【正文】 樣化，對公司的各種資源進行有利的整合，發(fā)揮我們公司的優(yōu)勢，以達到公司更好的發(fā)展。第四節(jié) 穩(wěn)健的經(jīng)營在我們收集整理關于招商地產(chǎn)的相關資料中，發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)有著這樣一個特點即“穩(wěn)健的經(jīng)營策略”。在招商地產(chǎn)的資產(chǎn)置換中，是分三次把房產(chǎn)和供水、供電業(yè)務置入的，只有當以前的置換表現(xiàn)出較好的效果時，才進一步操作。在全國擴張前期，是試探著慢慢的走出蛇口，試探著進行異地開發(fā)，只有當前期的嘗試成功后才會進一步進入這個市場，如走出蛇口的標志“陽光代海濱城”項目的巨大成功，招商地產(chǎn)才開始大規(guī)模的開發(fā)蛇口外的業(yè)務，即使在04年開始的瘋狂拿地、開發(fā)的特殊時期，也流露著公司穩(wěn)健經(jīng)營的痕跡，如在土地儲備方面，招商地產(chǎn)采取的是“核心區(qū)域積極進取，重要區(qū)域穩(wěn)步發(fā)展”的穩(wěn)健策略，在對外擴張過程中，始終把握著深圳這個重點。在項目開發(fā)上，可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)所開發(fā)的項目，在項目的開發(fā)時間和竣工時間并不是完全的集中，而是有一定程度的錯開。我們再來看招商地產(chǎn)的財務狀況，在2005年間，這段瘋狂擴張的時期，公司各季度的資產(chǎn)負債率都沒超過58％，并且公司的老總汪宏斌在每次提到公司這樣的資產(chǎn)負債率時都表現(xiàn)出耿耿于懷，一個在行業(yè)中絕對不算高的財務數(shù)據(jù)使得公司的高層如此在意，其表明了招商地產(chǎn)在財務上對穩(wěn)健的要求是很高的，當然更不用說公司在業(yè)務構成中擁有的超過同行的穩(wěn)定的三架馬模式。招商地產(chǎn)前期穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，后期快速的爆發(fā)，這些和它穩(wěn)健的經(jīng)營是分不開的，因為公司經(jīng)營手段的穩(wěn)健，故招商地產(chǎn)幾乎沒有受過較大的失誤、損失，因此它的發(fā)展也一直表現(xiàn)的較為順理，這為它的后期爆發(fā)提供了十分有利的資金、經(jīng)驗及品牌的積累。我們在《基業(yè)常青》及其他資料中看到一個擁有長久歷史的企業(yè)一般都具有較為穩(wěn)健的經(jīng)營策略，因為一個冒險的企業(yè)是很難走的很長遠的。鑒于我們公司的情況，我們認為公司應該在穩(wěn)健的基礎上創(chuàng)新，在做決策及在具體的策略實施過程中，應抱以謹慎的態(tài)度，特別在財務上，在擴張過程中，穩(wěn)健必不可少。附錄一 招商地產(chǎn)員工情況專業(yè)生產(chǎn)人員銷售人員技術人員財務人員行政人員其他人數(shù)97177253598740比例（％）注：數(shù)據(jù)來源于招商局地產(chǎn)控股有限公司2005年年報。附圖 招商地產(chǎn)近幾年員工變化情況年份生產(chǎn)人員銷售人員技術人員職工總人數(shù)2000725001075200102851551058200250431615611222003865204194141320049788222599200597177253713注：數(shù)據(jù)來源于中國富貴網(wǎng)招商局信息附圖 招商地產(chǎn)近幾年各類員工變化折線圖附錄二 深招港的發(fā)展紀事1979年，憑借改革開放的偉大歷史契機，經(jīng)國務院批準，由香港招商局在深圳蛇口全資獨立開發(fā)工業(yè)區(qū)，當時招商局在蛇口成立了蛇口工業(yè)區(qū)籌建指揮部（后改為建設指揮部）專門負著蛇口的開發(fā)，1987年蛇口工業(yè)區(qū)實行公司制，成為蛇口工業(yè)區(qū)有限公司。1993年1月,由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司作為發(fā)起人，在蛇口招商港務有限公司的基礎上，改組成立了蛇口招商港務股份有限公司（以下稱深招港）。同年2月至3月,經(jīng)中國人民銀行深圳經(jīng)濟特區(qū)分行批準,公開發(fā)售2700萬A股和5000萬B股，并于93年6月7日同時在深交所掛牌交易。 經(jīng)過六年多的股份制運作，深招港在港口建設、客貨運輸、倉儲貿(mào)易及房地產(chǎn)開發(fā)等方面取得了快速發(fā)展。，，，始終處于績優(yōu)股的行列。但是，隨著國內(nèi)經(jīng)濟增長從高速回落，以及國際經(jīng)濟環(huán)境的急劇變化，港口業(yè)出現(xiàn)了日趨激烈的競爭局面。特別是97年下半年開始的東南亞金融危機，加上國內(nèi)市場進入調(diào)整階段，國內(nèi)港口業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營環(huán)境持續(xù)惡化的局面。深招港所經(jīng)營的港口業(yè)務自 ，97年、98年持續(xù)下滑，%。1998年5月，在第一大股東蛇口工業(yè)區(qū)的大力支持下，深招港開始進行第一次資產(chǎn)重組，蛇口工業(yè)區(qū)將所持有的招商房地產(chǎn)公司、招商供電公司和招商供水公司各20%。于98年12月，深招港與蛇口工業(yè)區(qū)在上半年所進行的置換基礎上，再次進行類似的置換。%的股權進行置換，由此，1998年全年深招港累計持有上述三家公司各30％的股權，同時將質(zhì)量欠佳或與港口業(yè)務無關的資產(chǎn)置換給大股東。經(jīng)過這一、二次資產(chǎn)置換，深招港1998年的業(yè)績出現(xiàn)了，%的情況下，%的好成績，資產(chǎn)重組巨大的長遠效果和短期作用充分地體現(xiàn)出來。 1999年6月7日深招港的臨時股東大會通過進行第三次資產(chǎn)置換的決議，即在1998年資產(chǎn)置換的基礎上，增持對招商供水、招商供電和招商地產(chǎn)的持股比例40%，與深招港近7億元的與主業(yè)無關的資產(chǎn)和部分不良資進行置換。經(jīng)過三次置換，深招港持有上述三間公司各70%的股權，使得招商地產(chǎn)、招商供電、招商供水成為深招港的子公司，并剝離出10多億元的不良資產(chǎn)。資產(chǎn)置換收到良好的效果，一是資產(chǎn)結構達到了根本的改善，資產(chǎn)負債率由1997年的56%下降到1999年中期的53%；二是擺脫了沉重的經(jīng)營包袱，免除了因不良資產(chǎn)壞帳處理可能給公司導致的巨額損失，達到了優(yōu)化其產(chǎn)業(yè)結構和改善財務狀況的目的；三是主營業(yè)務進一步拓寬，從單一的港口服務型企業(yè)轉為物流運輸、綜合園區(qū)開發(fā)為主業(yè)的綜合性集團，對深招港的長遠發(fā)展具有巨大意義。 從1999年中報可以看出：在港航業(yè)務收入不斷下滑的同時，由于水、電等基礎產(chǎn)業(yè)的支持（99年上半年仍按30%股權計算利潤），%的增長，%的增幅。 深招港的此次資產(chǎn)重組使得主營業(yè)務從單純的港口儲運業(yè)向現(xiàn)代物流和綜合園區(qū)開發(fā)業(yè)務邁進。1999年8月招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司將50％的招商石化股權轉讓給深招港，使深招港取得了招商石化75％的股權。2000年1月深招港正式更名為招商局蛇口控股股份有限公司，簡稱“蛇口控股”。此舉不僅表明深招港的業(yè)務性質(zhì)將發(fā)生根本性的轉變，更昭示出大股東蛇口工業(yè)區(qū)以及招商局集團對深招港末來的發(fā)展所下的決心，也可以視為另一個意義上的借“殼”上市。并運用增發(fā)募集的部分資金進一步收購招商石化的股權。通過以上的資產(chǎn)置換和增發(fā)新股改善了蛇口控股的資產(chǎn)結構。2001年底，公司完成對港口相關資產(chǎn)的剝離，公司主營業(yè)務實現(xiàn)能源、基礎設施類業(yè)務與房地產(chǎn)業(yè)務并行發(fā)展的新格局。2003年11月招商局蛇口控股股份有限公司將65%的招商石化股權轉讓給招商局物流集團有限公司；同時，將10％的招商石化股份轉讓給招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司。完成了石化業(yè)務的剝離。2004年6月，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，原A股證券簡稱招商局A更名為招商地產(chǎn)，進一步突出上市公司主營業(yè)務。這就是我們現(xiàn)在所提到的招商地產(chǎn)。附錄三 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司的發(fā)展紀事1981年9月，蛇口工業(yè)區(qū)進行結構調(diào)整，下設3室和13個專業(yè)公司，房地產(chǎn)為13個專業(yè)公司之一，這便是招商地產(chǎn)的前身。1982年招商地產(chǎn)下設規(guī)劃科、房地產(chǎn)管理科、工程科三個機構。在19791984年間，“招商地產(chǎn)”屬蛇口工業(yè)區(qū)建設指揮部下屬的房地產(chǎn)科，就相當于一個公司里的基建部門，主要是進行蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)的一級開發(fā)，完全壟斷了區(qū)域內(nèi)的房屋建設。1984年4月，蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立，注冊資金人民幣200萬元。1984年底，招商地產(chǎn)建成中國第一批準成本房水灣B區(qū)。1985年蛇口工業(yè)區(qū)在深圳乃至全國率先進行了職工住房商品化改革，招商地產(chǎn)是職工住宅商品化實施的具體承擔者。1986年為配合石油公司的進駐，地產(chǎn)公司分期開發(fā)了鯨山別墅。同年開發(fā)了玫瑰園小區(qū)，首次實現(xiàn)了居住組團設計。1987年招商地產(chǎn)經(jīng)深圳市政府批準成為具有國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。1989年公司走出深圳，成功興建位于廣州市流花路的招商賓館。1990公司確立立足蛇口，依托內(nèi)地，面向海外的發(fā)展方針。1991年招商地產(chǎn)與惠陽方合作，分期投資開發(fā)惠陽淡水招商花園并成功銷售。1992年到1993年，同時開發(fā)建設廣州文德、中山金斗山莊、淡水招商花園2期、上海永生、天津海運國際大廈共五個項目。10月，蛇口工業(yè)區(qū)決定從招商地產(chǎn)內(nèi)分拆成立蛇口工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司，專責工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理事宜。1996年隨著公司商品房開發(fā)銷售力度加大，為適應形勢的變化，公司增設銷售部。1997年 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司更名為深圳招商房地產(chǎn)有限公司，注冊資本增加至人民幣10600萬元 1999年深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為深圳招商房地產(chǎn)有限公司和深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司，注冊資本分別為人民幣10600萬元和人民幣5000萬元。2000年12月，招商地產(chǎn)通過政府土地拍賣獲得深圳灣填海區(qū)兩塊土地，大規(guī)模的商品房開發(fā)走出蛇口區(qū)外。2001年 3月28日，招商地產(chǎn)成立租售代理部，介入房地產(chǎn)三級市場。至2003年已分設有五家地鋪。2002年1月招商地產(chǎn)榮獲2001年中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)稱號，招商海月花園獲2001年中國名盤稱號。2003年 蛇口控股（招商局A000024）。同年公司在土地儲備增量工作方面取得重大突破，分別在上海、北京、廣州番禺和深圳八卦嶺、寶安、龍崗、龍華等地，以投標、合作等形式獲得項目土地儲備217萬平方米。2004年，招商地產(chǎn)土地儲備又獲重大突破，新獲包括深圳寶安尖崗山、重慶董家溪、北京東八里、蘇州相城區(qū)等地塊近120萬平方米開發(fā)用地，可建筑面積超過150萬平方米。同年6月，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，簡稱招商地產(chǎn)，進一步突出了上市公司主營業(yè)務。同時招商地產(chǎn)成為國資委房地產(chǎn)資產(chǎn)重組重點支持的五家央企之一。在業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合方面公司繼03年末與華僑城聯(lián)合奪得深圳寶安尖崗山一期用地，04年11月，公司與華僑城再度聯(lián)手，；并于10月首次與萬科地產(chǎn)攜手合作開發(fā)天津中北鎮(zhèn)項目。從上面兩者的介紹當中我們可以看到，現(xiàn)在的招商地產(chǎn)是深招港和蛇口工業(yè)區(qū)房附表四 招商地產(chǎn)全國拿地過程紀事2003年7月，招商地產(chǎn)完成了受讓漳州招商銀行房地產(chǎn)有限公司共計50％的股權，；9月29日，；10月16日，招商地產(chǎn)簽約占地約450畝的北京豐臺區(qū)鄉(xiāng)地塊；10月17日參加了深圳新亞洲實業(yè)發(fā)展有限公司委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行的土地使用權公開拍賣活動,并以人民幣174500000元拍得深圳市龍崗區(qū)中心城一幅土地的使用權。11月，招商地產(chǎn)與廣州番禺政府簽訂合作協(xié)議，獲得洛溪地塊一占地約1200畝土地的開發(fā)權；12月23日。12月30日，招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)聯(lián)手參加競拍，，；2003年年底。2004年8月，該處與赫赫有名的陽澄湖近在咫尺。2004年9月。2004年11月，招商地產(chǎn)與華僑城再度聯(lián)手，；2005年9月20日,。2005年11月10日，、。附錄五 蛇口模式蛇口模式 蛇口工業(yè)區(qū)的開發(fā)，“五通一平”基礎工程建設開始的。從1979年7月起，花了兩年左右時間進行艱苦卓絕的移山填海建設，先后搬掉五座山，實現(xiàn)了通水、通電、通航、通車、通訊和平整土地，從而為工業(yè)區(qū)經(jīng)濟的飛躍奠定了基礎。 為了給海內(nèi)外投資者營造一流的投資環(huán)境，15年來，蛇口工業(yè)區(qū)累計投入40億元人民幣，興建了國內(nèi)高水準的港口、鐵路、供電、供水、通訊、廠房、道路等硬件體系。其中碼頭泊位32個，日供電能力204萬度，日供水能為8萬噸，電話普及率達到每百人73部的世界先進水平。飛翔船由蛇口港開往香港、澳門，只需要50分鐘。同時還建設了一流的學校、醫(yī)院、酒店、商場、劇院、圖書館、體育場、公園、別墅區(qū)、有線電視、報紙等生活、文化娛樂設施。 蛇口工業(yè)區(qū)是中國大陸最早引進外資的地區(qū)之一。15年來，，累計引進各類項目357個。 由于有了改革開放的政策，加上數(shù)萬高素質(zhì)職工的努力，蛇口工業(yè)區(qū)經(jīng)濟15年來一直是持續(xù)高速發(fā)展的：工業(yè)總產(chǎn)值1987年為人民幣10億元，1989年為20．6億元，1991年為33億元，1992年為40億元，1993年為近50億元。 工業(yè)區(qū)開發(fā)之初，國家沒有給一分錢投資，僅憑招商局集團投入6千萬外匯作為啟動資金。其后則依靠工業(yè)區(qū)自身的滾動發(fā)展，壯大實力。到1994年底，蛇口工業(yè)區(qū)有限公司總資產(chǎn)已達75億人民幣，凈資產(chǎn)達28億人民幣，工業(yè)全員勞動生產(chǎn)率約為20萬人民幣，成為目前深圳市最具實力的綜合性企業(yè)集團之一。工業(yè)區(qū)也為國家和地方政府提供了良好、穩(wěn)定的稅源。至1994年，共形成海關關稅、代征稅及地方稅累計達40多億人民幣，為國家經(jīng)濟建設作出了應有貢獻。 以一個企業(yè)自籌資金成片開發(fā)一個工業(yè)區(qū)，享有獨立經(jīng)營與社區(qū)管理的自主權，這在中國，及至全世界都是一個新的嘗試。這種獨特的方式和經(jīng)驗，被概括為“蛇口模式”。39 / 39