【正文】 ，經(jīng)過一級、二級模糊風(fēng)險評估方法完成評估之后，經(jīng)過具體的公司完成計算之后，得出項目風(fēng)險依據(jù)隸屬度原則，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目風(fēng)險的具體評定結(jié)果為：風(fēng)險程度一般[23]。本章節(jié)是對整個煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目風(fēng)險進(jìn)行評價的章節(jié)，通過對整個項目風(fēng)險因素進(jìn)行選擇并開展定性分析，建立具體的評價指標(biāo)體系。依據(jù)研究理論研究當(dāng)中提出的風(fēng)險評估方法，將風(fēng)險類別進(jìn)行具體劃分，包括層次分析法、模糊綜合評價法以及項目風(fēng)險指標(biāo)體系等三個基本層面。并在風(fēng)險評估結(jié)果當(dāng)中對各項評價內(nèi)容進(jìn)行確定與分析，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理、一級模糊綜合評價、二級模糊綜合評價等研究，判定風(fēng)險的基本屬性。研究結(jié)果表明，當(dāng)前的研究內(nèi)容，與煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目風(fēng)險評價能夠保持較高的一致性，為應(yīng)對策略的制定提供保障。4 煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目風(fēng)險管理的應(yīng)對策略煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目開展風(fēng)險管理，則需要在上述的風(fēng)險指標(biāo)以及建設(shè)項目全過程展開監(jiān)管，保證對風(fēng)險的有效控制與管理。針對該建筑項目存在的潛在風(fēng)險因素，需要積極采取可行、有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，著眼于整個項目的全過程操作，站在整體角度，分析項目決策階段、項目準(zhǔn)備階段、項目實施階段以及項目經(jīng)營階段風(fēng)險管理策略，為該項目的實現(xiàn)與可持續(xù)發(fā)展提供堅實保障。關(guān)于整個建設(shè)項目的決策階段，可依據(jù)風(fēng)險的類型將其劃分為兩個方面，一是來自于項目決策依據(jù)；二是受到風(fēng)險參考數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的影響。當(dāng)然，項目決策階段，還需要根據(jù)煙臺市的實際情況進(jìn)行判斷，為項目決策提供依據(jù)。基于此，整個建設(shè)項目風(fēng)險決策階段的風(fēng)險管理對策如下：市場調(diào)研與分析，根本目的是為了驗證項目建設(shè)與實施的可行性，為決策提供基本的依據(jù)，可見這一過程的重要價值。強(qiáng)化市場調(diào)研與分析，是煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目規(guī)避風(fēng)險的關(guān)鍵性因素。第一，把握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)活動處于一種動態(tài)化的變換過程中，掌握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢，則已經(jīng)在一定程度上把握了對項目決策具有明顯優(yōu)勢的信息內(nèi)容；第二，在以宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為基礎(chǔ)之上，結(jié)合競爭對手產(chǎn)品信息、項目決策環(huán)境等輔助元素，以便于豐富信息的拓展寬度、深度，驗證煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目市場定位與市場目標(biāo)；第三，想要上述兩個執(zhí)行策略得以實現(xiàn)，則需要發(fā)揮出該項目開發(fā)商的調(diào)研優(yōu)勢，保證獲取的市場調(diào)研信息能夠為決策提供依據(jù)[24]。項目的估算過程是整個建設(shè)項目的核心，對于房地產(chǎn)建設(shè)項目而言，在項目的整個規(guī)劃階段開始，預(yù)先對工程額度進(jìn)行估算，有助于能夠更加直觀的了解整個項目在實施過程所涉及到的經(jīng)濟(jì)活動，并依據(jù)項目建設(shè)要求對成本做出有效調(diào)整，為項目策略提供正確引導(dǎo)。在本次針對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目的具體估算當(dāng)中，包括的內(nèi)容有土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、財務(wù)費用以及開發(fā)期間所涉及到的各項稅費[25]。針對項目估算當(dāng)中的各項內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)以及項目決策階段，需要將各要素進(jìn)行詳細(xì)劃分，在細(xì)節(jié)上加強(qiáng)重視程度，更深層次的理解項目建設(shè)期間所需的成本因素。市場調(diào)研活動是市場分析與預(yù)測的基礎(chǔ)，增強(qiáng)對市場的分析與預(yù)測，是在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)的積累基礎(chǔ)之上，總結(jié)這一部分的內(nèi)容。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目作為煙臺市大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目建成后期市場的接受程度左右著該建設(shè)項目是否成功進(jìn)行，在這一階段影響最大的要素則是工程質(zhì)量[26]。因此，建設(shè)項目在項目決策階段，應(yīng)該依據(jù)自身的建筑要求與特點，真正與地方經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、微觀競爭環(huán)境等多方面作為切入點，以便于增強(qiáng)市場需求分析與預(yù)測工作，充分結(jié)合同行業(yè)競爭對手的開發(fā)節(jié)奏，做出必要的市場供求分析與預(yù)測，以此為基礎(chǔ)探索與收集與煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目決策契合度較高的信息內(nèi)容。準(zhǔn)確的財務(wù)分析與現(xiàn)金流分析，有助于為項目決策提供基本依據(jù)。第一，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目業(yè)主可聘請具有專業(yè)素養(yǎng)的第三方顧問公司，依據(jù)房地產(chǎn)市場的消費習(xí)慣與競爭狀況作出調(diào)研分析，最終能夠獲取第一手資料數(shù)據(jù)，將其作為開發(fā)項目決策參考依據(jù)；第二，做好項目的定位于規(guī)劃。項目價值與定位，是整個項目得以實施的關(guān)鍵性因素，對此可建立專業(yè)的規(guī)劃小組，為房地產(chǎn)市場定位于組合方案確定提供保障，盡量避免由于項目設(shè)計方案所產(chǎn)生的不必要風(fēng)險；第三，制定項目開發(fā)前期的可行性研究內(nèi)容。可行性的探索，需要在不同的層面做出研究的切入點[27]。始終關(guān)注與預(yù)測現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，關(guān)注政策的變動情況，及時采取針對性的措施，有效應(yīng)對政策變動所帶來的影響。同時，還應(yīng)該高度關(guān)注地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的調(diào)控趨勢與資金鏈，努力避免開發(fā)周期所面臨房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的大幅度變動狀況，減少由于對國家政策預(yù)測不足所導(dǎo)致的資金鏈斷裂風(fēng)險。風(fēng)險預(yù)警在房地產(chǎn)項目項目決策階段的價值顯著，該系統(tǒng)能夠針對市場當(dāng)中出現(xiàn)的變動情況，動態(tài)化的預(yù)測其中的風(fēng)險。需要經(jīng)歷很長一段時間的發(fā)展之后，保證對項目進(jìn)度的有效控制。房地產(chǎn)項目與傳統(tǒng)的項目之間存在較大差距，一旦項目施工周期以及項目決策階段的周期預(yù)判時間過長，則將會導(dǎo)致施工成本與正常的銷售計劃受到影響。在此基礎(chǔ)上，及時發(fā)現(xiàn)項目計劃方案所產(chǎn)生的偏離行為，分析其中的愿意。結(jié)合風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，為項目的順利實施營造良好的環(huán)境[28]。對于項目準(zhǔn)備階段所涉及到的風(fēng)險內(nèi)容，通常集中在這個招投標(biāo)過程的風(fēng)險以及項目融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險。招投標(biāo)與融資環(huán)節(jié)是項目實施的基礎(chǔ)與前提條件，在這一階段避免風(fēng)險因素的影響，有助于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目風(fēng)險管理整體性。下面對各個風(fēng)險管理流程做出探索，具體采取如下所示：房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計方案對于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目將會產(chǎn)生直接或者間接的影響?；诖?，對于整個項目的設(shè)計方案而言，確保許多方案和理性選擇，可有效限制設(shè)計責(zé)任制得以實現(xiàn)，在源頭層面能夠有效控制房地產(chǎn)建設(shè)項目。當(dāng)然，對于本項目而言，可有效推行一種限額設(shè)計責(zé)任制，該房地產(chǎn)項目方案設(shè)計的方法，應(yīng)用到本次的房地產(chǎn)建設(shè)項目當(dāng)中，作用與價值十分顯著。具體表現(xiàn)在，這種方案設(shè)計的方法，并非是將成本控制作為首要目標(biāo)，一味的控制項目成本，而是將質(zhì)量作為第一準(zhǔn)則，以科學(xué)的方案設(shè)計方法，結(jié)合項目實際需求，保證設(shè)計方案的合理性，發(fā)揮出其所具有的應(yīng)有價值與功能。經(jīng)濟(jì)分析與方案設(shè)計的有效結(jié)合，能夠為建設(shè)項目的成本控制提供保障。整個建筑項目的業(yè)主通常在開始建設(shè)施工的過程中選擇優(yōu)質(zhì)承包商，施工招標(biāo)過程的風(fēng)險優(yōu)化十分關(guān)鍵。之所以選擇優(yōu)質(zhì)承包商，包含兩個方面的優(yōu)勢。一方面是有效保障工程項目的質(zhì)量，以便于對于整個施工周期被縮短。另一方面，能夠有效降低項目的成本因素，有助于項目預(yù)測控制的實施。風(fēng)險優(yōu)化具體策略如下：首先，工程清單編制質(zhì)量需要保證，特別是煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目保證整個工程的設(shè)置與名稱描述的準(zhǔn)確性，避免在工程實施階段，出現(xiàn)影響工程實施的因素出現(xiàn)，避免負(fù)面影響的存在；其次，招投標(biāo)過程中，對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目合力準(zhǔn)確的設(shè)置，確定最高標(biāo)價標(biāo)準(zhǔn)，避免惡意競爭的出現(xiàn)導(dǎo)致不平衡報價產(chǎn)生；最后，根據(jù)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目實際情況，需要對招標(biāo)方式具體選擇[29]。依據(jù)不同的評判標(biāo)準(zhǔn)，決定招標(biāo)方式與該建筑項目的契合度。包括在評標(biāo)、定價方式等方面做出研究內(nèi)容，最終選擇具有實力、技術(shù)強(qiáng)、報價合理的承包商。施工合同的有效管理是整個準(zhǔn)備階段的核心所在，施工合同整個貫穿于項目實施過程，所簽訂的合同內(nèi)容必須遵守公平、公正、合力以及有效地基本原則，作為項目業(yè)主與承包商兩個主體，應(yīng)該在誠實信用的基礎(chǔ)之上，簽訂具有法律保護(hù)的合同內(nèi)容，依據(jù)合同當(dāng)中的具體標(biāo)準(zhǔn)作出衡量，保持真誠合作，避免由于施工管理合同出現(xiàn)的漏斗，引發(fā)的“信用危機(jī)”問題[30]。我國現(xiàn)階段正處于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展解讀眼，施工合同管理更需要以經(jīng)濟(jì)、法律的基本形式存在，為建設(shè)項目予以保障。例如銀行保函、違約責(zé)任賠償辦法等等。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目施工合同的有效管理，應(yīng)該依據(jù)準(zhǔn)備階段所展現(xiàn)出的不同應(yīng)用工程內(nèi)容，真正做到合同價格的調(diào)整與明確，在具體量化指標(biāo)的環(huán)境下，增強(qiáng)合同對工程的針對性。例如，對于建筑項目工程的幕墻工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等，應(yīng)該確定一旦出現(xiàn)變動行為時，合同價格的調(diào)整狀況與進(jìn)度層面的確定，消除有可能出現(xiàn)與存在的爭議因素。強(qiáng)化各方的交流與溝通，指積極與地方政府部門、主管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等各單位搞好關(guān)系，以建筑項目順利實施為前提條件，最終保證能夠得到個單位機(jī)構(gòu)的理解，為項目具體實施提供保障。當(dāng)然，還應(yīng)該與當(dāng)?shù)仉娏?、市政、?guī)劃、國土、城市檔案以及文物等部門做好溝通，詳細(xì)了解本工程待開發(fā)土地的自然情況以及礦藏物情況[31]。同時，在實現(xiàn)具體溝通的基礎(chǔ)之上，也能夠準(zhǔn)確掌握各個機(jī)構(gòu)的意圖，在此基礎(chǔ)之上，針對性的提出針對性的風(fēng)險控制對策。強(qiáng)調(diào)各方的交流與溝通，需要確保整個項目的實施準(zhǔn)備階段對征地問題有效處理，做好安置工作，避免項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的矛盾激化問題。市場的準(zhǔn)備階段，應(yīng)該準(zhǔn)確對房地產(chǎn)建設(shè)的實際情況金鼎調(diào)查，保證方案的針對性與優(yōu)化設(shè)計方案，綜合衡量并考慮到防火、防災(zāi)、抗震、防密等因素，做到綜合衡量，通過這樣的分析，能夠有效保證技術(shù)風(fēng)險的產(chǎn)生[32]。準(zhǔn)備階段對于市場的準(zhǔn)確預(yù)測，有助于為風(fēng)險管理提供保障。如果說項目決策階段與項目準(zhǔn)備階段是前期的一個鋪墊程序，則項目實施階段的風(fēng)險則是核心部分。增強(qiáng)建設(shè)項目實施階段的風(fēng)險管理，對項目的順利開展與實施作用及價值十分顯著。下面對整個建筑項目實施階段風(fēng)險管理作出探索，包括加強(qiáng)對施工設(shè)備檢驗、控制工程變更、工程及時交付、核實工程變更、工期，成本以及質(zhì)量的充分協(xié)調(diào)并建立檔案預(yù)警機(jī)制的有效控制。在煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目的施工階段，最為關(guān)鍵性的風(fēng)險因素為施工現(xiàn)場的安全和機(jī)械設(shè)備的安全隱患。實施項目施工安全管理主要是要強(qiáng)化項目監(jiān)理單位對施工單位的檢查和監(jiān)督，加強(qiáng)施工單位及施工人員的安全防范措施和意識，并在合同管理中，對施工安全做出相關(guān)條款的規(guī)定，并通過安全風(fēng)險檢查，努力規(guī)避各方面的安全風(fēng)險[33]。另外，在施工過程中，使用到的大型機(jī)械設(shè)備和特種設(shè)備主要為升降電梯、塔吊以及電焊設(shè)備等，對這些設(shè)備。多工程設(shè)備的共同作業(yè)，難免會產(chǎn)生威脅安全的因素。增強(qiáng)施工設(shè)備的檢驗，首先保證各項基本設(shè)備驗證合格之后，能夠?qū)⑵渫度胧褂谩Ｆ浯伪ＷC操作人員具備專業(yè)化能力，依據(jù)操作流程與操作標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)備操作，減少設(shè)備損傷以及檢驗工作。最后及時增強(qiáng)各個設(shè)備的檢驗工作。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目開展過程中，由于各個環(huán)節(jié)都是按照合同進(jìn)行，合同履行期間需要滿足工程要求以及業(yè)主使用的基本需求。作為業(yè)主而言，具有對各項任務(wù)形式、質(zhì)量以及數(shù)量等方面做出的變更。整個工程之前，需要對其中的詳細(xì)變更原因進(jìn)行有效控制，當(dāng)然，這一過程還涉及到的結(jié)構(gòu)、功能以及外觀等因素進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的論證，最終選擇性能較高的變更方案。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目的實施變更要去，需要依據(jù)項目承包商所展現(xiàn)出的具體指令與要求，結(jié)合圖紙變更需要，提交工程變更的建議書，并及時按照審批建議書的基本要求，確保工程得以連續(xù)施工[34]。工程價款的及時交付，能夠保證承包商及時的開始項目的施工，保證能夠依據(jù)項目的方案與計劃真正實現(xiàn)工程質(zhì)量的完成。對于工程價款而言，其分為合同內(nèi)價款與合同外借款兩個方面，在合同內(nèi)的價款則主要是施工確定之后的估算內(nèi)容，完成工程報告以及支付申請后，將其交由工程師進(jìn)行審核，最終由業(yè)主簽發(fā)支付證書，工程款及時支付[35]。而對于合同外的工程款，則是一旦出現(xiàn)工程延期交付等問題是，業(yè)主對整個工程項目的補(bǔ)充。任何房地產(chǎn)建設(shè)項目在施工過程中，難免發(fā)生變更和簽證。當(dāng)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目的局部工程發(fā)生變更和簽證時，應(yīng)及時進(jìn)行確認(rèn)、核實，特別是工程的隱蔽驗收和主要部位、材料，如：樁基礎(chǔ)、防水防腐、土石方、電氣跨接、鋼筋、水泥、人工等，應(yīng)完善工程變更和現(xiàn)場簽證管理制度，及時做好記錄，不留任何遺漏[36]。同時將核實的記錄作為結(jié)算依據(jù)，實施分階段結(jié)算審核，避免重復(fù)計算，達(dá)到主動控制項目的目的。 、成本與質(zhì)量的協(xié)調(diào)工期、成本以及質(zhì)量作為整個房地產(chǎn)建筑項目施工階段的關(guān)鍵性因素，項目實施階段，如何有效解決這一問題，成為項目得以成功的關(guān)鍵。三個基本因素相輔相成，互相影響。工期是整個建筑工程的建設(shè)周期，工期通常由整個施工的決策階段到施工完成階段，工期能夠按時完成，有助于整個建筑項目進(jìn)入到經(jīng)營階段。并且工期的長短，一定程度上決定著項目成本因素。而成本因素，則是保證項目正確實施并發(fā)揮出最大效益的核心。而質(zhì)量因素是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。只有在整個項目的實施階段，將煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目的施工工期、成本以及質(zhì)量等因素進(jìn)行全面結(jié)合，在良好的協(xié)調(diào)下，為該項目節(jié)約成本、縮短工期、保證質(zhì)量[37]。 檔案預(yù)警機(jī)制的建立，是房地產(chǎn)項目走向信息化的關(guān)鍵。結(jié)合煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目當(dāng)中控制層面的各項信息，完成收集與管理。充分借助計算機(jī)的輔助工具與相關(guān)內(nèi)容，建立并真正意義上的完善項目檔案數(shù)據(jù)庫內(nèi)容，在施工的全過程完成控制要求。當(dāng)然，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目是一個大型項目，施工周期較長，這就需要高度關(guān)注由于對項目的某一個細(xì)節(jié)上的調(diào)整，所引起與產(chǎn)生的一系列變動情況。例如，對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目天棚標(biāo)高調(diào)整，將會在一定程度上優(yōu)化關(guān)于電氣、消防安裝以及前面裝飾一系列的變化，及時應(yīng)對并預(yù)測項目信息的實際變化情況，做好風(fēng)險的論證與預(yù)防控制[38]。建設(shè)項目經(jīng)營階段的風(fēng)險管理內(nèi)容，是整個建筑項目的成本轉(zhuǎn)化為利益的階段。完成的房地項目在科學(xué)的經(jīng)營環(huán)境下，能夠為開發(fā)商帶來巨大效益。當(dāng)然，在這一過程中所涉及到的風(fēng)險因素并不少。針對該階段所產(chǎn)生的風(fēng)險因素，管理策略需要以市場調(diào)研為前提，市場趨向于政策預(yù)測為根本，最終選擇合理的營銷模式為核心，最終增強(qiáng)對經(jīng)營階段的風(fēng)險管理。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展環(huán)境，特別是近年來房地產(chǎn)需求量的提升，使得眾多開發(fā)商瞄準(zhǔn)這一市場。這就使得，房地產(chǎn)市場競爭加劇，如何做好市場調(diào)研，成為房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工后面臨的一個關(guān)鍵性問題。如果房地產(chǎn)項目不注重市場調(diào)研，勢必導(dǎo)致該階段有風(fēng)險因素的存在。對于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項目而言，銷售環(huán)節(jié)勢必增強(qiáng)對于房地差項目的調(diào)研工作，充分掌握競爭對手在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售過程中的價格、產(chǎn)品組合、營銷策略以及項目銷售優(yōu)惠等多方面信息數(shù)據(jù)。進(jìn)而將競爭對手的各項營銷信息與自身產(chǎn)品對比分析，得出其中的不足之處，以便于營銷策略的改進(jìn)以及營銷能力的提升。運用科學(xué)合理的手段，制定出適合自身發(fā)展的營銷策略，減少競爭對手