【正文】 市資產(chǎn)，促進城市資產(chǎn)的重新配制和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴充城市建設(shè)資金的來源（劉維新，2022） 。從中不難看出，它形成的理論基礎(chǔ)涉及了營銷學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多種學(xué)科?！俺鞘薪?jīng)營”作為研究“經(jīng)營城市”規(guī)律，為有效開展“經(jīng)營城市”提供指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略思路、策略手段與思想方法的科學(xué)，其基本思想和目標是：適應(yīng)市場經(jīng)濟對城市建設(shè)與發(fā)展內(nèi)在運行機制和有效利用其經(jīng)濟價值的高層次要求，整合城市資源，利用系統(tǒng)思想、政策措施及市場手段，通過城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略的制定與實施，改善城市環(huán)境、樹立城市形象、建立城市品牌，從而增強城市對國內(nèi)外各種資源的吸引力、加大城市對其他地區(qū)的輻射力和影響力，實現(xiàn)城市的保值增值和持續(xù)快速發(fā)展。為此，進行城市經(jīng)營，除了利用市場經(jīng)濟和政策手段對城市各種資源進行整合、聚集、重組和營運，實現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，以實現(xiàn)城市有形和無形資產(chǎn)的保值增值之外，必須通過各種渠道、方式和手段宣傳和促銷城市，從而實現(xiàn)作為城市經(jīng)營主體的政府及其職能部門與作為參與主體的各類企業(yè)和市民的充分溝通。因此，可以說城市營銷是城市經(jīng)營的必要前提和重要策略，開展城市經(jīng)營必須進行城市營銷。16 / 69. 經(jīng)濟學(xué)理論 經(jīng)濟學(xué)是研究人類發(fā)展生產(chǎn)、滿足需要及其規(guī)律性的科學(xué)。城市的經(jīng)濟學(xué)起源是出于成本和效益的考量。人們可以在宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的鏈條中界定出一個中觀經(jīng)濟單元，而承載中觀經(jīng)濟的載體就是城市。因此，要按照客觀規(guī)律，用市場手段來經(jīng)營城市，克服行政性壟斷和市場扭曲所導(dǎo)致的效率損失。從理論依據(jù)來看，所謂城市資產(chǎn)經(jīng)營，也可稱為城市經(jīng)營，簡單地說就是以提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)為目標，按市場經(jīng)濟基本原理，對包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市資源性資產(chǎn) (主要是城市土地 )和城市無形資產(chǎn)在內(nèi)的城市資產(chǎn)所開展的多種形式的經(jīng)營管理活動。. 馬克思的地租地價理論馬克思在《資本論》中進行地租的研究時，首先提出了土地所有權(quán)的問題，科學(xué)地認為“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)”(《資本論》第三卷 715 頁)。因此．他在《共產(chǎn)黨宣言》中提出的關(guān)于無產(chǎn)階級在革命后應(yīng)采取的十大措施中，第一個就是“剝奪地產(chǎn)，把地租用于國家支出。 ”土地資本是有價值的，在生產(chǎn)過程中形成重要的生產(chǎn)要素，會給使用者帶來經(jīng)濟效益。因此，在市場經(jīng)濟條件下，土地使用權(quán)也是一種商品，交換也應(yīng)是有償?shù)?。馬克思的地租地價理論直接催生了土地經(jīng)營的發(fā)展。. 凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論 凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論認為：必須采取考慮周密的公共政策與財政政策，即通過政府全面干預(yù)經(jīng)濟生活的做法，以確保市場效率和國家目標——促進經(jīng)濟繁榮和就業(yè)達到充分水平——的全面實現(xiàn)（Kegnes, J. M,1936） 。但同時我們也要注意到宏觀調(diào)控不是在宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)嵭杏媱澖?jīng)濟。宏觀調(diào)控賴以建立的基礎(chǔ)是以市場機制作為資源配置基本機制的市場經(jīng)濟，離開市場經(jīng)濟，宏觀調(diào)控便無從產(chǎn)生。因為，沒有獨立的市場經(jīng)濟主體，宏觀調(diào)控政策就失去了作用的對象。這也正是宏觀調(diào)控之所以成為市場經(jīng)濟體制有機組成部分的原因所在（吳超林，2022） 。在城市經(jīng)營的實踐中構(gòu)建起科學(xué)的宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)，對曾為計劃經(jīng)濟付出過沉重代價的我國而言，無疑具有重要而又特殊的現(xiàn)實意義。17 / 69. 商品經(jīng)濟與等價交換理論城市經(jīng)濟本質(zhì)上就是商品經(jīng)濟或市場經(jīng)濟，以市場經(jīng)濟為取向的經(jīng)濟體制改革中的一個重要任務(wù)，就是為市場經(jīng)濟體制建立穩(wěn)固的商品經(jīng)濟基礎(chǔ)。市場經(jīng)濟運行，是商品經(jīng)濟發(fā)展的前提，市場運作的基礎(chǔ)，是完全依靠價值規(guī)律和等價交換原則進行的，商品交換也是在平等競爭機制的原則上進行的。“城市經(jīng)營”的核心是土地資本，而土地資本又是重要的生產(chǎn)要素，交換過程中的不等價，顯然不符合市場經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律。 “城市經(jīng)營”就是一種等價交換的表現(xiàn)形式。因此，把城市的自然生成資本、人力作用資本和相關(guān)延伸資本，納入經(jīng)營范圍是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，也是符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。. 市場公共經(jīng)濟理論人類要生存發(fā)展，必須滿足一定的物質(zhì)和精神需要。從人類幾千年發(fā)展史來看，這種需要有私人和公共之分，私人需要如衣、食、住、行等，公共需要如安全保障、公共道路等。在社會分工尚不精細，生產(chǎn)力較為低下的早期、滿足私人需要與公共需要的部門并沒有嚴格區(qū)分，但在人類追求提高生產(chǎn)力目標的驅(qū)動下，這種分工越來越明確，越來越科學(xué)。市場經(jīng)濟體制之所以是至今為止最適合人類發(fā)展的經(jīng)濟體制，其關(guān)鍵的一點在于它把滿足人類的私人需要與公共需要的部門明確分為兩個部門：私人部門，主要由企業(yè)組成，滿足人類的私人需要，提供私人產(chǎn)品；公共部門，主要由政府組成，滿足人類的公共需要，提供公共產(chǎn)品。市場經(jīng)濟從一開始就不可能是僅僅由廠商和消費者組成的經(jīng)濟，市場經(jīng)濟離不開另一部門——政府?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展為私人部門與公共部門并駕齊驅(qū)，相互交融的混合經(jīng)濟（王志強，2022） 。城市資產(chǎn)的經(jīng)濟屬性從根本上決定了必須按城市公共經(jīng)濟的原理進行市場化經(jīng)營。城市資產(chǎn)屬于公共產(chǎn)品，具有使用上的“非排他性”與利益上的“非占有性”兩大顯著標準，這就使得城市資產(chǎn)經(jīng)營成為城市公共經(jīng)濟的重要組成內(nèi)容，是市場經(jīng)濟條件下城市公共經(jīng)濟所要研究和推進的重要活動和基本要求，需要由城市政府組織進行投資建設(shè)，并由政府最終決定有關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等屬于城市資產(chǎn)方面的經(jīng)營活動，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效益。18 / 69. 管理學(xué)理論如前文所述，城市經(jīng)營實質(zhì)上是一種經(jīng)濟性的城市管理模式。因此，城市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)離不開管理學(xué)理論。如學(xué)習(xí)型組織理論要求通過培養(yǎng)彌漫于整個組織的學(xué)習(xí)氣氛而建立起來一種符合人性的、有機的組織。在學(xué)習(xí)型企業(yè)中，要求人們不斷地去拓展他們的能力，學(xué)習(xí)相互之間如何在一起工作，發(fā)揮參與精神以及如何要求不斷變革的對策以適應(yīng)瞬息萬變的環(huán)境變化（楊建君，2022） 。將其應(yīng)用到城市經(jīng)營當中，可以尋求一種最佳的政府、企業(yè)、市民共建城市的模式。此外，當代管理學(xué)的幾種主流發(fā)展趨勢如創(chuàng)新管理、知識管理、柔性管理、跨文化管理等理論都對城市經(jīng)營有著莫大的啟示。. 生態(tài)學(xué)理論 生態(tài)學(xué)理論主要是注重可持續(xù)發(fā)展的理念。生態(tài)環(huán)境是城市環(huán)境的根本，直接影響到城市的生存與發(fā)展，是城市環(huán)境建設(shè)與管理的首要任務(wù)。在經(jīng)營城市中，始終要把生態(tài)環(huán)境的保護與協(xié)調(diào)發(fā)展放在重要位置。使城市成為一個可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)（見圖 21） 。圖 21 城市可持續(xù)發(fā)展系統(tǒng)作用模型生態(tài)系統(tǒng)社會系統(tǒng) 經(jīng)濟系統(tǒng)城市系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)整體性、自然資源、生物多樣性、承載能力社會均等、社會流動性、參與、機構(gòu)的發(fā)展可持續(xù)增長、資金、效益（資源使用與投資）資料來源：蔣達強，蘇敬等．城市可持續(xù)發(fā)展的新思維，上海交通大學(xué)學(xué)報（社科版）．2022(3)．土地是一種不可再生的資源。土地資源的合理利用是社會經(jīng)濟發(fā)展的立足19 / 69之本，無論人們對可持續(xù)發(fā)展如何理解，土地資源的可持續(xù)利用總是最基本的內(nèi)容之一，城市土地的資源與資產(chǎn)的雙重屬性，要求它在可持續(xù)發(fā)展過程中成為經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)；在資產(chǎn)屬性上土地的最大價值，只有通過經(jīng)營才能加以實現(xiàn)，并能向資源最優(yōu)化配置的方向發(fā)展。. 地理學(xué)理論. 人文地理學(xué)“和諧論”　　1980 年 8 月在東京召開的第 24 屆國際地理大會上，英國倫敦大學(xué)教授Michael John wise 提出：“如何去和諧自然環(huán)境和人類生活的關(guān)系，已成為國際地理學(xué)界所面臨的主要研究任務(wù)” 。人文地理學(xué)的自然與人文的統(tǒng)一性得到全世界的確認。 “和諧論”的主要內(nèi)容包括：發(fā)展社會生產(chǎn)力不可無視自然生產(chǎn)力；要保持經(jīng)濟再生產(chǎn)與自然再生產(chǎn)的和諧；要保持經(jīng)濟系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)的和諧；要保持人工自然與天然自然的和諧（陳清碩，錢曉晴，1997） 。這對城市經(jīng)營提出了具體的要求，不能僅以經(jīng)濟利益為目的，而要注重各方面的和諧統(tǒng)一。. 經(jīng)濟地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論 產(chǎn)業(yè)布局是生產(chǎn)要素集合于時空的運動過程。在這一過程中，政府和企業(yè)是產(chǎn)業(yè)布局的行為主體，政府的產(chǎn)業(yè)布局政策和企業(yè)的個體布局將起核心作用。近年來的研究表明，由于發(fā)達國家工業(yè)化歷程的樣板和示范作用、區(qū)際物資交換關(guān)系和原料結(jié)構(gòu)的變化、以及政府宏觀調(diào)控作用的影響，發(fā)展中國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級在進程上會偏離一般規(guī)律。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和區(qū)域間市場的不斷開放，區(qū)際貿(mào)易形式從傳統(tǒng)的以有形商品交換為主，擴大為與資金、技術(shù)、知識、信息等無形生產(chǎn)要素的跨區(qū)域流動相結(jié)合，成為促進各國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素和區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(調(diào)整)的重要推動力量（樊杰等，2022） 。因此，城市經(jīng)營應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟全球化和世界統(tǒng)一市場的形成的潮流，著眼于區(qū)域的市場需求和區(qū)域間的發(fā)展競爭，緊跟區(qū)域技術(shù)進步和制度創(chuàng)新的步伐，從而更大限度地保證城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進的效率。. 規(guī)劃學(xué)理論馬丁利(Mattingty,1994)呼吁，需要“一個更清晰的關(guān)于城市經(jīng)營的定義” 。20 / 69然而，直至 1995 年，沃納 (Werna,1995)認為“城市經(jīng)營這一概念還是令人難以琢磨的” 。然而麥基爾(McGill,1998)從一個實踐工作者的角度反駁了沃納等人的觀點，他認為“城市經(jīng)營的基本含義應(yīng)該建立在兩個簡單的但又是基礎(chǔ)的目標之上，首先是規(guī)劃，即規(guī)劃如何供應(yīng)和維護一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；其次是城市地方政府的合理定位，即地方政府的職責(zé)應(yīng)該是從組織上和財政上確保基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的供給和維護。 ”霍華德提出的田園城市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)而設(shè)計的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，但不應(yīng)超過這一程度；四周要有永久性農(nóng)業(yè)地帶圍繞，城市的土地歸公眾所有，由委員會受托管理。他對資金的來源、土地的分配、城市財政的收支、田園城市的經(jīng)營管理等都提出了具體的建議。他認為，工業(yè)和商業(yè)不能由公營壟斷，要給私營以發(fā)展的條件。但是，城市中的所有土地必須歸全體居民集體所有，使用土地必須交付租金。城市的收入全部來自租金，在土地上進行建設(shè)、聚居而獲得的增值仍歸集體所有。這里我們已經(jīng)可以看到城市經(jīng)營思想的萌芽了。此外，城市規(guī)劃思想中的系統(tǒng)思想認為，城市是一個復(fù)雜的變化的整體，必須借助系統(tǒng)的思維進行考察?，F(xiàn)代城市規(guī)劃系統(tǒng)理論的建立、發(fā)展和應(yīng)用，使城市規(guī)劃的系統(tǒng)思想從感應(yīng)的、不自覺的認識觀實現(xiàn)了向理性的、自覺的認識觀的飛躍。這對城市經(jīng)營的實踐更有著莫大的啟示，可以看出規(guī)劃城市經(jīng)營中起著重要的指導(dǎo)作用，規(guī)劃的目的可以通過經(jīng)營的手段來實現(xiàn)，同時如果沒有規(guī)劃思想的指導(dǎo)，城市經(jīng)營也很容易向“功利主義”的趨勢發(fā)展。 綜上所述，城市經(jīng)營是一門跨學(xué)科，綜合性的理論，其核心理論是經(jīng)濟學(xué)理論和可持續(xù)發(fā)展理論。雖然目前尚未形成獨立的學(xué)科理論，但未來創(chuàng)立城市經(jīng)營的獨立學(xué)科理論應(yīng)是我們需努力的發(fā)展方向。21 / 69第三章 城市經(jīng)營的理念 城市經(jīng)營的對象、主體和方式 城市經(jīng)營的對象狹義上：城市經(jīng)營是對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地） 、人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)的延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）進行經(jīng)營。廣義上：城市的所有資源包括有形資源（如城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、道路橋梁和自然資源等）和無形資源（如城市精神、城市文化、城市形象等）都可以作為城市經(jīng)營的對象。但一些有特殊性質(zhì)的資源要分別對待，這點在后文有闡述。 城市經(jīng)營的主體計劃經(jīng)濟時代，城市經(jīng)營并未提出，城市的開發(fā)與管理主體是單一的，即城市政府。市場經(jīng)濟條件下，城市經(jīng)營的主體發(fā)生重大變化，即從單一的政府經(jīng)營主體走向政府、企事業(yè)組織和廣大市民家庭等多元城市經(jīng)營主體，形成以政府為主導(dǎo)，有營利性企業(yè)、非營利組織、社會公眾等多元主體參與的多元復(fù)合結(jié)構(gòu)。 城市經(jīng)營的方式城市經(jīng)營的方式方法在市場經(jīng)濟背景下，可以多種多樣，不必為傳統(tǒng)的經(jīng)22 / 69驗或習(xí)慣性的思維與做法所束縛。一種大的劃分、分類就是把城市的經(jīng)營開發(fā)與管理相結(jié)合，采取經(jīng)濟的、行政的、法律的方式與做法，立足于從行政手段為主向法制手段為主轉(zhuǎn)換，從單一手段向多種手段共同作用轉(zhuǎn)換。 城市經(jīng)營的特點 市場導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營而言，在供不應(yīng)求的短缺經(jīng)濟時代，企業(yè)是生產(chǎn)導(dǎo)向的。只要能生產(chǎn)出產(chǎn)品，銷路不成問題。但隨著生產(chǎn)能力飽和以及市場競爭的加劇，企業(yè)必須由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為需求導(dǎo)向。即重視市場需求、市場競爭和市場運作，研究消費者的需求，提供有市場需求的產(chǎn)品而不是能生產(chǎn)什么就生產(chǎn)什么。同樣，隨著城市間競爭的加劇，城市經(jīng)營也必須改為市場需求導(dǎo)向。即研究投資者、游客、居民的需求，再按此需求提供相關(guān)的城市產(chǎn)品和服務(wù)。只有這樣才能保證一個城市的競爭力。 效益導(dǎo)向城市經(jīng)營的對象是城市資源，但城市經(jīng)營不同于企業(yè)經(jīng)營。企業(yè)經(jīng)營的目的就是為了追求經(jīng)濟效益的最大化，而城市經(jīng)營則除了重視投入產(chǎn)出比，重視充分發(fā)掘各種城市資源的最大價值外，還要追求經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。城市經(jīng)營的根本目的還是為了富民強市，因此，在城市經(jīng)營市場化的同時，更要注重效益的提高。既要追求經(jīng)濟效益，也要追求社會、環(huán)境效益，不能只顧眼前利益，不顧長遠的發(fā)展。 功能導(dǎo)向狹義的城市經(jīng)營認為城市經(jīng)營就是籌集城市建設(shè)資金的一種手段，這種資金導(dǎo)向的觀點容易導(dǎo)致追求眼前的經(jīng)濟利益而影響城市功能的發(fā)揮和優(yōu)化。城市經(jīng)營應(yīng)該把考慮城市功能和城市環(huán)境放在首位，即基于功能導(dǎo)向而不僅僅是資金導(dǎo)向（見圖 31） 。具體地說，市政府根據(jù)城市功能對城市環(huán)境的要求，運用市場經(jīng)濟手段，對構(gòu)成城市空間、城市功能和城市審美載體的各種城市資源進行資本化的市場集聚、重組和營運，以實現(xiàn)這些資源資本在容量、結(jié)構(gòu)、秩序和功能上的最大化和最優(yōu)化，從而實現(xiàn)城市建設(shè)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)和城市可持續(xù)發(fā)展。圖