【正文】 生了5+2住宅的需求。同時(shí)，住宅需求還受非單純經(jīng)濟(jì)因素的影響，如人口的增長(zhǎng)，家庭的結(jié)構(gòu)，城市化水平，政府的政策等等。當(dāng)然，上述關(guān)系建立在假定在同一時(shí)刻除了價(jià)格以外的其他因素固定不變。H. Rosen 7，Macrae 和 Turnerl , Cronin ，Goodman和Kawai 。目前，我國(guó)尚無學(xué)者對(duì)住宅需求價(jià)格彈性作專門研究。 特殊現(xiàn)象住宅價(jià)格上升，住宅需求也上升的情況也可能存在。②有些特定的住宅可能實(shí)質(zhì)性地發(fā)生價(jià)格和需求同向運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)象。 收入對(duì)住宅需求的影響 家庭財(cái)富（收入）的影響城鎮(zhèn)居民家庭的收入對(duì)住宅需求有正的影響，即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對(duì)住房需求也減少。 人們普遍認(rèn)為，收入對(duì)住宅需求有重要的影響。一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金，或分期付款)的能力，通過現(xiàn)金支付的承受力來影響住宅需求：二是收入影響家庭成員一生財(cái)富積累的預(yù)期，通過這種財(cái)富積累的預(yù)期再來影響對(duì)住宅的需求。因?yàn)樵S多財(cái)富(如工薪收入)來自于人力的智能部分；即便是來自于金融財(cái)富，也同人的智能密切相關(guān)。全部財(cái)富的這些特點(diǎn)，使它比現(xiàn)金收入更加能影響住宅的需求。雖然住宅需求根本上是由于家庭財(cái)富及固定收入推動(dòng)的，但是，當(dāng)前收入對(duì)住宅需求還是有重要的約束作用。房?jī)r(jià)收入比直接揭示了消費(fèi)者的購(gòu)房能力。該報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亞美尼亞的埃里溫市的房?jī)r(jià)收入比最高(房?jī)r(jià)收入比為39)，其次是前南斯拉夫的波德戈里察市(房?jī)r(jià)收入比30)。從1998年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來看，各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的。這說明在有些地區(qū)，同一城市的房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)是很大的。在這192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)中，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為6．9和1．4，平均值為2．6，中位數(shù)為2．3，標(biāo)準(zhǔn)偏差為0．86。而影響居民消費(fèi)(或投資)傾向的因素就太多、太復(fù)雜了。試圖用同樣一個(gè)房?jī)r(jià)收入比來制訂全國(guó)性的政策，會(huì)帶來很多矛盾和問題。 住房需求的決策不是一個(gè)人行為，在大多數(shù)情況下，住房需求決策是家庭或因其他原因共居一處的人們的共同的行為。同樣，出生率下降，會(huì)造成住宅需求的減少。不可忽視的是，如果兩個(gè)離婚者的結(jié)婚，可能減少對(duì)住宅的需求。這一趨勢(shì)也不能忽視。這一趨勢(shì)，在中國(guó)城鎮(zhèn)尤其是沿海地區(qū)表現(xiàn)得越來越明顯。例如異地戶籍的企業(yè)經(jīng)理階層、經(jīng)營(yíng)管理骨干會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間停留，少則幾年，多則可能10年以上。 家庭結(jié)構(gòu)的變化對(duì)住宅需求的影響住宅它作為一種特殊的消費(fèi)品，其使用價(jià)值就在于滿足不同消費(fèi)者的居住要求，這一要求與家庭結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。同時(shí)，家庭規(guī)模的趨小會(huì)形成新的住宅需求。人均GDP也從1978年的379元提高到2004年的10500元。而實(shí)際上，由于我國(guó)城市以前的福利住房制度，居民的住宅消費(fèi)僅占總消費(fèi)支出的10%左右。這是因?yàn)槌鞘谢且援a(chǎn)業(yè)和人口高度集中為主要特征的，而這種密集為現(xiàn)代化生產(chǎn)的專業(yè)化、協(xié)作化和聯(lián)合化提供了有利的空間環(huán)境，也為有效地節(jié)約和利用土地資源、金融資本、人力資源、自然資源、信息資源和公共服務(wù)設(shè)施等奠定了基礎(chǔ)”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均GDP從700美元提高到1000美元或1500美元，經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%～60%。 利率變動(dòng)對(duì)住宅需求的短期影響在短期內(nèi)利率變化對(duì)住宅需求有負(fù)的影響。居民在尋找消費(fèi)或投資出路時(shí)，可能會(huì)考慮擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或住宅的投資，這對(duì)于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民，會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐，會(huì)增加短期的住宅需求。這就是利率變動(dòng)對(duì)住宅需求短期負(fù)影響的一個(gè)生動(dòng)事例。利率變動(dòng)的原因?qū)嶋H上是對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，當(dāng)通貨膨脹的預(yù)期提高時(shí)，利率雖然上升，但是居民對(duì)自己收入的增長(zhǎng)及全部家庭財(cái)富增值的預(yù)期也提高了。其實(shí)，利率的變化首先對(duì)于住宅價(jià)格是有直接影響的，這種影響是正的。一般而言，世界各國(guó)政府都是重視住房政策的。 政府改變保障性住宅政策對(duì)需求的影響如降低進(jìn)入門檻(入住條件主要是收入線劃分、人均面積、等候時(shí)間等)，降低租金或價(jià)格，提高住房補(bǔ)貼等，會(huì)擴(kuò)大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅的需求，同時(shí)會(huì)降低對(duì)商品住宅的需求。當(dāng)前，在中國(guó)政府城市住宅政策的主要目標(biāo)是住宅商品化，商品住宅的需求將會(huì)得到大幅度提高。房地產(chǎn)投資額的趨緩表明宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制作用開始顯現(xiàn)。除1999年外，銷售面積增長(zhǎng)率均高于竣工面積增長(zhǎng)率，表明相對(duì)空置面積在下降。需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。%，2004年已超過40%。 需求結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資(1) 房地產(chǎn)投資區(qū)域結(jié)構(gòu)從地區(qū)投資結(jié)構(gòu)看，2004年?yáng)|、中、%、%%，%、%%。 2004年全國(guó)房地產(chǎn)投資區(qū)域比重分析(2) 房地產(chǎn)投資類型住宅投資方面，1997—2000年，由于住房制度的改革，住宅投資呈高速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，占據(jù)了全國(guó)房地產(chǎn)投資的六成。但相對(duì)于總投資而言，其所占的比例呈逐年下降趨勢(shì)。這與房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是密不可分的。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢(shì)，5年間減少了近10個(gè)百分點(diǎn)；而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%，表明居民對(duì)住宅需求旺盛。2004年，雖然國(guó)家加大了宏觀調(diào)控的力度，但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，別墅、高檔公寓樓盤的銷售卻取得了較大的突破，市場(chǎng)一片繁榮。這主要是政策控制成熟的結(jié)果。這主要是由于通過近年來的大規(guī)模建設(shè)，一線、二線城市的商業(yè)房的建設(shè)已初具規(guī)模，許多地方開始出現(xiàn)商業(yè)房空置面積大幅度增加的現(xiàn)象，而三線城市的發(fā)展還沒有全面鋪開。受國(guó)家政策的影響，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭有所減緩，%，其中住宅建設(shè)投資209億元，占53%。2004年重慶市商品房成交量進(jìn)一步擴(kuò)大，%、%。但是，同全國(guó)的行情一樣，若考慮銷售相對(duì)于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風(fēng)險(xiǎn)，也包含著市場(chǎng)不景氣帶來大面積積壓的可能。 房地產(chǎn)銷售 個(gè)人購(gòu)房方面，在銷售總量中，進(jìn)入2000以后，個(gè)人購(gòu)房所占比重基本保持在95%以上。但是，必須認(rèn)清的是，同全國(guó)相比，這個(gè)比例還有一定的差距，這也意味著重慶市的住宅需求尚有不少上升空間，人們的住宅需求尚未得到完全的釋放。重慶市2002年～2003年商品房銷售面積（萬平方米）指 標(biāo)2002年2003年增長(zhǎng)率%所占比重%實(shí)際銷售面積20022003住宅 別墅、高檔公寓2經(jīng)濟(jì)適用房其他住宅說明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來源：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所、《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》5 2004九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資“十五”期間，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)步伐逐年加快。2004年全區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。因此，項(xiàng)目組選擇了簡(jiǎn)單的以人口與人均居住面積為基礎(chǔ)的模型為預(yù)測(cè)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量的方法?？紤]到九龍坡區(qū)本身的農(nóng)村型城市結(jié)構(gòu)問題，%的平均自然增長(zhǎng)率。目前新建城區(qū)面積僅為15萬平方公里左右，城市人口不足15萬，總?cè)丝诩s25萬。預(yù)計(jì)“十一五”期間每年可增長(zhǎng)3萬人，也即，到2010年西部新城引起的機(jī)械人口增長(zhǎng)總數(shù)為15萬人。因此，到2010年。 舊城改造。在“十一五”期間，住宅銷售面積﹕商業(yè)面積﹕辦公樓面積﹕其他的比例為85%﹕%﹕%﹕5%。因此，九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)類型比例與重慶市的有者較大的相似性。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它可以被某個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分，從權(quán)屬看，土地使用權(quán)往往依附地面房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)伴隨房屋所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；從價(jià)格上看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，通常包含在房屋的價(jià)格之中。土地三級(jí)市場(chǎng)，即土地開發(fā)市場(chǎng)，是指地產(chǎn)開發(fā)商或其他公司以土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行開發(fā)，將“生地”變成“熟地”后把它作為商品轉(zhuǎn)讓出去的市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)，指存量房的買賣、租賃、抵押市場(chǎng)，比如已經(jīng)購(gòu)買的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的上市再轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，是指在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的基礎(chǔ)上，國(guó)家與土地經(jīng)營(yíng)者之間的土地使用權(quán)有償有限的讓渡關(guān)系。另有將國(guó)家所有的房產(chǎn)出租或出賣給單位或個(gè)人的市場(chǎng)也歸為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。從2000年開始，重慶的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過中國(guó)GDP，對(duì)中國(guó)的GDP貢獻(xiàn)率逐步提高。中央政府給重慶在投資、稅收和其它政策性傾斜，給重慶一個(gè)較輕的負(fù)擔(dān)，使重慶能輕裝上陣。同時(shí)，重慶是一個(gè)沿江城市，船運(yùn)和港口運(yùn)輸為重慶的外貿(mào)工業(yè)帶來機(jī)遇。隨著近幾年重慶市的舊城改造的全面啟動(dòng)，城市化戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年我區(qū)GDP將達(dá)到400億元，占全市GDP的8%。高水平的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定規(guī)模的有效需求，從而為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效保障。. 城鎮(zhèn)居民人均居住面積20002004年九龍坡城鎮(zhèn)居民人均居住面積　重慶市九龍坡九龍坡增長(zhǎng)比率2000 　2001 %2002 %2003　 %2004 %『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)局』九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)人均居住面積歷來高出我市城鎮(zhèn)人均居住面積，從2000年到2004年保持了年均近10%的增長(zhǎng)率。其他區(qū)域也是如此，都保持著總體的增長(zhǎng)趨勢(shì)。但同時(shí)可以看到，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌不多、知名度不高，雖然投資規(guī)模居于前列，但房?jī)r(jià)始終中等偏下水平徘徊。從這個(gè)角度看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大?？腕w要素，指房地產(chǎn)商品。比如房交會(huì)、二手房交易市場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等。. 房地產(chǎn)商品目前，對(duì)開發(fā)商來說，隨著住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)業(yè)開始從低水平向景觀住宅、精品地產(chǎn)的高品質(zhì)方向發(fā)展。其發(fā)源地始于法國(guó)地中海沿岸。1977年美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。截至2004年底重慶市私家車擁有量達(dá)到近10萬輛。發(fā)展中應(yīng)注意的問題a) 項(xiàng)目定位應(yīng)準(zhǔn)確。d) 做好統(tǒng)籌規(guī)劃?！敖逃禺a(chǎn)”模式通過名盤與名校聯(lián)姻，能夠帶來“雙贏”或“多贏”格局。開發(fā)商出地、出資金提供完善的硬件設(shè)施，由名校投入設(shè)備設(shè)施、組建師資隊(duì)伍和進(jìn)行日常教學(xué)管理，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化整合。同時(shí)名校周圍的二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)也因毗富鄰貴，往往供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不小。重組。隨著重慶市路橋收費(fèi)的改革和交通的迅猛發(fā)展，江北、北部新區(qū)和南岸等地不再受兩條江的局限，江景反而成為這些區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)資源。其發(fā)展特色有：率先實(shí)現(xiàn)教育“普十二”。北部新區(qū)通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善城市功能、合理規(guī)劃布局改造人居環(huán)境來促進(jìn)“教育地產(chǎn)”的發(fā)展，從而進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域環(huán)境的改善、帶動(dòng)其他類型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成良性循環(huán)。我區(qū)在進(jìn)一步發(fā)展教育地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)結(jié)合本區(qū)實(shí)際、吸取他區(qū)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：合理規(guī)劃，集團(tuán)化發(fā)展。2) “教育”質(zhì)量問題。在國(guó)外，由于商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報(bào)，意味著可以帶來長(zhǎng)期的現(xiàn)金流入，商業(yè)房地產(chǎn)較受機(jī)構(gòu)投資者的青睞，市場(chǎng)交易活躍。2004年主城九區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目本年完成投資（萬元）施工房屋面積（m2）新開工面積（m2）竣工面積（m2）銷售面積（m2）銷售額（萬元）預(yù)售面積（m2）空置面積（m2） 渝中區(qū)809621177040161882154802325321388741120314716 大渡口區(qū)93661569004129125519890049071099918109 江北區(qū)667601214605147528218951398812245517731256671 沙坪壩區(qū)50930633214205406153814723453411847201190128 九龍坡區(qū)63021974869261642247587687872635341562219141 南岸區(qū)5116185152031347598938578023421420291216567 北碚區(qū)888317390366392282342637497425477642421 渝北區(qū)468627863851804521657508891043316108354118887 巴南區(qū)41884371338420256279344152214412275893138. 合理房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建我們通常所說的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系即房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)（二手房）的健全完善對(duì)二級(jí)商品房市場(chǎng)的發(fā)展具有剛性支持作用，二、三級(jí)市場(chǎng)保持一定的比例關(guān)系，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系才會(huì)完善，供給才會(huì)有效長(zhǎng)久。其中商品房成交9448件，商品住宅銷售均價(jià)2201元/平方米%；二手房成交3116件，銷售均價(jià)915元/平方米。每月發(fā)布房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房屋租賃價(jià)格等房屋交易價(jià)格行情。住房保障是經(jīng)濟(jì)適用住房的重要功能，其著眼點(diǎn)是解決中低收入居民家庭的住房問題。. 九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)建設(shè)九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（不含高新區(qū)、以企業(yè)所在地口徑統(tǒng)計(jì)）年份完成投資（萬元）施工房屋面積新開工面積竣工面積銷售面積銷售額（萬元）預(yù)售面積空置面積2003355213079060132482915338148282004194845263841300817566742246502530522111981『數(shù)據(jù)來源：九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)