【正文】 家庭負(fù)債狀況；買賣雙方的關(guān)系，確保交易的真實(shí)性；房產(chǎn)價(jià)值的合理性，通過調(diào)查房產(chǎn)所屬地段二手房交易的中準(zhǔn)價(jià)格，確定交易房產(chǎn)的合理價(jià)位。財(cái)稅部門根據(jù)中準(zhǔn)價(jià)征收交易契稅的地區(qū)，要求買房合同價(jià)格應(yīng)不高于契稅價(jià)格；申請(qǐng)人的收入調(diào)查和還款能力評(píng)價(jià)。對(duì)大額貸款或投資性購房貸款，除審查個(gè)人及家庭收入證明外，還應(yīng)視情況要求申請(qǐng)人提供其個(gè)人財(cái)產(chǎn)證明資料，如個(gè)人存單（折）、房產(chǎn)、汽車、證券對(duì)帳單等資料。（三）貸款的發(fā)起對(duì)初審符合我行貸款條件的借款申請(qǐng)，客戶經(jīng)理在CCAS系統(tǒng)中以PLAB產(chǎn)品碼及“安居寶”貸款的專用樓盤編號(hào)發(fā)起二手房貸款。如貸款由擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保的，則“擔(dān)保方式二”應(yīng)選擇“法人保證”方式。經(jīng)業(yè)務(wù)主管、核準(zhǔn)人審核后，報(bào)消費(fèi)信貸中心進(jìn)行審批。（四）落實(shí)放款前提條件貸款審批通過后，客戶經(jīng)理即可通知買賣雙方及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)落實(shí)貸款發(fā)放前提條件，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。放款前提條件的落實(shí)（1）辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。借款人向我行指定的房地產(chǎn)中介公司繳納代辦費(fèi)，房地產(chǎn)中介公司代理借款人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，取得以借款人為產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證。（2）支付首付款。為保證首付款真實(shí)、足額，應(yīng)要求借款人將首付款存入我行監(jiān)管賬戶，我行與買賣雙方共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)買賣雙方的事先約定由銀行直接劃付到賣方指定帳戶。如買賣雙方采用自行協(xié)商交割首付款的方式，則借款人應(yīng)提交真實(shí)、足額繳納的首付款證明資料。首付款資金由我行監(jiān)管，能在一定程度上利用銀行信用為賣方提供資金支付保證，提高交易資金的安全性，也可以此作為吸引客戶的一項(xiàng)服務(wù)手段，我行同時(shí)可獲取部分資金沉淀，以消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)帶動(dòng)其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。（3）提供契稅繳納證明，要求計(jì)稅價(jià)格不得低于買賣合同價(jià)格及評(píng)估價(jià)格（視要求）；（4）簽訂借款合同、擔(dān)保合同、借款借據(jù)；（5）落實(shí)擔(dān)保手續(xù)（可選其一）：●擔(dān)保公司提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保。如放款前提為取得房屋抵押登記受理單或我行收到契稅繳納證明的，應(yīng)要求由指定的擔(dān)保公司提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保。借款人繳納擔(dān)保費(fèi)，擔(dān)保公司向我行出具擔(dān)保函，提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保，保證期間自發(fā)放貸款之日起，至辦妥房屋抵押登記，我行取得他項(xiàng)權(quán)證之日止。在保證期間內(nèi)各行可與擔(dān)保公司協(xié)商在我行留存一定比例的保證金?！裼煞慨a(chǎn)中介公司或我行員工辦妥房屋抵押登記手續(xù)，將房屋他項(xiàng)權(quán)證提交我行?！褶D(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保手續(xù)的落實(shí)。如賣方出售的房屋是以貸款方式購買且貸款尚未還清，已取得兩證并設(shè)置抵押的，可由買方向我行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭貸款，在落實(shí)指定擔(dān)保公司階段性連帶責(zé)任擔(dān)保后，先行發(fā)放二手房貸款用以償還賣方貸款，由擔(dān)保公司辦理原貸款銀行的房屋注銷抵押登記手續(xù)，并代理借款人辦理房產(chǎn)過戶，辦妥房屋抵押登記，將房屋他項(xiàng)權(quán)證提交我行。(6)各行可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況選擇辦理房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。借款人繳納房屋評(píng)估費(fèi)，房屋評(píng)估公司向我行出具房屋評(píng)估報(bào)告。(7)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況和借款人條件選擇辦理公證和房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。借款人繳納保險(xiǎn)費(fèi)和公證費(fèi)后，由保險(xiǎn)公司向我行出具保單，公證處向我行出具公證書。落實(shí)情況的上報(bào)和審核客戶經(jīng)理落實(shí)放款前提條件后，在CCAS系統(tǒng)掃描落實(shí)前提要求的資料，上傳影像件，由業(yè)務(wù)主管復(fù)核后報(bào)消費(fèi)信貸中心放款部門審核。（五）貸款放款在發(fā)放前提條件落實(shí)情況審核通過后，各行可選擇以下兩種貸款劃撥與提取方式：將貸款直接劃撥至賣方在我行開立的個(gè)人結(jié)算賬戶，賣方可自行到我行網(wǎng)點(diǎn)提款。將貸款劃撥至我行與買賣雙方及相關(guān)合作方約定的其他賬戶，按照相關(guān)支付協(xié)議約定的支付方式提款。（六）臺(tái)帳登記采用落實(shí)擔(dān)保公司階段性擔(dān)保后放款的，經(jīng)辦行須進(jìn)行擔(dān)保公司擔(dān)保臺(tái)帳的登記，加強(qiáng)保證金賬戶的管理，并督促擔(dān)保公司及時(shí)落實(shí)抵押登記手續(xù)。加強(qiáng)首付款監(jiān)管賬戶的管理，做好資金臺(tái)帳的登記工作，并嚴(yán)格按照資金監(jiān)管協(xié)議的事先約定，劃付資金至指定賬戶。三、與中介機(jī)構(gòu)的合作為確定交易房屋的成交價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值相符，我行可指定評(píng)估公司出具預(yù)評(píng)估報(bào)告，作為確定貸款成數(shù)的參考依據(jù)。為防止房屋評(píng)估價(jià)值不實(shí)，客戶經(jīng)理必須對(duì)交易房屋的價(jià)值進(jìn)行核實(shí)。中介機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、公證處、評(píng)估公司由我行指定，合作方費(fèi)用由各行與合作單位協(xié)商確定，通過降低各項(xiàng)費(fèi)率吸引客戶至我行辦理安居寶業(yè)務(wù)，各行也可根據(jù)市場(chǎng)情況為客戶適當(dāng)承擔(dān)一定比例費(fèi)用。如放款前提為落實(shí)抵押登記并辦妥他項(xiàng)權(quán)證，則房產(chǎn)過戶及抵押登記手續(xù)的辦理可委托中介機(jī)構(gòu)全程代理。如放款前提為取得房屋抵押登記受理單或我行收到契稅繳納證明的，則房產(chǎn)過戶手續(xù)可委托中介機(jī)構(gòu)辦理，擔(dān)保公司向我行出具擔(dān)保承諾函或簽訂擔(dān)保合同，抵押登記手續(xù)可由擔(dān)保公司或我行人員辦理。四、押品核實(shí)（一）為保證我行取得房屋他項(xiàng)權(quán)證的真實(shí)性，各行可根據(jù)人員配備、房屋抵押登記部門要求等采取以下方式核實(shí)押品的真實(shí)性：客戶經(jīng)理親自到房屋抵押登記部門領(lǐng)取押品，或通過公共系統(tǒng)查詢核實(shí)押品的真實(shí)有效性；由擔(dān)保公司到房屋抵押登記部門領(lǐng)取押品，我行需按比例定期抽查核實(shí)押品的真實(shí)有效性，或通過公共系統(tǒng)查詢核實(shí)押品的真實(shí)有效性；由中介公司到房屋抵押登記部門領(lǐng)取押品，我行需按比例定期抽查核實(shí)押品的真實(shí)有效性或通過公共系統(tǒng)查詢核實(shí)押品的真實(shí)有效性。（二）押品收集 我行檔案管理部門按規(guī)定將押品進(jìn)行入庫保管。其他未盡事宜按《中國銀行個(gè)人二手住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人車位貸款本手冊(cè)中所指車位皆為地面建筑物是已竣工驗(yàn)收的樓宇或具有產(chǎn)權(quán)的永久性建筑的地下車位。我行支持的個(gè)人車位貸款業(yè)務(wù)應(yīng)盡量與我行敘做的住房貸款業(yè)務(wù)相配套。個(gè)人車位貸款僅用于與借款人住房位置相配套的車位，不得用于借款人購買用于投資的車位；各行敘做車位貸款應(yīng)限于在我行辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)的樓盤，原則上該樓盤開發(fā)商須與我行簽訂樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議；不得辦理與商業(yè)用房、辦公用房等對(duì)應(yīng)的車位貸款；車位與對(duì)應(yīng)商品房一并申請(qǐng)預(yù)售的，在商品房預(yù)售許可證備注欄內(nèi)應(yīng)注有批準(zhǔn)預(yù)售車位的范圍與面積；車位單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)售的，應(yīng)取得單獨(dú)核發(fā)的預(yù)售許可證。一、貸款對(duì)象與條件借款人必須為具有完全民事行為能力的自然人，需在中國境內(nèi)具有長(zhǎng)住戶口或有效居留身份；具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；男性申請(qǐng)人借款年限加年齡不得大于65歲，女性申請(qǐng)人借款年限加年齡不得大于60歲； 借款客戶群體限定在我行零售客戶分層中的前四層客戶。二、借款人需提供的材料借款人及產(chǎn)權(quán)共有人的有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明等的原件和復(fù)印件，借款人如未婚應(yīng)提供未婚證明，并簽署單身承諾函；借款人的償債能力證明（包括借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入證明、納稅證明、銀行對(duì)帳單、租賃合同、銀行儲(chǔ)蓄存單及有價(jià)證券等的原件及復(fù)印件）；車位暨商品房買賣契約及首付款證明原件及復(fù)印件；如是購買了商品房之后再購買車位的，買賣合同中需注明已購住房的具體情況，包括項(xiàng)目名稱、坐落、樓室號(hào)以及預(yù)售合同登記號(hào)等；借款人的產(chǎn)權(quán)共有人同意抵押的證明或共同還款的承諾函；貸款人需要的其他材料，如借款人所購住房的產(chǎn)權(quán)證明、購房合同等。如借款人已在我行敘做了住房按揭貸款，材料提供可相應(yīng)簡(jiǎn)化。三、貸款成數(shù)、期限及利率對(duì)已在我行敘做住房按揭貸款且貸款尚未結(jié)清的借款人，車位貸款成數(shù)最高不得超過8成，且不得超過對(duì)應(yīng)住房按揭的貸款成數(shù)；貸款年限最高不得超過20年，同時(shí)不得超過對(duì)應(yīng)住房按揭貸款的剩余年限，貸款利率按同檔次商業(yè)性貸款利率執(zhí)行。 對(duì)未辦理銀行住房按揭貸款并已全額支付購房款的借款人，及已在我行敘做住房按揭貸款但貸款已經(jīng)結(jié)清的借款人，車位貸款成數(shù)最高不得超過6成，貸款年限最高不得超過5年（對(duì)于符合我行客戶分層前三層條件的借款人貸款期限可適當(dāng)延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過10年），貸款利率按同檔次商業(yè)性貸款利率執(zhí)行。借款人在其它銀行敘做了住房按揭貸款且人行征信系統(tǒng)中還款記錄正常的，貸款的成數(shù)、期限及執(zhí)行利率同上一條。四、擔(dān)保方式貸款以所購車位作抵押擔(dān)保的，車位須具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓、過戶及抵押，同時(shí)須獲得當(dāng)?shù)貒临Y源和房屋管理部門準(zhǔn)許出售（預(yù)售）車位的證明文件。且貸款應(yīng)同時(shí)由我行零售客戶分層中的前三層客戶提供第三方的連帶責(zé)任擔(dān)保。 貸款以所購車位配套的住房作抵押擔(dān)保的，在放款前應(yīng)落實(shí)相應(yīng)的抵押擔(dān)保手續(xù)。加按擔(dān)保方式的具體操作辦法參照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)中國銀行個(gè)人房屋二次抵押貸款業(yè)務(wù)操作辦法（暫行）的通知》（蘇中銀零[2003]71號(hào)）執(zhí)行。五、其他各行最多支持借款人貸款購買一個(gè)車位，并將其納入7251核算碼進(jìn)行核算。有關(guān)個(gè)人車位貸款的其他操作要求，按照總、省行的個(gè)人住房貸款最新規(guī)章執(zhí)行。固定利率個(gè)人住房貸款固定利率個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的在一定期限內(nèi)利率固定不變的商業(yè)性貸款；本手冊(cè)所稱貸款人是指中國銀行開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。商業(yè)性固定利率個(gè)人住房貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)法律合同。一、貸款對(duì)象與條件固定利率個(gè)人住房貸款的對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人。借款人在向中國銀行申請(qǐng)個(gè)人一手住房貸款和個(gè)人二手住房貸款時(shí)可選擇是否申請(qǐng)固定利率貸款。申請(qǐng)固定利率個(gè)人住房貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：（一）在中國境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（三）已經(jīng)簽署購買住房的合同或協(xié)議。購買期房（建筑工程進(jìn)度必須符合有關(guān)政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定）應(yīng)提供手續(xù)齊全的房屋建設(shè)和銷售合法性證明文件（項(xiàng)目與貸款人有合作協(xié)議的除外）；（四）已支付不低于所購住房全部?jī)r(jià)款30％以上的首期購房款（如符合國家相關(guān)規(guī)定，首付款比例可以放寬到20%）。（五）提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。 二、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種：固定利率個(gè)人住房貸款幣種為人民幣。（二）貸款成數(shù)：購買一手住房的，最高成數(shù)不得超過所購住房?jī)r(jià)值的70%（符合國家相關(guān)規(guī)定的抵借比可放寬到80%）；購買二手住房的，貸款的最高限額不得超過所購住房評(píng)估價(jià)值或二手房交易價(jià)格的70%（兩者選其中較低一項(xiàng)，符合國家相關(guān)規(guī)定的抵借比可放寬到80%）。單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。（三）期限：購買一手住房的，貸款總期限最長(zhǎng)不超過30年；購買二手住房的，貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過30年。在此前提下，固定利率個(gè)人住房貸款期限品種有兩種：3年期固定利率：在借款期的首3年，利率固定不變；若借款人申請(qǐng)的住房貸款期限超過3年，則3年后借款人可選擇剩余貸款期限使用浮動(dòng)貸款利率或固定利率，并以書面形式向中國銀行確認(rèn)。借款人在簽署借款合同的同時(shí)，可向中國銀行購買利率選擇權(quán)，以使自己有權(quán)利選擇在第二個(gè)3年期（即貸款期4－6年）繼續(xù)按照前一個(gè)三年期的利率執(zhí)行或按照選擇權(quán)執(zhí)行日當(dāng)天的掛牌利率執(zhí)行（此選擇權(quán)不可提前執(zhí)行）。5年期固定利率：在借款期的首5年，利率固定不變；若借款人申請(qǐng)的住房貸款期限超過5年，則5年后借款人可選擇剩余貸款期限使用浮動(dòng)貸款利率或固定利率，并以書面形式向中國銀行確認(rèn)。（四）貸款利率和期權(quán)費(fèi)：固定利率個(gè)人住房貸款利率和期權(quán)費(fèi)由中國銀行總行制定，根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整，對(duì)外報(bào)價(jià)僅在本報(bào)價(jià)周期內(nèi)有效。三、額度管理（一）固定利率個(gè)人住房貸款實(shí)行專門額度管理，由中國銀行總行統(tǒng)籌分配，根據(jù)報(bào)價(jià)周期進(jìn)行分期管理。省行暫時(shí)不再針對(duì)各經(jīng)辦行進(jìn)行額度切分，采取敞開統(tǒng)一使用方式。（二）固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)臺(tái)賬的設(shè)置經(jīng)辦行處應(yīng)設(shè)置《經(jīng)辦行固定利率個(gè)人住房貸款臺(tái)賬》，中心消費(fèi)信貸執(zhí)行團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)設(shè)置《貸款中心固定利率個(gè)人住房貸款臺(tái)賬》，登記固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)相關(guān)情況（包括發(fā)放情況、固定利率期權(quán)），依據(jù)總行報(bào)價(jià)周期采取分期登記管理。（三） 固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)臺(tái)賬的登記與核對(duì)各經(jīng)辦行應(yīng)定期根據(jù)CCAS系統(tǒng)流水查詢中所列明的固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流水與《經(jīng)辦行固定利率個(gè)人住房貸款臺(tái)賬》進(jìn)行核對(duì)，特別關(guān)注固定貸款利率期權(quán)的登記記錄，確保臺(tái)帳內(nèi)容的真實(shí)性和完整性。中心消費(fèi)信貸執(zhí)行團(tuán)隊(duì)放款審核應(yīng)定期根據(jù)CCAS系統(tǒng)流水查詢中所列明的固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流水與《貸款中心固定利率個(gè)人住房貸款臺(tái)賬》進(jìn)行核對(duì)，特別關(guān)注固定貸款利率期權(quán)的登記記錄，確保臺(tái)賬內(nèi)容的真實(shí)性和完整性。每一期固定利率個(gè)人住房貸款推出后，中心消費(fèi)信貸執(zhí)行團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)于每周五及報(bào)價(jià)期結(jié)束日營業(yè)終了，填制《固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)匯總表》，并在與CCAS系統(tǒng)PLAF產(chǎn)品碼項(xiàng)下貸款查詢清單、《貸款中心固定利率個(gè)人住房貸款臺(tái)賬》核對(duì)無誤后下發(fā)全轄，用于各行數(shù)據(jù)核對(duì)和業(yè)務(wù)管理。（四）每期結(jié)束前，省行負(fù)責(zé)向總行部門報(bào)送下期額度需求計(jì)劃?？傂懈鶕?jù)資金來源情況確定我行下期可用額度，各行不得超額度發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。（五）中心消費(fèi)信貸執(zhí)行團(tuán)隊(duì)放款審核應(yīng)依據(jù)《固定利率個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)匯總表》將全轄固定利率個(gè)人住房貸款額度使用情況整理后上報(bào)總行個(gè)人金融部。（六）省行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)我行轄內(nèi)固定利率個(gè)人住房貸款可用額度管理。報(bào)價(jià)周期內(nèi)固定利率個(gè)人住房貸款需求額超過可用額度，由省行負(fù)責(zé)向總行申請(qǐng)?jiān)黾宇~度；期內(nèi)固定利率個(gè)人住房貸款可用額度有結(jié)余，剩余額度不累計(jì)到下期使用。中心消費(fèi)信貸執(zhí)行團(tuán)隊(duì)放款審核應(yīng)依據(jù)《貸款中心固定利率個(gè)人住房貸款臺(tái)賬》每日監(jiān)控我行當(dāng)期固定利率個(gè)人住房貸款可用額度。在每一個(gè)報(bào)價(jià)期內(nèi)，若我行當(dāng)期固定利率個(gè)人住房貸款可用額度低于警戒線（暫定為5000萬元），中心消費(fèi)信貸執(zhí)行團(tuán)隊(duì)放款審核應(yīng)及時(shí)通知我部資產(chǎn)類產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，以便及時(shí)向總行個(gè)人金融部申請(qǐng)?jiān)黾宇~度。（七）根據(jù)《關(guān)于人民幣固定利率貸款定價(jià)及利率風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)事宜的通知》（中銀管【2006】51號(hào)）要求，各經(jīng)辦行應(yīng)于每月月初第一個(gè)工作日依據(jù)《經(jīng)辦行固定利率個(gè)人住房