【正文】 源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所經(jīng)濟(jì)適用房方面，2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，%%，為1998年以來(lái)最低。%%，其后逐年上升，%。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高。2000以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房銷售在住宅總銷售量中的比例幾乎呈直線下降，%。說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長(zhǎng)的推動(dòng)下，無(wú)論是辦公樓還是商業(yè)營(yíng)業(yè)房的比例都呈逐年下降勢(shì)態(tài)。房地產(chǎn)增加值272億元，年均增長(zhǎng)速度19%。重慶市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)（億元） 重慶市房地產(chǎn)投資占GDP比例數(shù)據(jù)來(lái)源：《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》，數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率約為31%，銷售金額554億元，年均增長(zhǎng)率為39%。這說(shuō)明近年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持繁榮的趨勢(shì)，相對(duì)空置面積逐年減少。辦公樓、商業(yè)營(yíng)用房盡管在本身的增長(zhǎng)率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來(lái)軍仍一直呈下降趨勢(shì)，這主要是由于住宅需求增長(zhǎng)的影響，同時(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)逐步趨于合理。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對(duì)住宅需求旺盛。重慶市2000年～2003年商品房銷售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)（萬(wàn)平方米）說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所、《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 別墅市場(chǎng)方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，別墅市場(chǎng)的銷售量開(kāi)始下滑，不僅表現(xiàn)在增長(zhǎng)幅度上的負(fù)增長(zhǎng)，其在住宅中的比例也逐步下降。2001—2004九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較分析 房地產(chǎn)銷售2001～。由于本項(xiàng)目屬于政府行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)需求的預(yù)測(cè)目的僅僅是作為一個(gè)指導(dǎo)，其精確度要求并不很高。按照國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城市化人口自然增長(zhǎng)率隨著城市化進(jìn)程的加快，隨著城市化率的提高，會(huì)呈下降趨勢(shì)。根據(jù)重慶市總規(guī)規(guī)劃，九龍坡區(qū)的西部新城總建設(shè)用地為55平方米公里，城市人口55萬(wàn)人。因此，此部分機(jī)械人口的增長(zhǎng)也應(yīng)按增長(zhǎng)率逐步下降分配。因此。保持高于全市平均水平的事態(tài)。根據(jù)重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所在《重慶市小康社會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的研究顯示，在住宅銷售與房屋銷售面積的比例上，全國(guó)和重慶市的結(jié)果十分接近。而“十一五”期間，九龍坡區(qū)面臨與重慶市“十一五”一樣的戰(zhàn)略機(jī)遇——加速城市化進(jìn)程，商業(yè)建設(shè)初具規(guī)模等，同時(shí)，九龍坡區(qū)與重慶市最大的相似之處在于兩者都屬于大城市（區(qū)）包含大農(nóng)村。九龍坡區(qū)“十一五”社會(huì)房屋需求量預(yù)測(cè) （單位：萬(wàn)平方米）住宅商業(yè)辦公樓其他總量2020年二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究1. 房地產(chǎn)市場(chǎng). 基本概念房地產(chǎn)即土地和地上建筑物，是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別，由此造成了房地產(chǎn)商品具有強(qiáng)烈的地域性。. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他地產(chǎn)使用權(quán)擁有者，在土地使用權(quán)的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一種市場(chǎng)。住房一級(jí)市場(chǎng)，指新建商品房即增量房的買賣市場(chǎng)。而通常所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，就是指房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，即存量房交易市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)使用者將所取得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他使用者或所有者的市場(chǎng)。從1998年開(kāi)始，隨著重慶的基礎(chǔ)設(shè)施和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在國(guó)家對(duì)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策支持下，重慶的經(jīng)濟(jì)逐漸得到回復(fù)和快速發(fā)展，直轄的作用逐漸得到體現(xiàn)。三峽工程，也為重慶的經(jīng)濟(jì)提供了水利和電力、能源等綜合性的條件。重慶市政府對(duì)重慶高科技產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)非常重視。. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資『數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 國(guó)研網(wǎng)』從上圖可以看出，目前處于快速擴(kuò)張階段，平均增長(zhǎng)幅度近30%。九龍坡區(qū)GDP在全市GDP中歷來(lái)保持比較高的比重，2004年達(dá)到近7%，2002004年連續(xù)兩年居于重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈九區(qū)榜首。. 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20002004九龍坡城鎮(zhèn)居民人均可支配收入　重慶市九龍坡九龍坡增長(zhǎng)率20006515 　20016926 %20027493 %200380948287 %2004 9285 %『數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)局』 『數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)局』從圖中可以看出，我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)率從2001年到2004年保持著近2%的跨越式增長(zhǎng)，%%，可支配收入也由6926元增長(zhǎng)到9285元，且始終高于重慶市水平。我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、開(kāi)發(fā)規(guī)模一直居于前列。而與我區(qū)相鄰的大渡口區(qū)商品房?jī)r(jià)格則一路穩(wěn)升，在2005年第一季度超過(guò)我區(qū)，達(dá)到2549元/平方米。這為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場(chǎng)前景。今后一段時(shí)間正是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展時(shí)期，其原因有四個(gè)：一是目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對(duì)改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是我區(qū)舊城改造、“退二進(jìn)三”中對(duì)老城的維護(hù)及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對(duì)老城區(qū)居民的安置需要。從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，主要的供給主體是國(guó)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)及承包商；主要的需求主體是需要房地產(chǎn)的單位和個(gè)人；房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介組織，是為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)的中介者。載體要素，指房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中各類市場(chǎng)得以運(yùn)行的物質(zhì)條件，也是市場(chǎng)機(jī)制依托的時(shí)空載體。監(jiān)控要素，指市場(chǎng)體系內(nèi)的規(guī)范、調(diào)整和引導(dǎo)市場(chǎng)活動(dòng)的法律體系以及實(shí)施法律法規(guī)的組織機(jī)構(gòu)。(1) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。70年代中期美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后引進(jìn)時(shí)權(quán)酒店模式，充分盤活了閑置資產(chǎn)，積壓和空置房得到了處理。而作為建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，所在城市的人均汽車擁有量也制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆) 積極宣傳，注意塑造旅游景點(diǎn)的良好形象。(2) 教育房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)即房地產(chǎn)業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式。共建。某些地塊由于地理位置得天獨(dú)厚，位于知名學(xué)府附近，占據(jù)稀缺的教育資源，以“毗鄰名?！眮?lái)吸引人氣，提升價(jià)值。樓盤對(duì)學(xué)校提供辦學(xué)經(jīng)費(fèi)支持，學(xué)校對(duì)樓盤進(jìn)行配套支持。雖然沙區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地相對(duì)較少，但該區(qū)域的教育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)于其豐富的文化、教育資源顯得有些無(wú)力。北部新區(qū)——北部新區(qū)原有教育資源較差，但北部新區(qū)政府積極鼓勵(lì)名盤聯(lián)袂名校來(lái)推動(dòng)本區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)城市功能和人居環(huán)境的建設(shè)，其教育正高規(guī)格高標(biāo)準(zhǔn)的成熟，而教育地產(chǎn)也得到充分的發(fā)展。強(qiáng)調(diào)與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。重慶市城市發(fā)展“西拓”和發(fā)展“西部新城”的大環(huán)境，為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，必將帶來(lái)“教育地產(chǎn)”的迅猛發(fā)展。政府充分發(fā)揮監(jiān)管職能，建立全過(guò)程監(jiān)督機(jī)制，協(xié)調(diào)處理好以下幾方面問(wèn)題：1) 配套學(xué)校產(chǎn)權(quán)不清，開(kāi)發(fā)商和學(xué)校如何各司其職。即樓賣完了，教育怎么辦？(3) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務(wù)式公寓。隨著我區(qū)西部新城的啟動(dòng)，“1+14”方案的實(shí)施，到2010年我區(qū)將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。當(dāng)人均擁有住宅面積飽和時(shí)，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場(chǎng)。. 九龍坡區(qū)二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年我區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。取締無(wú)證中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)職業(yè)化監(jiān)管；取消政策限制，簡(jiǎn)化交易程序，全面放開(kāi)、搞活住房二級(jí)市場(chǎng)；扶持房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站，方便群眾獲取房屋買賣信息；實(shí)行信息公開(kāi)制度。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。廉租住房：城鎮(zhèn)廉租住房(以下簡(jiǎn)稱廉租住房)是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。我市經(jīng)濟(jì)適用房的主要銷售對(duì)象是中低收入群體，即家庭年收入在規(guī)定的中等偏低收入線以下，、無(wú)房戶、或人均住房面積未達(dá)到規(guī)定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)的家庭。. 合理住房市場(chǎng)體系的構(gòu)建. 基本概念商品住房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。：1，目前全國(guó)平均水平為9：1，說(shuō)明我區(qū)二手房市場(chǎng)活躍，需求旺盛。房地產(chǎn)一二三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來(lái)推動(dòng)的。合理房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建，即如何通過(guò)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的比例關(guān)系來(lái)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展速度將漸弱，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的概念開(kāi)始興起。 3) 學(xué)費(fèi)高昂?jiǎn)栴}。交通先行，環(huán)境、配套為后盾。發(fā)展“教育地產(chǎn)”前景及應(yīng)注意的問(wèn)題九龍坡北部靠近重慶大學(xué)城，同時(shí)區(qū)內(nèi)有數(shù)所知名高校，教育資源良好。計(jì)劃建成西部一流的職業(yè)技術(shù)教育基地。品質(zhì)大盤向北、向南的推進(jìn)，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進(jìn)行資源整合，同時(shí)客源也大量外流。學(xué)校和開(kāi)發(fā)上對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有教育資源進(jìn)行整合重組?？繑n?；蚴且浴胺中！钡男问?，將小學(xué)、初高中某一年級(jí)放在樓盤內(nèi)。主要形式目前在重慶市主要運(yùn)用的操作模式有（從開(kāi)發(fā)商角度）：自給。所有項(xiàng)目應(yīng)在一定旅游大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃,要打破行政區(qū)劃的樊籬,合理布局,均衡布點(diǎn),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色,同時(shí)避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同。發(fā)展現(xiàn)狀及前景九龍坡區(qū)旅游資源豐富，已建成重慶農(nóng)業(yè)展覽中心、皇田花卉園等觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；海藍(lán)云天、天賜溫泉等鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。1999年，540萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下幾種形式：時(shí)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村，時(shí)值度假型酒店等。在普通住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項(xiàng)目周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商把房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)商品以外的其它產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、體育資源、教育資源等進(jìn)行嫁接，并在社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入休閑、健身、娛樂(lè)、益智等多元概念，創(chuàng)造出具有居住休閑化、社區(qū)化、低密度等特色的精品樓盤。機(jī)制要素，指房地產(chǎn)市場(chǎng)體系能夠良性運(yùn)作計(jì)劃?rùn)C(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象，物質(zhì)基礎(chǔ)。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是全方位的、一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)要素，互相聯(lián)系、互相制約而構(gòu)成的流通系統(tǒng)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的推動(dòng)下的不健康發(fā)展，反映了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于成長(zhǎng)階段，需要從其他區(qū)域吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以保證在量飛躍增長(zhǎng)的同時(shí)質(zhì)也能同步發(fā)展。我區(qū)的房?jī)r(jià)在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈各城區(qū)中處于中等偏下的水平，從一個(gè)側(cè)面反映了我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟。隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，人民生活水平的提高和對(duì)住宅品質(zhì)的更高要求，必將促進(jìn)我區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展。. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模主城九區(qū)20002003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額　20002001200220032004渝中區(qū)286428272182268555292511　大渡口區(qū)191194166450953105293　江北區(qū)132293187263232606327664　沙坪壩區(qū)137099204737259246346482　九龍坡區(qū)216800244384312776386180475031南岸區(qū)140287206351299504497888　北碚區(qū)36162447476286181736　渝北區(qū)134061234009291192346347　巴南區(qū)378034874763579116012　『數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)局』『數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)局』主城九區(qū)2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)渝中區(qū)219大渡口區(qū)51江北區(qū)181沙坪壩區(qū)178九龍坡區(qū)237南岸區(qū)221北碚區(qū)95渝北區(qū)265巴南區(qū)97從上述圖表中可以看出，我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從2000年到2003年在主城九區(qū)中始終處于第二的位。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在最近全新完成“2005中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力十強(qiáng)”報(bào)告中，重慶市分別位列“住宅開(kāi)發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第三位、“房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境吸引力ＴＯＰ10城市”第十位、“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第四位，顯示出重慶在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)萌生出的巨大投資吸引力。重慶的地理位置、交通設(shè)施的建設(shè)，決定了重慶必將成為西部重要的交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心。重慶是一個(gè)老牌重工業(yè)基地，本身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，大量的機(jī)械工業(yè)、制造業(yè)如汽車、摩托車等傳統(tǒng)的重工業(yè)為重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做好了鋪墊。通過(guò)數(shù)學(xué)模型回歸分析，對(duì)20042010年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，其走勢(shì)見(jiàn)下圖：十一五期間我市GDP將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到5000億元。此時(shí)可理解為住房三級(jí)市場(chǎng)。一般土地使用權(quán)確定為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。住房三級(jí)市場(chǎng)，指公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出租市場(chǎng)。. 房產(chǎn)市場(chǎng)是