【正文】 property, plant, and equipment = / =%Depreciation amp。 Amortization / Sales= / =%【指標(biāo)分析】企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力主要是指企業(yè)資產(chǎn)的使用效率或資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，考察企業(yè) 營(yíng)運(yùn)能力目的是為了幫助分析企業(yè)盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平以及預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)價(jià)值?！≈苻D(zhuǎn)率:200720082009應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是考核應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力的重要指標(biāo)，反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資本的平均次數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，收賬速度越快，發(fā)生壞賬的可能性就越小。（1）保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)內(nèi)可比企業(yè)，資金回收情況較好。（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈減小趨勢(shì)，可能是公司放寬信用政策的原因。存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率越快，說(shuō)明存貨在公司停留的時(shí)間越短，存貨占用的資本就越少，公司的存貨管理水平越高。(1)保利地產(chǎn)從2007年以來(lái)存貨周轉(zhuǎn)率一直在增長(zhǎng)。 (2)與行業(yè)其它企業(yè)相比，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率較高。盡管存貨數(shù)額在增大，但銷售情況良好，資金回籠順暢。2008年保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率逼近萬(wàn)科，遠(yuǎn)超招商地產(chǎn)。而且需要注意的是，保利地產(chǎn)的銷售收入約為萬(wàn)科1/3，但2008年年末萬(wàn)科總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2281萬(wàn)平方米，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備約 1600萬(wàn)平方米。顯然，保利地產(chǎn)的土地存貨比例遠(yuǎn)超萬(wàn)科?？紤]到這個(gè)因素，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)超過(guò)萬(wàn)科。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是指年銷貨凈額與營(yíng)運(yùn)資金之比，反映營(yíng)運(yùn)資金在一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)。（1）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率與業(yè)內(nèi)水平相比較高。（2）雖然存貨每年都在大幅度增長(zhǎng)，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率逐年呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明保利地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)資金管理水平較高。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。由于存貨的大幅增加，總資產(chǎn)增長(zhǎng)比率大于銷售收入增長(zhǎng)比率，致使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力尚有待改善。公司需保持較好的銷售和開(kāi)發(fā)能力，逐步提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。【營(yíng)運(yùn)能力分析結(jié)論】保利地產(chǎn)高速發(fā)展導(dǎo)致的負(fù)債率攀升，對(duì)公司的資金回籠、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)都提出較高要求。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力有所下降，公司應(yīng)提高運(yùn)營(yíng)能力，加快開(kāi)發(fā)、銷售，縮短周轉(zhuǎn)期，提高資產(chǎn)效率。四、償債能力分析EVALUATING FINANCIAL MANAGEMENT200720082009　　　　　　ShortTerm Liquidity:　　　　Current Ratio　Quick Ratio　Cash Ratio　Operating Cash Flow Ratio　Debt and LongTerm Solvency:　　　　LiabilitiestoEquity　DebttoEquity　NetDebttoEquity　DebttoCapital　NetDebttoNet Capital　Interest Coverage Ratio:　　　　Interest Coverage 　　　　Payout Ratio:　　　　Dividend Payout Ratio%%%　Sustainable Growth Rate:%%%以2009年年末財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為例：Current Ratio= 88,=Quick Ratio=88,=Cash Ratio= 15,=Operating Cash Flow Ratio= 15,LiabilitiestoEquity= 62,=DebttoEquity= 3,+ 24,=NetDebttoEquity= 13,=DebttoCapital=3,+ 24,+38,=NetDebttoNet Capital=13,=Dividend Payout Ratio= 1, =%Sustainable Growth Rate=(25,)/ 14,=%指標(biāo)分析：　短期流動(dòng)性:200720082009流動(dòng)比率速動(dòng)比率產(chǎn)權(quán)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率 流動(dòng)比率表示企業(yè)每一元流動(dòng)負(fù)債有多少流動(dòng)資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)可用在一年內(nèi)變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。(1)由于流動(dòng)資產(chǎn)中約有70%左右是存貨，保利地產(chǎn)存貨增長(zhǎng)較大，故流動(dòng)比率逐步提高，表現(xiàn)尚好。 (2)保利地產(chǎn)存貨取得時(shí)價(jià)格較低，跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但存貨的變現(xiàn)受公司的設(shè)計(jì)、銷售、宏觀環(huán)境等多方面因素影響，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。速動(dòng)比率速動(dòng)比率是指公司能迅速變現(xiàn)以償還債務(wù)的能力，一般為1，表明公司短期償債能力較強(qiáng)，較容易籌措到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的現(xiàn)金。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)之一就是大量的存貨和土地儲(chǔ)備，所以在扣除存貨等項(xiàng)目之后計(jì)算出的速動(dòng)比率更能反映企業(yè)的短期償債能力。(l)由于存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中占比非常高，因此速動(dòng)比率受存貨影響較大，存貨增加從而速動(dòng)比率降低。(2)盡管公司存貨不斷增多，但流動(dòng)比率與速動(dòng)比率依然保持逐年上升趨勢(shì)，另一個(gè)主要原因來(lái)自于流動(dòng)負(fù)債相對(duì)數(shù)額的減少。公司在擴(kuò)張的過(guò)程中，不斷調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，加大長(zhǎng)期負(fù)債的比例，減少流動(dòng)負(fù)債的比例。(3)速動(dòng)比率有所提高，反映公司在此方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并作出有效舉措，企業(yè)短期償債能力較好。產(chǎn)權(quán)比率反映所有者權(quán)益對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。從另一個(gè)角度反映企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。該比率越低，表明公司的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人貸款的安全程度越有保證，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。由于保利地產(chǎn)的融資大部分來(lái)自于股權(quán)或利潤(rùn)留存，其產(chǎn)權(quán)比率除07年外，基本處于行業(yè)正常水平。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，安全性提高了。資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率反映公司全部負(fù)債在總資產(chǎn)中所占的比率，該比率越高，表明公司償還債務(wù)的能力越差。反之，則償還能力越強(qiáng)。指標(biāo)值以不高于70%為宜。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從07年到09年都低于行業(yè)平均水平?！緝攤芰Ψ治鼋Y(jié)論】保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率較高，但預(yù)收賬款和長(zhǎng)期負(fù)債比例高，保利地產(chǎn)的債務(wù)較為安全，實(shí)際還款壓力小，實(shí)際負(fù)債率不高，因此其總體償債能力仍然較強(qiáng)。關(guān)于Cash Ratio這一指標(biāo)保利連續(xù)兩年都保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力有所增強(qiáng)，但卻讓人充滿不解。在對(duì)銷售收入增長(zhǎng)的分析中我談到09年?duì)I收賬款的異常增長(zhǎng)，%。為何應(yīng)收賬款增多了，現(xiàn)金也同時(shí)增多了呢？其實(shí)我們?cè)偕钊敕治隹梢钥闯鲞@個(gè)看起來(lái)不錯(cuò)的指標(biāo)背后有著一個(gè)丑陋的故事。08年保利的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為7,590,472,，財(cái)務(wù)報(bào)告解釋說(shuō)，因?yàn)?8年土地回籠的資金低于土地購(gòu)買的資金，我們可以理解為08年進(jìn)行而來(lái)大量的土地采購(gòu)，耗費(fèi)了大量的現(xiàn)金，09年的現(xiàn)金增長(zhǎng)比為200%，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造的現(xiàn)金流量去為1,144,791,。這下我們就明白了，09年現(xiàn)金增多的原因跟經(jīng)營(yíng)活動(dòng)毫無(wú)關(guān)系，只是我們借了更多的錢，投資了更少的錢，所以這一比率在以后期間是不可持續(xù)的。因?yàn)槲覀兊呢?fù)債部可能無(wú)限增加，而我們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)卻失去的造血的功能，這樣我們僅靠在銀行輸血能行嗎？！第四部分 前景分析 我們由BAV軟件估計(jì)出來(lái)我們的標(biāo)的公司——，而截止到2010年11月29日。由我們的分析可得保利地產(chǎn)的公司價(jià)值仍有上升的空間，以下論述可從一個(gè)側(cè)面揭示這一原因。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)期共55年到65年。前30年以工業(yè)增長(zhǎng)為主，中國(guó)由出口為主的經(jīng)濟(jì)高潮在2007年完成（黃金30年），之后出現(xiàn)急跌，例如2008年；其后進(jìn)入10年至15年的后工業(yè)期，以內(nèi)需帶動(dòng)；再經(jīng)過(guò)10年至20年的回落期才完成一個(gè)大循環(huán)。2009年起，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入后工業(yè)期，應(yīng)有10年到15年繁榮期，然后步入長(zhǎng)達(dá)10到20年的衰退期，例如1990年至2010年的日本。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三架馬車：出口，消費(fèi)，投資。 2007年，我國(guó)GDP為246619億元，%。在“三駕馬車”中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額89210億元，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137239億元，%；%。從09年開(kāi)始我國(guó)開(kāi)始經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以擴(kuò)內(nèi)需主，配套出臺(tái)了國(guó)民收入倍增計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)工資收入增長(zhǎng)會(huì)超過(guò)GDP增長(zhǎng)，以擴(kuò)大內(nèi)需，刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近兩年初，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市調(diào)整政策頻出。二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止、國(guó)四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國(guó)十一條以及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等抑制樓市過(guò)快發(fā)展，%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。根據(jù)馬斯若需求層次原理，住房需求是處于第一個(gè)層級(jí)的，多少中國(guó)人奮斗一輩子就為了買棟房子........從而可以斷定，在中國(guó)這以內(nèi)需為主的黃金10年到15年內(nèi)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖，考慮到在未來(lái)國(guó)民收入會(huì)快速增長(zhǎng)，而且近兩年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已很難出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策，%，至少和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持平。%， %，但從資產(chǎn)負(fù)債率和其可持續(xù)增長(zhǎng)率來(lái)看，超過(guò)10%的增長(zhǎng)都是不可持續(xù)的，故我們調(diào)低保利地產(chǎn)的增長(zhǎng)率，%，最后穩(wěn)定于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度8%。 29 / 30