【正文】 估價(jià)中，估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已出租，但承租人承諾，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)無條件放棄租賃權(quán)利及優(yōu)先購買權(quán)，抵押人可要求提前解除租賃合同，即同意租賃關(guān)系因抵押權(quán)的行使而解除時(shí)，估價(jià)中不考慮租約限制對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷。首先，租約對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，不是因?yàn)槌凶馊擞袃?yōu)先購買權(quán)，而是因?yàn)橘I賣不破租賃原則的存在。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由于租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)原租賃合同應(yīng)繼續(xù)屢行，因此才會(huì)產(chǎn)生合約租金標(biāo)準(zhǔn)與市場租金標(biāo)準(zhǔn)的差異，進(jìn)而對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。以承租人自愿放棄優(yōu)先購買權(quán)為理由，認(rèn)為租約對房地產(chǎn)價(jià)值不產(chǎn)生影響是不合適的，因?yàn)橹灰饧s仍然能夠得以履行，就會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)值存在影響，而承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)，并沒有終止租約的旅行。以承租人承諾抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可提前解除租賃合同為理由，認(rèn)為現(xiàn)存租約對房地產(chǎn)價(jià)值無影響也是不合適的，因?yàn)榈盅簷?quán)是否需要實(shí)現(xiàn)，或者實(shí)現(xiàn)的時(shí)間是不確定的，而抵押估價(jià)是以抵押期間不實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)為前提進(jìn)行估價(jià)分析判斷的，否則抵押關(guān)系就不存在。在此估價(jià)前提下，現(xiàn)存租約只要沒有解除，就要考慮其對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（七）售后回租房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的問題返租型商業(yè)房地產(chǎn)是指開發(fā)商在出售房地產(chǎn)時(shí)承諾按市場價(jià)格的一定比例租賃小業(yè)主所購房地產(chǎn)一段時(shí)間，一般為310年，目的是通過統(tǒng)一經(jīng)營，培育市場，在開發(fā)商交還房地產(chǎn)給小企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)已經(jīng)增值。開發(fā)商通過此銷售策略能夠在短期內(nèi)回收資金。同時(shí)開發(fā)商以較低的價(jià)格將商場整體出租給某品牌經(jīng)營者。在返租型商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中，要正確理解返租租金與整體出租租金的關(guān)系。 反租租金一般以銷售價(jià)格的一定比例如8%回報(bào)率的行式出現(xiàn)，由開發(fā)商返還該小業(yè)主；整體出租租金是開發(fā)商將小業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一出租給品牌經(jīng)營商開發(fā)商為了招商順利，整體出租的租金一般低于市場租金；并且返租租金一般高于整體出租租金，為此返租期內(nèi)開發(fā)商還要給小業(yè)主補(bǔ)貼。例如，某商業(yè)街項(xiàng)目，開發(fā)商銷售價(jià)格為4320元/M2為期5年的承租合同，而市場上類似房地產(chǎn)的年租金水平為192元/M2。該案例中，%、收益年限為100年的收益價(jià)格。而按照市場租金估算，其交易價(jià)格應(yīng)為（假設(shè)收益年為100年）3456元/M2，兩者差額為864元/M2。如果一個(gè)購買者準(zhǔn)備按照出售者承諾的租金購買該房地產(chǎn)，出售者毫無疑問的愿意承受為期為5年的48元/M2月的租金損失額風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閾p失額為而出售者在正常市場價(jià)格之外，又額外獲利864205=659元/M2。由于5年租賃期屆滿后，開發(fā)商可以選擇解除租賃合同不再續(xù)租，因此對購買人來說，最可能情形是其按市場租金對外出租。這樣購買人購買取得房地產(chǎn)的正常市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)為3456 + 205=3661元/M2，低于其實(shí)際購買價(jià)格4320元/M2。返租型房地產(chǎn)的特點(diǎn)可以概括為：高于市場價(jià)格銷售、較低租金整體出租、給小業(yè)主補(bǔ)貼；物業(yè)實(shí)際價(jià)值應(yīng)介于整體出租推算出來的價(jià)格與實(shí)際銷售價(jià)格之間。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，如果開發(fā)商招商不成功，有造成爛尾樓的可能。因此，評(píng)估返租型商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值，采用比較法時(shí)，若選擇以正常市場條件銷售的房地產(chǎn)交易實(shí)例為可比實(shí)例，則在進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)采用較高的報(bào)酬率或資本化率計(jì)算租約影響值。采用收益法時(shí)，收益的測算應(yīng)分兩部分進(jìn)行：一是返租期內(nèi)，收益采用開發(fā)商承諾租金收益；二是返租期后，需估價(jià)師預(yù)測租金。同時(shí)，由于返租期前后的風(fēng)險(xiǎn)大小不一，估價(jià)師應(yīng)采用不同的報(bào)酬率或資本化率。（八) 承租土地上的房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值的評(píng)估由于我國土地和房產(chǎn)管理的歷史原因，實(shí)際估價(jià)中，存在出租人僅出租土地，承租人在出租人的土地上建設(shè)了永久性建筑，有的還辦理了房屋所有權(quán)證的情況。在這種情況下，出租人權(quán)益的價(jià)值中包括有租約限制的土地使用權(quán)的價(jià)值，以及租賃到期出租人對地上建筑物的權(quán)益價(jià)值；承租人權(quán)益的價(jià)值，要根據(jù)租約到期后該房屋的不同歸屬情況具體分析。這種情況下的承租人不完全擁有房產(chǎn)的處置權(quán)，其擁有的權(quán)益不同于完整所有權(quán)，具體可分以下4種情況：1．土地租賃合同到期后房屋歸出租人所有，且不給予承租人任何補(bǔ)償在此情況下，承租人權(quán)益的價(jià)值僅僅是剩余租賃期限內(nèi)房屋使用權(quán)價(jià)值和土地使用權(quán)價(jià)值。可以采用收益法評(píng)估，其收益應(yīng)為剩余租賃期間內(nèi)房地產(chǎn)的租金收益減去承租土地使用權(quán)的成本費(fèi)用。2．合同到期房屋歸出租人所有，但根據(jù)市場價(jià)值給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償在此情況下，承租人權(quán)益的價(jià)值包括在剩余租賃期限內(nèi)的房屋使用權(quán)價(jià)值、土地使用權(quán)價(jià)值，以及租賃到期后的房屋剩余價(jià)值。估價(jià)思路有三種：一種是按照上面的思路求取剩余租賃期限內(nèi)房屋使用權(quán)價(jià)值和土地使用權(quán)價(jià)值后，再加上租賃期滿旁屋的剩余價(jià)值，其難點(diǎn)是準(zhǔn)確計(jì)算房屋的剩余價(jià)值。可以首先評(píng)估房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，然后按房屋的剩余耐用年限與剩余租賃年期用折現(xiàn)率進(jìn)行年期修正，計(jì)算剩余租賃年期價(jià)值，最后從房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值中減去房屋剩余租賃年期價(jià)值。第二種是先求取完全所有權(quán)下房地產(chǎn)的價(jià)值，然后減去土地使用權(quán)的價(jià)值，再加上土地承租人的權(quán)益價(jià)值。第三種是先求取完全所有權(quán)下房地產(chǎn)的價(jià)值，再減去土地使用權(quán)出租人權(quán)益價(jià)值。3．合同到期后房屋歸承租人所有或由承租人處置這種情況比較難以處理，無法預(yù)測未來的情況，從理論上承租人權(quán)益價(jià)值與上述第二種情形是一樣的，但是其權(quán)益價(jià)值往往難于實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樵摲课莶荒軉为?dú)轉(zhuǎn)讓，也難以出售他人，只能轉(zhuǎn)讓給出租人，承租人處于被動(dòng)地位，穩(wěn)健的做法就是將到期后的房屋的價(jià)值按其殘余價(jià)值估價(jià)。4．合同到期后建筑歸屬?zèng)]有約定根據(jù)《公司法》的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。對出租人來說恢復(fù)到?jīng)]有建筑物的狀態(tài)，該建筑物要拆除，此種情形下，承租人權(quán)益價(jià)值包括房地產(chǎn)在剩余租賃期限的使用權(quán)價(jià)值及租賃到期后的房屋拆除殘值。三、結(jié)束語通過有關(guān)研究文獻(xiàn)的概括與評(píng)價(jià)，對評(píng)估有租約房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)注意的問題和技術(shù)要領(lǐng)總結(jié)如下：（1）評(píng)估有租約房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)首先弄清楚是評(píng)估無租約限制條件下的房地產(chǎn)的特定價(jià)值，還是評(píng)估有租約限制條件下的房地產(chǎn)的特定價(jià)值；對評(píng)估有租約限制條件下房地產(chǎn)特定價(jià)值的，還要弄清楚是評(píng)估出租人的權(quán)益價(jià)值，還是評(píng)估承租人的權(quán)益價(jià)值。（2）無論是評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，還是評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值，最關(guān)鍵的是弄清楚所評(píng)估的權(quán)益主體所享有的權(quán)益的范圍，以及所受到的限制。（3）比較法、收益法和成本法均適用于評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，具體應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、市場條件等，進(jìn)行適用性分析后作出合理選擇。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值，一般應(yīng)采用收益法。（4）運(yùn)用收益法評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)不同權(quán)益價(jià)值時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人和承租人所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大小的不同，合理確定報(bào)酬率或資本化率。評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮合同租金和市場租金的關(guān)系，合理確定租約期內(nèi)和租約期外的報(bào)酬率或資本化率的取值。（5）評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，也必須評(píng)估完全所有權(quán)價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中給出由于合同租約和市場租金差異對完全所有權(quán)價(jià)值的影響程度。（6）評(píng)估有租約房地產(chǎn)價(jià)值，當(dāng)合同租約和市場租金存在明顯差異時(shí)，估價(jià)師應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用人關(guān)注合同的真實(shí)性，以及充分考慮租約對完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值的影響后，合理使用估價(jià)報(bào)告。（作者單位：大連中恒信土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司）