【正文】 市資產(chǎn)，促進(jìn)城市資產(chǎn)的重新配制和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)資金的來(lái)源（劉維新，2022） 。從中不難看出，它形成的理論基礎(chǔ)涉及了營(yíng)銷學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多種學(xué)科?！俺鞘薪?jīng)營(yíng)”作為研究“經(jīng)營(yíng)城市”規(guī)律，為有效開展“經(jīng)營(yíng)城市”提供指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略思路、策略手段與思想方法的科學(xué)，其基本思想和目標(biāo)是：適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制和有效利用其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的高層次要求，整合城市資源，利用系統(tǒng)思想、政策措施及市場(chǎng)手段，通過(guò)城市經(jīng)營(yíng)與發(fā)展戰(zhàn)略的制定與實(shí)施，改善城市環(huán)境、樹立城市形象、建立城市品牌，從而增強(qiáng)城市對(duì)國(guó)內(nèi)外各種資源的吸引力、加大城市對(duì)其他地區(qū)的輻射力和影響力，實(shí)現(xiàn)城市的保值增值和持續(xù)快速發(fā)展。為此，進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)，除了利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政策手段對(duì)城市各種資源進(jìn)行整合、聚集、重組和營(yíng)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)城市有形和無(wú)形資產(chǎn)的保值增值之外，必須通過(guò)各種渠道、方式和手段宣傳和促銷城市，從而實(shí)現(xiàn)作為城市經(jīng)營(yíng)主體的政府及其職能部門與作為參與主體的各類企業(yè)和市民的充分溝通。因此，可以說(shuō)城市營(yíng)銷是城市經(jīng)營(yíng)的必要前提和重要策略，開展城市經(jīng)營(yíng)必須進(jìn)行城市營(yíng)銷。16 / 69. 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人類發(fā)展生產(chǎn)、滿足需要及其規(guī)律性的科學(xué)。城市的經(jīng)濟(jì)學(xué)起源是出于成本和效益的考量。人們可以在宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的鏈條中界定出一個(gè)中觀經(jīng)濟(jì)單元，而承載中觀經(jīng)濟(jì)的載體就是城市。因此，要按照客觀規(guī)律，用市場(chǎng)手段來(lái)經(jīng)營(yíng)城市，克服行政性壟斷和市場(chǎng)扭曲所導(dǎo)致的效率損失。從理論依據(jù)來(lái)看，所謂城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也可稱為城市經(jīng)營(yíng)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是以提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)為目標(biāo)，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原理，對(duì)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市資源性資產(chǎn) (主要是城市土地 )和城市無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的城市資產(chǎn)所開展的多種形式的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。. 馬克思的地租地價(jià)理論馬克思在《資本論》中進(jìn)行地租的研究時(shí)，首先提出了土地所有權(quán)的問(wèn)題，科學(xué)地認(rèn)為“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)”(《資本論》第三卷 715 頁(yè))。因此．他在《共產(chǎn)黨宣言》中提出的關(guān)于無(wú)產(chǎn)階級(jí)在革命后應(yīng)采取的十大措施中，第一個(gè)就是“剝奪地產(chǎn)，把地租用于國(guó)家支出。 ”土地資本是有價(jià)值的，在生產(chǎn)過(guò)程中形成重要的生產(chǎn)要素，會(huì)給使用者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地使用權(quán)也是一種商品，交換也應(yīng)是有償?shù)摹ｑR克思的地租地價(jià)理論直接催生了土地經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。. 凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論 凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論認(rèn)為：必須采取考慮周密的公共政策與財(cái)政政策，即通過(guò)政府全面干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的做法，以確保市場(chǎng)效率和國(guó)家目標(biāo)——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮和就業(yè)達(dá)到充分水平——的全面實(shí)現(xiàn)（Kegnes, J. M,1936） 。但同時(shí)我們也要注意到宏觀調(diào)控不是在宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)嵭杏?jì)劃經(jīng)濟(jì)。宏觀調(diào)控賴以建立的基礎(chǔ)是以市場(chǎng)機(jī)制作為資源配置基本機(jī)制的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，離開市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，宏觀調(diào)控便無(wú)從產(chǎn)生。因?yàn)?，沒有獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，宏觀調(diào)控政策就失去了作用的對(duì)象。這也正是宏觀調(diào)控之所以成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制有機(jī)組成部分的原因所在（吳超林，2022） 。在城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐中構(gòu)建起科學(xué)的宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)，對(duì)曾為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)付出過(guò)沉重代價(jià)的我國(guó)而言，無(wú)疑具有重要而又特殊的現(xiàn)實(shí)意義。17 / 69. 商品經(jīng)濟(jì)與等價(jià)交換理論城市經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上就是商品經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為取向的經(jīng)濟(jì)體制改革中的一個(gè)重要任務(wù)，就是為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立穩(wěn)固的商品經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提，市場(chǎng)運(yùn)作的基礎(chǔ)，是完全依靠?jī)r(jià)值規(guī)律和等價(jià)交換原則進(jìn)行的，商品交換也是在平等競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的原則上進(jìn)行的?！俺鞘薪?jīng)營(yíng)”的核心是土地資本，而土地資本又是重要的生產(chǎn)要素，交換過(guò)程中的不等價(jià)，顯然不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。 “城市經(jīng)營(yíng)”就是一種等價(jià)交換的表現(xiàn)形式。因此，把城市的自然生成資本、人力作用資本和相關(guān)延伸資本，納入經(jīng)營(yíng)范圍是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。. 市場(chǎng)公共經(jīng)濟(jì)理論人類要生存發(fā)展，必須滿足一定的物質(zhì)和精神需要。從人類幾千年發(fā)展史來(lái)看，這種需要有私人和公共之分，私人需要如衣、食、住、行等，公共需要如安全保障、公共道路等。在社會(huì)分工尚不精細(xì)，生產(chǎn)力較為低下的早期、滿足私人需要與公共需要的部門并沒有嚴(yán)格區(qū)分，但在人類追求提高生產(chǎn)力目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，這種分工越來(lái)越明確，越來(lái)越科學(xué)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之所以是至今為止最適合人類發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制，其關(guān)鍵的一點(diǎn)在于它把滿足人類的私人需要與公共需要的部門明確分為兩個(gè)部門：私人部門，主要由企業(yè)組成，滿足人類的私人需要，提供私人產(chǎn)品；公共部門，主要由政府組成，滿足人類的公共需要，提供公共產(chǎn)品。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從一開始就不可能是僅僅由廠商和消費(fèi)者組成的經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開另一部門——政府?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展為私人部門與公共部門并駕齊驅(qū)，相互交融的混合經(jīng)濟(jì)（王志強(qiáng)，2022） 。城市資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性從根本上決定了必須按城市公共經(jīng)濟(jì)的原理進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。城市資產(chǎn)屬于公共產(chǎn)品，具有使用上的“非排他性”與利益上的“非占有性”兩大顯著標(biāo)準(zhǔn)，這就使得城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成為城市公共經(jīng)濟(jì)的重要組成內(nèi)容，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市公共經(jīng)濟(jì)所要研究和推進(jìn)的重要活動(dòng)和基本要求，需要由城市政府組織進(jìn)行投資建設(shè)，并由政府最終決定有關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等屬于城市資產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效益。18 / 69. 管理學(xué)理論如前文所述，城市經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)性的城市管理模式。因此，城市經(jīng)營(yíng)的理論基礎(chǔ)離不開管理學(xué)理論。如學(xué)習(xí)型組織理論要求通過(guò)培養(yǎng)彌漫于整個(gè)組織的學(xué)習(xí)氣氛而建立起來(lái)一種符合人性的、有機(jī)的組織。在學(xué)習(xí)型企業(yè)中，要求人們不斷地去拓展他們的能力，學(xué)習(xí)相互之間如何在一起工作，發(fā)揮參與精神以及如何要求不斷變革的對(duì)策以適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的環(huán)境變化（楊建君，2022） 。將其應(yīng)用到城市經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，可以尋求一種最佳的政府、企業(yè)、市民共建城市的模式。此外，當(dāng)代管理學(xué)的幾種主流發(fā)展趨勢(shì)如創(chuàng)新管理、知識(shí)管理、柔性管理、跨文化管理等理論都對(duì)城市經(jīng)營(yíng)有著莫大的啟示。. 生態(tài)學(xué)理論 生態(tài)學(xué)理論主要是注重可持續(xù)發(fā)展的理念。生態(tài)環(huán)境是城市環(huán)境的根本，直接影響到城市的生存與發(fā)展，是城市環(huán)境建設(shè)與管理的首要任務(wù)。在經(jīng)營(yíng)城市中，始終要把生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與協(xié)調(diào)發(fā)展放在重要位置。使城市成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)（見圖 21） 。圖 21 城市可持續(xù)發(fā)展系統(tǒng)作用模型生態(tài)系統(tǒng)社會(huì)系統(tǒng) 經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)城市系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)整體性、自然資源、生物多樣性、承載能力社會(huì)均等、社會(huì)流動(dòng)性、參與、機(jī)構(gòu)的發(fā)展可持續(xù)增長(zhǎng)、資金、效益（資源使用與投資）資料來(lái)源：蔣達(dá)強(qiáng)，蘇敬等．城市可持續(xù)發(fā)展的新思維，上海交通大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版）．2022(3)．土地是一種不可再生的資源。土地資源的合理利用是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的立足19 / 69之本，無(wú)論人們對(duì)可持續(xù)發(fā)展如何理解，土地資源的可持續(xù)利用總是最基本的內(nèi)容之一，城市土地的資源與資產(chǎn)的雙重屬性，要求它在可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)；在資產(chǎn)屬性上土地的最大價(jià)值，只有通過(guò)經(jīng)營(yíng)才能加以實(shí)現(xiàn)，并能向資源最優(yōu)化配置的方向發(fā)展。. 地理學(xué)理論. 人文地理學(xué)“和諧論”　　1980 年 8 月在東京召開的第 24 屆國(guó)際地理大會(huì)上，英國(guó)倫敦大學(xué)教授Michael John wise 提出：“如何去和諧自然環(huán)境和人類生活的關(guān)系，已成為國(guó)際地理學(xué)界所面臨的主要研究任務(wù)” 。人文地理學(xué)的自然與人文的統(tǒng)一性得到全世界的確認(rèn)。 “和諧論”的主要內(nèi)容包括：發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力不可無(wú)視自然生產(chǎn)力；要保持經(jīng)濟(jì)再生產(chǎn)與自然再生產(chǎn)的和諧；要保持經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)的和諧；要保持人工自然與天然自然的和諧（陳清碩，錢曉晴，1997） 。這對(duì)城市經(jīng)營(yíng)提出了具體的要求，不能僅以經(jīng)濟(jì)利益為目的，而要注重各方面的和諧統(tǒng)一。. 經(jīng)濟(jì)地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論 產(chǎn)業(yè)布局是生產(chǎn)要素集合于時(shí)空的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。在這一過(guò)程中，政府和企業(yè)是產(chǎn)業(yè)布局的行為主體，政府的產(chǎn)業(yè)布局政策和企業(yè)的個(gè)體布局將起核心作用。近年來(lái)的研究表明，由于發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化歷程的樣板和示范作用、區(qū)際物資交換關(guān)系和原料結(jié)構(gòu)的變化、以及政府宏觀調(diào)控作用的影響，發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)在進(jìn)程上會(huì)偏離一般規(guī)律。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)域間市場(chǎng)的不斷開放，區(qū)際貿(mào)易形式從傳統(tǒng)的以有形商品交換為主，擴(kuò)大為與資金、技術(shù)、知識(shí)、信息等無(wú)形生產(chǎn)要素的跨區(qū)域流動(dòng)相結(jié)合，成為促進(jìn)各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素和區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)(調(diào)整)的重要推動(dòng)力量（樊杰等，2022） 。因此，城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和世界統(tǒng)一市場(chǎng)的形成的潮流，著眼于區(qū)域的市場(chǎng)需求和區(qū)域間的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)，緊跟區(qū)域技術(shù)進(jìn)步和制度創(chuàng)新的步伐，從而更大限度地保證城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的效率。. 規(guī)劃學(xué)理論馬丁利(Mattingty,1994)呼吁，需要“一個(gè)更清晰的關(guān)于城市經(jīng)營(yíng)的定義” 。20 / 69然而，直至 1995 年，沃納 (Werna,1995)認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)這一概念還是令人難以琢磨的” 。然而麥基爾(McGill,1998)從一個(gè)實(shí)踐工作者的角度反駁了沃納等人的觀點(diǎn)，他認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)的基本含義應(yīng)該建立在兩個(gè)簡(jiǎn)單的但又是基礎(chǔ)的目標(biāo)之上，首先是規(guī)劃，即規(guī)劃如何供應(yīng)和維護(hù)一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；其次是城市地方政府的合理定位，即地方政府的職責(zé)應(yīng)該是從組織上和財(cái)政上確?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的供給和維護(hù)。 ”霍華德提出的田園城市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)而設(shè)計(jì)的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會(huì)生活，但不應(yīng)超過(guò)這一程度；四周要有永久性農(nóng)業(yè)地帶圍繞，城市的土地歸公眾所有，由委員會(huì)受托管理。他對(duì)資金的來(lái)源、土地的分配、城市財(cái)政的收支、田園城市的經(jīng)營(yíng)管理等都提出了具體的建議。他認(rèn)為，工業(yè)和商業(yè)不能由公營(yíng)壟斷，要給私營(yíng)以發(fā)展的條件。但是，城市中的所有土地必須歸全體居民集體所有，使用土地必須交付租金。城市的收入全部來(lái)自租金，在土地上進(jìn)行建設(shè)、聚居而獲得的增值仍歸集體所有。這里我們已經(jīng)可以看到城市經(jīng)營(yíng)思想的萌芽了。此外，城市規(guī)劃思想中的系統(tǒng)思想認(rèn)為，城市是一個(gè)復(fù)雜的變化的整體，必須借助系統(tǒng)的思維進(jìn)行考察。現(xiàn)代城市規(guī)劃系統(tǒng)理論的建立、發(fā)展和應(yīng)用，使城市規(guī)劃的系統(tǒng)思想從感應(yīng)的、不自覺的認(rèn)識(shí)觀實(shí)現(xiàn)了向理性的、自覺的認(rèn)識(shí)觀的飛躍。這對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐更有著莫大的啟示，可以看出規(guī)劃城市經(jīng)營(yíng)中起著重要的指導(dǎo)作用，規(guī)劃的目的可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)如果沒有規(guī)劃思想的指導(dǎo)，城市經(jīng)營(yíng)也很容易向“功利主義”的趨勢(shì)發(fā)展。 綜上所述，城市經(jīng)營(yíng)是一門跨學(xué)科，綜合性的理論，其核心理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和可持續(xù)發(fā)展理論。雖然目前尚未形成獨(dú)立的學(xué)科理論，但未來(lái)創(chuàng)立城市經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立學(xué)科理論應(yīng)是我們需努力的發(fā)展方向。21 / 69第三章 城市經(jīng)營(yíng)的理念 城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象、主體和方式 城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象狹義上：城市經(jīng)營(yíng)是對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地） 、人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)的延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。廣義上：城市的所有資源包括有形資源（如城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、道路橋梁和自然資源等）和無(wú)形資源（如城市精神、城市文化、城市形象等）都可以作為城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象。但一些有特殊性質(zhì)的資源要分別對(duì)待，這點(diǎn)在后文有闡述。 城市經(jīng)營(yíng)的主體計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市經(jīng)營(yíng)并未提出，城市的開發(fā)與管理主體是單一的，即城市政府。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市經(jīng)營(yíng)的主體發(fā)生重大變化，即從單一的政府經(jīng)營(yíng)主體走向政府、企事業(yè)組織和廣大市民家庭等多元城市經(jīng)營(yíng)主體，形成以政府為主導(dǎo)，有營(yíng)利性企業(yè)、非營(yíng)利組織、社會(huì)公眾等多元主體參與的多元復(fù)合結(jié)構(gòu)。 城市經(jīng)營(yíng)的方式城市經(jīng)營(yíng)的方式方法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，可以多種多樣，不必為傳統(tǒng)的經(jīng)22 / 69驗(yàn)或習(xí)慣性的思維與做法所束縛。一種大的劃分、分類就是把城市的經(jīng)營(yíng)開發(fā)與管理相結(jié)合，采取經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的方式與做法，立足于從行政手段為主向法制手段為主轉(zhuǎn)換，從單一手段向多種手段共同作用轉(zhuǎn)換。 城市經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 市場(chǎng)導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營(yíng)而言，在供不應(yīng)求的短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)是生產(chǎn)導(dǎo)向的。只要能生產(chǎn)出產(chǎn)品，銷路不成問(wèn)題。但隨著生產(chǎn)能力飽和以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)必須由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為需求導(dǎo)向。即重視市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)運(yùn)作，研究消費(fèi)者的需求，提供有市場(chǎng)需求的產(chǎn)品而不是能生產(chǎn)什么就生產(chǎn)什么。同樣，隨著城市間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，城市經(jīng)營(yíng)也必須改為市場(chǎng)需求導(dǎo)向。即研究投資者、游客、居民的需求，再按此需求提供相關(guān)的城市產(chǎn)品和服務(wù)。只有這樣才能保證一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。 效益導(dǎo)向城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是城市資源，但城市經(jīng)營(yíng)不同于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的就是為了追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而城市經(jīng)營(yíng)則除了重視投入產(chǎn)出比，重視充分發(fā)掘各種城市資源的最大價(jià)值外，還要追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。城市經(jīng)營(yíng)的根本目的還是為了富民強(qiáng)市，因此，在城市經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的同時(shí)，更要注重效益的提高。既要追求經(jīng)濟(jì)效益，也要追求社會(huì)、環(huán)境效益，不能只顧眼前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。 功能導(dǎo)向狹義的城市經(jīng)營(yíng)認(rèn)為城市經(jīng)營(yíng)就是籌集城市建設(shè)資金的一種手段，這種資金導(dǎo)向的觀點(diǎn)容易導(dǎo)致追求眼前的經(jīng)濟(jì)利益而影響城市功能的發(fā)揮和優(yōu)化。城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)該把考慮城市功能和城市環(huán)境放在首位，即基于功能導(dǎo)向而不僅僅是資金導(dǎo)向（見圖 31） 。具體地說(shuō)，市政府根據(jù)城市功能對(duì)城市環(huán)境的要求，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)構(gòu)成城市空間、城市功能和城市審美載體的各種城市資源進(jìn)行資本化的市場(chǎng)集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，以實(shí)現(xiàn)這些資源資本在容量、結(jié)構(gòu)、秩序和功能上的最大化和最優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)和城市可持續(xù)發(fā)展。圖