【正文】 2002年2003年2004年城鎮(zhèn)總?cè)丝谧匀蝗丝谠鲩L(zhǎng)率%2005—2010年九龍坡區(qū)自然人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)2004年200520062007200820092010城鎮(zhèn)總?cè)丝谧匀蝗丝谄骄鲩L(zhǎng)率% 機(jī)械人口增長(zhǎng)根據(jù)近幾年的資料顯示，—，結(jié)合“十一五”期間九龍坡區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計(jì)“十一五”期間，也即到2010年，人口機(jī)械增長(zhǎng)總數(shù)為7萬(wàn)人。 住宅總需求量預(yù)測(cè)城市化法預(yù)測(cè)九龍坡區(qū)2010年住宅總需求量項(xiàng)目 年份20032004年2010年城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）舊城改造面積（萬(wàn)平方米）—180（共計(jì)）人均建筑面積（平方米）352010年總需求量.35－ + 180 其他類型產(chǎn)品需求量預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律表明，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定的階段，住宅、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品類型之間是存在一定的相關(guān)比例的。土地一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家作為土地所有者將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的經(jīng)濟(jì)行為。. 土地、房地產(chǎn)一二三級(jí)市場(chǎng)示意圖土地三級(jí)市場(chǎng)土地經(jīng)營(yíng)者政府生地熟地開發(fā)商使用權(quán)出讓使用權(quán)出讓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓生地開發(fā)增量房存量房商品房購(gòu)買者土地二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)二手房業(yè)主購(gòu)買、租賃房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)土地、房地產(chǎn)一二三市場(chǎng)示意圖. 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀環(huán)境分析. 重慶市GDP概況及預(yù)測(cè)重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19972003（億元）年份全國(guó)GDP重慶GDP全國(guó)GDP增長(zhǎng)率重慶GDP增長(zhǎng)率重慶占全國(guó)比率19971350%%%19981429%%%19991480%%%2000882541589%%%20011750%%%20021971%%%20032250%%% 『數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 國(guó)研網(wǎng)』 從整個(gè)重慶GDP的發(fā)展?fàn)顩r來看，重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終保持著持續(xù)、穩(wěn)健的增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)在150億元左右。. 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域比較. 九龍坡GDP情況九龍坡區(qū)20002004年GDP情況　GDP增長(zhǎng)率在全市名次2000967650　220011189426%220021354823%220031556308%120041855323%1，到2004年幾乎翻了一番，其年均增長(zhǎng)速度保持在18%左右。. 我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析從以上各方面比較可以看出，我區(qū)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上自有著其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)勢(shì)，包括居于首位的地區(qū)生產(chǎn)總值、較高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、較大房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模等。市場(chǎng)機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。白市驛農(nóng)業(yè)觀光、含谷休閑度假、金風(fēng)生態(tài)旅游等“都市后花園”的雛形已顯現(xiàn)。就近。計(jì)劃建成西部一流的國(guó)際雙語(yǔ)教育基地。2004年我區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資居主城九區(qū)第三位，僅次于渝中區(qū)和江北區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。. 發(fā)展我區(qū)二手房市場(chǎng)的建議對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化整頓。4) 開發(fā)商信用問題。沙坪壩曾經(jīng)獨(dú)特的教育、文化資源優(yōu)勢(shì)將隨著便捷的交通而無(wú)法獨(dú)享，沙區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。開發(fā)商自己辦學(xué)校，學(xué)校建在自己樓盤內(nèi)，由自己組建師資隊(duì)伍及進(jìn)行日常教學(xué)管理。同時(shí)旅游房地產(chǎn)與所在城市的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的建設(shè)、國(guó)家出臺(tái)刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)商品具有地理位置上的不動(dòng)性，在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不是商品體自身，而是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)運(yùn)行中的變換，就構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體。. 商品房?jī)r(jià)格區(qū)域市場(chǎng)住宅平均銷售價(jià)格（元/平方米）年份200320042005地區(qū)第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度渝中區(qū)325937243777383437483895355136973826大渡口區(qū)141515111683186018382186228023852549江北區(qū)214222352312239326993082303130433176沙坪壩區(qū)228723552355243925322703266428112928九龍坡區(qū)215421642215235125172640252026722443南岸區(qū)207825082535269327412861318832643253北碚區(qū)　　　　　　　　2308渝北區(qū)228122962314235625862716288129412068巴南區(qū)　　　　　　　　2730高新區(qū)232924102443253028513002296327042932北部新區(qū)　　　　　　　　3482『數(shù)據(jù)來源：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告』從上表中可以看出，我區(qū)商品房?jī)r(jià)格從2003年第一季度到2005年第一季度始終在2500左右徘徊，增幅不大。目前重慶是中國(guó)投資潛力排名中排在第7名，正說明了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，也就是常說的商品房（增量房）交易市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)使用者之間就土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)生的交易市場(chǎng)。狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所。比2003年增長(zhǎng)了近四平方米，而隨著九龍坡區(qū)城市化進(jìn)程的加快，機(jī)械人口增長(zhǎng)的加速，人均建筑面積的增長(zhǎng)幅度必定會(huì)降緩，因此預(yù)計(jì)到2010年，九龍坡區(qū)的人均城鎮(zhèn)人均建筑面積將可達(dá)到35平方米。%。其后逐年在95%—96%之間徘徊，%。1998——2004年房屋總銷售面積與辦公樓銷售面積的比較分析1998——2004年房屋總銷售面積與商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷售面積的比較分析說明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)4 2004重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資2000年～2003年，重慶市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資970億元，年均增長(zhǎng)率約33%，高于同期全社會(huì)生產(chǎn)總值的平均增速和固定資產(chǎn)投資的平均增速。1997——2004全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比較分析說明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng) 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售在銷售總量中，個(gè)人購(gòu)房所占比重持續(xù)增加。但由于東部基數(shù)大，占全國(guó)比重仍近70%。隨著銷售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。而住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響是負(fù)的，因此利率變化還會(huì)通過價(jià)格變化對(duì)住宅需求產(chǎn)生負(fù)的影響。1997年10月23日，中國(guó)人民銀行宣布第三次降低利率以后，廣東居民做出了迅速反應(yīng)。我國(guó)1996—2004年的恩格爾系數(shù)年份199619971998199920002001200220032004恩格爾系數(shù)（%）國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的變化，恩格爾系數(shù)與住房支出消費(fèi)的相關(guān)關(guān)系有一定的規(guī)律性。中國(guó)城市化進(jìn)程的長(zhǎng)期性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，將導(dǎo)致大量人口流向城鎮(zhèn)，尤其是沿海大城市(北京、上海、廣州等大城市中流動(dòng)人口早已超過20%)。 出生率的變化對(duì)住宅需求的影響出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不變就會(huì)出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象，從而造成了新的住宅需求，這種需求至少表現(xiàn)在對(duì)住宅面積的擴(kuò)大上?？梢钥闯觯@些都是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家或時(shí)局動(dòng)蕩的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比變化劇烈。在這時(shí)候，借款人當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的收入和財(cái)產(chǎn)的地位就變得重要了，因?yàn)樗鼈兪强梢员滑F(xiàn)實(shí)地計(jì)量的。因?yàn)槭杖胗绊懽》啃枨蟮那朗菑?fù)雜的。其原因是：在中國(guó)住宅同樣是高價(jià)值商品，同樣是城鎮(zhèn)居民的基本必需品，無(wú)論住宅價(jià)格如何變化，人們總是要居住住宅的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，對(duì)住宅的需求就越旺盛；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低，對(duì)住宅的需求走越皮軟”。(3) 假日休閑的需求現(xiàn)在，我國(guó)每年115天假期使度假消費(fèi)成為時(shí)尚。著重點(diǎn)在于市場(chǎng)條件或支付能力發(fā)生變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。有效需求側(cè)重于人們的真實(shí)購(gòu)買力?！笆苌鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民個(gè)人支付能力的影響，對(duì)住宅的普通需求可劃分為空間數(shù)量、功育目貢量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和品位等五個(gè)層次”。住宅需求同住宅價(jià)格的變化呈反向運(yùn)動(dòng)，這同一般商品和價(jià)格的關(guān)系沒有什么根本的區(qū)別。隨著施工的不斷深入，開發(fā)者投入的成本費(fèi)用增加，住宅的形態(tài)不斷完整豐滿，開發(fā)者會(huì)提高預(yù)售價(jià)格，而購(gòu)房者不是減少，反而增多。它不僅包括積累的金融資產(chǎn)(存款、證券、往來賬目和其他投資)，還包括積累的智能財(cái)富?！妒澜绨l(fā)展報(bào)告1999／2000》在分析1993年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比時(shí)指出，“收入水平低時(shí)負(fù)擔(dān)住房的差異極大”。因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)(或投資)傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出。估計(jì)這一趨勢(shì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。因此，流動(dòng)人口對(duì)住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問題。 城市化水平“城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力。此后幾個(gè)月內(nèi)，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商詢問具體的購(gòu)房貸款事務(wù)，掀起了一陣不小的購(gòu)房波瀾。由于住房政策是相當(dāng)廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟(jì)手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的結(jié)合。 結(jié)論：需求依然旺盛盡管2003年以來各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。1997——2004全國(guó)住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，城市經(jīng)濟(jì)得到了較大的提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度逐年提高，年均增長(zhǎng)幅度超過10%。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求越來越高。重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長(zhǎng)（億元） 重慶市房地產(chǎn)投資占GDP比例數(shù)據(jù)來源：《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》，數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率約為31%，銷售金額554億元，年均增長(zhǎng)率為39%。重慶市2000年～2003年商品房銷售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)（萬(wàn)平方米）說明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來源：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所、《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 別墅市場(chǎng)方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，別墅市場(chǎng)的銷售量開始下滑，不僅表現(xiàn)在增長(zhǎng)幅度上的負(fù)增長(zhǎng)，其在住宅中的比例也逐步下降。根據(jù)重慶市總規(guī)規(guī)劃，九龍坡區(qū)的西部新城總建設(shè)用地為55平方米公里，城市人口55萬(wàn)人。根據(jù)重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所在《重慶市小康社會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的研究顯示，在住宅銷售與房屋銷售面積的比例上，全國(guó)和重慶市的結(jié)果十分接近。土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指地產(chǎn)開發(fā)商或其他地產(chǎn)使用權(quán)擁有者，在土地使用權(quán)的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一種市場(chǎng)。從1998年開始，隨著重慶的基礎(chǔ)設(shè)施和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在國(guó)家對(duì)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策支持下，重慶的經(jīng)濟(jì)逐漸得到回復(fù)和快速發(fā)展，直轄的作用逐漸得到體現(xiàn)。九龍坡區(qū)GDP在全市GDP中歷來保持比較高的比重，2004年達(dá)到近7%，2002004年連續(xù)兩年居于重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈九區(qū)榜首。這為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場(chǎng)前景。監(jiān)控要素，指市場(chǎng)體系內(nèi)的規(guī)范、調(diào)整和引導(dǎo)市場(chǎng)活動(dòng)的法律體系以及實(shí)施法律法規(guī)的組織機(jī)構(gòu)。旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ承┑貕K由于地理位置得天獨(dú)厚，位于知名學(xué)府附近，占據(jù)稀缺的教育資源，以“毗鄰名?！眮砦藲猓嵘齼r(jià)值。強(qiáng)調(diào)與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。隨著我區(qū)西部新城的啟動(dòng)，“1+14”方案的實(shí)施，到2010年我區(qū)將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。：1，目前全國(guó)平均水平為9：1，說明我區(qū)二手房市場(chǎng)活躍，需求旺盛。 3) 學(xué)費(fèi)高昂?jiǎn)栴}。品質(zhì)大盤向北、向南的推進(jìn)，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進(jìn)行資源整合，同時(shí)客源也大量外流。主要形式目前在重慶市主要運(yùn)用的操作模式有（從開發(fā)商角度）：自給。1999年，540萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象，物質(zhì)基礎(chǔ)。隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，人民生活水平的提高和對(duì)住宅品質(zhì)的更高要求，必將促進(jìn)我區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展。重慶的地理位置、交通設(shè)施的建設(shè)，決定了重慶必將成為西部重要的交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心。一般土地使用權(quán)確定為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。 總?cè)丝诳側(cè)丝谠鲩L(zhǎng)＝自然增長(zhǎng)人