【正文】 指以房屋作為經(jīng)營對象進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。. 地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場是指以地產(chǎn)作為一種商品交易對象，進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。廣義的房地產(chǎn)市場，即指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。結(jié)合九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與重慶市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展階段上的差異，確定“十一五”期間九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各類型物業(yè)之間的比例為：住宅銷售面積﹕商業(yè)面積﹕辦公樓面積﹕其他=85%﹕7%﹕2%﹕6%。這一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)與上海2003的數(shù)據(jù)是很接近的，考慮到重慶與上海處于不同的發(fā)展階段，這樣的結(jié)構(gòu)（如圖）是有很大的合理性的。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)“十一五”期間年拆遷面積為25萬平方米，即到2010年共需拆遷180萬平方米的拆遷面積。 總?cè)丝诳側(cè)丝谠鲩L＝自然增長人口 + 機(jī)械人口增長= +=2010年總?cè)丝?2004年城鎮(zhèn)總?cè)丝?+ 總?cè)丝谠鲩L=+= 人均建筑面積2004年，根據(jù)重慶市最新城市發(fā)展規(guī)劃，通過全面建設(shè)小康社會的實(shí)施，到2010年重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到25平方米。也就是說“十一五”期間，九龍坡區(qū)的機(jī)械人口增長總數(shù)為22萬人。因此，我區(qū)西部未來15年將新增40平方公里城市建設(shè)用地（平均每年2—3平方公里），新增城市人口40萬（平均每年2—3萬人）。也即。 需求模型住宅總需求量＝（總?cè)丝陬A(yù)測總量小康人均住宅面積）－（現(xiàn)有人口現(xiàn)有人均居住面積）＋城市改建與拆遷需求量 自然人口增長，%。其中商品房成交9448件，%、%；商品住宅銷售均價2201元/平方米，%；二手房成交3116件，銷售均價915元/平方米，%、%、3%。2001～，年均增長幅度超過40%。1997～2003重慶市個人購買房屋面積分析(億元)1997～2003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國家宏觀調(diào)控的影響下，在01—03年高速發(fā)展的商業(yè)營用房與辦公樓的增長幅度出現(xiàn)了大幅度下滑，2004年均表現(xiàn)為負(fù)增長。受國家政策的刺激，1997年和2000年個人購房比例呈高速增長勢態(tài)，%%。特別是近年來國家宏觀調(diào)控不斷，市場開始觀望的時候，這種風(fēng)險更加顯現(xiàn)。與此同時，重慶市住宅商品房空置率下降，截止2004年12月，%。商品房竣工面積1535萬平方米，其中住宅竣工面積為1187萬平方米，%。但是從其增長幅度仍然可以看出，市場對商業(yè)用房的總需求仍是旺盛的，特別是對于辦公樓的需求，增長幅度較大。在以前，由于經(jīng)濟(jì)適用房的購買標(biāo)準(zhǔn)不一，政府監(jiān)管不力，造成市場許多不具備購買資格的消費(fèi)者加入了購房行列。這表明，高端市場仍然具有開發(fā)潛力，而且，這種潛力隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展將會繼續(xù)擴(kuò)大，高檔住宅的需求量一定會得到釋放。1998——2004年房屋銷售面積與個人購買面積比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所近年來別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長，%。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場供給的雙軌制。1997——2004全國其他法房屋投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所高端產(chǎn)品方面，2000—2002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全國的別墅開發(fā)持續(xù)增長，無論從在住宅投資總的比例還是其量增長幅度都顯示出上升勢頭。1997——2004全國辦公樓投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動商業(yè)房方面，近年來的全國的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展保持了強(qiáng)勁的勢頭，雖然增長幅度有起有落，但總體增幅仍然很高，年均增長幅度超過20%。而進(jìn)入2001年以后其在總投資中比率的增長幅度開始趨于平緩，這主要是因?yàn)槠渌飿I(yè)類型投資的增長，特別是商業(yè)投資的增長，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長的勢頭。中西部的比重增大。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。1998年以來，%，%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率。%，%，%，、。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢1999～2004全國固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資比較分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。3 2004年全國房地產(chǎn)市場需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資，%。當(dāng)政府收緊對保障性住宅的政策時，對政策性住房的需求會降低，同時會增加商品住宅的需求。當(dāng)住房政策寬松時，或說有利于居民得到住宅時，住宅需求會增長；當(dāng)住房政策緊縮時，住宅需求會下降。當(dāng)利率上升時，住宅開發(fā)者的籌資成本會上升，住宅開發(fā)費(fèi)用全面上升，住宅價格也隨之上升；當(dāng)利率下降時，住宅價格也隨之下降。這種收入增長和家庭財富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會加重自己的住宅需求負(fù)擔(dān)，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。同樣，在利率提高時，上述兩個方面也會使居民的短期住宅需求降低。②在利率降低時，住宅貸款的利率同時降低，這實(shí)際上降低了居民的住宅消費(fèi)或投資的短期成本，也會擴(kuò)大對住宅的短期需求。這體現(xiàn)在兩個方面：①當(dāng)利率降低時，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲蓄降低，使居民把儲蓄轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資。人均GDP與城市化水平低收入國家下中等收入國家中等收入國家上中等收入國家高收入國家地區(qū)中國韓國日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來源；謝伏瞻《住宅產(chǎn)業(yè)；發(fā)展伐略與對策》根據(jù)我國的城市化進(jìn)程戰(zhàn)略設(shè)想，在2050年左右，全國城市化率將達(dá)到70％～80%。正因如此，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益也總是大大的高于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益也就越高。恩格爾系數(shù)與住房支出的關(guān)系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來源；劉福泉《中國住宅市場》同等GDP水平上的住房消費(fèi)比照年代人均GDP（美元）居住占消費(fèi)支出比例中國城鎮(zhèn)2000840（全國）10法國1960545（1959年）英國1960664（1958年）德國1960665（1959年）日本1965782資料來源：廖英敏《過剩經(jīng)濟(jì)！過剩經(jīng)濟(jì)？》；其中，中國城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來源于：國家統(tǒng)計局“九五”時期國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展系列分析報告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時，實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家居住占消費(fèi)支出的比例均大于我國。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國民生活水平提高的同時，國民的恩格爾系數(shù)也逐年下降。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢。因此，在討論住宅需求時，我們不僅要考慮人口的變化，還應(yīng)關(guān)注家庭的類型及家庭的規(guī)模。他們事實(shí)上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。 流動人口的變化對住宅需求的影響流動人口增長時，對城鎮(zhèn)的住宅需求會增長；流動人口下降時，對城鎮(zhèn)住宅需求也會下降。 離婚率的變化對住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。這在住宅比較充裕的西方社會表現(xiàn)較為明顯。 結(jié)婚率的變化對住宅需求的影響接照中國的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開父母另外尋找居所。因此，從家庭角度分析對住宅需求的影響更為重要?！?—6倍”是從市場經(jīng)濟(jì)國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修正地應(yīng)用到我國，尤其不能應(yīng)用到每一個城市。也就是說，當(dāng)房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，并不一定是“房價高”造成的。美國2001年第一季度各個都市統(tǒng)計區(qū)的房價收入比資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房價收入比的作用是有局限的房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢)。圖1中幾個變化顯著的城市是：亞美尼亞的埃里溫市(從39變到4)，蒙古的烏蘭巴托(從37．7變到7．8)，俄羅斯的莫斯科市()，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從2．6變到29．3)，立陶宛的維爾紐斯市(從5．4變到20)。在納入統(tǒng)計的96個國家和地區(qū)中，房價收入比的最大值和最小值分別為30和0．8，均值為8．(表1)。由于亞美尼亞和前南斯拉夫當(dāng)時都是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的國家，因此住宅價格和居民收入變動很快，且住房價格的變動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的變動幅度，導(dǎo)致房價收入比奇高。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，在市場機(jī)制健全的前提下，住宅價格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在3—6左右。這是田于在金融市場上的一整套信用規(guī)則所決定的：在金融市場上，貸款人不能單憑借款人未來收入的預(yù)期就進(jìn)行放款，必須要確認(rèn)借款人的信用程度。而現(xiàn)金收入可能是不穩(wěn)定的，暫時的，有時多(如意外收獲)有時少(如失業(yè))，因此較難根據(jù)現(xiàn)金收入決定住宅需求。收入是一種流量，是在一定的時間段(年、月、日)中一個家庭的貨幣自然增長量，收入是從家庭財富中流出的。這兩個渠道對住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個渠道占支配地位。但是，收入對住房需求的影響難以用普通的辦法量化。這種影響，是符合一般的收入需求關(guān)系規(guī)律的。這種住宅可能具有特別知名的區(qū)位，特別知名的建筑藝術(shù)風(fēng)格。這種情況主要發(fā)生在：①一個特定的樓盤或小區(qū)，在預(yù)售階段(即未竣工階段)，由于施工尚未結(jié)束，開發(fā)者還沒有投入全部的資金和成本費(fèi)用，因此預(yù)售的價格較低。以西方學(xué)者的研究，我們雖然不能肯定他們提出的彈性系數(shù)值完全適用于中國城市住宅市場，但是總體的結(jié)論是適用的。根據(jù)上述研究的結(jié)果，住宅需求曲線是較為陡峭的，不是平坦的。 住宅需求的價格彈性住宅需求的價格彈性，即當(dāng)住宅價格發(fā)生一個百分比變化與所引起的需求的變化的百分比的比值就是住宅需求對于住宅價格的彈性，簡稱住宅需求價格彈性：田于住宅需求同住宅價格呈反問運(yùn)動，因此，住宅需求價格彈性是一個負(fù)值。本節(jié)將著重探討影響住宅需求的主要因素。2 房地產(chǎn)市場需求的影響因素“住宅需求從總體上講是受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響的。(2) 5+2住宅需求5+2住宅是指隨著改革開放的進(jìn)行，在先富起來的群體中的一部分人，對生活理念產(chǎn)生新的認(rèn)識，對生活質(zhì)量要求的進(jìn)一步提高而導(dǎo)致的住宅需求。在住宅面積達(dá)到一定數(shù)量后，人們就會對住宅的功能和質(zhì)量提出要求，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，室內(nèi)設(shè)施配套等，這是人類向文明居住水平發(fā)展的重要標(biāo)志。位于秦皇島“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”，等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點(diǎn)。同時，投資需求也影響居住需求，投資需求的活躍，為滿足居住需求創(chuàng)造了條件。絕大部分購買住宅是以居住為直接目的。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場條件下可能表現(xiàn)出來的需要。 從市場角度(1) 潛在需求住宅的潛在需求是指未來市場條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時的住宅需求。沒有一個良好的市場環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達(dá)到較理想的狀態(tài)。65 / 65一、 房地產(chǎn)市場需求體系研究1 房地產(chǎn)需求概述 房地產(chǎn)需求的概念房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個相對應(yīng)的概念，它是指一定時期內(nèi)人們愿意購買和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)金融體系的研究受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現(xiàn)場調(diào)查等手段對九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項規(guī)劃內(nèi)容的要求，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問題進(jìn)行了詳細(xì)的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場需求研究、房地產(chǎn)市場體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅實(shí)的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃”的后臺基礎(chǔ)支撐資料。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問題提供融資建議。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制、機(jī)制完善程度的重要尺度。 住宅需求的種類人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個角度進(jìn)行。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導(dǎo)向等誘發(fā)的需求。 從需求目的角度(1) 居住需求人無論貴賤高低，無論窮人還是富豪，一套能夠遮風(fēng)避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。但是，在許多情況下，兩者有明顯的區(qū)別。居住需求和投資需求是互相影響的，首先是居住需求制約了投資需求，沒有居住的總需求，投資需求就無經(jīng)營的可能性，失去了取得利潤的源泉。在景色怡人的度假勝地，購買度假村或酒店的部分產(chǎn)權(quán)作為假日休閑的地點(diǎn)已成為高收入階層投資、消費(fèi)的新時尚。人們對住宅的需求首先表現(xiàn)為最基本的生理需求，即要有最起碼的能遮風(fēng)避雨、休養(yǎng)生息，繁衍后代的空間和面積。當(dāng)居民生活由后小康富裕階段過渡的過程中，人落門越來越強(qiáng)調(diào)住宅的品位，強(qiáng)調(diào)與住宅相關(guān)的社區(qū)，鄰里及個人的文化、藝術(shù)和生活品位。因此應(yīng)這部分人的需要而產(chǎn)