【正文】 開發(fā)投資額、商品房銷售面積和竣工面積的增長(zhǎng)趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)房福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè)16地產(chǎn)開發(fā)投資額和竣工面積以二次方程模型擬合較好，銷售面積以線性模型擬合較好。對(duì)三個(gè)自變量分別進(jìn)行回歸分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)，結(jié)果如下圖所示：15141312111098765432116001400120010008006004002000指 數(shù)x4平 均 百 分 誤 差 (MAPE) 平 均 絕 對(duì) 誤 差 (MAD) 平 均 偏 差 平 方 和 準(zhǔn) 確 度 度 量實(shí) 際擬 合 值預(yù) 測(cè)變 量x4 的 趨 勢(shì) 分 析 圖二 次 趨 勢(shì) 模 型Yt = *t + *t**2圖 8：房地產(chǎn)開發(fā)投資額2022 年、2022 年的預(yù)測(cè)值為： 和 15141312111098765432125002022150010005000指 數(shù)x3平 均 百 分 誤 差 (MAPE) 平 均 絕 對(duì) 誤 差 (MAD) 平 均 偏 差 平 方 和 準(zhǔn) 確 度 度 量實(shí) 際擬 合 值預(yù) 測(cè)變 量x3 的 趨 勢(shì) 分 析 圖線 性 趨 勢(shì) 模 型Yt = 42 + 162*t圖 9：商品房銷售面積福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè)172022 年、2022 年的預(yù)測(cè)值為： 和 1514131211109876543211750150012501000750500指 數(shù)x5平 均 百 分 誤 差 (MAPE) 平 均 絕 對(duì) 誤 差 (MAD) 平 均 偏 差 平 方 和 準(zhǔn) 確 度 度 量實(shí) 際擬 合 值預(yù) 測(cè)變 量x5 的 趨 勢(shì) 分 析 圖二 次 趨 勢(shì) 模 型Yt = 199 + *t *t**2圖 10：商品房竣工面積2022 年、2022 年的預(yù)測(cè)值為： 和 將自變量的兩年預(yù)測(cè)值代入房地產(chǎn)價(jià)格的回歸方程，可以預(yù)測(cè)出福建省 2022 年，2022年的商品房?jī)r(jià)格分別會(huì)是 元和 元（以基年 1996 年的物價(jià)水平為基準(zhǔn)） 。換算為 2022 年的物價(jià)水平，得出 2022 年和 2022 年的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是 元和 元。根據(jù)國(guó)土資源部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)可知，2022 年全國(guó)住宅平均價(jià)格為 4474 元/平方米，住宅均價(jià)上漲 %，按平均增幅估算，福建省 2022 年的平均房?jī)r(jià)應(yīng)為 元/平方米，基本符合預(yù)測(cè)值。同時(shí)，由于在 2022 年全國(guó)性樓市降溫之后，福建省部分城市的房?jī)r(jià)不降反升，走出了逆市上揚(yáng)的行情，2022 年福建省的房?jī)r(jià)應(yīng)該是遠(yuǎn)超于全國(guó)平均水平，也就是高于預(yù)測(cè)所得的數(shù)字。分析其中的原因，大致可歸為“海西”戰(zhàn)略升級(jí)的助推力、開發(fā)商資金鏈充裕、同時(shí)當(dāng)年全省土地供應(yīng)趨緊、中小戶型房源大量消化導(dǎo)致供不應(yīng)求，以及消費(fèi)者對(duì) 2022 年政策調(diào)整的強(qiáng)烈預(yù)期等幾方面原因。因此，考慮 2022 年末的市場(chǎng)供需情況，結(jié)合回歸預(yù)測(cè)結(jié)果，我們認(rèn)為，2022 年上半年福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)保持供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)會(huì)在 2022 年末的基礎(chǔ)上持續(xù)上升，而隨后國(guó)家一系列調(diào)控樓市措施的出臺(tái)將大大改變樓市的風(fēng)向，使投資者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)的漲速有可能就此減緩。福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè)18五、結(jié)論（一）實(shí)證結(jié)果小結(jié)通過上文對(duì)福建省 19962022 年間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的多元回歸模型，并對(duì)福建省未來的房?jī)r(jià)進(jìn)行了簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)。在此基礎(chǔ)上本章將對(duì)全文的研究結(jié)果進(jìn)行闡述。結(jié)論如下：房地產(chǎn)價(jià)格符合價(jià)值規(guī)律，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是由供求關(guān)系決定，圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)的。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素可以大致分為五類：自身因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，綜合起來決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。近年來福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，供給需求量和投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的景氣、居民生活水平的提高、投資環(huán)境的優(yōu)化等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因。引起福建省房?jī)r(jià)上漲的因素很多，本文選取全省 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本七項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行多元回歸分析，通過逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預(yù)測(cè)出福建省 2022 年、2022 年的房?jī)r(jià)分別是 元和 元。可見隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴(kuò)大，人口和居民收入的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房?jī)r(jià)繼續(xù)保持了上漲的趨勢(shì)。（二）穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)政策建議目前，國(guó)家緊縮性財(cái)政金融政策逐漸放松，在信貸、稅費(fèi)等方面加大了對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的支持力度，全國(guó)樓市在 2022 年得到全面復(fù)蘇。同年福建省的“海西”戰(zhàn)略由“省策”升級(jí)為“國(guó)策” ，更使福建省的經(jīng)濟(jì)地位大幅提升，發(fā)展?jié)摿Ρ豢涨翱春?，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格再次回歸非理性的高位。隨后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，為了保障市場(chǎng)穩(wěn)定，2022年國(guó)家出臺(tái)了更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，調(diào)整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購(gòu)房需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。在這樣的背景下，我們認(rèn)為，要繼續(xù)保持福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展，需要特別關(guān)注以下幾點(diǎn)：第一，要從土地供給這一根源問題上把握好全省房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的源頭。根據(jù)今年國(guó)土部發(fā)布的全國(guó)土地利用計(jì)劃, 2022 年的住房用地量要高于去年,并應(yīng)確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低于住房用地供應(yīng)量的 70%。按照國(guó)家對(duì)土地利福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè)19用計(jì)劃的要求，福建省政府應(yīng)配合建設(shè)“海西”的戰(zhàn)略，科學(xué)合理地安排用地計(jì)劃。在保障省內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目用地需求的同時(shí)，加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應(yīng)力度，明確用地指標(biāo)向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中低價(jià)位中小套型普通商品住房?jī)A斜。適度控制大城市建設(shè)用地規(guī)模，合理安排小城市建設(shè)用地，重點(diǎn)保障古田等 21 個(gè)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)的用地需求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，確保土地合理高效的利用。第二，在資金來源方面，當(dāng)?shù)劂y行和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)做好房地產(chǎn)金融信貸管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格管理存貸比，做好授信審查和貸后監(jiān)督，適當(dāng)收緊信貸規(guī)模，禁止開發(fā)商用土地做抵押。對(duì)于住房消費(fèi)貸款，銀行必須嚴(yán)格區(qū)分首套房貸和二套以上房貸，嚴(yán)限炒房和投機(jī)性購(gòu)房，在福州、廈門等房?jī)r(jià)上升較快的城市可取消部分利率優(yōu)惠政策，從而引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，抑制投資性購(gòu)房需求，減少市場(chǎng)價(jià)格上漲的壓力。控制不合理需求的同時(shí)鼓勵(lì)基本消費(fèi)需求，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。第三，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加全省中小戶型房屋的供應(yīng)，緩解需求壓力。政府應(yīng)不斷健全和落實(shí)住房保障制度，在全省各設(shè)區(qū)市形成包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房等多層次的保障性住房建設(shè)體系。應(yīng)協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住宅的關(guān)系，可以在商品房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市進(jìn)行試點(diǎn)，適當(dāng)放寬經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴(kuò)大，并與廉租住房有機(jī)銜接起來。第四，對(duì)于國(guó)家新政的具體執(zhí)行應(yīng)進(jìn)行平穩(wěn)過度，為買房者、開發(fā)商、中介準(zhǔn)備好一定的緩沖期，規(guī)定的細(xì)則還可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)一步細(xì)化。同時(shí)，要加強(qiáng)信息引導(dǎo)和監(jiān)督，保證市場(chǎng)交易的公平公正和信息對(duì)稱，增強(qiáng)市場(chǎng)交易的透明度，營(yíng)造健康穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè)20參考文獻(xiàn)[1] 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