【正文】 2023 年個(gè)人住房貸款余額 15922 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的 %。表面的安全實(shí)際上降低了城投債市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，容易催生道德風(fēng)險(xiǎn)。 信托 ? 中國(guó)信托業(yè)發(fā)展迅猛，目前已形成較大規(guī)模。 Company Logo 四 房地產(chǎn)失衡與影子銀行 什么是影子銀行 誰(shuí)是影子銀行 影子銀行 影子銀行與房地產(chǎn)區(qū)域失衡的關(guān)系 . 什么是影子銀行 ?影子銀行，又稱為影子金融體系或者影子銀行系統(tǒng)（ Shadow Banking system)， 2023年4月金融穩(wěn)定理事會(huì) (FSB)對(duì)“影子銀行”作了嚴(yán)格的界定，“銀行監(jiān)管體系之外，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管套利等問(wèn)題的信用中介體系。 其次，引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi)。 3 改進(jìn)建議 3． 2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 首先要打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格壟斷，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。但是由于我們目前只是針對(duì)交易過(guò)程中提供住房抵押貸款，沒(méi)有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對(duì)于其他發(fā)達(dá)國(guó)家也還有很大的差距。住房是人們生活的必需品，具有不可移動(dòng)性和差異性。近幾年中，房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題一直是社會(huì)焦點(diǎn)，究其原因，既有我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展總體水平比較低剛性需求客觀存在的問(wèn)題，也有我國(guó)家庭和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好及把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府不當(dāng)行為的影響。 新中國(guó)成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展 一、改革開(kāi)放前的房地產(chǎn)投資問(wèn)題 ? 住房建設(shè)資金由國(guó)家財(cái)政統(tǒng)一撥付，無(wú)償使用 ? 對(duì)交通銀行進(jìn)行改組，并成立中國(guó)人民建設(shè)銀行 二、改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 （一）房地產(chǎn)金融業(yè)的復(fù)蘇時(shí)期（ 1979年至 1984年上半年） ? 住房制度改革 ? 開(kāi)始全價(jià)向個(gè)人出售住宅的試點(diǎn)，賣方為市政府，買方為城市居民個(gè)人 ? 售價(jià) 120— 150元 /平方米 房地產(chǎn)金融業(yè)的初步發(fā)展時(shí)期 （ 1984年下半年至 1989年上半年） 建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的突出作用 ? 1984年，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司周轉(zhuǎn)資金由建設(shè)銀行提供 （ 1）積極融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)為勞動(dòng)力提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對(duì)勞動(dòng)力再生產(chǎn)有極大的影響。因此，對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)。 中央金融政策的變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。在均衡價(jià)格體系之下，成交量等于需求量，需求量等于供給量。于是，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的政府理所當(dāng)然地承擔(dān)起了相應(yīng)的宏觀調(diào)控職能，采取一定的政策和措施促使經(jīng)濟(jì)向最優(yōu)均衡狀態(tài)運(yùn)行，保證經(jīng)濟(jì)資源的有效利用。這一神圣聯(lián)盟即是“你發(fā)財(cái)、我發(fā)展，成本社會(huì)掏”的畸形增長(zhǎng)模式。 影子銀行風(fēng)險(xiǎn) ? 中國(guó)影子銀行體系的發(fā)展面臨一系列潛在風(fēng)險(xiǎn)。 ? 目前中國(guó)城投債市場(chǎng)尚不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 6 年間，房地產(chǎn)不良信貸率下降幅度超過(guò) 9 個(gè)百分點(diǎn) .然而，值得注意的是， 2023 年后，我國(guó)房地產(chǎn)不良貸款率開(kāi)始超過(guò)了商業(yè)銀行不良貸款率。之所以會(huì)出現(xiàn)這種波動(dòng)的原因就在于 2023 年前后和 2023年前后貨幣政策的緊縮以及 2023 年發(fā)生的全球金融危機(jī)所致。 2023 年至2023 年，我國(guó)房地產(chǎn)不良信貸余額分別為 : 億元、 億元、 、 、 億元和 439． 8 億元 。 ? 中國(guó)城投債募集資金基本用于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，社會(huì)效益相當(dāng)顯著。 影子銀行產(chǎn)生原因 ? 中國(guó)影子銀行體系的產(chǎn)生與發(fā)展有其合理性。完全是來(lái)自市場(chǎng)需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。 3 改進(jìn)建議 3． 3 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制 雖然非均衡作為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，更為接近現(xiàn)實(shí)，但瓦爾拉斯均衡是我們追求的目標(biāo)和方向，即“均衡取向”。這是瓦爾拉斯均衡中的情況。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)不能像一般商品，如日用百貨、衣帽服飾等一樣，能夠通過(guò)價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)調(diào)劑各地余缺，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng)，而是區(qū)域性的壟斷市場(chǎng)。而商品房高檔住宅和中低價(jià)位之間比例也不合理，商品房中的中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。 ? 2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP的比重達(dá)到 %。 2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān) 從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都是區(qū)域性市場(chǎng)，某一特定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)，其短期受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)能力的影響；其長(zhǎng)期則與該地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征和人們的生活方式有關(guān)。 （ 3）竭力幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。在我國(guó)現(xiàn)階段，新樓盤不斷開(kāi)工，商品房供應(yīng)持續(xù)增加，而另一方面，大多數(shù)的中低收入者買不起住房，無(wú)房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，造成了大量樓盤空置。住房的差異性表現(xiàn)在房屋的實(shí)體特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。 未來(lái)預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、位置的固定性等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求雙方的行為都會(huì)受到有關(guān)未來(lái)預(yù)期因素的影響。為了促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，政府還應(yīng)增加非商品住宅的供給，以緩解供不應(yīng)求的局面，減輕開(kāi)發(fā)商行使市場(chǎng)勢(shì)力。二手房市場(chǎng)在解決城市中低收人家庭住房問(wèn)題上可以發(fā)揮積極作用。在中國(guó)，由于信托、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)完全處于銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管之下，與金融穩(wěn)定理事會(huì)對(duì)影子銀行的定義不符，因而不能將其視為影子銀行。 ? 單一資金信托一直是中國(guó)信托業(yè)的主要資金來(lái)源。某些中西部地區(qū)未來(lái)有可能出現(xiàn)地方財(cái)政難以支付城投債本息的情況，從