【正文】 += 人均建筑面積2004年，根據(jù)重慶市最新城市發(fā)展規(guī)劃，通過全面建設(shè)小康社會的實施，到2010年重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到25平方米。這一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)與上海2003的數(shù)據(jù)是很接近的，考慮到重慶與上海處于不同的發(fā)展階段，這樣的結(jié)構(gòu)（如圖）是有很大的合理性的。廣義的房地產(chǎn)市場，即指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。. 房產(chǎn)市場是指以房屋作為經(jīng)營對象進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。一般土地使用權(quán)確定為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。通過數(shù)學(xué)模型回歸分析，對20042010年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測，其走勢見下圖：十一五期間我市GDP將保持強(qiáng)勁增長勢頭，預(yù)計到2010年將達(dá)到5000億元。重慶的地理位置、交通設(shè)施的建設(shè)，決定了重慶必將成為西部重要的交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心。雄厚的經(jīng)濟(jì)實力、良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)的良好運行，人民生活水平的提高和對住宅品質(zhì)的更高要求，必將促進(jìn)我區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展。我市房地產(chǎn)市場在強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實力的推動下的不健康發(fā)展，反映了我區(qū)房地產(chǎn)市場還處于成長階段，需要從其他區(qū)域吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，以保證在量飛躍增長的同時質(zhì)也能同步發(fā)展。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場的交易對象，物質(zhì)基礎(chǔ)。在普通住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商把房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)商品以外的其它產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、體育資源、教育資源等進(jìn)行嫁接，并在社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入休閑、健身、娛樂、益智等多元概念，創(chuàng)造出具有居住休閑化、社區(qū)化、低密度等特色的精品樓盤。1999年，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r代性角色,同時避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同。主要形式目前在重慶市主要運用的操作模式有（從開發(fā)商角度）：自給?？繑n。品質(zhì)大盤向北、向南的推進(jìn)，一些傳統(tǒng)名校也走出沙區(qū)，進(jìn)行資源整合，同時客源也大量外流。發(fā)展“教育地產(chǎn)”前景及應(yīng)注意的問題九龍坡北部靠近重慶大學(xué)城，同時區(qū)內(nèi)有數(shù)所知名高校，教育資源良好。 3) 學(xué)費高昂問題。合理房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建，即如何通過協(xié)調(diào)房地產(chǎn)一、二、三級市場的比例關(guān)系來促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。：1，目前全國平均水平為9：1，說明我區(qū)二手房市場活躍，需求旺盛。我市經(jīng)濟(jì)適用房的主要銷售對象是中低收入群體，即家庭年收入在規(guī)定的中等偏低收入線以下，、無房戶、或人均住房面積未達(dá)到規(guī)定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)的家庭。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。. 九龍坡區(qū)二手房市場現(xiàn)狀2004年我區(qū)房地產(chǎn)交易成交12564件。隨著我區(qū)西部新城的啟動，“1+14”方案的實施，到2010年我區(qū)將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。政府充分發(fā)揮監(jiān)管職能，建立全過程監(jiān)督機(jī)制，協(xié)調(diào)處理好以下幾方面問題：1) 配套學(xué)校產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商和學(xué)校如何各司其職。強(qiáng)調(diào)與周邊教育事業(yè)的共同繁榮。雖然沙區(qū)可供開發(fā)土地相對較少，但該區(qū)域的教育房地產(chǎn)開發(fā)相對于其豐富的文化、教育資源顯得有些無力。某些地塊由于地理位置得天獨厚，位于知名學(xué)府附近，占據(jù)稀缺的教育資源，以“毗鄰名校”來吸引人氣，提升價值。(2) 教育房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)即房地產(chǎn)業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式。旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?0年代中期美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后引進(jìn)時權(quán)酒店模式，充分盤活了閑置資產(chǎn)，積壓和空置房得到了處理。監(jiān)控要素，指市場體系內(nèi)的規(guī)范、調(diào)整和引導(dǎo)市場活動的法律體系以及實施法律法規(guī)的組織機(jī)構(gòu)。從我國目前房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)運行情況來看，主要的供給主體是國家、開發(fā)企業(yè)及承包商；主要的需求主體是需要房地產(chǎn)的單位和個人；房地產(chǎn)市場的中介組織，是為房地產(chǎn)市場交易服務(wù)的中介者。這為我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場前景。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、開發(fā)規(guī)模一直居于前列。九龍坡區(qū)GDP在全市GDP中歷來保持比較高的比重，2004年達(dá)到近7%，2002004年連續(xù)兩年居于重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈九區(qū)榜首。重慶市政府對重慶高科技產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)非常重視。從1998年開始，隨著重慶的基礎(chǔ)設(shè)施和固定資產(chǎn)投資的增長，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在國家對西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策支持下，重慶的經(jīng)濟(jì)逐漸得到回復(fù)和快速發(fā)展，直轄的作用逐漸得到體現(xiàn)。而通常所說的房地產(chǎn)市場體系，就是指房地產(chǎn)一、二、三級市場體系。土地二級市場，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指地產(chǎn)開發(fā)商或其他地產(chǎn)使用權(quán)擁有者，在土地使用權(quán)的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一種市場。九龍坡區(qū)“十一五”社會房屋需求量預(yù)測 （單位：萬平方米）住宅商業(yè)辦公樓其他總量2020年二、 房地產(chǎn)市場體系研究1. 房地產(chǎn)市場. 基本概念房地產(chǎn)即土地和地上建筑物，是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別，由此造成了房地產(chǎn)商品具有強(qiáng)烈的地域性。根據(jù)重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所在《重慶市小康社會與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的研究顯示，在住宅銷售與房屋銷售面積的比例上，全國和重慶市的結(jié)果十分接近。因此。根據(jù)重慶市總規(guī)規(guī)劃，九龍坡區(qū)的西部新城總建設(shè)用地為55平方米公里，城市人口55萬人。由于本項目屬于政府行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對需求的預(yù)測目的僅僅是作為一個指導(dǎo)，其精確度要求并不很高。重慶市2000年～2003年商品房銷售面積增長趨勢（萬平方米）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所、《重慶市統(tǒng)計年鑒》、《重慶市房地產(chǎn)市場報告》 別墅市場方面，受國家宏觀調(diào)控的影響，別墅市場的銷售量開始下滑，不僅表現(xiàn)在增長幅度上的負(fù)增長，其在住宅中的比例也逐步下降。辦公樓、商業(yè)營用房盡管在本身的增長率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來軍仍一直呈下降趨勢，這主要是由于住宅需求增長的影響，同時也與房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)逐步趨于合理。重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長（億元） 重慶市房地產(chǎn)投資占GDP比例數(shù)據(jù)來源：《重慶市統(tǒng)計年鑒》，數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬平方米，年均增長率約為31%，銷售金額554億元，年均增長率為39%。說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長的推動下，無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)房的比例都呈逐年下降勢態(tài)。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對居住品質(zhì)的要求越來越高。1997——2004全國別墅、高檔公寓投資比較分說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所經(jīng)濟(jì)適用房方面，2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，%%，為1998年以來最低。1997——2004全國住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國的城市建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，城市經(jīng)濟(jì)得到了較大的提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點，增長幅度逐年提高，年均增長幅度超過10%。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，％，長沙市為16％，寫字樓則高達(dá)40％。 結(jié)論：需求依然旺盛盡管2003年以來各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，；房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重有所下降。由于住房政策是相當(dāng)廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟(jì)手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的結(jié)合。必須要指出，上述討論利息變化對于住宅需求的中長期影響，是假設(shè)在住宅價格不變的條件下進(jìn)行的。此后幾個月內(nèi)，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商詢問具體的購房貸款事務(wù)，掀起了一陣不小的購房波瀾。 利率對住宅需求的影響利率變化對住宅需求的影響是復(fù)雜的，它的實際影響比人們粗略的想象要更為復(fù)雜，至少可以從短期和中長期兩個角度進(jìn)行考察。 城市化水平“城市化是社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動力。年份19961997199819992000200120022003戶均人數(shù)資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》 居民消費結(jié)構(gòu)的改變改革開放的20多年是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20年，國內(nèi)生產(chǎn)總值從1979年的3624億元提高到2004年的136515億元。因此，流動人口對住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問題。因此，離婚率的上升，導(dǎo)致家庭戶數(shù)和住宅需求的上升。估計這一趨勢會持續(xù)較長的時間。 人口和家庭戶數(shù)的變化對住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長必然導(dǎo)致對住宅需求的增長，人口減少必然導(dǎo)致對住宅需求的減少。因為這里還有一個購房消費(或投資)傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出。1998年世界各國房價收入比：按家庭收入分組家庭收入分組（美元）樣本數(shù)房價收入比平均數(shù)房價收入比中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)偏差量大值量小值0999113010001999252820002999125300039991292040005999126000999991000015所有9630資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(2) 同一城市房價收入比隨時間的變化比較同一城市1993年和1998年的房價收入比數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的房價收入比變化不大，接近圖1中的對角線；但也有一些城市的房價收入比變動較大，遠(yuǎn)離對角線?！妒澜绨l(fā)展報告1999／2000》在分析1993年世界各國房價收入比時指出，“收入水平低時負(fù)擔(dān)住房的差異極大”。但是，當(dāng)前收入同家庭財富及其引起的固定收入相比，對住宅需求的影響也是非常重要的。它不僅包括積累的金融資產(chǎn)(存款、證券、往來賬目和其他投資)，還包括積累的智能財富。由于住宅需求隨收入的增長(減少)而同向增長(減少)，因此，住宅需求的收入彈性為正。隨著施工的不斷深入，開發(fā)者投入的成本費用增加，住宅的形態(tài)不斷完整豐滿，開發(fā)者會提高預(yù)售價格，而購房者不是減少，反而增多。住宅需求是缺乏價格彈性的。住宅需求同住宅價格的變化呈反向運動，這同一般商品和價格的關(guān)系沒有什么根本的區(qū)別。在人們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)達(dá)到了一定程度以后，自然而然的想實現(xiàn)這個夢想：工作時，在市中心接觸著時代的脈搏，努力地拼搏；在休息日，在環(huán)境優(yōu)美的近郊有自己的休憩之地，在那里人們可以徹底忘掉都市的嘈雜和喧囂，在大自然的懷抱里回歸自然；可以悠然享受 “采菊東籬下，悠然見南山”的詩意田園生活；可以徹底放松自我，更好的恢復(fù)腦力和體力，從而在休養(yǎng)生息之后，以飽滿的身心迎接生活新挑戰(zhàn)?！笆苌鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民個人支付能力的影響，對住宅的普通需求可劃分為空間數(shù)量、功育目貢量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和品位等五個層次”。投資需求不僅直接以保值和增值為目的，而且是主動地以經(jīng)營性交易手段獲得利潤。有效需求側(cè)重于人們的真實購買力。借用這個概念，我們認(rèn)為，住宅需求是在一定市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的住宅的數(shù)量。房地產(chǎn)市場體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場運行的原動力，沒有房地產(chǎn)需求就沒有房地產(chǎn)市場價格、供給、資金運作以及市場的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場研究的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)供給的起點與歸宿。著重點在于市場條件或支付能力發(fā)生變化。(2) 投資需求“住宅的投資需求是指購買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”居住需求和投資需求有時是重疊的。(3) 假日休閑的需求現(xiàn)在，我國每年115天假期使度假消費成為時尚。對住宅室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量的要求，包括住宅室內(nèi)采光通風(fēng)、裝飾裝修、家具選擇與布置和室外自然環(huán)境、社會和公共配套設(shè)施環(huán)境，是小康居住水平的重要內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，對住宅的需求就越旺盛；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低，對住宅的需求走越皮軟”。根據(jù)西方學(xué)者的研究得出的結(jié)論，住宅需求的價格彈性是比較缺乏的。其原因是：在中國住宅同樣是高價值商品，同樣是城鎮(zhèn)居民的基本必需品，無論住宅價格如何變化，人們總是要居住住宅的。特別知名的演變經(jīng)歷或特別罕見的無形價值，它能滿足一些特別富裕者的獵奇心理。因為收入影響住房需求的渠道是復(fù)雜的。在研究住宅需求時，排除其他因素，考察全部財富比單獨考察收入更好。在這時候，借款人當(dāng)前現(xiàn)實的收入和財產(chǎn)的地位就變得重要了，因為它們是可以被現(xiàn)實地計量的。但隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的結(jié)束，亞美尼亞埃里溫市的房價收入比在1998年就回落到4?？梢钥闯觯@些都是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國家或時局動蕩的國家，房價收入比變化劇烈。(5) 不同城市之間的房價收入比存在差異是正常的中國有600多個城市，各城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著巨大的差異。 出生率的變化對住宅需求的影響出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不變就會出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象，從而造成了新的住宅需求，這種需求至少表現(xiàn)在對住宅面積的擴(kuò)大上。因為兩個離婚者中如果在婚前占有兩處住宅，再婚以后可能會放棄一處住宅。中國城市化進(jìn)程的長期性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，將導(dǎo)致大量人口流向城鎮(zhèn)，尤其是沿海大城市(北京、上海、廣州等大城市中流動人口早已超過20%)。“一般來說，目前我國有以下幾種家庭結(jié)構(gòu)；單身青年；無子女夫婦；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年離家)”。我國1996—2004年的恩格爾系數(shù)年份