我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析-全文預(yù)覽
【正文】 區(qū)環(huán)境及住戶的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，所處地段本身的物理特性和可達(dá)性，以及與工作地點(diǎn)、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。但房地產(chǎn)市場(chǎng)是非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度壟斷性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上具有壟斷力量，價(jià)格便趨于剛性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)信息還具有不對(duì)稱性，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商比消費(fèi)者擁有更多的信息，處于更加有利的地位，在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格是粘性的，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就不具有伸縮性，不能根據(jù)市場(chǎng)供求情況的變化立刻作出向上或向下調(diào)整，導(dǎo)致市場(chǎng)供需不平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)。 1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀 ?房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)上的非均衡性 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給和需求數(shù)量不匹配，結(jié)構(gòu)不合理。另一方面，我國(guó)存在著住宅有效需求不足和大量商品房空置的現(xiàn)狀。另外，隨著居民收入水平的提高，我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)也帶來(lái)住宅市場(chǎng)巨大的潛在需求。因此，對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。 房地產(chǎn)金融業(yè)的提高、整頓時(shí)期（ 1992年至 1997年底） ? 1992年鄧小平南方談話，信貸活躍，投資強(qiáng)勁，國(guó)民經(jīng)濟(jì)金融高速發(fā)展階段。 （ 2）采取各種有效措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與完善。 一 房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 二 房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進(jìn)程 1 房地產(chǎn)業(yè) 地區(qū)發(fā)展概況 經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了市場(chǎng)化初級(jí)階段，基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程，在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)、市場(chǎng)類型和消費(fèi)者、產(chǎn)品和科技進(jìn)步方面都呈現(xiàn)出不同的特征。房地產(chǎn)業(yè)為勞動(dòng)力提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對(duì)勞動(dòng)力再生產(chǎn)有極大的影響。我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析 10金四 張可 張帥 趙晉劍 梗概 房 地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 1 房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)程 2 房地產(chǎn)區(qū)域失衡分析 3 房地產(chǎn)失衡與影子銀行 4 一 房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 1 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性行業(yè)，其發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著促進(jìn)或牽制作用。 一 房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 3 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)離不開(kāi)勞動(dòng)力素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極大的推動(dòng)作用。 新中國(guó)成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展 一、改革開(kāi)放前的房地產(chǎn)投資問(wèn)題 ? 住房建設(shè)資金由國(guó)家財(cái)政統(tǒng)一撥付，無(wú)償使用 ? 對(duì)交通銀行進(jìn)行改組，并成立中國(guó)人民建設(shè)銀行 二、改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 （一）房地產(chǎn)金融業(yè)的復(fù)蘇時(shí)期（ 1979年至 1984年上半年） ? 住房制度改革 ? 開(kāi)始全價(jià)向個(gè)人出售住宅的試點(diǎn)，賣(mài)方為市政府，買(mǎi)方為城市居民個(gè)人 ? 售價(jià) 120— 150元 /平方米 房地產(chǎn)金融業(yè)的初步發(fā)展時(shí)期 （ 1984年下半年至 1989年上半年） 建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的突出作用 ? 1984年，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司周轉(zhuǎn)資金由建設(shè)銀行提供 （ 1）積極融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。 改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 房地產(chǎn)金融業(yè)的停滯時(shí)期（ 1989年下半年至 1991年底） 1987— 1988經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)暴露很多問(wèn)題，停業(yè)整頓。 2023年，房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額 %，其中個(gè)人住房貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額 %政策性住房金融體系初步形成 改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)整、整頓時(shí)期（ 2023年 6月至 2023年） ?流動(dòng)性過(guò)剩，信貸持續(xù)高增長(zhǎng) ?人民銀行、銀監(jiān)會(huì)檢查房地產(chǎn)違規(guī)貸款 ? 2023年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī) 三 房地產(chǎn)區(qū)域失衡分析 1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀 2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡的原因 3 改進(jìn)建議 1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀 近年來(lái)隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí) ,在總體上對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長(zhǎng)，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一大隱患。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民的購(gòu)房支付能力和潛在的房地產(chǎn)需求不斷提高。近幾年中，房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題一直是社會(huì)焦點(diǎn)，究其原因，既有我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展總體水平比較低剛性需求客觀存在的問(wèn)題，也有我國(guó)家庭和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好及把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府不當(dāng)行為的影響。如果按照每套住房 1000平方米來(lái)估算，意味著有 1000萬(wàn)套左右的商品房待售。市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在存量市場(chǎng)顯得過(guò)于蕭條而增量市場(chǎng)較為活躍。 2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡的原因 ?房地產(chǎn)價(jià)格的粘性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?過(guò)高的交易成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?壟斷競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?中央金融政策的變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ?中國(guó)家庭和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好 ?未來(lái)預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全競(jìng)爭(zhēng)模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進(jìn)出市場(chǎng)的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場(chǎng)價(jià)格具有伸縮性，就可以通過(guò)價(jià)格調(diào)整以達(dá)到供需平衡。住房是人們生活的必需品，具有不可移動(dòng)性和差異性。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動(dòng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供給無(wú)法完全切合市場(chǎng)需求，形成
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