我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 給量與需求量無法達(dá)到平衡。因此對未來預(yù)期的不確定性會(huì)對房地產(chǎn)市場供求狀況產(chǎn)生較大影響，造成房地產(chǎn)市場供求的非均衡。因此，價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制作用是有限的，在供求不平衡的情況下只有通過價(jià)格和數(shù)量的共同調(diào)節(jié)，才能達(dá)到事后的供求均衡。存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且有助于整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。另外要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念，改變目前以購買為中心的流通格局，租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇。使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個(gè)公平競爭的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。前者占到 GDP的 29%與銀行業(yè)總資產(chǎn)的 11%，后者占到 GDP的 40%與銀行業(yè)總資產(chǎn)的 16% 中國的影子銀行 ? 中國影子銀行體系興起主要來自融資方、投資方以及投融資中介三方面的旺盛需求。 ? 目前看理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但存在一定程度的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用違約風(fēng)險(xiǎn)。 城投債 ? 城投債本身并非中國影子銀行體系的組成部分，但城投債是銀行理財(cái)產(chǎn)品與信托產(chǎn)品的重要基礎(chǔ)資產(chǎn)。 ? 零違約記錄和收益率錯(cuò)配是城投債的主要潛在風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)人住房貸款余額占 ?房地產(chǎn)貸款余額比重也較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地 ?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅 。 2023 年，我國個(gè)人住房信貸余額為 5598 億元，比 2023 年增加 2282 億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為 49． 92%。 2023 年貸款新增 76056925 萬元，占資金來源的比例為 19． 20%，同比增加 %，比 2023年 3 % 的增幅下降 %。 房地產(chǎn)金融急需創(chuàng)新 ? (四 ) 房地產(chǎn)信貸受國家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響較大，且年增長率波動(dòng)較大，不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展 2023 年、 2023 年和 2023 年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。在加劇銀行體系風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也影響了消費(fèi)者的消費(fèi)需求和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 Company Logo 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與影子銀行的監(jiān)管 立法和監(jiān)管體系完善 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和影子銀行監(jiān)管的平衡 : 政策建議 房地產(chǎn)金融急需創(chuàng)新 銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融急需創(chuàng)新 ? ( 一 ) 銀行信貸占比較高 ?目前，我國房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀 ?行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行 ?又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的高度集中。與美國市政債相比，中國城投債無論絕對規(guī)模還是相對規(guī)模都較小。中國信托業(yè)在很大程度上可以看作是一種以商業(yè)銀行、地方投融資平臺(tái)、私募基金等金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，并通過銀信合作、政信合作、私募基金合作等信托業(yè)務(wù)形式實(shí)現(xiàn)的一種金融中介方式，是傳統(tǒng)銀行信貸業(yè)務(wù)的一種延伸。 誰是影子銀行 ?銀行理財(cái)產(chǎn)品 ?信托 ?城投債 銀行理財(cái)產(chǎn)品 ? 近年來銀行理財(cái)產(chǎn)品發(fā)展迅速。 中國的影子銀行 ? 中國影子銀行體系自 2023年起迅速擴(kuò)張，目前已具備相當(dāng)規(guī)模。為此，必須科學(xué)擬訂政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括 GDP增長、財(cái)政收入增幅等，增加社會(huì)性指標(biāo)，如人民群眾社會(huì)幸福度、人均收入水平提高、社會(huì)和諧度等，以避免地方政府為單純追求 GDP增長和財(cái)政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)等，以減緩政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力。二手房以較低的價(jià)格、實(shí)用的結(jié)構(gòu)和較為齊全的設(shè)施，符合城市中低收入群體的需求。運(yùn)用財(cái)政政策主要包括兩個(gè)方面：一是政府的財(cái)政收入政策，主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動(dòng)，對房地產(chǎn)市場需求和供給產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。只有當(dāng)開發(fā)商為競爭而感到痛苦、為掙錢而感到困難時(shí)，這時(shí)的市場才是競爭性的市場，才是有效率的市場，才能將房價(jià)降下來。換言之，在數(shù)量調(diào)整時(shí)，交易者和交易行為都要受到供求數(shù)量的限制。對于購房者來說，預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢的預(yù)期，如果消費(fèi)者預(yù)期未來價(jià)格下降，即使目前價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)較大程度的下跌，市場需求仍會(huì)減少，反之，如果預(yù)期未來價(jià)格上升，即使目前價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)較大的上升幅度，市場需求仍會(huì)增加。運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。上述特性使得購房者的搜尋成本和簽約成本很高。國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場大多集中在存量交易上，比如美國存量交易額與增量交易額之比是 3． 2： 1，而我國大部分地方的存量交易所占比例過低，即使是存量交易較為活躍的上海市存量交易與增量交易之比也只是 1：3。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至 2023年 6月末，全國商品房待售面積一共為 19182萬平方米，接近 2億平方米，同比增長 ％，其中住宅面積為 10646萬平方米，同比增長 ％。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡問題。 （ 4）利用自身優(yōu)勢，直接參與房地產(chǎn)的投資開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的重要因素。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中．房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。 行業(yè)的概貌 概貌 1 概貌 2 概貌 3 行業(yè)的概貌 概貌 1 概貌 2 概貌 3 地區(qū)發(fā)展 地區(qū)發(fā)展 地區(qū)發(fā)展 影響因素 二
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1