(gòu)，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。所以政府作用的定位應(yīng)該是：在市場中為各主體順利進行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的公平、公正和公開。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。這與我國目前收入低、房價高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。應(yīng)當說，經(jīng)濟適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價格，適應(yīng)了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經(jīng)濟增長起到了重要作用。二、制約我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房價太高，經(jīng)濟適用房政策不完善。住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運動的特征和規(guī)律。解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，沒有房地產(chǎn)金融的參與是做不到的……一、我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭?！　∽》肯M貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點向住房消費貸款傾斜。 近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認識到住房金融在推動整個國民經(jīng)濟增長和消費需求擴張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。多年來，與其他商品大打價格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價格居高不下直接影響著人們的購房傾向。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價格確立辦法等方面的問題。而當前一些銀行機構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進入的條件太高，對普通購房者來講沒有實際意義。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風險。 三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個準確的定位。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場機制為基礎(chǔ)，即金融機構(gòu)的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。從我國經(jīng)濟改革目標和政府定位來看，我國政府干預(yù)市場應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。雖然，住房金融特別是個人消費信貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對較晚，給了中國銀行業(yè)較充分的時間去調(diào)整經(jīng)營策略，改進經(jīng)營管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭取與國際慣例早日接軌。隨著我國住房市場的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場的需要。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加。同時應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。對我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評級度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本需與金融資本親密結(jié)合作為一個特殊的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本通常占資產(chǎn)總額的10％，即每1元的自有資本必須推動10元的總資產(chǎn)。因此，更新房地產(chǎn)企業(yè)運作理念，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。中國地產(chǎn)界面臨未來挑戰(zhàn)的將是國外整個完整發(fā)達的市場經(jīng)濟體系。 到目前為止，中國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營管理型戰(zhàn)略來實現(xiàn)的。 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。第一階段：1988—1993年，我國住房金融形成階段。這一階段的特點是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開始起步，政策性住房金融業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)開始向普通住宅建設(shè)傾斜；住房金融經(jīng)營管理開始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現(xiàn)；住房消費信貸有所啟動；住房金融業(yè)務(wù)競爭圍繞著爭辦政策性住房金融業(yè)務(wù)展開。這一階段的特點是，住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過渡；住房金融經(jīng)營機構(gòu)進一步擴大，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度進一步加大；政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)結(jié)合發(fā)展更加緊密；住房消費信貸業(yè)務(wù)開始步入高速發(fā)展軌道；住房金融市場競爭由對政策性住房金融業(yè)務(wù)競爭步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競爭。為深化住房制度改革，促進住房建設(shè)與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運動的特征和規(guī)律。3．住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房?！　?．住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。在住房信貸資金的聯(lián)動方面，通過銀企合作，銀行為開發(fā)商的商品房銷售提供按揭服務(wù)，把商品房開發(fā)和銷售結(jié)合起來，實現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。具體來說制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素有：房價和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房產(chǎn)權(quán)政策和住房抵押相關(guān)法律規(guī)定，住房抵押貸款二級市場的開放等。我國房價偏高與房屋建設(shè)成本上升，房價中包含不合理的稅費和開發(fā)商追求過高利潤有密切關(guān)系，也與長期以來市場主體錯位，集團單位大量進入市場，對商品房表現(xiàn)出不正常需求有關(guān)?！?從公房租金改革與售價改革的不同步，大部分地區(qū)住房公積金制度有待進一步完善，尚未形成調(diào)動人們購房積極性的調(diào)節(jié)機制，到1998年出臺的以停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化為核心的住房制度改革方案，商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)也走過了從朦朧到清晰、從弱小到較具規(guī)模，并將逐漸擴大和規(guī)范的改革與發(fā)展的進程，體現(xiàn)在住房信貸投入漸趨理智、住房信貸結(jié)構(gòu)趨于合理、住房信貸品種根據(jù)市場需求應(yīng)運而生。居民購房貸款最主要的擔保方式是以所購住房做抵押，然而現(xiàn)實中住房建設(shè)除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。住房二級市場是個人將所購住房再次出售的交易市場。
　　當住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，個人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的較大比例，出現(xiàn)資金來源與資金運用的期限錯配，銀行資產(chǎn)投資風險過于集中，便需要通過發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔保的長期債券，一方面使非銷售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫瑥亩鴮崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來源，解決貸款期限結(jié)構(gòu)的錯配問題，為住房抵押貸款一級市場的更快發(fā)展提供充足的資金條件。此外，住房信貸品種仍需多樣化，才能滿足不同層次的需求；借款人的借貸意識需要增強；房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)要規(guī)范化；住房金融服務(wù)更應(yīng)面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段?！　?．加快住房分配貨幣化進程。首先，改變市場經(jīng)營方式單一的局面?！　?．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會參與、有保障基礎(chǔ)的風險擔保系統(tǒng)。保證房地產(chǎn)信貸資金正常運轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，還有待加緊制定，以便在法律上明確房地產(chǎn)市場規(guī)則，確保法律的嚴肅性和穩(wěn)定性?！　拈L遠來看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度。隨著政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，確有必要可成立相應(yīng)的政策性住房金融機構(gòu)，也可爭取以合作住房金融機構(gòu)的形式存在。因此，要大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，以消費帶動和促進生產(chǎn)發(fā)展?！　〖热蛔》拷ㄔO(shè)被明確作為新的經(jīng)濟增長點，各商業(yè)銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎(chǔ)上，一方面擇優(yōu)扶持經(jīng)濟效益好的住房建設(shè)，經(jīng)過深入細致的市場調(diào)研，對市場前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開發(fā)項目，均應(yīng)予以支持。因此，要盡快制定統(tǒng)一的操作規(guī)程，并不斷開發(fā)和應(yīng)用電算化、網(wǎng)絡(luò)化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。建立二級抵押貸款市場，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，提供安全、可靠、流動性強的運作環(huán)境，而且為長期化資金的保值增值提供了可靠的投資環(huán)境。目前阻礙個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權(quán)力，一方面使得銀行更加嚴格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。3．探討穩(wěn)步引進外資住房金融機構(gòu)，合資成立住房金融機構(gòu)的可行性。 構(gòu)建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析 作者：劉彤　來源：中國房地產(chǎn)金融摘要：近年來，住房消費信貸在啟動住房消費、促進住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴大內(nèi)需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時，住房消費信貸風險也逐漸積淀擴大。在當前我國住房抵押貸款市場尚處于起步階段，社會信用制度不完善，金融防范手段還比較薄弱，又缺乏系統(tǒng)的管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持的條件下，積極探索構(gòu)建住房消費信貸風險防范體系具有極為重要和迫切的現(xiàn)實意義。從目前抵押貸款發(fā)展的實際來看，違約率較低，為1%~2％，低于國際公認的警戒線。3．保險擔保形式多樣化，抵押物處置逐漸成為可能目前我國的抵押貸款擔保有3種：即第三方擔保；由開發(fā)商提供階段性或全程擔保；保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔保。4．中介機構(gòu)有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國個貸業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)包括抵押登記機構(gòu)、房產(chǎn)評估機構(gòu)、商業(yè)保險公司和住房置業(yè)擔保公司等，個貸業(yè)務(wù)不斷擴展為這些中介服務(wù)機構(gòu)提供了良好的發(fā)展機遇。5．個貸已初具規(guī)模 目前我國住房抵押貸款市場已初具規(guī)模，截止1999年底，全國四家國有獨資商業(yè)銀行個人商業(yè)性住房貸款余額1260億元，較年初增加746億元。同時，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強了對住房信貸的宏觀管理和個貸風險防范管理。突出表現(xiàn)在兩種風險劃分關(guān)系中：(1) 銀行、開發(fā)商、購房者之間的風險劃分關(guān)系。(2) 銀行、保險公司、購房者之間的風險劃分關(guān)系。保險公司收取了一份保費，卻承擔了包括購房者的道德風險、行為風險以及引起購房者收入流減少或中斷的一切風險，在我國目前信用經(jīng)濟尚待逐步建立的時期，風險之大，保險公司是難以承受的。4．銀行個貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗不足，風險管理方法技術(shù)相對落后由于銀行開展個貸時間不長，在貸款工具設(shè)計、資金籌集、風險管理方法和內(nèi)部監(jiān)控方面經(jīng)驗積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風險管理手段受到外部環(huán)境限制；內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)還不完善等。擔保制度存在著很大的局限性和不規(guī)范性。推行個貸證券化的難點在于尚不具備住房抵押貸款證券化的前提條件、內(nèi)部和外部環(huán)境條件。從個貸風險產(chǎn)生來源看，借款人和貸款銀行是兩個基本的市場主體，也是兩個基本的風險來源，在個貸業(yè)務(wù)發(fā)展和風險分散中，中介機構(gòu)和政府也作為市場主體參與了個貸風險的防范和控制，承擔了部分風險。2．“四位一體”的個貸風險防范體系的主要內(nèi)容首先，建立個貸風險預(yù)警機制，通過建設(shè)社會信用制度和完善貸款制度以達到預(yù)防和規(guī)避風險目的，這是整個“四位一體”的個貸風險防范體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。其四，建立個貸風險監(jiān)管機制，以政府參與和保障作用為主，提供法律制度和市場監(jiān)管等救助手段，以同業(yè)監(jiān)督、自律管理為輔，這是“四位一體”的個貸風險防范體系建立的必要保證。(2)健全住宅市場體系，完善防范個貸風險的市場環(huán)境。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)范個貸操作環(huán)節(jié)是有效控制銀行內(nèi)部風險，提高銀行個貸風險管理水平的關(guān)鍵，主要內(nèi)容有：一是優(yōu)化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。主要通過量化測定房產(chǎn)價格水平波動情況下貸款成數(shù)和無抵押貸款的變化，來測算貸款的質(zhì)量動態(tài)和質(zhì)量強度。(4)擴大信貸資金來源，為個貸風險防范提供資金渠道保障?？山歇氋Y的國家住房置業(yè)擔保公司，作為商業(yè)擔保公司和保險公司的補充，保險范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強銀行與政策性保險公司共同承擔和化解風險的協(xié)作關(guān)系。完善社會評估系統(tǒng)，規(guī)范金融機構(gòu)信用評級，組建同業(yè)公會，加強行業(yè)自律管理。關(guān)于我國房地產(chǎn)證券化的若干思考作者：毛安安 王文群　來源：中國房地產(chǎn)所謂證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務(wù)融資證券化和資產(chǎn)證券化。一、推行房地產(chǎn)證券化應(yīng)具備的條件及在我國房地產(chǎn)證券化的可行性分析。目前，我國房地產(chǎn)市場開發(fā)潛力巨大，住房消費需求旺盛。有比較完善的房地產(chǎn)金融市場，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。我國的證券市場也已逐步成熟，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場，并且交易的容量和輻射范圍不斷擴大，硬件和軟件均達到國際先進水平，隨著資本市場的發(fā)展，中國證監(jiān)會對證券市場的監(jiān)管越來越嚴格有效，我國證券市場管理方式、體制基本理清。房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循?？梢姡覈菩蟹康禺a(chǎn)證券化的條件已基本具備，可以在一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，基礎(chǔ)條件較好的城市進行試點運作。這種債券是以具體的房地產(chǎn)項目為標的，由投資方或