金橋項目產(chǎn)品建議報告-資料下載頁
2025-06-27 22:27本頁面
【正文】 政策三：征收營業(yè)稅收發(fā)布日期：2005年3月1日主要內(nèi)容：自2005年3月7日起購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房（包括從二手房市場購入的商品住房、售后公房），居住不滿一年就出售的個人，包括本市戶籍居住和非本市戶籍個人、外籍個人。按5%的稅率計算征收營業(yè)稅，同時，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。按照房產(chǎn)所有人即出售人購進該普通住房時，房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間，至出售該普通住房時向稅務(wù)機關(guān)申請開具售房發(fā)票的當(dāng)天，按孰先原則計算是否滿一年。計稅依據(jù)：按房產(chǎn)所有人出售該房產(chǎn)時與購房者簽訂的房產(chǎn)買賣合同上注明的售價減去購買該房產(chǎn)時購房發(fā)票上注明的購房價款后的差額作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。 影響：營業(yè)稅征收只是針對普通商品住房，范圍并不涉及商辦性質(zhì)物業(yè)。營業(yè)稅的開征，只是表明上海市政府的態(tài)度，要維護市民居住的權(quán)利，抑制投機炒作行為。但征收營業(yè)稅這一措施較為溫和，對投機炒作的抑制十分有限。相對于10萬元的增值部分只收5550元的稅，營業(yè)稅對投機的抑制作用很小。從另一方面來看，營業(yè)稅的溫和有可能反過來促使房價的上升，因為這部分營業(yè)稅很可能轉(zhuǎn)嫁到真實需求者身上而導(dǎo)致房價上升。同時營業(yè)稅的開征，將會分流部分普通商品房投資客戶轉(zhuǎn)而投向其他投資物業(yè)類型。分析：本項目不屬于本次營業(yè)稅征收范圍之內(nèi)，因此對項目類型產(chǎn)品影響也是屬于積極的。雖然此次營業(yè)稅征收較為溫和，對投機炒作的抑制作用不大，但部分投資客戶將有可能轉(zhuǎn)移投資方向，有利于增加項目潛在客戶群體。政策四：央行收緊房貸 上調(diào)房貸利率發(fā)布日期：2005年3月17日主要內(nèi)容：從2005年3月17日起，中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：以5年期以上個人住房貸款為例，% （%），%。個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。％個百分點，其中，5年（含）％％，％％。影響：一年之內(nèi)兩度提高利率，可以看到央行是要通過此舉打擊炒房者，從而平抑房價，最終讓真正需要購房的消費者得到實惠。在目前再度加息政策不明朗、預(yù)期不確定的情況下，持幣觀望者增加。對于純投資型物業(yè)影響較大，提高利率必然會影響投資收益，導(dǎo)致部分投資客戶進入謹慎，淘汰部分跟風(fēng)炒作的投機客戶。對初步控制房價大幅上漲、抑平房價起到積極作用，房地產(chǎn)發(fā)展逐步實現(xiàn)平穩(wěn)理性回歸、良性發(fā)展奠定了一定基礎(chǔ)。同時由于對于未來利率變化、房價的擔(dān)心，又使得尚有實力的消費者進入房地產(chǎn)市場，在這種情況下，導(dǎo)致部分地區(qū)房價繼續(xù)上揚。分析：這一政策的出臺，對于本項目產(chǎn)品類型影響較大，投資收益的下降，導(dǎo)致部分投資客戶的進入謹慎，持幣觀望者增加。但是我們也可以看到，正是由于房地產(chǎn)發(fā)展逐步實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展、理性回歸，宏觀調(diào)控后相對平穩(wěn)的房地產(chǎn)價格，對于上海這樣一個擁有較長發(fā)展歷程的房地產(chǎn)市場，在其房地產(chǎn)發(fā)展迅速的同時，聚集了大量專業(yè)的投資人群來說，只要房地產(chǎn)投資贏利空間大于股市、銀行存款利率，投資行為還是會進行到底。這對于本項目來說機會還是客觀存在的。5. 政策： 一年房轉(zhuǎn)讓按揭停止、提高第三套房貸款門檻發(fā)布日期：2005年4月1日主要內(nèi)容：滬上大部分銀行擬從4月1日起，購房者購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓（以下統(tǒng)稱“一年房”）的，不再接受按揭業(yè)務(wù)。滬上銀行均表示，同一借款人申請第三套住房貸款雖仍可操作，但最高貸款成數(shù)將下降為5成，%的基準(zhǔn)利率上作出一定程度的上浮。光大、廣發(fā)、中信實業(yè)、深發(fā)行等表示，%基準(zhǔn)利率上再上浮10%，%。影響：銀行限制貸款業(yè)務(wù)的舉措，很大程度上是規(guī)避銀行內(nèi)部風(fēng)險，同時國家從宏觀調(diào)控方面進一步加大對投機炒房行為的抑制，保證上海房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展，也為真真想買房和投資的市民提供良好的平臺。同樣該政策對于純投資型物業(yè)影響較大，增加了資本持有時間、變現(xiàn)困難，機會成本逐步增加。置業(yè)成本、投資成本雙雙提高，投資利潤降低。導(dǎo)致部分投資客戶進入謹慎，淘汰部分跟風(fēng)炒作的投機客戶。購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，銀行按揭業(yè)務(wù)停止辦理，打擊投機行為的同時，短時間內(nèi)部分供給相對減少，一段時間內(nèi)形成供給萎縮，需求不變的情況下，部分產(chǎn)品價格將有所提高。分析：由于于本項目屬于投資型物業(yè)，該政策的出臺對本項目的影響較大，部分優(yōu)質(zhì)客戶可能因為多次置業(yè)而造成貸款困難，導(dǎo)致客源被動流失。同時應(yīng)該看到，本項目由于是新建項目，產(chǎn)品可塑性強。只要存在投資贏利點，政策對于上海市場上大量專業(yè)的投資人群影響不大，投資物業(yè)市場前景同樣是客觀存在的。20 / 20
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