【正文】 源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所經(jīng)濟適用房方面，2004年全國經(jīng)濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，%%，為1998年以來最低。%%，其后逐年上升，%。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對居住品質(zhì)的要求越來越高。2000以來，經(jīng)濟適用房銷售在住宅總銷售量中的比例幾乎呈直線下降，%。說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長的推動下，無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)房的比例都呈逐年下降勢態(tài)。房地產(chǎn)增加值272億元，年均增長速度19%。重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長（億元） 重慶市房地產(chǎn)投資占GDP比例數(shù)據(jù)來源：《重慶市統(tǒng)計年鑒》，數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬平方米，年均增長率約為31%，銷售金額554億元，年均增長率為39%。這說明近年來重慶市房地產(chǎn)市場一直保持繁榮的趨勢，相對空置面積逐年減少。辦公樓、商業(yè)營用房盡管在本身的增長率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來軍仍一直呈下降趨勢，這主要是由于住宅需求增長的影響，同時也與房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)逐步趨于合理。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對住宅需求旺盛。重慶市2000年～2003年商品房銷售面積增長趨勢（萬平方米）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所、《重慶市統(tǒng)計年鑒》、《重慶市房地產(chǎn)市場報告》 別墅市場方面，受國家宏觀調(diào)控的影響，別墅市場的銷售量開始下滑，不僅表現(xiàn)在增長幅度上的負增長，其在住宅中的比例也逐步下降。2001—2004九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較分析 房地產(chǎn)銷售2001～。由于本項目屬于政府行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對需求的預(yù)測目的僅僅是作為一個指導(dǎo)，其精確度要求并不很高。按照國際城市發(fā)展經(jīng)驗，城市化人口自然增長率隨著城市化進程的加快，隨著城市化率的提高，會呈下降趨勢。根據(jù)重慶市總規(guī)規(guī)劃，九龍坡區(qū)的西部新城總建設(shè)用地為55平方米公里，城市人口55萬人。因此，此部分機械人口的增長也應(yīng)按增長率逐步下降分配。因此。保持高于全市平均水平的事態(tài)。根據(jù)重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所在《重慶市小康社會與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的研究顯示，在住宅銷售與房屋銷售面積的比例上，全國和重慶市的結(jié)果十分接近。而“十一五”期間，九龍坡區(qū)面臨與重慶市“十一五”一樣的戰(zhàn)略機遇——加速城市化進程，商業(yè)建設(shè)初具規(guī)模等，同時，九龍坡區(qū)與重慶市最大的相似之處在于兩者都屬于大城市（區(qū)）包含大農(nóng)村。九龍坡區(qū)“十一五”社會房屋需求量預(yù)測 （單位：萬平方米）住宅商業(yè)辦公樓其他總量2020年二、 房地產(chǎn)市場體系研究1. 房地產(chǎn)市場. 基本概念房地產(chǎn)即土地和地上建筑物，是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別，由此造成了房地產(chǎn)商品具有強烈的地域性。. 房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)市場可分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場。土地二級市場，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指地產(chǎn)開發(fā)商或其他地產(chǎn)使用權(quán)擁有者，在土地使用權(quán)的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一種市場。住房一級市場，指新建商品房即增量房的買賣市場。而通常所說的房地產(chǎn)市場體系，就是指房地產(chǎn)一、二、三級市場體系。房地產(chǎn)三級市場，即存量房交易市場，是指房地產(chǎn)使用者將所取得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他使用者或所有者的市場。從1998年開始，隨著重慶的基礎(chǔ)設(shè)施和固定資產(chǎn)投資的增長，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在國家對西部經(jīng)濟發(fā)展的政策支持下，重慶的經(jīng)濟逐漸得到回復(fù)和快速發(fā)展，直轄的作用逐漸得到體現(xiàn)。三峽工程，也為重慶的經(jīng)濟提供了水利和電力、能源等綜合性的條件。重慶市政府對重慶高科技產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)非常重視。. 房地產(chǎn)開發(fā)投資『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 國研網(wǎng)』從上圖可以看出，目前處于快速擴張階段，平均增長幅度近30%。九龍坡區(qū)GDP在全市GDP中歷來保持比較高的比重，2004年達到近7%，2002004年連續(xù)兩年居于重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈九區(qū)榜首。. 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20002004九龍坡城鎮(zhèn)居民人均可支配收入　重慶市九龍坡九龍坡增長率20006515 　20016926 %20027493 %200380948287 %2004 9285 %『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計局』 『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計局』從圖中可以看出，我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長率從2001年到2004年保持著近2%的跨越式增長，%%，可支配收入也由6926元增長到9285元，且始終高于重慶市水平。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、開發(fā)規(guī)模一直居于前列。而與我區(qū)相鄰的大渡口區(qū)商品房價格則一路穩(wěn)升，在2005年第一季度超過我區(qū)，達到2549元/平方米。這為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和市場前景。今后一段時間正是我市房地產(chǎn)市場的大發(fā)展時期，其原因有四個：一是目前國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是我區(qū)舊城改造、“退二進三”中對老城的維護及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對老城區(qū)居民的安置需要。從我國目前房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行情況來看，主要的供給主體是國家、開發(fā)企業(yè)及承包商；主要的需求主體是需要房地產(chǎn)的單位和個人；房地產(chǎn)市場的中介組織，是為房地產(chǎn)市場交易服務(wù)的中介者。載體要素，指房地產(chǎn)市場體系中各類市場得以運行的物質(zhì)條件，也是市場機制依托的時空載體。監(jiān)控要素，指市場體系內(nèi)的規(guī)范、調(diào)整和引導(dǎo)市場活動的法律體系以及實施法律法規(guī)的組織機構(gòu)。(1) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式,開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。70年代中期美國泡沫經(jīng)濟破滅后引進時權(quán)酒店模式，充分盤活了閑置資產(chǎn)，積壓和空置房得到了處理。而作為建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，所在城市的人均汽車擁有量也制約著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。c) 積極宣傳，注意塑造旅游景點的良好形象。(2) 教育房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)即房地產(chǎn)業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式。共建。某些地塊由于地理位置得天獨厚，位于知名學(xué)府附近，占據(jù)稀缺的教育資源，以“毗鄰名校”來吸引人氣，提升價值。樓盤對學(xué)校提供辦學(xué)經(jīng)費支持，學(xué)校對樓盤進行配套支持。雖然沙區(qū)可供開發(fā)土地相對較少，但該區(qū)域的教育房地產(chǎn)開發(fā)相對于其豐富的文化、教育資源顯得有些無力。北部新區(qū)——北部新區(qū)原有教育資源較差，但北部新區(qū)政府積極鼓勵名盤聯(lián)袂名校來推動本區(qū)教育事業(yè)的發(fā)展，從而推動城市功能和人居環(huán)境的建設(shè)，其教育正高規(guī)格高標準的成熟，而教育地產(chǎn)也得到充分的發(fā)展。強調(diào)與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。重慶市城市發(fā)展“西拓”和發(fā)展“西部新城”的大環(huán)境，為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了機遇，必將帶來“教育地產(chǎn)”的迅猛發(fā)展。政府充分發(fā)揮監(jiān)管職能，建立全過程監(jiān)督機制，協(xié)調(diào)處理好以下幾方面問題：1) 配套學(xué)校產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商和學(xué)校如何各司其職。即樓賣完了，教育怎么辦？(3) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)如服務(wù)式公寓。隨著我區(qū)西部新城的啟動，“1+14”方案的實施，到2010年我區(qū)將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。當人均擁有住宅面積飽和時，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。. 九龍坡區(qū)二手房市場現(xiàn)狀2004年我區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。取締無證中介機構(gòu)，加強對中介機構(gòu)職業(yè)化監(jiān)管；取消政策限制，簡化交易程序，全面放開、搞活住房二級市場；扶持房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站，方便群眾獲取房屋買賣信息；實行信息公開制度。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。廉租住房：城鎮(zhèn)廉租住房(以下簡稱廉租住房)是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮芟蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。我市經(jīng)濟適用房的主要銷售對象是中低收入群體，即家庭年收入在規(guī)定的中等偏低收入線以下，、無房戶、或人均住房面積未達到規(guī)定的住房面積標準的家庭。. 合理住房市場體系的構(gòu)建. 基本概念商品住房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。：1，目前全國平均水平為9：1，說明我區(qū)二手房市場活躍，需求旺盛。房地產(chǎn)一二三級市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來推動的。合理房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建，即如何通過協(xié)調(diào)房地產(chǎn)一、二、三級市場的比例關(guān)系來促進整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)市場在未來的發(fā)展速度將漸弱，而房地產(chǎn)投資市場將出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的概念開始興起。 3) 學(xué)費高昂問題。交通先行，環(huán)境、配套為后盾。發(fā)展“教育地產(chǎn)”前景及應(yīng)注意的問題九龍坡北部靠近重慶大學(xué)城，同時區(qū)內(nèi)有數(shù)所知名高校，教育資源良好。計劃建成西部一流的職業(yè)技術(shù)教育基地。品質(zhì)大盤向北、向南的推進，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進行資源整合，同時客源也大量外流。學(xué)校和開發(fā)上對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有教育資源進行整合重組。靠攏?；蚴且浴胺中！钡男问剑瑢⑿W(xué)、初高中某一年級放在樓盤內(nèi)。主要形式目前在重慶市主要運用的操作模式有（從開發(fā)商角度）：自給。所有項目應(yīng)在一定旅游大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃,要打破行政區(qū)劃的樊籬,合理布局,均衡布點,實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。旅游房地產(chǎn)要找準在整個房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔當?shù)臅r代性角色,同時避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同。發(fā)展現(xiàn)狀及前景九龍坡區(qū)旅游資源豐富，已建成重慶農(nóng)業(yè)展覽中心、皇田花卉園等觀光農(nóng)業(yè)區(qū)；海藍云天、天賜溫泉等鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。1999年，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下幾種形式：時權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運動度假村，時值度假型酒店等。在普通住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商把房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)商品以外的其它產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、體育資源、教育資源等進行嫁接，并在社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入休閑、健身、娛樂、益智等多元概念，創(chuàng)造出具有居住休閑化、社區(qū)化、低密度等特色的精品樓盤。機制要素，指房地產(chǎn)市場體系能夠良性運作計劃機制和市場機制。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場的交易對象，物質(zhì)基礎(chǔ)。2. 房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場體系是全方位的、一系列的房地產(chǎn)市場要素，互相聯(lián)系、互相制約而構(gòu)成的流通系統(tǒng)。我市房地產(chǎn)市場在強大經(jīng)濟實力的推動下的不健康發(fā)展，反映了我區(qū)房地產(chǎn)市場還處于成長階段，需要從其他區(qū)域吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，以保證在量飛躍增長的同時質(zhì)也能同步發(fā)展。我區(qū)的房價在都市發(fā)達經(jīng)濟圈各城區(qū)中處于中等偏下的水平，從一個側(cè)面反映了我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟。隨著我區(qū)經(jīng)濟的良好運行，人民生活水平的提高和對住宅品質(zhì)的更高要求，必將促進我區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展。. 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模主城九區(qū)20002003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額　20002001200220032004渝中區(qū)286428272182268555292511　大渡口區(qū)191194166450953105293　江北區(qū)132293187263232606327664　沙坪壩區(qū)137099204737259246346482　九龍坡區(qū)216800244384312776386180475031南岸區(qū)140287206351299504497888　北碚區(qū)36162447476286181736　渝北區(qū)134061234009291192346347　巴南區(qū)378034874763579116012　『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計局』『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計局』主城九區(qū)2004年房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)渝中區(qū)219大渡口區(qū)51江北區(qū)181沙坪壩區(qū)178九龍坡區(qū)237南岸區(qū)221北碚區(qū)95渝北區(qū)265巴南區(qū)97從上述圖表中可以看出，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資從2000年到2003年在主城九區(qū)中始終處于第二的位。雄厚的經(jīng)濟實力、良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。在最近全新完成“2005中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強”報告中，重慶市分別位列“住宅開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第三位、“房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力ＴＯＰ10城市”第十位、“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第四位，顯示出重慶在經(jīng)濟蓬勃發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場萌生出的巨大投資吸引力。重慶的地理位置、交通設(shè)施的建設(shè)，決定了重慶必將成為西部重要的交通樞紐和經(jīng)濟中心。重慶是一個老牌重工業(yè)基地，本身的經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，大量的機械工業(yè)、制造業(yè)如汽車、摩托車等傳統(tǒng)的重工業(yè)為重慶的經(jīng)濟發(fā)展做好了鋪墊。通過數(shù)學(xué)模型回歸分析，對20042010年的經(jīng)濟進行預(yù)測，其走勢見下圖：十一五期間我市GDP將保持強勁增長勢頭，預(yù)計到2010年將達到5000億元。此時可理解為住房三級市場。一般土地使用權(quán)確定為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。住房三級市場，指公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出租市場。. 房產(chǎn)市場是