【正文】 開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行的?？梢钥闯鲆赃@種債券融資雖然比較方便，但加大了開發(fā)商的風(fēng)險，制約了開發(fā)商利潤的上升。這樣既能控制風(fēng)險又能保證利潤。因此，對房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)有價證券的交易又具備了價格發(fā)現(xiàn)的功能。降息可以有助于開發(fā)商降低經(jīng)營成本，提高競爭能力，獲取豐富的收益，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的供給增長。因為杠桿發(fā)揮作用的中間環(huán)節(jié)——發(fā)放貸款，受到銀行擴大發(fā)放貸款額度的直接制約。這樣向社會公眾投資者籌集到大量長期信貸資金，并且由于MBS設(shè)在銀行資產(chǎn)負債表之外，不影響銀行的信貸規(guī)模。三、在我國推行房地產(chǎn)證券化的障礙及對策我國金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額呆帳和不良資產(chǎn)的風(fēng)險。這一政策法規(guī)設(shè)計上的缺陷可以通過發(fā)布，增設(shè)特制條例來彌補，如制訂《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)。所以應(yīng)盡快建立包括個人信用登記評估風(fēng)險預(yù)報、規(guī)避在同內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變化狀況及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模，推動城鎮(zhèn)居民購房需求。房地證券化將成為未來金融發(fā)展的重點，我國雖起步較晚，但已經(jīng)為別國證明了的先進成果，與我國具體情況相結(jié)合，定會同樣發(fā)揮其應(yīng)有的功效，促進我國經(jīng)濟的發(fā)展加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌作者：岳頌東　來源：經(jīng)濟日報　　中國入世不僅意味著中國經(jīng)濟融入經(jīng)濟全球化的主流，而且意味著中國的金融制度，包括房地產(chǎn)業(yè)的投融資制度要與國際金融制度逐步接軌，也就是說，中國的房地產(chǎn)金融逐步走向自由化、國際化和融資證券化。二是債權(quán)證券化，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為金融市場上可交易的有價證券。三是國際融資方式證券化，相當(dāng)一部分傳統(tǒng)的銀行貸款已被發(fā)行證券的方式所代替。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構(gòu)的貸款支持。讓我們看一看某商業(yè)銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通，買房人具有完全處置權(quán)利的房屋?？梢赃@樣界定：“二手住房”特指住房開發(fā)商或企事業(yè)單位通過銷售，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于個人，賣房人具有完全處置權(quán)力的住房。二、二手房貸款的特點在一些發(fā)達國家，二手房貸款并不成為一個單獨的住房貸款品種。1．二手房貸款的抵押物設(shè)立、處置比較復(fù)雜。二手房產(chǎn)權(quán)狀況的復(fù)雜性給貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來一些特殊的困難。在我國，由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。三、二手房貸款業(yè)務(wù)品種及操作流程特點由于二手房貸款業(yè)務(wù)對銀行來講是一項新業(yè)務(wù)，因此到目前為止業(yè)務(wù)品種還不很豐富。2．二手房貸款操作流程的特點(1)貸款審查的重點不同。(2)對房屋評估的要求不同。在評估方面對二手房貸款的要求更為嚴格，主要是考慮到二手房的物理價值由于經(jīng)過一段時間的損耗，市場價值較難認定，需要專業(yè)機構(gòu)的評估；其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專業(yè)機構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。而在二手房貸款中，也可能需要中介機構(gòu)的階段性擔(dān)保。四、二手房貸款的特殊風(fēng)險分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機構(gòu)、保險公司等多個法律主體。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產(chǎn)為保險標(biāo)的與保險公司間的保險業(yè)務(wù)關(guān)系。前文已經(jīng)提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更像是“零售”，產(chǎn)權(quán)狀況可能會多種多樣。而我國住房改革過程中個人房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了相當(dāng)復(fù)雜的情況：動遷安置房、職工房改房等，個人只有房產(chǎn)證而無土地證，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；以“標(biāo)準(zhǔn)價”出售給個人的住房，個人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。另外根據(jù)最高人民法院對《擔(dān)保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。為了預(yù)防以上風(fēng)險，銀行一般對二手房的房齡有上限規(guī)定，并要求借款人應(yīng)向銀行提交房地產(chǎn)主管部門和貸款人認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的交易房屋評估報告。(1)對已購公有二手房而言，“交易批準(zhǔn)書”是銀行發(fā)放貸款的必備條件?！敖灰着鷾?zhǔn)書”是借款人向銀行申請發(fā)放二手房貸款時必要提交的材料。即使這樣，期房二手房貸款審查時也應(yīng)該注意期房轉(zhuǎn)讓的合法性，避免由于房屋轉(zhuǎn)讓合同不成立而給銀行債權(quán)帶來風(fēng)險。一些地方曾經(jīng)發(fā)生過房屋中介公司與借款人互相勾結(jié)，偽造《他項權(quán)證》，騙取銀行貸款的案例。反映到合同中，對于銀行、借款人、中介機構(gòu)三方的權(quán)利義務(wù)界定一定要清楚。在這種情況下借款申請人依然選擇委托中介機構(gòu)代理的方式，也就應(yīng)該承擔(dān)在貸款未獲批準(zhǔn)時足額繳納代理手續(xù)費的責(zé)任。一種特殊情況是，銀行經(jīng)過審查對借款人不予貸款時，借款申請人的中介費應(yīng)如何承擔(dān)?有學(xué)者認為，在這種情況下，銀行應(yīng)該與借款人分擔(dān)中介費用。把一些實力雄厚、大型的中介機構(gòu)作為指定代理機構(gòu)，負責(zé)除審批及發(fā)放貸款以外的整個房屋買賣和貸款流程；把一般的中介機構(gòu)作為普通代理機構(gòu)，負責(zé)查冊和房屋過戶，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理商進行房地產(chǎn)交收，而且在中介機構(gòu)提供擔(dān)保的情況下或是賣方委托中介機構(gòu)收款的情況下，銀行的貸款直接轉(zhuǎn)入中介機構(gòu)賬戶，因此可能在中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律風(fēng)險。目前我國法律對于期房轉(zhuǎn)讓(即預(yù)售房轉(zhuǎn)讓)的規(guī)定較為復(fù)雜。個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的意見。為了減少由于抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵和物理理疵對銀行貸款造成的風(fēng)險，并充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，貸款銀行一般請中介機構(gòu)，例如專業(yè)的律師事務(wù)所或者房地產(chǎn)交易中心來審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。(3)二手現(xiàn)房經(jīng)過一段時間使用后其物理條件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設(shè)立抵押時高估了房屋價值，就可能提高二手房貸款的風(fēng)險度。如果借款人在申請借款時隱瞞了房產(chǎn)權(quán)的真實情況或?qū)Ψ慨a(chǎn)的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時則處于不利地位。對于私房、商品房，也應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。這些風(fēng)險中，有些是二手房貸款與其他類型的個人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。(2)銀行和借款人之間的借貸關(guān)系。銀行將貸款劃入擔(dān)保機構(gòu)在貸款人處開立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過戶保險、抵押登記。(3)提供階段性擔(dān)保的機構(gòu)不同。但二手房貸款在審查過程中則要求評估公司對房屋的價值、產(chǎn)權(quán)合法性進行評估，做出評估報告。二手房貸款審查的重點是借款申請人的個人資信狀況、償債能力。可分為零首付二手房抵押貸款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。代理機構(gòu)包括交易中介公司、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所等；代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風(fēng)險進行跟蹤調(diào)查等。雖然二手房貸款合同和二手房買賣合同是相互獨立的合同，二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而失效。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各異，存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。而在我國，二手房交易卻存在一些特殊之處。目前大部分銀行要求借款人以交易房產(chǎn)為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款。實際上，“房地產(chǎn)一級市場”指土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場；“房地產(chǎn)二級市場”指建成房屋后初次出售的市場；而“房地產(chǎn)三級市場”則指房屋出售后再次轉(zhuǎn)手的市場。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房。　二手房貸款的風(fēng)險及其防范措施作者：梁永平　來源：中國房地產(chǎn)金融隨著住房改革的推進，住房資源逐步盤活。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權(quán)相同，而是具備了高質(zhì)量、高收益、高流動性的特點，成為頗有吸引力的投資工具。 　　所謂金融國際化，主要是指金融業(yè)務(wù)國際化，銀行在海外廣泛開設(shè)分支機構(gòu)，在資產(chǎn)構(gòu)成中提高國際業(yè)務(wù)的比重，資本在國際間大規(guī)模流動，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)加快在國外上市的步伐，從國際金融機構(gòu)內(nèi)融資，“走出去”到國外建立房地產(chǎn)的跨國公司，與國際金融連為一體。在解決這些困難阻礙的過程中，應(yīng)加大政府的干預(yù)力度，在充分維護市場效率和公平競爭的原則下，以法律的手段進行宏觀的引導(dǎo)和調(diào)控。缺乏健全的個人信用制度。對房地產(chǎn)企業(yè)進行股份制改造，促使其建立現(xiàn)代企業(yè)制度，減少不良債務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，在此基礎(chǔ)上進行債轉(zhuǎn)股等方式的資產(chǎn)重組，轉(zhuǎn)化或剝離金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)，從而為金融機構(gòu)特別是商業(yè)銀行順利實行房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造條件。利率對房地產(chǎn)市場的杠桿作用也就能有力發(fā)揮了。而銀行信貸規(guī)模又很難一下子擴大。可見降息在理論上能在相當(dāng)?shù)某潭壬咸岣邚V大居民的購房資金支付能力，從而從提高有支付能力的需求方面入手，成為推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇及進一步發(fā)展的有力杠桿。近年來央行先后5次降息，希望以此來拉動國內(nèi)有效需求的增長，其中也包括希望通過降息的杠桿效應(yīng)激活房地產(chǎn)市場，成為國民經(jīng)濟的新增長點。從總體上講，單純依靠儲蓄積累要達到購買住房的水平難度很大，實行證券化后居民手中的貨幣資金可用于購買房地產(chǎn)證券從而轉(zhuǎn)變成與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)直接掛鉤的資產(chǎn)，使得原有的貨幣資金對房地產(chǎn)實現(xiàn)了保值，而且由于有價證券價格與房地產(chǎn)實體價格的正向相關(guān)性，其變動必然反映房地產(chǎn)價格的變動趨勢，房地產(chǎn)有價證券價格對房地產(chǎn)市場供需狀況的變化所做出的反映也較為靈教。還應(yīng)該注意開發(fā)建設(shè)過程中的質(zhì)量、成本的控制。投資者在購買債券的同時享有了在未來到期時，選擇結(jié)算方式的權(quán)利，這種權(quán)利很有可能為投資者帶來消費剩余。房地產(chǎn)業(yè)會呈現(xiàn)出哪些新的特點房地產(chǎn)證券化主要有兩種形式：一是針對具體的房地產(chǎn)項目發(fā)行的債券，我們簡稱之為ABS（Asset Backed Security）即“以資產(chǎn)為后盾的證券”；二是住房抵押貸款的證券化，我們簡稱之為MBS(Montgage Backeel Security)即“以抵押貸款為后盾的證券”。與個人住房抵押貸款相關(guān)的擔(dān)保、抵押登記等法律法規(guī)基本齊全。具備完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范。在某些大城市住房抵押貸款已得到了廣泛的發(fā)展。如此龐大的住房開發(fā)消費市場的資金來源不可能依靠國家財政，也不可能完全依靠銀行，只有推行房地產(chǎn)證券化，在資本市場上直接向社會大眾融資，才能較好地解決資金短缺的難題。對于房地產(chǎn)證券化，應(yīng)具備以下條件：房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一定程度，房地產(chǎn)特別是房產(chǎn)已經(jīng)作為商品在市場上流通。具體到房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資立接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。一方面，政府要完善包括貸款政策、抵押及抵押權(quán)讓渡政策、金融擔(dān)保、保險政策、證券化政策以及住房信貸發(fā)展規(guī)劃等在內(nèi)的政策體系，另一方面要完善現(xiàn)有法規(guī)體系，提高可操作性，加大執(zhí)法力度，嚴肅查處違法違現(xiàn)行為。進一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險監(jiān)管體系。根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，主要側(cè)重于加大公積金繳交力度，提高公積金運行質(zhì)量和積極發(fā)展住房儲蓄。四是完善內(nèi)部管理制度，加大監(jiān)管力度。二是規(guī)范銀行風(fēng)險控制系統(tǒng)的運作過程。當(dāng)前的重點是規(guī)范發(fā)展各類社會中介機構(gòu)，即規(guī)范發(fā)展房產(chǎn)評估機構(gòu)、住房抵押擔(dān)保機構(gòu)、住房抵押保險機構(gòu)和住房置換機構(gòu)。個人信用制度建設(shè)主要包括重樹個人信用觀念、完善個人信用評價體系和建立個人信用查詢系統(tǒng)等方面，還涉及到存款實名制、家庭財產(chǎn)登記制、個人財產(chǎn)破產(chǎn)制等配套制度建設(shè)。商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險控制重點在于進行貸款工具創(chuàng)新和強化風(fēng)險管理制度。從總體上看，我國個貸風(fēng)險防范體系的基本框架可以描述為：包括由社會信用制度和貸款制度組成的風(fēng)險預(yù)警機制，貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險管理機制，以貸款保險擔(dān)保和消費信貸證券化為主要手段的風(fēng)險分散機制以及體現(xiàn)政府參與和保障作用的風(fēng)險監(jiān)管機制這四個方面內(nèi)容的有機統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)的“四位一體”的風(fēng)險防范體系。三、建立我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的相關(guān)對策建議鑒于我國住房制度改革和法制建設(shè)的漸進性，住房消費信貸風(fēng)險產(chǎn)生因素的階段性特征，筆者認為，應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費信貸風(fēng)險防范體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防范機制和重點防范手段的作用。6．二級市場尚未建立，抵押貸款證券化在防范風(fēng)險方面難有作為住房抵押貸款證券化作為結(jié)構(gòu)性融資方式，是防范和化解個貸風(fēng)險的根本出路和方向。發(fā)揮個人信用制度作用的難點在于個人信用檔案不健全，個人信用評估機制尚未健全。而政府作為制度提供者和市場管理者，在住房抵押貸款市場上是大有作為的。購房者支付風(fēng)險分散成本卻無相應(yīng)收益，則個貸風(fēng)險積淀加快，風(fēng)險隱患增大。比如，購房者在住房信貸約束背景下承擔(dān)了過多風(fēng)險。隨著我國居民信貸消費觀念不斷強化，住房消費信貸供給不足將使大多數(shù)居民面臨信貸約束，如何使住房金融業(yè)務(wù)在廣度和深度方面同時拓展，以解決加強個貸風(fēng)險防范與擴大金融支持及滿足住房消費需求之間的沖突，就成為構(gòu)建個貸風(fēng)險防范體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和突出難題。6．政府提供的法律、制度保障，加大了監(jiān)管力度 政府通過制定和完善個貸業(yè)務(wù)法律體系，為防范個貸風(fēng)險提供了法律保障。該機構(gòu)提供連帶責(zé)任保證，具備抵押物處置和變現(xiàn)優(yōu)勢，可以解決無法按時償債的借款人的安置問題。此外，各地還根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，創(chuàng)造出多種抵押擔(dān)保、保險形式。2．銀行個貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和競爭，使風(fēng)險管理技術(shù)手段不斷創(chuàng)新個人住房貸款經(jīng)營運作日趨規(guī)范，各商業(yè)銀行為獲得市場競爭優(yōu)勢，在個貸業(yè)務(wù)上形成了一系列具體實施辦法和操作規(guī)程，比如確定具體貸款比例最高不超過80％；針對不同個貸品種和貸款對象，提供多種選擇貸款方案；建立風(fēng)險預(yù)警機制等。一、建立我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的現(xiàn)實條件從目前情況看，由于個貸業(yè)務(wù)的積極拓展和不斷成熟，各項管理制度、政策法規(guī)的出臺和實施，已經(jīng)為個貸風(fēng)險防范體系的構(gòu)建提供了有利的現(xiàn)實條件。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費信貸；風(fēng)險防范以個人住房抵押貸款為典型形式的住房消費信貸(本文中簡稱為個貸)從本質(zhì)上說?！　】傊?，住房金融業(yè)的發(fā)展與深化，不僅有利于我國住房金融市場的開拓，有利于促進住房制度改革的深入和住房市場的健全與完善，更有利于推動我國住房建設(shè)和國民經(jīng)濟快速持續(xù)穩(wěn)定地增長。美國的住