【正文】 ⑥ 戶型設(shè)計 ⑦居住安全性 ⑧ 生活配套設(shè)施 ⑨ 自然環(huán)境 二、業(yè)主購房時對居住環(huán)境的關(guān)注度 （15代表著您購房時對居住環(huán)境的關(guān)注程度，1完全不關(guān)注，2不太關(guān)注，3一般，4比較關(guān)注5非常關(guān)注） Q201. 餐飲設(shè)施狀況 1 2 3 4 5 Q202. 醫(yī)療設(shè)施狀況 1 2 3 4 5 Q203. 居住區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施狀況 1 2 3 4 5 Q204. 交通便利度 1 2 3 4 5 Q205. 交通安全狀況 1 2 3 4 5 Q206. 居住區(qū)治安狀況 1 2 3 4 5 Q207. 房屋質(zhì)量狀況 1 2 3 4 5 Q208. 緊急避難場所狀況 1 2 3 4 5 Q209. 居住區(qū)內(nèi)綠化狀況 1 2 3 4 5 Q210. 公共活動場所狀況 1 2 3 4 5 Q211. 周邊社區(qū)文化和氛圍 1 2 3 4 5 Q212. 居住區(qū)物業(yè)管理水平 1 2 3 4 5 三、個人情況Q301. 您的性別是： □ 男 □ 女Q302. 您的年齡是： □ 30歲以下 □ 3039歲 □ 4049歲 □ 5059歲 □ 60歲及以上Q303. 您的家庭成員構(gòu)成是： □ 單身 □ 兩口之家 □ 三口之家 □ 四口及以上Q304. 您的學(xué)歷是： □ 初中及以下 □ 高中 □ 大學(xué)/大專 □ 研究生及以上Q305. 您的家庭月總收入（單位：元）：□3000以下 □3000 4999 □50009999 □1000020000 □20000以上非常感謝您的配合！祝您身體健康！幸?？鞓?！外文文獻譯文及原文消費行為的外部決定因素 消費者并不是獨立地生活和做決定。消費者周圍人群的價值觀，信仰和意見影響著消費者對房地產(chǎn)的決定。對消費者起作用的外部影響包括文化，社會階級，參考群體和家庭。 文化。文化包括一個社會的信仰，價值觀，習(xí)俗，共享意義，規(guī)則，禮儀，規(guī)范，傳統(tǒng)和文物（所羅門，1996）。價值觀是共享的、持久的對生命的信念和適當(dāng)?shù)男袨椋ㄎ鞣蚵?，卡努克?997）。價值觀反映的是廣泛的目標(biāo)，并且這些目標(biāo)促使人們使用適當(dāng)?shù)姆绞綄崿F(xiàn)它們。一個國家占主導(dǎo)地位的價值觀被定義為民族性。一些持久的美國的核心價值觀包括成就和成功，活力，效率和實用性，進步，物質(zhì)舒適，自由和個人主義（阿倫斯伯格和尼霍夫， 1980）。 這些文化價值觀在美國房地產(chǎn)市場中的影響力是很明顯的。擁有帶有院子的單戶獨立屋代表獨立和成功，尤其是男性（拉科夫，1977年。 和默維爾，1997年）。 甚至健康狀況不佳的老年人房主可能不愿意放棄單一家庭住宅因為它可能會公開意味著他們的社會地位降低（施泰因費爾德， 1982年。 和哈蒙 ， 1989年）消費者通過自定義家園來表達自己的個人主義（莫杰勞斯基 ， 1997年）。文化規(guī)范對房地產(chǎn)的影響包括在美國的標(biāo)準下，每一個兒童在家庭中應(yīng)有一個私人臥室，但可以共享一個浴室。文化儀式如正式假期晚餐產(chǎn)生了對正式餐廳的需求。 雖然總體穩(wěn)定，價值觀也隨著時間的推移轉(zhuǎn)變。例如，越來越多的美國人享有一套以環(huán)保主義，女權(quán)主義，全球意識和精神追求為基礎(chǔ)的價值觀念。這些消費者傾向于購買固定社區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有住房，然后經(jīng)過改造，以滿足他們的喜好，隱私，自然環(huán)境和內(nèi)部裝飾兼收并蓄（雷， 1997年）。在未來幾年，不斷改變的價值觀給建設(shè)者帶來一個挑戰(zhàn)，他們要提供能反映消費者的偏好的產(chǎn)品。 在更廣泛的社會中存在亞文化。亞文化是以一個共同的文化聚集在一起，其成員有區(qū)別于一般群眾的種族，民族，宗教或其他團體（阿薩埃爾， 1992年）。美國主要的亞文化群體包括亞裔美國人，非裔美國人和西班牙裔以及宗教教派。制造商也在呼吁亞文化成員應(yīng)了解他們不同的信仰影響到他們的房地產(chǎn)的偏好。例如，一些亞洲美國人對很多結(jié)構(gòu)的形狀和位置很敏感，因為這些影響家池——一個看不見的能源電流，被認為能帶來好或壞運氣。家里可以通過彎曲走向的曲線池帶來好風(fēng)水，同時通過直線走向的池來阻止有害的池（福斯特, 1993）。一個沒有適當(dāng)設(shè)計元素的家，將不得不被改造成為一個可以被接受的房地產(chǎn)選擇（鄧弗里斯，1995年）。 社會階級。社會分層代表社會成員相對威望，地位和權(quán)力水平的等級劃分（羅西茲，1990年）。在研究中九個量變成為決定社會階級的最重要因素：職業(yè)的經(jīng)濟變量，收入和財富。個人威望的相互作用，協(xié)會化和社會化。權(quán)利的政治變量，階級意識和調(diào)動（吉爾伯特和卡爾， 1982年）。美國社會至少出現(xiàn)三個階級分層 （科爾曼，1983）。 雖然向上一階層和向下一階層流動是可能的，多數(shù)美國人傾向于留在他們出生的階層（泰里和霍吉，1978年）。同一社會階層的人彼此社交，有著大致相同的生活方式和消費方式。大多數(shù)消費者說他們更愿意生活在他們覺得自己在其中最有社會地位的社區(qū)，而限制因素強迫他們和與自己社會地位相同的人生活在一起，他們覺得與自己同一社會地位的人更友善（胡里汗，1997年）?？茽柭?983）發(fā)現(xiàn)地位愿望和階級認可指導(dǎo)社區(qū)的選擇，收入控制家的選擇。住房行為是階級成員的象征（拉科夫，1977年。 哈蒙 ，1989年。和默維爾，1997年）。住房在各個階級都被認為是向上的流動力（哈雷文，1991年）。 開發(fā)商和制造商在設(shè)計房屋和社區(qū)時應(yīng)意識到社會階級結(jié)構(gòu)和偏好，來保證它們能夠滿足目標(biāo)階層成員的希望和自我塑造。 建筑設(shè)計必須反映居住群體對社區(qū)類型的期望（納薩爾，1989年）。比如，壁爐體現(xiàn)一個住房社會價值和其居住者的社會階層（勞倫斯，1989年）。其他信號包括室內(nèi)裝飾的類型和布置（勞曼與房屋，1970年。和普拉特 ，1982年）和景觀設(shè)計（鄧肯，1973年）。一些上層階級的成員想要有趣的社區(qū)，在全國引領(lǐng)高品質(zhì)內(nèi)城社區(qū)和迷人的地方 （科爾曼，1983 ）。 參考群體。參考群體是消費者用來作為態(tài)度，信念，價值和行為對比點的個人或群體（恩格爾，布萊克威爾和米尼阿德，1995年）。消費者屬于某些群體，這些群體影響他們的消費行為，或者影響他們渴望參與或努力避免與他人聯(lián)系。其中有些正式團體，如美國房地產(chǎn)協(xié)會，其他的是一些朋友組成的非正式團體。亞文化群體，社會階層和家庭也可以是有影響的參考。一個特定參考群體對消費者的影響水平是由文化的壓力，對變化的擔(dān)心，對群體和群體一致性的承諾，規(guī)模和專業(yè)知識決定的（所羅門，1996年）。 參考群體影響消費者決定的三個主要途徑：規(guī)范遵守，價值表達和信息影響 （恩格爾，布萊克威爾和米尼阿德， 1995年）。規(guī)范影響是指參考群體通過規(guī)范遵守壓力影響行為。這種影響在消費者有強烈的被社會接受動機時最可能發(fā)生 （比爾登和羅斯， 1990年）同時產(chǎn)品的購買和使用是十分明顯而公開的（米尼阿德和科恩 ， 1983 ），比如房地產(chǎn)。價值表達影響是指當(dāng)消費者需要與某個群體產(chǎn)生心理聯(lián)系，進而遵守其規(guī)范，價值觀和行為時的影響。消費者希望提高他們在別人眼中的形象并通過購買行動被群體認可。對于信息影響，消費者經(jīng)常接受群體中其他人的意見如提供可靠地產(chǎn)品信息。（Burnkrant和庫西諾，1975）。研究一致證明了口耳相傳影響在影響行為方面比廣告和其他市場者主導(dǎo)資源更有決定性作用（哈德恩，Kardes和基姆，1991年）因為口耳相傳具有更高的感知可信性。研究表明口耳相傳交流是房地產(chǎn)買家的重要信息來源（亨普爾，1969年；約翰遜，鹽和木材，1974年。 伯克，貝爾奇，盧茨和貝特曼，1979年）。 如果房地產(chǎn)開發(fā)商，投資銀行家和經(jīng)紀人可以找出最重要的影響房地產(chǎn)購買的影響群體，他們就能以消費群體所能接受和支持的房地產(chǎn)銷售方式來設(shè)計和推銷自己的產(chǎn)品。專家證明對社區(qū)或建造商的支持會促進銷售。因此把社區(qū)居民描述成一個群體的片壽命廣告會吸引買主，比如成功的商人，精明的投資者或者以家庭為本與學(xué)校和社區(qū)融合的父母。 家庭。家庭通常是最有影響力的參考群體(（希夫曼和Kanuk ，1997年） 。家庭教會消費者文化價值對購物行為有著重大影響。即使個人已經(jīng)成家，家庭成員仍然是一個參考點。 此外，是家庭整體而不是個人在購買一些產(chǎn)品比如住房。家庭成員就很可能成為買房決定的把關(guān)人，影響者，決定者，買主和使用者（恩格爾，布萊克威爾和米尼阿德， 1995年）。因此，所有家庭成員都可能以某種方式參與房地產(chǎn)決定。在這種情況下，選定特定家庭成員進行采訪以獲得完整確切的房地產(chǎn)決定信息是十分困難的。 丈夫和妻子在做決定時的角色隨著產(chǎn)品的類型，做決定的階段以及情況的本質(zhì)而變化。家庭結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致越來越多的夫妻共同決定，包括關(guān)于房屋和經(jīng)濟方面（坎寧安和格林， 1974年。戴維斯和里戈，1974年。亨普爾，1974年。 Munsinger，萬博和漢森，1975年。 帕克，1982年。 霍珀，1995年。和漢，1995年）。然而，在總體房地產(chǎn)決定上，一方配偶可能在價格和樣式的方面具有更大的影響力。因此，房地產(chǎn)建筑商和代理人在意識到配偶一方可能在某系方面更有做決定的興趣和影響力后必須同時吸引雙方配偶。這一問題反映在Okoruwa和Jud (1995)關(guān)于已婚買主傾向于對代理商服務(wù)不滿意的發(fā)現(xiàn)。家庭隨時間改變，經(jīng)歷一些列的階段，被稱為家庭生活周期（威爾士和格巴， 1966年）。從傳統(tǒng)單一的家庭模式到結(jié)婚，已婚伴有子女，空巢，退休和喪偶。這些家庭生活周期中的階段與對住房的需求緊密平行：租金公寓，精簡住房，移動式單家庭，獨立的退休住房，老年公寓。家庭結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致許多人不再遵循傳統(tǒng)路線，他們與父母住更久地住在一起，緩結(jié)婚，有婚外子女，離婚再婚（恩格爾，布萊克威爾和米尼阿德， 1995年）。這在生命周期中創(chuàng)造了更廣泛的住房選擇。這也為在人口因素基礎(chǔ)上估算住房需求類型制造了困難。例如，Timmermans 和Van Noortwijk （ 1995 ）發(fā)現(xiàn)離婚人群的住房需求類型與其他人口不同。譯文原文出處：Karen M. Gibler, Susan L. Nelson. Consumer Behavior Applications to Real Estate Education[J]. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, 6(1): 7377