【正文】 每月發(fā)布房地產(chǎn)二級(jí)市場、二手房市場、房屋租賃價(jià)格等房屋交易價(jià)格行情。在國外，由于商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報(bào)，意味著可以帶來長期的現(xiàn)金流入，商業(yè)房地產(chǎn)較受機(jī)構(gòu)投資者的青睞，市場交易活躍。其發(fā)展特色有：率先實(shí)現(xiàn)教育“普十二”。開發(fā)商出地、出資金提供完善的硬件設(shè)施，由名校投入設(shè)備設(shè)施、組建師資隊(duì)伍和進(jìn)行日常教學(xué)管理，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化整合。截至2004年底重慶市私家車擁有量達(dá)到近10萬輛。比如房交會(huì)、二手房交易市場、網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等。其他區(qū)域也是如此，都保持著總體的增長趨勢。隨著近幾年重慶市的舊城改造的全面啟動(dòng)，城市化戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。另有將國家所有的房產(chǎn)出租或出賣給單位或個(gè)人的市場也歸為房地產(chǎn)一級(jí)市場。房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場密不可分，從權(quán)屬看，土地使用權(quán)往往依附地面房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)伴隨房屋所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；從價(jià)格上看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，通常包含在房屋的價(jià)格之中。 舊城改造?？紤]到九龍坡區(qū)本身的農(nóng)村型城市結(jié)構(gòu)問題，%的平均自然增長率。但是，必須認(rèn)清的是，同全國相比，這個(gè)比例還有一定的差距，這也意味著重慶市的住宅需求尚有不少上升空間，人們的住宅需求尚未得到完全的釋放。受國家政策的影響，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭有所減緩，%，其中住宅建設(shè)投資209億元，占53%。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%，表明居民對(duì)住宅需求旺盛。 2004年全國房地產(chǎn)投資區(qū)域比重分析(2) 房地產(chǎn)投資類型住宅投資方面，1997—2000年，由于住房制度的改革，住宅投資呈高速增長勢態(tài)，占據(jù)了全國房地產(chǎn)投資的六成。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對(duì)空置面積在下降。一般而言，世界各國政府都是重視住房政策的。居民在尋找消費(fèi)或投資出路時(shí)，可能會(huì)考慮擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或住宅的投資，這對(duì)于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民，會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐，會(huì)增加短期的住宅需求。而實(shí)際上，由于我國城市以前的福利住房制度，居民的住宅消費(fèi)僅占總消費(fèi)支出的10%左右。例如異地戶籍的企業(yè)經(jīng)理階層、經(jīng)營管理骨干會(huì)較長時(shí)間停留，少則幾年，多則可能10年以上。同樣，出生率下降，會(huì)造成住宅需求的減少。在這192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)中，房價(jià)收入比的最大值和最小值分別為6．9和1．4，平均值為2．6，中位數(shù)為2．3，標(biāo)準(zhǔn)偏差為0．86。房價(jià)收入比直接揭示了消費(fèi)者的購房能力。一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金，或分期付款)的能力，通過現(xiàn)金支付的承受力來影響住宅需求：二是收入影響家庭成員一生財(cái)富積累的預(yù)期，通過這種財(cái)富積累的預(yù)期再來影響對(duì)住宅的需求。 特殊現(xiàn)象住宅價(jià)格上升，住宅需求也上升的情況也可能存在。同時(shí)，住宅需求還受非單純經(jīng)濟(jì)因素的影響，如人口的增長，家庭的結(jié)構(gòu)，城市化水平，政府的政策等等。在景色怡人的度假勝地，購買度假村或酒店的部分產(chǎn)權(quán)作為假日休閑的地點(diǎn)已成為高收入階層投資、消費(fèi)的新時(shí)尚。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導(dǎo)向等誘發(fā)的需求。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)金融體系的研究受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現(xiàn)場調(diào)查等手段對(duì)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問題進(jìn)行了詳細(xì)的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場需求研究、房地產(chǎn)市場體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報(bào)告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃”的后臺(tái)基礎(chǔ)支撐資料。潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場條件下可能表現(xiàn)出來的需要。位于秦皇島“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”，等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點(diǎn)。本節(jié)將著重探討影響住宅需求的主要因素。這種情況主要發(fā)生在：①一個(gè)特定的樓盤或小區(qū)，在預(yù)售階段(即未竣工階段)，由于施工尚未結(jié)束，開發(fā)者還沒有投入全部的資金和成本費(fèi)用，因此預(yù)售的價(jià)格較低。這兩個(gè)渠道對(duì)住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個(gè)渠道占支配地位。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，在市場機(jī)制健全的前提下，住宅價(jià)格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在3—6左右。美國2001年第一季度各個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)的房價(jià)收入比資料來源：《房價(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房價(jià)收入比的作用是有局限的房價(jià)收入比是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房價(jià)之間的關(guān)系，通過不同年份的房價(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房價(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢)。 結(jié)婚率的變化對(duì)住宅需求的影響接照中國的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開父母另外尋找居所。他們事實(shí)上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。恩格爾系數(shù)與住房支出的關(guān)系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來源；劉福泉《中國住宅市場》同等GDP水平上的住房消費(fèi)比照年代人均GDP（美元）居住占消費(fèi)支出比例中國城鎮(zhèn)2000840（全國）10法國1960545（1959年）英國1960664（1958年）德國1960665（1959年）日本1965782資料來源：廖英敏《過剩經(jīng)濟(jì)！過剩經(jīng)濟(jì)？》；其中，中國城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來源于：國家統(tǒng)計(jì)局“九五”時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展系列分析報(bào)告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時(shí)，實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家居住占消費(fèi)支出的比例均大于我國。②在利率降低時(shí)，住宅貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際上降低了居民的住宅消費(fèi)或投資的短期成本，也會(huì)擴(kuò)大對(duì)住宅的短期需求。當(dāng)住房政策寬松時(shí)，或說有利于居民得到住宅時(shí)，住宅需求會(huì)增長；當(dāng)住房政策緊縮時(shí)，住宅需求會(huì)下降。%，%，%，、。而進(jìn)入2001年以后其在總投資中比率的增長幅度開始趨于平緩，這主要是因?yàn)槠渌飿I(yè)類型投資的增長，特別是商業(yè)投資的增長，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長的勢頭。1998——2004年房屋銷售面積與個(gè)人購買面積比較分析說明：增長比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所近年來別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長，%。商品房竣工面積1535萬平方米，其中住宅竣工面積為1187萬平方米，%。1997～2003重慶市個(gè)人購買房屋面積分析(億元)1997～2003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國家宏觀調(diào)控的影響下，在01—03年高速發(fā)展的商業(yè)營用房與辦公樓的增長幅度出現(xiàn)了大幅度下滑，2004年均表現(xiàn)為負(fù)增長。也即。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)“十一五”期間年拆遷面積為25萬平方米，即到2010年共需拆遷180萬平方米的拆遷面積。. 地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場是指以地產(chǎn)作為一種商品交易對(duì)象，進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。此時(shí)可理解為住房三級(jí)市場。在最近全新完成“2005中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)”報(bào)告中，重慶市分別位列“住宅開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第三位、“房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力ＴＯＰ10城市”第十位、“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第四位，顯示出重慶在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場萌生出的巨大投資吸引力。我區(qū)的房價(jià)在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈各城區(qū)中處于中等偏下的水平，從一個(gè)側(cè)面反映了我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟。機(jī)制要素，指房地產(chǎn)市場體系能夠良性運(yùn)作計(jì)劃機(jī)制和市場機(jī)制。發(fā)展現(xiàn)狀及前景九龍坡區(qū)旅游資源豐富，已建成重慶農(nóng)業(yè)展覽中心、皇田花卉園等觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；海藍(lán)云天、天賜溫泉等鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)?；蚴且浴胺中！钡男问?，將小學(xué)、初高中某一年級(jí)放在樓盤內(nèi)。計(jì)劃建成西部一流的職業(yè)技術(shù)教育基地。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)市場在未來的發(fā)展速度將漸弱，而房地產(chǎn)投資市場將出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的概念開始興起。. 合理住房市場體系的構(gòu)建. 基本概念商品住房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。取締無證中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)職業(yè)化監(jiān)管；取消政策限制，簡化交易程序，全面放開、搞活住房二級(jí)市場；扶持房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站，方便群眾獲取房屋買賣信息；實(shí)行信息公開制度。即樓賣完了，教育怎么辦？(3) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務(wù)式公寓。北部新區(qū)——北部新區(qū)原有教育資源較差，但北部新區(qū)政府積極鼓勵(lì)名盤聯(lián)袂名校來推動(dòng)本區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)城市功能和人居環(huán)境的建設(shè)，其教育正高規(guī)格高標(biāo)準(zhǔn)的成熟，而教育地產(chǎn)也得到充分的發(fā)展。共建。而作為建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，所在城市的人均汽車擁有量也制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。載體要素，指房地產(chǎn)市場體系中各類市場得以運(yùn)行的物質(zhì)條件，也是市場機(jī)制依托的時(shí)空載體。而與我區(qū)相鄰的大渡口區(qū)商品房價(jià)格則一路穩(wěn)升，在2005年第一季度超過我區(qū)，達(dá)到2549元/平方米。. 房地產(chǎn)開發(fā)投資『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 國研網(wǎng)』從上圖可以看出，目前處于快速擴(kuò)張階段，平均增長幅度近30%。房地產(chǎn)三級(jí)市場，即存量房交易市場，是指房地產(chǎn)使用者將所取得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他使用者或所有者的市場。. 房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)市場可分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場。保持高于全市平均水平的事態(tài)。按照國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城市化人口自然增長率隨著城市化進(jìn)程的加快，隨著城市化率的提高，會(huì)呈下降趨勢。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對(duì)住宅需求旺盛。房地產(chǎn)增加值272億元，年均增長速度19%。%%，其后逐年上升，%。2004年東、中、%、%、%，而1998年三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為：%、%、%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。1998～2004全國房地產(chǎn)銷售總量與銷售額分析1998——2004年新開工面積、竣工面積與銷售面積比較分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、。 政府政策政府的住房政策是住宅問題中的重要因素。據(jù)中國人民銀行廣東分行的調(diào)查，在被調(diào)查的儲(chǔ)戶中，愿意繼續(xù)存款的儲(chǔ)戶跌至末位，以得到利息為目的的儲(chǔ)戶又跌至末位。根據(jù)我國城市居民的恩格爾系數(shù)水平，我國城鎮(zhèn)居民的生活已經(jīng)步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結(jié)論，其住房的消費(fèi)支出應(yīng)占總消費(fèi)支出的18. 9%左右。流動(dòng)人口中的一部分會(huì)由于種種原因而沉淀下來。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會(huì)同父母分居，會(huì)增加社會(huì)總家庭戶數(shù)，增加對(duì)住宅的需求。同一城市房價(jià)收入比的比較(1993年和1998年)資料來源：《房價(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(3) 同一國家不同地區(qū)和城市房價(jià)收入比的差異從美國2001年第一季度對(duì)192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)房價(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，美國不同都市統(tǒng)計(jì)區(qū)房價(jià)收入比的差別也很大，見圖2。 房價(jià)收入比住宅價(jià)格和居民收入對(duì)住宅需求的影響程度往往是通過住宅價(jià)格和居民收入的比例來衡量的，也稱房價(jià)收入比。有的西方學(xué)者認(rèn)為，基本上可分兩條渠道。我們很難想象，當(dāng)住宅總體價(jià)格上升時(shí)，人們紛紛退出消費(fèi)領(lǐng)域；同樣，當(dāng)住宅總體價(jià)格下降時(shí)，人們大量增加住房消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)住宅需求的影響是通過住宅的價(jià)格水平和居民收入等因素表現(xiàn)出來的。旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。市場條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長，城市化進(jìn)程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預(yù)測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。(2) 有效需求 有效需求是以人們的實(shí)際支付能力為基礎(chǔ)，在一定市場條件下，市場機(jī)制的制約下，對(duì)住宅的需求量。 從居住目的的角度(1) 普通住宅需求普通住宅需求是指為滿足人的生存、生理和社會(huì)道德的住宅需求。 價(jià)格對(duì)住宅需求的影響 需求——價(jià)格曲線住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響是價(jià)格上升，需求下降；反之，價(jià)格下降則需求上升。同時(shí)，由于這個(gè)住宅樓盤或小區(qū)的整體形象尚未形成，購房者可能比較少。財(cái)富是一種存量，它是一個(gè)家庭在某一時(shí)點(diǎn)可用經(jīng)濟(jì)資源的積累。住房價(jià)格與家庭收入的比例國別美國英國法國日本印度韓國埃及住房價(jià)格/家庭收入(1998)(1985)(1982)(1983)(1985)(1986)(1985)關(guān)于房價(jià)收入比的幾點(diǎn)說明：(1) 不同國家的房價(jià)收入比數(shù)值很分散很難說明房價(jià)收入比高了人們就不買住宅、房價(jià)收入比低了人們就都去購買住宅。因此，結(jié)婚率的上升，可以導(dǎo)致住宅需求的上升。還有大量的小本經(jīng)營者和各種非熟練打工者，他們在城市停留時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年，需要臨時(shí)的住所。因此我們有理由相信，在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，我國城市居民住宅消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比例會(huì)回歸到合理的水平，在這一過程中，必定會(huì)帶動(dòng)住宅需求的上揚(yáng)。1997年10月23日第三次降低存款利率后，個(gè)人購房貸款利率和職工購房公積金貸款利率隨之降低。但是，在不同的住宅運(yùn)行體制下，住房政策對(duì)于住宅需求的影響是不同的。這種態(tài)勢盡管對(duì)減少空置面積有利，但若考慮銷售相對(duì)于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風(fēng)險(xiǎn)。如下圖所示。但由于國家宏觀政策的調(diào)控，其比例在2003年有所下降。在這些竣工的住宅中，%，%，%。從是市場所反饋的消息分析，重慶市的商業(yè)投資確實(shí)存在過熱現(xiàn)象，空置面積一直居高不下。1997—2004年九龍坡區(qū)人口狀況1997年1998年1999年2000年2001年