【正文】 隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級(jí)，對(duì)近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。二、盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。三、實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評(píng)定信用等級(jí)。四、建立個(gè)人銀行帳戶。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)） ，個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。此外，國家和銀行要通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、座談會(huì)、咨詢會(huì)等多種形式，向全社會(huì)詳細(xì)宣傳介紹道德和信用的知識(shí)，以及宣傳房地產(chǎn)信貸有關(guān)知識(shí)，使各行各業(yè)、廣大居民對(duì)此有深入的了解，走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，重樹道德和信用觀念，以嚴(yán)格的道德和信用觀念約束房地產(chǎn)借貸行為。房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人購房者一定要徹底改變銀行的“錢”是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經(jīng)濟(jì)的“游戲規(guī)則” ，從事房地產(chǎn)借貸活動(dòng)，切實(shí)履行合同條款，杜絕在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中抽逃資金、逃廢銀行債務(wù)的行為。開發(fā)商要確保財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性，嚴(yán)格按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不得賬外設(shè)賬；不得授意、指使、強(qiáng)令會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員違法辦理會(huì)計(jì)事項(xiàng)。個(gè)人購房者要確保自身信用資料的真實(shí)性，杜絕一切弄虛作假行為。 市場宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意哪些方面美本次美國次貸危機(jī)也給中國宏觀調(diào)控提出了啟示。主要有三方面： 第一，有必要把資產(chǎn)價(jià)格納入中央銀行實(shí)施貨幣政策時(shí)的監(jiān)測對(duì)象。因?yàn)橐坏┵Y產(chǎn)價(jià)格通過財(cái)富效應(yīng)或者其他渠道最終影響到總需求或總供給，就會(huì)對(duì)通貨膨脹率產(chǎn)生影響。即使是實(shí)施通貨膨脹目標(biāo)制的中央銀行，也很有必要把資產(chǎn)價(jià)格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考；第二，進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)必須綜合考慮調(diào)控政策可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。例如美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息時(shí)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場因此而承擔(dān)的壓力重視不夠； 第三，政府不要輕易對(duì)危機(jī)提供救援。危機(jī)是對(duì)盲目投資和盲目多元化行為的懲罰，如果政府對(duì)這種行為提供救援，將會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)的滋生。本次發(fā)達(dá)國家中央銀行在市場上聯(lián)手注資，可能會(huì)催生下一個(gè)泡沫。 商業(yè)銀行如何完善自身住房信貸管理機(jī)制首先，商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)” ，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。目前法律對(duì)銀行監(jiān)管貸款使用職責(zé)的要求越來越高，在貸前審查時(shí)，信貸人員對(duì)擬與商業(yè)銀行合作的開發(fā)商和按揭樓盤必須進(jìn)行實(shí)地考察樓盤建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，對(duì)其資金實(shí)力，資質(zhì)等級(jí)，資信狀況，價(jià)格定位，是否取得商品房預(yù)（銷）售許可證，督促開發(fā)商按時(shí)、按質(zhì)、按量完成開發(fā)項(xiàng)目，并對(duì)主要管理人員的品德等真正做到心中有數(shù)。同時(shí)要設(shè)立專門的部門或由專人負(fù)責(zé)辦理房屋抵押登記、以物抵債等事務(wù)，做到及時(shí)登記備案并做好檔案的移交和抵押權(quán)證的保管，不得委托中介機(jī)構(gòu)辦理。同時(shí)，在按揭貸款期限內(nèi)，受政策、市場變化的影響，商業(yè)銀行無疑要承擔(dān)房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場風(fēng)險(xiǎn)，在個(gè)人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評(píng)估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)非常重要的措施，必須由具有國家認(rèn)定資格的房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行，由國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽署估價(jià)報(bào)告書，并要求開發(fā)商按所擔(dān)保的一定比例存入保證金，約定當(dāng)借款人不能按時(shí)履約時(shí)，銀行有權(quán)直接扣收保證金。尤其要注意開發(fā)商通過人為虛增房價(jià)套取銀行資金，客觀上造成銀行發(fā)放“零首付”貸款，把防范“假按揭”作為個(gè)人購房貸款管理的重中之重。 對(duì)監(jiān)管體系立法機(jī)制的啟示美國的次貸危機(jī)充分暴露了其金融監(jiān)管方面的缺陷，美國次貸危機(jī)的發(fā)生過程顯示， “金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的來源已經(jīng)發(fā)生了變化，規(guī)模巨大但缺乏監(jiān)管的金融衍生產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，以及與這些產(chǎn)品相關(guān)卻基本上不受監(jiān)管的特殊目的實(shí)體、投資銀行、對(duì)沖基金等金融機(jī)構(gòu)，都可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而為金融市場有效運(yùn)行而設(shè)計(jì)的監(jiān)管、機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理模式、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、產(chǎn)品評(píng)級(jí)等金融制度，存在嚴(yán)重缺陷。 ”具體而言，美國金融監(jiān)管方面的漏洞和缺陷有：監(jiān)管體系分散、政出多門；法律監(jiān)管的放松孕育了次貸危機(jī)；次貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)難以保持中立性；貸款機(jī)構(gòu)放松信貸標(biāo)準(zhǔn)；信息披露不充分，甚至是虛假披露。房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國銀監(jiān)部門及其分支機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行。一是要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來指導(dǎo)和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。二是強(qiáng)化對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對(duì)待。要定期和不定期地對(duì)銀行住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付” 、降低首付款比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對(duì)于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、幫助開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴(yán)懲不貸。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。同時(shí)我國需進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在《商業(yè)銀行法》 、 《合同法》 、 《建筑法》 、 《公司法》 、《民法》 、 《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》 、 《個(gè)人購房貸款管理法》 、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系，共同促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。結(jié)束語美國的次貸危機(jī)爆發(fā)后蔓延到了許多國家，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生了極大的破壞，導(dǎo)致全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)衰退、股市暴跌、金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)等嚴(yán)重后果。中國和美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不同,因此當(dāng)前不易發(fā)生類似美國的“次貸危機(jī)”的房貸危機(jī)。但我國的房貸市場已經(jīng)出現(xiàn)了美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)之前的某些特征，如果任由其發(fā)展下去極有可能引發(fā)中國金融市場危機(jī)。因此我國的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行體系、房地產(chǎn)開發(fā)商等應(yīng)該理性地面對(duì)當(dāng)前形勢，吸取美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加大力度發(fā)展金融監(jiān)管制度,鼓勵(lì)發(fā)展金融創(chuàng)新,逐步規(guī)范和完善我國商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸,使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]蔣先玲. 美國次級(jí)債危機(jī)剖析及其對(duì)中國的啟示[J]. 金融理論與實(shí)踐，2022（11）[2]李哲. 美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)中國房貸市場的啟示[J]. 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