【正文】 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)金融體系的研究受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現(xiàn)場調(diào)查等手段對九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項規(guī)劃內(nèi)容的要求，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問題進行了詳細的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場需求研究、房地產(chǎn)市場體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅實的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃”的后臺基礎(chǔ)支撐資料。房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)市場體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問題提供融資建議。65 / 65一、 房地產(chǎn)市場需求體系研究1 房地產(chǎn)需求概述 房地產(chǎn)需求的概念房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個相對應的概念，它是指一定時期內(nèi)人們愿意購買和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場運行的原動力，沒有房地產(chǎn)需求就沒有房地產(chǎn)市場價格、供給、資金運作以及市場的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場研究的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)供給的起點與歸宿。需求的規(guī)模、水平和結(jié)構(gòu)的變動，推動著房地產(chǎn)供給的變化，同時影響著房地產(chǎn)交易的價格、資金運轉(zhuǎn)、市場要素以及市場本身的變化。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟體制、機制完善程度的重要尺度。沒有一個良好的市場環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達到較理想的狀態(tài)。 住宅需求的概念在市場經(jīng)濟中，“需求是指在一定的市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的商品或服務(wù)的數(shù)量”儀。借用這個概念，我們認為，住宅需求是在一定市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的住宅的數(shù)量。 住宅需求的種類人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個角度進行。 從市場角度(1) 潛在需求住宅的潛在需求是指未來市場條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時的住宅需求。著重點在于市場條件或支付能力發(fā)生變化。市場條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長，城市化進程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導向等誘發(fā)的需求。潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場條件下可能表現(xiàn)出來的需要。(2) 有效需求 有效需求是以人們的實際支付能力為基礎(chǔ)，在一定市場條件下，市場機制的制約下，對住宅的需求量。有效需求側(cè)重于人們的真實購買力。 從需求目的角度(1) 居住需求人無論貴賤高低，無論窮人還是富豪，一套能夠遮風避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。(2) 投資需求“住宅的投資需求是指購買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”居住需求和投資需求有時是重疊的。購買和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。但是，在許多情況下，兩者有明顯的區(qū)別。絕大部分購買住宅是以居住為直接目的。即使稍帶保值和增值的目的，也只是作為家庭財富的存量，期待在時間的推延過程中，自然被動地保值和增值，而沒有多余的住宅投入經(jīng)營性交易(如出租、買賣)，通過經(jīng)營手段賺取利潤。投資需求不僅直接以保值和增值為目的，而且是主動地以經(jīng)營性交易手段獲得利潤。居住需求和投資需求是互相影響的，首先是居住需求制約了投資需求，沒有居住的總需求，投資需求就無經(jīng)營的可能性，失去了取得利潤的源泉。同時，投資需求也影響居住需求，投資需求的活躍，為滿足居住需求創(chuàng)造了條件。(3) 假日休閑的需求現(xiàn)在，我國每年115天假期使度假消費成為時尚。旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。在景色怡人的度假勝地，購買度假村或酒店的部分產(chǎn)權(quán)作為假日休閑的地點已成為高收入階層投資、消費的新時尚。位于秦皇島“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”，等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點。 從居住目的的角度(1) 普通住宅需求普通住宅需求是指為滿足人的生存、生理和社會道德的住宅需求。“受社會經(jīng)濟發(fā)展狀況和居民個人支付能力的影響，對住宅的普通需求可劃分為空間數(shù)量、功育目貢量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和品位等五個層次”。人們對住宅的需求首先表現(xiàn)為最基本的生理需求，即要有最起碼的能遮風避雨、休養(yǎng)生息，繁衍后代的空間和面積。在住宅面積達到一定數(shù)量后，人們就會對住宅的功能和質(zhì)量提出要求，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，室內(nèi)設(shè)施配套等，這是人類向文明居住水平發(fā)展的重要標志。對住宅室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量的要求，包括住宅室內(nèi)采光通風、裝飾裝修、家具選擇與布置和室外自然環(huán)境、社會和公共配套設(shè)施環(huán)境，是小康居住水平的重要內(nèi)容。從住宅的維護、維修到居民家庭生活的各個領(lǐng)域，人們希望得到方便、及時、優(yōu)質(zhì)、周到的多層次全方位的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)了人類居住水平從小康向后小康階段過渡過程中的較高層次的需求。當居民生活由后小康富裕階段過渡的過程中，人落門越來越強調(diào)住宅的品位，強調(diào)與住宅相關(guān)的社區(qū)，鄰里及個人的文化、藝術(shù)和生活品位。(2) 5+2住宅需求5+2住宅是指隨著改革開放的進行，在先富起來的群體中的一部分人，對生活理念產(chǎn)生新的認識，對生活質(zhì)量要求的進一步提高而導致的住宅需求?，F(xiàn)代生活的快節(jié)奏工作、生活不時壓抑著人們的心性，因此，在難得的休息日——周末和假日里，州門無不向往清新寧靜，幽雅致遠的大自然的懷抱。在人們的經(jīng)濟基礎(chǔ)達到了一定程度以后，自然而然的想實現(xiàn)這個夢想：工作時，在市中心接觸著時代的脈搏，努力地拼搏；在休息日，在環(huán)境優(yōu)美的近郊有自己的休憩之地，在那里人們可以徹底忘掉都市的嘈雜和喧囂，在大自然的懷抱里回歸自然；可以悠然享受 “采菊東籬下，悠然見南山”的詩意田園生活；可以徹底放松自我，更好的恢復腦力和體力，從而在休養(yǎng)生息之后，以飽滿的身心迎接生活新挑戰(zhàn)。因此應這部分人的需要而產(chǎn)生了5+2住宅的需求。2 房地產(chǎn)市場需求的影響因素“住宅需求從總體上講是受國民經(jīng)濟發(fā)展水平影響的。經(jīng)濟發(fā)展水平越高，對住宅的需求就越旺盛；經(jīng)濟發(fā)展水平越低，對住宅的需求走越皮軟”。經(jīng)濟發(fā)展水平對住宅需求的影響是通過住宅的價格水平和居民收入等因素表現(xiàn)出來的。同時，住宅需求還受非單純經(jīng)濟因素的影響，如人口的增長，家庭的結(jié)構(gòu)，城市化水平，政府的政策等等。本節(jié)將著重探討影響住宅需求的主要因素。 價格對住宅需求的影響 需求——價格曲線住宅價格對住宅需求的影響是價格上升，需求下降；反之，價格下降則需求上升。住宅需求同住宅價格的變化呈反向運動，這同一般商品和價格的關(guān)系沒有什么根本的區(qū)別。當然，上述關(guān)系建立在假定在同一時刻除了價格以外的其他因素固定不變。 住宅需求的價格彈性住宅需求的價格彈性，即當住宅價格發(fā)生一個百分比變化與所引起的需求的變化的百分比的比值就是住宅需求對于住宅價格的彈性，簡稱住宅需求價格彈性：田于住宅需求同住宅價格呈反問運動，因此，住宅需求價格彈性是一個負值。根據(jù)西方學者的研究得出的結(jié)論，住宅需求的價格彈性是比較缺乏的。其原因是：住宅是高價值的不流動商品，費用巨大，再變現(xiàn)不易，所以價格的變動對需求的推動力較弱。H. Rosen 7，Macrae 和 Turnerl , Cronin ，Goodman和Kawai 。根據(jù)上述研究的結(jié)果，住宅需求曲線是較為陡峭的，不是平坦的。陡峭是由于住宅需求的價格彈性的絕對值小于1，亦即當價格有一個單位的升降變化時，需求不會有一個單位的升降變化，只有小于一個單位的變化。住宅需求是缺乏價格彈性的。目前，我國尚無學者對住宅需求價格彈性作專門研究。以西方學者的研究，我們雖然不能肯定他們提出的彈性系數(shù)值完全適用于中國城市住宅市場，但是總體的結(jié)論是適用的。其原因是：在中國住宅同樣是高價值商品，同樣是城鎮(zhèn)居民的基本必需品，無論住宅價格如何變化，人們總是要居住住宅的。我們很難想象，當住宅總體價格上升時，人們紛紛退出消費領(lǐng)域；同樣，當住宅總體價格下降時，人們大量增加住房消費。 特殊現(xiàn)象住宅價格上升，住宅需求也上升的情況也可能存在。這種情況主要發(fā)生在：①一個特定的樓盤或小區(qū)，在預售階段(即未竣工階段)，由于施工尚未結(jié)束，開發(fā)者還沒有投入全部的資金和成本費用，因此預售的價格較低。同時，由于這個住宅樓盤或小區(qū)的整體形象尚未形成，購房者可能比較少。隨著施工的不斷深入，開發(fā)者投入的成本費用增加，住宅的形態(tài)不斷完整豐滿，開發(fā)者會提高預售價格，而購房者不是減少，反而增多。②有些特定的住宅可能實質(zhì)性地發(fā)生價格和需求同向運動的現(xiàn)象。這種住宅可能具有特別知名的區(qū)位，特別知名的建筑藝術(shù)風格。特別知名的演變經(jīng)歷或特別罕見的無形價值，它能滿足一些特別富裕者的獵奇心理。這種住宅價格和需求的正向運動是一種特例，沒有普遍性的意義，當然也不能否定住宅需求對于住宅價格反向運動的一般規(guī)律。 收入對住宅需求的影響 家庭財富（收入）的影響城鎮(zhèn)居民家庭的收入對住宅需求有正的影響，即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對住房需求也減少。這種影響，是符合一般的收入需求關(guān)系規(guī)律的。我們同樣可以引入住宅需求的收入彈性概念，即在其他條件(如價格)不變時，住宅需求變化的百分比同引起住宅需求變化的收入變化的百分比相比得到的數(shù)值即為住宅需求的收入彈性。由于住宅需求隨收入的增長(減少)而同向增長(減少)，因此，住宅需求的收入彈性為正。 人們普遍認為，收入對住宅需求有重要的影響。但是，收入對住房需求的影響難以用普通的辦法量化。因為收入影響住房需求的渠道是復雜的。有的西方學者認為，基本上可分兩條渠道。一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金，或分期付款)的能力，通過現(xiàn)金支付的承受力來影響住宅需求：二是收入影響家庭成員一生財富積累的預期，通過這種財富積累的預期再來影響對住宅的需求。這兩個渠道對住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個渠道占支配地位。財富是一種存量，它是一個家庭在某一時點可用經(jīng)濟資源的積累。它不僅包括積累的金融資產(chǎn)(存款、證券、往來賬目和其他投資)，還包括積累的智能財富。因為許多財富(如工薪收入)來自于人力的智能部分；即便是來自于金融財富，也同人的智能密切相關(guān)。收入是一種流量，是在一定的時間段(年、月、日)中一個家庭的貨幣自然增長量，收入是從家庭財富中流出的。在研究住宅需求時，排除其他因素，考察全部財富比單獨考察收入更好。因為全部財富既是家庭成員一生獲利能力的指標，又是從財富中產(chǎn)生固定收入的指標。全部財富的這些特點，使它比現(xiàn)金收入更加能影響住宅的需求。而現(xiàn)金收入可能是不穩(wěn)定的，暫時的，有時多(如意外收獲)有時少(如失業(yè))，因此較難根據(jù)現(xiàn)金收入決定住宅需求。根據(jù)經(jīng)驗證明，住宅需求的財富(或固定收入)彈性系數(shù)大約等于1 ()，即家庭財富增減一個百分比，住宅需求同樣增減一個百分比。但是，當前收入同家庭財富及其引起的固定收入相比，對住宅需求的影響也是非常重要的。雖然住宅需求根本上是由于家庭財富及固定收入推動的，但是，當前收入對住宅需求還是有重要的約束作用。這是田于在金融市場上的一整套信用規(guī)則所決定的：在金融市場上，貸款人不能單憑借款人未來收入的預期就進行放款，必須要確認借款人的信用程度。在這時候，借款人當前現(xiàn)實的收入和財產(chǎn)的地位就變得重要了，因為它們是可以被現(xiàn)實地計量的。 房價收入比住宅價格和居民收入對住宅需求的影響程度往往是通過住宅價格和居民收入的比例來衡量的，也稱房價收入比。房價收入比直接揭示了消費者的購房能力。根據(jù)國外經(jīng)驗，在市場機制健全的前提下，住宅價格與當?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?—6左右。住房價格與家庭收入的比例國別美國英國法國日本印度韓國埃及住房價格/家庭收入(1998)(1985)(1982)(1983)(1985)(1986)(1985)關(guān)于房價收入比的幾點說明：(1) 不同國家的房價收入比數(shù)值很分散《世界發(fā)展報告1999／2000》在分析1993年世界各國房價收入比時指出，“收入水平低時負擔住房的差異極大”。該報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，亞美尼亞的埃里溫市的房價收入比最高(房價收入比為39)，其次是前南斯拉夫的波德戈里察市(房價收入比30)。由于亞美尼亞和前南斯拉夫當時都是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的國家，因此住宅價格和居民收入變動很快，且住房價格的變動幅度遠遠超過居民收入的變動幅度，導致房價收入比奇高。但隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的結(jié)束，亞美尼亞埃里溫市的房價收入比在1998年就回落到4。從1998年世界各國房價收入比數(shù)據(jù)來看，各國房價收入比的數(shù)值是高度離散的。在納入統(tǒng)計的96個國家和地區(qū)中，房價收入比的最大值和最小值分別為30和0．8，均值為8．(表1)。表1中的數(shù)據(jù)還顯示，房價收入比的離散程度與家庭收入逆相關(guān)，即家庭收入越低，房價收入比的離散程度越大；家庭收入越高，房價收入比的離散程度越小。1998年世界各國房價收入比：按家庭收入分組家庭收入分組（美元）樣本數(shù)房價收入比平均數(shù)房價收入比中位數(shù)標準偏差量大值量小值0999113010001999252820002999125300039991292040005999126000999991000015所有9630資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(2) 同一城市房價收入比隨時間的變化比較同一城市1993年和1998年的房價收入比數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的房價收入比變化不大，接近圖1中的對角線；但也有一些城市的房價收入比變動較大，遠離對角線。這說明在有些地區(qū)，同一城市的房價收入比波動是很大的。圖1中幾個變化顯著的城市是：亞美尼亞的埃里溫市(從39變到4)，蒙古的烏蘭巴托(從37．7變到