【正文】 、“房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境吸引力ＴＯＰ10城市”第十位、“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力ＴＯＰ10城市”第四位，顯示出重慶在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)萌生出的巨大投資吸引力。重慶是一個(gè)老牌重工業(yè)基地，本身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，大量的機(jī)械工業(yè)、制造業(yè)如汽車、摩托車等傳統(tǒng)的重工業(yè)為重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做好了鋪墊。此時(shí)可理解為住房三級(jí)市場(chǎng)。住房三級(jí)市場(chǎng)，指公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出租市場(chǎng)。. 地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)是指以地產(chǎn)作為一種商品交易對(duì)象，進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。結(jié)合九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與重慶市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展階段上的差異，確定“十一五”期間九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各類型物業(yè)之間的比例為：住宅銷售面積﹕商業(yè)面積﹕辦公樓面積﹕其他=85%﹕7%﹕2%﹕6%。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)“十一五”期間年拆遷面積為25萬(wàn)平方米，即到2010年共需拆遷180萬(wàn)平方米的拆遷面積。也就是說(shuō)“十一五”期間，九龍坡區(qū)的機(jī)械人口增長(zhǎng)總數(shù)為22萬(wàn)人。也即。其中商品房成交9448件，%、%；商品住宅銷售均價(jià)2201元/平方米，%；二手房成交3116件，銷售均價(jià)915元/平方米，%、%、3%。1997～2003重慶市個(gè)人購(gòu)買房屋面積分析(億元)1997～2003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，在01—03年高速發(fā)展的商業(yè)營(yíng)用房與辦公樓的增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)了大幅度下滑，2004年均表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。特別是近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控不斷，市場(chǎng)開始觀望的時(shí)候，這種風(fēng)險(xiǎn)更加顯現(xiàn)。商品房竣工面積1535萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積為1187萬(wàn)平方米，%。在以前，由于經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)不一，政府監(jiān)管不力，造成市場(chǎng)許多不具備購(gòu)買資格的消費(fèi)者加入了購(gòu)房行列。1998——2004年房屋銷售面積與個(gè)人購(gòu)買面積比較分析說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所近年來(lái)別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，%。1997——2004全國(guó)其他法房屋投資比較分析（億元）說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所高端產(chǎn)品方面，2000—2002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全國(guó)的別墅開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)論從在住宅投資總的比例還是其量增長(zhǎng)幅度都顯示出上升勢(shì)頭。而進(jìn)入2001年以后其在總投資中比率的增長(zhǎng)幅度開始趨于平緩，這主要是因?yàn)槠渌飿I(yè)類型投資的增長(zhǎng)，特別是商業(yè)投資的增長(zhǎng)，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。城鎮(zhèn)人口每年超過(guò)1000萬(wàn)人的增長(zhǎng)，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?，%，%，、。3 2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資，%。當(dāng)住房政策寬松時(shí)，或說(shuō)有利于居民得到住宅時(shí)，住宅需求會(huì)增長(zhǎng)；當(dāng)住房政策緊縮時(shí)，住宅需求會(huì)下降。這種收入增長(zhǎng)和家庭財(cái)富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會(huì)加重自己的住宅需求負(fù)擔(dān)，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。②在利率降低時(shí)，住宅貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際上降低了居民的住宅消費(fèi)或投資的短期成本，也會(huì)擴(kuò)大對(duì)住宅的短期需求。人均GDP與城市化水平低收入國(guó)家下中等收入國(guó)家中等收入國(guó)家上中等收入國(guó)家高收入國(guó)家地區(qū)中國(guó)韓國(guó)日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來(lái)源；謝伏瞻《住宅產(chǎn)業(yè)；發(fā)展伐略與對(duì)策》根據(jù)我國(guó)的城市化進(jìn)程戰(zhàn)略設(shè)想，在2050年左右，全國(guó)城市化率將達(dá)到70％～80%。恩格爾系數(shù)與住房支出的關(guān)系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來(lái)源；劉福泉《中國(guó)住宅市場(chǎng)》同等GDP水平上的住房消費(fèi)比照年代人均GDP（美元）居住占消費(fèi)支出比例中國(guó)城鎮(zhèn)2000840（全國(guó)）10法國(guó)1960545（1959年）英國(guó)1960664（1958年）德國(guó)1960665（1959年）日本1965782資料來(lái)源：廖英敏《過(guò)剩經(jīng)濟(jì)！過(guò)剩經(jīng)濟(jì)？》；其中，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來(lái)源于：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“九五”時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展系列分析報(bào)告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時(shí)，實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家居住占消費(fèi)支出的比例均大于我國(guó)。近幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢(shì)。他們事實(shí)上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。 離婚率的變化對(duì)住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。 結(jié)婚率的變化對(duì)住宅需求的影響接照中國(guó)的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開父母另外尋找居所?！?—6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修正地應(yīng)用到我國(guó)，尤其不能應(yīng)用到每一個(gè)城市。美國(guó)2001年第一季度各個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)的房?jī)r(jià)收入比資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房?jī)r(jià)收入比的作用是有局限的房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì))。在納入統(tǒng)計(jì)的96個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為30和0．8，均值為8．(表1)。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)機(jī)制健全的前提下，住宅價(jià)格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在3—6左右。而現(xiàn)金收入可能是不穩(wěn)定的，暫時(shí)的，有時(shí)多(如意外收獲)有時(shí)少(如失業(yè))，因此較難根據(jù)現(xiàn)金收入決定住宅需求。這兩個(gè)渠道對(duì)住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個(gè)渠道占支配地位。這種影響，是符合一般的收入需求關(guān)系規(guī)律的。這種情況主要發(fā)生在：①一個(gè)特定的樓盤或小區(qū)，在預(yù)售階段(即未竣工階段)，由于施工尚未結(jié)束，開發(fā)者還沒(méi)有投入全部的資金和成本費(fèi)用，因此預(yù)售的價(jià)格較低。根據(jù)上述研究的結(jié)果，住宅需求曲線是較為陡峭的，不是平坦的。本節(jié)將著重探討影響住宅需求的主要因素。(2) 5+2住宅需求5+2住宅是指隨著改革開放的進(jìn)行，在先富起來(lái)的群體中的一部分人，對(duì)生活理念產(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)，對(duì)生活質(zhì)量要求的進(jìn)一步提高而導(dǎo)致的住宅需求。位于秦皇島“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒、延慶龍慶峽的“快樂(lè)無(wú)窮大”，等在北京市場(chǎng)的推廣并取得良好銷售業(yè)績(jī)就能證明這一點(diǎn)。絕大部分購(gòu)買住宅是以居住為直接目的。潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場(chǎng)條件下可能表現(xiàn)出來(lái)的需要。沒(méi)有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達(dá)到較理想的狀態(tài)。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)金融體系的研究受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過(guò)走訪、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等手段對(duì)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報(bào)告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃”的后臺(tái)基礎(chǔ)支撐資料。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制、機(jī)制完善程度的重要尺度。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導(dǎo)向等誘發(fā)的需求。但是，在許多情況下，兩者有明顯的區(qū)別。在景色怡人的度假勝地，購(gòu)買度假村或酒店的部分產(chǎn)權(quán)作為假日休閑的地點(diǎn)已成為高收入階層投資、消費(fèi)的新時(shí)尚。當(dāng)居民生活由后小康富裕階段過(guò)渡的過(guò)程中，人落門越來(lái)越強(qiáng)調(diào)住宅的品位，強(qiáng)調(diào)與住宅相關(guān)的社區(qū)，鄰里及個(gè)人的文化、藝術(shù)和生活品位。同時(shí)，住宅需求還受非單純經(jīng)濟(jì)因素的影響，如人口的增長(zhǎng)，家庭的結(jié)構(gòu)，城市化水平，政府的政策等等。H. Rosen 7，Macrae 和 Turnerl , Cronin ，Goodman和Kawai 。 特殊現(xiàn)象住宅價(jià)格上升，住宅需求也上升的情況也可能存在。 收入對(duì)住宅需求的影響 家庭財(cái)富（收入）的影響城鎮(zhèn)居民家庭的收入對(duì)住宅需求有正的影響，即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對(duì)住房需求也減少。一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金，或分期付款)的能力，通過(guò)現(xiàn)金支付的承受力來(lái)影響住宅需求：二是收入影響家庭成員一生財(cái)富積累的預(yù)期，通過(guò)這種財(cái)富積累的預(yù)期再來(lái)影響對(duì)住宅的需求。全部財(cái)富的這些特點(diǎn)，使它比現(xiàn)金收入更加能影響住宅的需求。房?jī)r(jià)收入比直接揭示了消費(fèi)者的購(gòu)房能力。從1998年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來(lái)看，各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的。在這192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)中，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為6．9和1．4，平均值為2．6，中位數(shù)為2．3，標(biāo)準(zhǔn)偏差為0．86。試圖用同樣一個(gè)房?jī)r(jià)收入比來(lái)制訂全國(guó)性的政策，會(huì)帶來(lái)很多矛盾和問(wèn)題。同樣，出生率下降，會(huì)造成住宅需求的減少。這一趨勢(shì)也不能忽視。例如異地戶籍的企業(yè)經(jīng)理階層、經(jīng)營(yíng)管理骨干會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間停留，少則幾年，多則可能10年以上。同時(shí)，家庭規(guī)模的趨小會(huì)形成新的住宅需求。而實(shí)際上，由于我國(guó)城市以前的福利住房制度，居民的住宅消費(fèi)僅占總消費(fèi)支出的10%左右。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均GDP從700美元提高到1000美元或1500美元，經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%～60%。居民在尋找消費(fèi)或投資出路時(shí)，可能會(huì)考慮擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或住宅的投資，這對(duì)于原來(lái)已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民，會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐，會(huì)增加短期的住宅需求。利率變動(dòng)的原因?qū)嶋H上是對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，當(dāng)通貨膨脹的預(yù)期提高時(shí)，利率雖然上升，但是居民對(duì)自己收入的增長(zhǎng)及全部家庭財(cái)富增值的預(yù)期也提高了。一般而言，世界各國(guó)政府都是重視住房政策的。當(dāng)前，在中國(guó)政府城市住宅政策的主要目標(biāo)是住宅商品化，商品住宅的需求將會(huì)得到大幅度提高。除1999年外，銷售面積增長(zhǎng)率均高于竣工面積增長(zhǎng)率，表明相對(duì)空置面積在下降。%，2004年已超過(guò)40%。 2004年全國(guó)房地產(chǎn)投資區(qū)域比重分析(2) 房地產(chǎn)投資類型住宅投資方面，1997—2000年，由于住房制度的改革，住宅投資呈高速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，占據(jù)了全國(guó)房地產(chǎn)投資的六成。這與房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是密不可分的。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%，表明居民對(duì)住宅需求旺盛。這主要是政策控制成熟的結(jié)果。受國(guó)家政策的影響，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭有所減緩，%，其中住宅建設(shè)投資209億元，占53%。但是，同全國(guó)的行情一樣，若考慮銷售相對(duì)于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風(fēng)險(xiǎn)，也包含著市場(chǎng)不景氣帶來(lái)大面積積壓的可能。但是，必須認(rèn)清的是，同全國(guó)相比，這個(gè)比例還有一定的差距，這也意味著重慶市的住宅需求尚有不少上升空間，人們的住宅需求尚未得到完全的釋放。2004年全區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。考慮到九龍坡區(qū)本身的農(nóng)村型城市結(jié)構(gòu)問(wèn)題，%的平均自然增長(zhǎng)率。預(yù)計(jì)“十一五”期間每年可增長(zhǎng)3萬(wàn)人，也即，到2010年西部新城引起的機(jī)械人口增長(zhǎng)總數(shù)為15萬(wàn)人。 舊城改造。因此，九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)類型比例與重慶市的有者較大的相似性。房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分，從權(quán)屬看，土地使用權(quán)往往依附地面房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)伴隨房屋所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；從價(jià)格上看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，通常包含在房屋的價(jià)格之中。住房二級(jí)市場(chǎng)，指存量房的買賣、租賃、抵押市場(chǎng)，比如已經(jīng)購(gòu)買的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的上市再轉(zhuǎn)讓。另有將國(guó)家所有的房產(chǎn)出租或出賣給單位或個(gè)人的市場(chǎng)也歸為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。中央政府給重慶在投資、稅收和其它政策性傾斜，給重慶一個(gè)較輕的負(fù)擔(dān)，使重慶能輕裝上陣。隨著近幾年重慶市的舊城改造的全面啟動(dòng)，城市化戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。高水平的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定規(guī)模的有效需求，從而為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效保障。其他區(qū)域也是如此，都保持著總體的增長(zhǎng)趨勢(shì)。從這個(gè)角度看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。比如房交會(huì)、二手房交易市場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等。其發(fā)源地始于法國(guó)地中海沿岸。截至2004年底重慶市私家車擁有量達(dá)到近10萬(wàn)輛。d) 做好統(tǒng)籌規(guī)劃。開發(fā)商出地、出資金提供完善的硬件設(shè)施，由名校投入設(shè)備設(shè)施、組建師資隊(duì)伍和進(jìn)行日常教學(xué)管理，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化整合。重組。其發(fā)展特色有：率先實(shí)現(xiàn)教育“普十二”。我區(qū)在進(jìn)一步發(fā)展教育地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)結(jié)合本區(qū)實(shí)際、吸取他區(qū)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：合理規(guī)劃，集團(tuán)化發(fā)展。在國(guó)外，由于商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金（或其他形式收益）回報(bào)，意味著可以帶來(lái)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流入，商業(yè)房地產(chǎn)較受機(jī)構(gòu)投資者的青睞，市場(chǎng)交易活躍。三級(jí)市場(chǎng)（二手房）的健全完善對(duì)二級(jí)商品房市場(chǎng)的發(fā)展具有剛性支持作用，二、三級(jí)市場(chǎng)保持一定的比例關(guān)系，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系才會(huì)完善，供給才會(huì)有效長(zhǎng)久。每月發(fā)布房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房屋租賃價(jià)格等房屋交易價(jià)格行情。. 九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)建設(shè)九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（不含高新區(qū)、以企業(yè)所在地口徑統(tǒng)計(jì)）年份完成投資（萬(wàn)元）施工房屋面積新開工面積竣工面積銷售面積銷售額（萬(wàn)元）預(yù)售面積空置面積2003355213079060132482915338148282004194845263841300817566742246502530522111981『數(shù)據(jù)來(lái)源：九龍坡區(qū)統(tǒng)計(jì)