【正文】 住房保障是經(jīng)濟(jì)適用住房的重要功能，其著眼點(diǎn)是解決中低收入居民家庭的住房問(wèn)題。其中商品房成交9448件，商品住宅銷售均價(jià)2201元/平方米%；二手房成交3116件，銷售均價(jià)915元/平方米。2004年主城九區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目本年完成投資（萬(wàn)元）施工房屋面積（m2）新開(kāi)工面積（m2）竣工面積（m2）銷售面積（m2）銷售額（萬(wàn)元）預(yù)售面積（m2）空置面積（m2） 渝中區(qū)809621177040161882154802325321388741120314716 大渡口區(qū)93661569004129125519890049071099918109 江北區(qū)667601214605147528218951398812245517731256671 沙坪壩區(qū)50930633214205406153814723453411847201190128 九龍坡區(qū)63021974869261642247587687872635341562219141 南岸區(qū)5116185152031347598938578023421420291216567 北碚區(qū)888317390366392282342637497425477642421 渝北區(qū)468627863851804521657508891043316108354118887 巴南區(qū)41884371338420256279344152214412275893138. 合理房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系即房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。2) “教育”質(zhì)量問(wèn)題。北部新區(qū)通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善城市功能、合理規(guī)劃布局改造人居環(huán)境來(lái)促進(jìn)“教育地產(chǎn)”的發(fā)展，從而進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域環(huán)境的改善、帶動(dòng)其他類型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成良性循環(huán)。隨著重慶市路橋收費(fèi)的改革和交通的迅猛發(fā)展，江北、北部新區(qū)和南岸等地不再受兩條江的局限，江景反而成為這些區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)資源。同時(shí)名校周?chē)亩址渴袌?chǎng)和租賃市場(chǎng)也因毗富鄰貴，往往供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不小。“教育地產(chǎn)”模式通過(guò)名盤(pán)與名校聯(lián)姻，能夠帶來(lái)“雙贏”或“多贏”格局。發(fā)展中應(yīng)注意的問(wèn)題a) 項(xiàng)目定位應(yīng)準(zhǔn)確。1977年美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的。. 房地產(chǎn)商品目前，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著住宅開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始從低水平向景觀住宅、精品地產(chǎn)的高品質(zhì)方向發(fā)展?？腕w要素，指房地產(chǎn)商品。但同時(shí)可以看到，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)品牌不多、知名度不高，雖然投資規(guī)模居于前列，但房?jī)r(jià)始終中等偏下水平徘徊。. 城鎮(zhèn)居民人均居住面積20002004年九龍坡城鎮(zhèn)居民人均居住面積　重慶市九龍坡九龍坡增長(zhǎng)比率2000 　2001 %2002 %2003　 %2004 %『數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)局』九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)人均居住面積歷來(lái)高出我市城鎮(zhèn)人均居住面積，從2000年到2004年保持了年均近10%的增長(zhǎng)率。預(yù)計(jì)到2010年我區(qū)GDP將達(dá)到400億元，占全市GDP的8%。同時(shí)，重慶是一個(gè)沿江城市，船運(yùn)和港口運(yùn)輸為重慶的外貿(mào)工業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。從2000年開(kāi)始，重慶的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)中國(guó)GDP，對(duì)中國(guó)的GDP貢獻(xiàn)率逐步提高。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，是指在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的基礎(chǔ)上，國(guó)家與土地經(jīng)營(yíng)者之間的土地使用權(quán)有償有限的讓渡關(guān)系。土地三級(jí)市場(chǎng)，即土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他公司以土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將“生地”變成“熟地”后把它作為商品轉(zhuǎn)讓出去的市場(chǎng)。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它可以被某個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來(lái)利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。在“十一五”期間，住宅銷售面積﹕商業(yè)面積﹕辦公樓面積﹕其他的比例為85%﹕%﹕%﹕5%。因此，到2010年。目前新建城區(qū)面積僅為15萬(wàn)平方公里左右，城市人口不足15萬(wàn)，總?cè)丝诩s25萬(wàn)。因此，項(xiàng)目組選擇了簡(jiǎn)單的以人口與人均居住面積為基礎(chǔ)的模型為預(yù)測(cè)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量的方法。重慶市2002年～2003年商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）指 標(biāo)2002年2003年增長(zhǎng)率%所占比重%實(shí)際銷售面積20022003住宅 別墅、高檔公寓2經(jīng)濟(jì)適用房其他住宅說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所、《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》5 2004九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“十五”期間，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐逐年加快。 房地產(chǎn)銷售 個(gè)人購(gòu)房方面，在銷售總量中，進(jìn)入2000以后，個(gè)人購(gòu)房所占比重基本保持在95%以上。2004年重慶市商品房成交量進(jìn)一步擴(kuò)大，%、%。這主要是由于通過(guò)近年來(lái)的大規(guī)模建設(shè)，一線、二線城市的商業(yè)房的建設(shè)已初具規(guī)模，許多地方開(kāi)始出現(xiàn)商業(yè)房空置面積大幅度增加的現(xiàn)象，而三線城市的發(fā)展還沒(méi)有全面鋪開(kāi)。2004年，雖然國(guó)家加大了宏觀調(diào)控的力度，但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，別墅、高檔公寓樓盤(pán)的銷售卻取得了較大的突破，市場(chǎng)一片繁榮。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來(lái)一直處于減少趨勢(shì)，5年間減少了近10個(gè)百分點(diǎn)；而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。但相對(duì)于總投資而言，其所占的比例呈逐年下降趨勢(shì)。 需求結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(1) 房地產(chǎn)投資區(qū)域結(jié)構(gòu)從地區(qū)投資結(jié)構(gòu)看，2004年?yáng)|、中、%、%%，%、%%。需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資額的趨緩表明宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制作用開(kāi)始顯現(xiàn)。 政府改變保障性住宅政策對(duì)需求的影響如降低進(jìn)入門(mén)檻(入住條件主要是收入線劃分、人均面積、等候時(shí)間等)，降低租金或價(jià)格，提高住房補(bǔ)貼等，會(huì)擴(kuò)大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅的需求，同時(shí)會(huì)降低對(duì)商品住宅的需求。其實(shí)，利率的變化首先對(duì)于住宅價(jià)格是有直接影響的，這種影響是正的。這就是利率變動(dòng)對(duì)住宅需求短期負(fù)影響的一個(gè)生動(dòng)事例。 利率變動(dòng)對(duì)住宅需求的短期影響在短期內(nèi)利率變化對(duì)住宅需求有負(fù)的影響。這是因?yàn)槌鞘谢且援a(chǎn)業(yè)和人口高度集中為主要特征的，而這種密集為現(xiàn)代化生產(chǎn)的專業(yè)化、協(xié)作化和聯(lián)合化提供了有利的空間環(huán)境，也為有效地節(jié)約和利用土地資源、金融資本、人力資源、自然資源、信息資源和公共服務(wù)設(shè)施等奠定了基礎(chǔ)”。人均GDP也從1978年的379元提高到2004年的10500元。 家庭結(jié)構(gòu)的變化對(duì)住宅需求的影響住宅它作為一種特殊的消費(fèi)品，其使用價(jià)值就在于滿足不同消費(fèi)者的居住要求，這一要求與家庭結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。這一趨勢(shì)，在中國(guó)城鎮(zhèn)尤其是沿海地區(qū)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。不可忽視的是，如果兩個(gè)離婚者的結(jié)婚，可能減少對(duì)住宅的需求。 住房需求的決策不是一個(gè)人行為，在大多數(shù)情況下，住房需求決策是家庭或因其他原因共居一處的人們的共同的行為。而影響居民消費(fèi)(或投資)傾向的因素就太多、太復(fù)雜了。這說(shuō)明在有些地區(qū)，同一城市的房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)是很大的。該報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亞美尼亞的埃里溫市的房?jī)r(jià)收入比最高(房?jī)r(jià)收入比為39)，其次是前南斯拉夫的波德戈里察市(房?jī)r(jià)收入比30)。雖然住宅需求根本上是由于家庭財(cái)富及固定收入推動(dòng)的，但是，當(dāng)前收入對(duì)住宅需求還是有重要的約束作用。因?yàn)樵S多財(cái)富(如工薪收入)來(lái)自于人力的智能部分；即便是來(lái)自于金融財(cái)富，也同人的智能密切相關(guān)。 人們普遍認(rèn)為，收入對(duì)住宅需求有重要的影響。②有些特定的住宅可能實(shí)質(zhì)性地發(fā)生價(jià)格和需求同向運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)象。目前，我國(guó)尚無(wú)學(xué)者對(duì)住宅需求價(jià)格彈性作專門(mén)研究。當(dāng)然，上述關(guān)系建立在假定在同一時(shí)刻除了價(jià)格以外的其他因素固定不變。因此應(yīng)這部分人的需要而產(chǎn)生了5+2住宅的需求。人們對(duì)住宅的需求首先表現(xiàn)為最基本的生理需求，即要有最起碼的能遮風(fēng)避雨、休養(yǎng)生息，繁衍后代的空間和面積。居住需求和投資需求是互相影響的，首先是居住需求制約了投資需求，沒(méi)有居住的總需求，投資需求就無(wú)經(jīng)營(yíng)的可能性，失去了取得利潤(rùn)的源泉。 從需求目的角度(1) 居住需求人無(wú)論貴賤高低，無(wú)論窮人還是富豪，一套能夠遮風(fēng)避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。 住宅需求的種類人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個(gè)角度進(jìn)行。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對(duì)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問(wèn)題提供融資建議。65 / 65一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求體系研究1 房地產(chǎn)需求概述 房地產(chǎn)需求的概念房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個(gè)相對(duì)應(yīng)的概念，它是指一定時(shí)期內(nèi)人們?cè)敢赓?gòu)買(mǎi)和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。 從市場(chǎng)角度(1) 潛在需求住宅的潛在需求是指未來(lái)市場(chǎng)條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時(shí)的住宅需求。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。同時(shí)，投資需求也影響居住需求，投資需求的活躍，為滿足居住需求創(chuàng)造了條件。在住宅面積達(dá)到一定數(shù)量后，人們就會(huì)對(duì)住宅的功能和質(zhì)量提出要求，如動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，室內(nèi)設(shè)施配套等，這是人類向文明居住水平發(fā)展的重要標(biāo)志。2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素“住宅需求從總體上講是受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響的。 住宅需求的價(jià)格彈性住宅需求的價(jià)格彈性，即當(dāng)住宅價(jià)格發(fā)生一個(gè)百分比變化與所引起的需求的變化的百分比的比值就是住宅需求對(duì)于住宅價(jià)格的彈性，簡(jiǎn)稱住宅需求價(jià)格彈性：田于住宅需求同住宅價(jià)格呈反問(wèn)運(yùn)動(dòng)，因此，住宅需求價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)值。以西方學(xué)者的研究，我們雖然不能肯定他們提出的彈性系數(shù)值完全適用于中國(guó)城市住宅市場(chǎng)，但是總體的結(jié)論是適用的。這種住宅可能具有特別知名的區(qū)位，特別知名的建筑藝術(shù)風(fēng)格。但是，收入對(duì)住房需求的影響難以用普通的辦法量化。收入是一種流量，是在一定的時(shí)間段(年、月、日)中一個(gè)家庭的貨幣自然增長(zhǎng)量，收入是從家庭財(cái)富中流出的。這是田于在金融市場(chǎng)上的一整套信用規(guī)則所決定的：在金融市場(chǎng)上，貸款人不能單憑借款人未來(lái)收入的預(yù)期就進(jìn)行放款，必須要確認(rèn)借款人的信用程度。由于亞美尼亞和前南斯拉夫當(dāng)時(shí)都是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的國(guó)家，因此住宅價(jià)格和居民收入變動(dòng)很快，且住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的變動(dòng)幅度，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比奇高。圖1中幾個(gè)變化顯著的城市是：亞美尼亞的埃里溫市(從39變到4)，蒙古的烏蘭巴托(從37．7變到7．8)，俄羅斯的莫斯科市()，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從2．6變到29．3)，立陶宛的維爾紐斯市(從5．4變到20)。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢(qián)去買(mǎi)住宅，并不一定是“房?jī)r(jià)高”造成的。因此，從家庭角度分析對(duì)住宅需求的影響更為重要。這在住宅比較充裕的西方社會(huì)表現(xiàn)較為明顯。 流動(dòng)人口的變化對(duì)住宅需求的影響流動(dòng)人口增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)的住宅需求會(huì)增長(zhǎng)；流動(dòng)人口下降時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求也會(huì)下降。因此，在討論住宅需求時(shí)，我們不僅要考慮人口的變化，還應(yīng)關(guān)注家庭的類型及家庭的規(guī)模。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民生活水平提高的同時(shí)，國(guó)民的恩格爾系數(shù)也逐年下降。正因如此，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益也總是大大的高于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益也就越高。這體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①當(dāng)利率降低時(shí)，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲(chǔ)蓄降低，使居民把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資。同樣，在利率提高時(shí)，上述兩個(gè)方面也會(huì)使居民的短期住宅需求降低。當(dāng)利率上升時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)者的籌資成本會(huì)上升，住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用全面上升，住宅價(jià)格也隨之上升；當(dāng)利率下降時(shí)，住宅價(jià)格也隨之下降。當(dāng)政府收緊對(duì)保障性住宅的政策時(shí)，對(duì)政策性住房的需求會(huì)降低，同時(shí)會(huì)增加商品住宅的需求。2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及變化趨勢(shì)2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及變化趨勢(shì)1999～2004全國(guó)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資比較分析數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，比2003年增加4514萬(wàn)平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬(wàn)平方米增加了396萬(wàn)平方米。1998年以來(lái)，%，%，只有2004年住宅價(jià)格增長(zhǎng)率超過(guò)了城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率。中西部的比重增大。1997——2004全國(guó)辦公樓投資比較分析（億元）說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)商業(yè)房方面，近年來(lái)的全國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展保持了強(qiáng)勁的勢(shì)頭，雖然增長(zhǎng)幅度有起有落，但總體增幅仍然很高，年均增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重減少，一方面弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升的抑制作用，在住房社會(huì)保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問(wèn)題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場(chǎng)供給的雙軌制。這表明，高端市場(chǎng)仍然具有開(kāi)發(fā)潛力，而且，這種潛力隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，高檔住宅的需求量一定會(huì)得到釋放。但是從其增長(zhǎng)幅度仍然可以看出，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的總需求仍是旺盛的，特別是對(duì)于辦公樓的需求，增長(zhǎng)幅度較大。與此同時(shí)，重慶市住宅商品房空置率下降，截止2004年12月，%。受?chē)?guó)家政策的刺激，1997年和2000年個(gè)人購(gòu)房比例呈高速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，%%。2001～，年均增長(zhǎng)幅度超過(guò)40%。 需求模型住宅總需求量＝（總?cè)丝陬A(yù)測(cè)總量小康人均住宅面積）－（現(xiàn)有人口現(xiàn)有人均居住面積）＋城市改建與拆遷需求量 自然人口增長(zhǎng)，%。因此，我區(qū)西部未來(lái)15年將新增40平方公里城市建設(shè)用地（平均每年2—3平方公里），新增城市人口40萬(wàn)（平均每年2—3萬(wàn)人）。 總?cè)丝诳側(cè)丝谠鲩L(zhǎng)＝自然增長(zhǎng)人口 + 機(jī)械人口增長(zhǎng)= +=2010年總?cè)丝?2004年城鎮(zhèn)總?cè)丝?+ 總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)=