我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析(已修改)
2025-01-09 15:05 本頁面
【正文】 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析 10金四 張可 張帥 趙晉劍 梗概 房 地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 1 房地產(chǎn)金融業(yè)進程 2 房地產(chǎn)區(qū)域失衡分析 3 房地產(chǎn)失衡與影子銀行 4 一 房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導性行業(yè)，其發(fā)展對經(jīng)濟增長有著促進或牽制作用。在經(jīng)濟運行過程中．房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況。 2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟狀況密切相關(guān) 從宏觀經(jīng)濟學的角度來看，房地產(chǎn)市場通常都是區(qū)域性市場，某一特定地區(qū)的經(jīng)濟增長趨勢，其短期受宏觀經(jīng)濟形勢、該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和競爭能力的影響；其長期則與該地區(qū)的社會經(jīng)濟特征和人們的生活方式有關(guān)。 一 房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 3 房地產(chǎn)業(yè)對推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的促進作用 區(qū)域經(jīng)濟的增長離不開勞動力素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為勞動力提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對勞動力再生產(chǎn)有極大的影響。而企業(yè)生產(chǎn)所需的廠房，辦公用房也需要房地產(chǎn)業(yè)予以提供。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟保持持續(xù)增長的重要因素。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關(guān)聯(lián)性，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有極大的推動作用。 一 房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系 二 房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進程 1 房地產(chǎn)業(yè) 地區(qū)發(fā)展概況 經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程，在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)、市場類型和消費者、產(chǎn)品和科技進步方面都呈現(xiàn)出不同的特征。 行業(yè)的概貌 概貌 1 概貌 2 概貌 3 行業(yè)的概貌 概貌 1 概貌 2 概貌 3 地區(qū)發(fā)展 地區(qū)發(fā)展 地區(qū)發(fā)展 影響因素 二 房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進程 2 中國房地產(chǎn)金融業(yè)的演進 中國房地長金融業(yè)的演進經(jīng)歷了四個主要階段，在不同的階段中有著不同的特點和發(fā)展趨勢。下面讓我們簡單回顧一下這些階段。 新中國成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復與發(fā)展 一、改革開放前的房地產(chǎn)投資問題 ? 住房建設(shè)資金由國家財政統(tǒng)一撥付，無償使用 ? 對交通銀行進行改組，并成立中國人民建設(shè)銀行 二、改革開放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 （一）房地產(chǎn)金融業(yè)的復蘇時期（ 1979年至 1984年上半年） ? 住房制度改革 ? 開始全價向個人出售住宅的試點，賣方為市政府，買方為城市居民個人 ? 售價 120— 150元 /平方米 房地產(chǎn)金融業(yè)的初步發(fā)展時期 （ 1984年下半年至 1989年上半年） 建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的突出作用 ? 1984年，國務院明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司周轉(zhuǎn)資金由建設(shè)銀行提供 （ 1）積極融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)活動。 （ 2）采取各種有效措施，促進房地產(chǎn)市場的建立與完善。 （ 3）竭力幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。 （ 4）利用自身優(yōu)勢，直接參與房地產(chǎn)的投資開發(fā)。 改革開放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 房地產(chǎn)金融業(yè)的停滯時期（ 1989年下半年至 1991年底） 1987— 1988經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)暴露很多問題，停業(yè)整頓。 房地產(chǎn)金融業(yè)的提高、整頓時期（ 1992年至 1997年底） ? 1992年鄧小平南方談話，信貸活躍，投資強勁，國民經(jīng)濟金融高速發(fā)展階段。 房地產(chǎn)金融業(yè)的快速成長時期（ 1998年至 2023年 6月） ? 1998年以來，住房實物分配在全國范圍內(nèi)停止，各地逐步推進住房分配貨幣化。 ? 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP的比重達到 %。 2023年，房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額 %，其中個人住房貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額 %政策性住房金融體系初步形成 改革開放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生 房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)整、整頓時期（ 2023年 6月至 2023年） ?流動性過剩，信貸持續(xù)高增長 ?人民銀行、銀監(jiān)會檢查房地產(chǎn)違規(guī)貸款 ? 2023年美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機 三 房地產(chǎn)區(qū)域失衡分析 1 我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀 2 我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因 3 改進建議 1 我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀 近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時 ,在總體上對經(jīng)濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟社會的一大隱患。因此，對迅速蔓延的房地產(chǎn)負面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預警。 1 我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀 ?房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性 房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時并存，也即短缺與過剩同時存在。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡問題。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民的購房支付能力和潛在的房地產(chǎn)需求不斷提高。另外，隨著居民收入水平的提高，我國消費結(jié)構(gòu)升級也帶來住宅市場巨大的潛在需求。我國恩格爾系數(shù)的不斷下降說明居民的消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住宅和教育等方面。消費結(jié)構(gòu)的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費的需求總量。近幾年中，房地產(chǎn)過熱的問題一直是社會焦點，究其原因，既有我國住房市場發(fā)展總體水平比較低
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