【正文】 property, plant, and equipment = / =%Depreciation amp。 Amortization / Sales= / =%【指標分析】企業(yè)的營運能力主要是指企業(yè)資產(chǎn)的使用效率或資產(chǎn)周轉狀況，考察企業(yè) 營運能力目的是為了幫助分析企業(yè)盈利能力和風險水平以及預測企業(yè)未來價值?！≈苻D率:200720082009應收賬款周轉率存貨周轉率營運資金周轉率總資產(chǎn)周轉率應收賬款周轉率應收賬款周轉率是考核應收賬款變現(xiàn)能力的重要指標，反映了應收賬款轉化為貨幣資本的平均次數(shù)。一般來說，應收賬款周轉率越高，收賬速度越快，發(fā)生壞賬的可能性就越小。（1）保利地產(chǎn)的應收賬款周轉率已遠遠高于其它業(yè)內可比企業(yè)，資金回收情況較好。（2）應收賬款周轉率呈減小趨勢，可能是公司放寬信用政策的原因。存貨周轉率存貨周轉率越快，說明存貨在公司停留的時間越短，存貨占用的資本就越少，公司的存貨管理水平越高。(1)保利地產(chǎn)從2007年以來存貨周轉率一直在增長。 (2)與行業(yè)其它企業(yè)相比，保利地產(chǎn)的存貨周轉率較高。盡管存貨數(shù)額在增大，但銷售情況良好，資金回籠順暢。2008年保利地產(chǎn)的存貨周轉率逼近萬科，遠超招商地產(chǎn)。而且需要注意的是，保利地產(chǎn)的銷售收入約為萬科1/3，但2008年年末萬科總土地儲備建筑面積達2281萬平方米，保利地產(chǎn)的土地儲備約 1600萬平方米。顯然，保利地產(chǎn)的土地存貨比例遠超萬科?？紤]到這個因素，保利地產(chǎn)的存貨周轉率應超過萬科。營運資金周轉率營運資金周轉率是指年銷貨凈額與營運資金之比，反映營運資金在一年內的周轉次數(shù)。（1）營運資金周轉率與業(yè)內水平相比較高。（2）雖然存貨每年都在大幅度增長，營運資金周轉率逐年呈上升趨勢，說明保利地產(chǎn)的營運資金管理水平較高?？傎Y產(chǎn)周轉率總資產(chǎn)周轉率是指企業(yè)在一定時期業(yè)務收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。由于存貨的大幅增加，總資產(chǎn)增長比率大于銷售收入增長比率，致使總資產(chǎn)周轉率較低，資產(chǎn)營運能力尚有待改善。公司需保持較好的銷售和開發(fā)能力，逐步提高資產(chǎn)周轉率。【營運能力分析結論】保利地產(chǎn)高速發(fā)展導致的負債率攀升，對公司的資金回籠、資產(chǎn)周轉都提出較高要求。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的擴大，資產(chǎn)運營能力有所下降，公司應提高運營能力，加快開發(fā)、銷售，縮短周轉期，提高資產(chǎn)效率。四、償債能力分析EVALUATING FINANCIAL MANAGEMENT200720082009　　　　　　ShortTerm Liquidity:　　　　Current Ratio　Quick Ratio　Cash Ratio　Operating Cash Flow Ratio　Debt and LongTerm Solvency:　　　　LiabilitiestoEquity　DebttoEquity　NetDebttoEquity　DebttoCapital　NetDebttoNet Capital　Interest Coverage Ratio:　　　　Interest Coverage 　　　　Payout Ratio:　　　　Dividend Payout Ratio%%%　Sustainable Growth Rate:%%%以2009年年末財務報表數(shù)據(jù)為例：Current Ratio= 88,=Quick Ratio=88,=Cash Ratio= 15,=Operating Cash Flow Ratio= 15,LiabilitiestoEquity= 62,=DebttoEquity= 3,+ 24,=NetDebttoEquity= 13,=DebttoCapital=3,+ 24,+38,=NetDebttoNet Capital=13,=Dividend Payout Ratio= 1, =%Sustainable Growth Rate=(25,)/ 14,=%指標分析：　短期流動性:200720082009流動比率速動比率產(chǎn)權比率資產(chǎn)負債率流動比率 流動比率表示企業(yè)每一元流動負債有多少流動資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)可用在一年內變現(xiàn)的流動資產(chǎn)償還流動負債的能力。(1)由于流動資產(chǎn)中約有70%左右是存貨，保利地產(chǎn)存貨增長較大，故流動比率逐步提高，表現(xiàn)尚好。 (2)保利地產(chǎn)存貨取得時價格較低，跌價風險較小，但存貨的變現(xiàn)受公司的設計、銷售、宏觀環(huán)境等多方面因素影響，也具有一定的風險性。速動比率速動比率是指公司能迅速變現(xiàn)以償還債務的能力，一般為1，表明公司短期償債能力較強，較容易籌措到經(jīng)營活動所需要的現(xiàn)金。房地產(chǎn)行業(yè)的特點之一就是大量的存貨和土地儲備，所以在扣除存貨等項目之后計算出的速動比率更能反映企業(yè)的短期償債能力。(l)由于存貨在流動資產(chǎn)中占比非常高，因此速動比率受存貨影響較大，存貨增加從而速動比率降低。(2)盡管公司存貨不斷增多，但流動比率與速動比率依然保持逐年上升趨勢，另一個主要原因來自于流動負債相對數(shù)額的減少。公司在擴張的過程中，不斷調整負債結構，加大長期負債的比例，減少流動負債的比例。(3)速動比率有所提高，反映公司在此方面的風險意識并作出有效舉措，企業(yè)短期償債能力較好。產(chǎn)權比率反映所有者權益對債權人權益的保障程度。從另一個角度反映企業(yè)的長期償債能力。該比率越低，表明公司的長期償債能力越強，債權人貸款的安全程度越有保證，公司的財務風險越小。由于保利地產(chǎn)的融資大部分來自于股權或利潤留存，其產(chǎn)權比率除07年外，基本處于行業(yè)正常水平。對于債權人來說，安全性提高了。資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率反映公司全部負債在總資產(chǎn)中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務的能力越差。反之，則償還能力越強。指標值以不高于70%為宜。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率從07年到09年都低于行業(yè)平均水平?！緝攤芰Ψ治鼋Y論】保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率較高，但預收賬款和長期負債比例高，保利地產(chǎn)的債務較為安全，實際還款壓力小，實際負債率不高，因此其總體償債能力仍然較強。關于Cash Ratio這一指標保利連續(xù)兩年都保持增長態(tài)勢，說明企業(yè)的短期償債能力有所增強，但卻讓人充滿不解。在對銷售收入增長的分析中我談到09年營收賬款的異常增長，%。為何應收賬款增多了，現(xiàn)金也同時增多了呢？其實我們再深入分析可以看出這個看起來不錯的指標背后有著一個丑陋的故事。08年保利的經(jīng)營現(xiàn)金流量為7,590,472,，財務報告解釋說，因為08年土地回籠的資金低于土地購買的資金，我們可以理解為08年進行而來大量的土地采購，耗費了大量的現(xiàn)金，09年的現(xiàn)金增長比為200%，而經(jīng)營活動創(chuàng)造的現(xiàn)金流量去為1,144,791,。這下我們就明白了，09年現(xiàn)金增多的原因跟經(jīng)營活動毫無關系，只是我們借了更多的錢，投資了更少的錢，所以這一比率在以后期間是不可持續(xù)的。因為我們的負債部可能無限增加，而我們的經(jīng)營活動卻失去的造血的功能，這樣我們僅靠在銀行輸血能行嗎？！第四部分 前景分析 我們由BAV軟件估計出來我們的標的公司——，而截止到2010年11月29日。由我們的分析可得保利地產(chǎn)的公司價值仍有上升的空間，以下論述可從一個側面揭示這一原因。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示一個經(jīng)濟循環(huán)期共55年到65年。前30年以工業(yè)增長為主，中國由出口為主的經(jīng)濟高潮在2007年完成（黃金30年），之后出現(xiàn)急跌，例如2008年；其后進入10年至15年的后工業(yè)期，以內需帶動；再經(jīng)過10年至20年的回落期才完成一個大循環(huán)。2009年起，中國經(jīng)濟進入后工業(yè)期，應有10年到15年繁榮期，然后步入長達10到20年的衰退期，例如1990年至2010年的日本。拉動經(jīng)濟增長的三架馬車：出口，消費，投資。 2007年，我國GDP為246619億元，%。在“三駕馬車”中，社會消費品零售總額89210億元，%；全社會固定資產(chǎn)投資137239億元，%；%。從09年開始我國開始經(jīng)濟結構轉型，以擴內需主，配套出臺了國民收入倍增計劃，預計未來工資收入增長會超過GDP增長，以擴大內需，刺激國民經(jīng)濟增長。近兩年初，自中央經(jīng)濟工作會議后，樓市調整政策頻出。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調高至50%、國十一條以及央行上調存款準備金率等抑制樓市過快發(fā)展，%的增長率增長。根據(jù)馬斯若需求層次原理，住房需求是處于第一個層級的，多少中國人奮斗一輩子就為了買棟房子........從而可以斷定，在中國這以內需為主的黃金10年到15年內，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會動搖，考慮到在未來國民收入會快速增長，而且近兩年政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控已很難出臺更為嚴厲的政策，%，至少和宏觀經(jīng)濟增長速度持平。%， %，但從資產(chǎn)負債率和其可持續(xù)增長率來看，超過10%的增長都是不可持續(xù)的，故我們調低保利地產(chǎn)的增長率，%，最后穩(wěn)定于宏觀經(jīng)濟增長速度8%。 29 / 30