【正文】 經(jīng)營期相關(guān)成本 │1. 00 │截尾正態(tài)分布│1. 00 │0. 90 │1. 10 │0. 0 5 │├──────────┼───┼──────┼────┼────┼────┼────┤│貸款利率 │1. 00 │截尾正態(tài)分布│1. 00 │0. 90 │1. 10 │0. 0 5 │├──────────┼───┼──────┼────┼────┼────┼────┤│租金和經(jīng)營成本增長(zhǎng)率│1. OOI│截尾正態(tài)分布│1. 0O I │3. 000a │5. 000a │0. 500a │└──────────┴───┴──────┴────┴────┴────┴────┘假設(shè)各敏感因素的波動(dòng)規(guī)律遵循上表設(shè)定的概率分布，用相關(guān)工具模擬十萬次，模擬分析結(jié)果如下所示: 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)(經(jīng)營期10年) 總投資內(nèi)部收益率(稅后) 資本金內(nèi)部收益率 總投資收益率 資本金凈利潤(rùn)率其他:保守貸款償還期 正常貸款償還期 靜態(tài)投資回收期基準(zhǔn)數(shù)值 6. 86 6. 89 8. 5110. Q1%30. 76年 5 78年1理59年模擬平均值 % 10. 11 31. 15年 6 59年 11. 62年 90%置信區(qū)間 5. 97% 5. 98% 7理9%一9 65%9. 02%一11. 9621. 38年一Q1. 31年 5. 88年一7. 36年13. 13年一16. 21年如上表所示，模擬得出的各財(cái)務(wù)指標(biāo)均值與計(jì)算的基準(zhǔn)數(shù)值比較接近，其90%置信區(qū)間也相對(duì)比較集中，但“保守貸款償還期”的不確定性有點(diǎn)大，因?yàn)樵撝笜?biāo)假設(shè)項(xiàng)目所有資金(包括資本金)都是借債籌集，由于經(jīng)營期年利潤(rùn)較少，需要很多年才能還清債款及其后發(fā)生的利息，受總投資和貸款利率波動(dòng)的影響很大。概率和敏感性模擬結(jié)果解釋各財(cái)務(wù)指標(biāo)概率分布模擬結(jié)果和其對(duì)主要影響因素的敏感度模擬結(jié)果如其下兩頁所示，簡(jiǎn)要分析如下: 從“各財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)主要影響因素的敏感度模擬結(jié)果”可以看到，各個(gè)敏感因素對(duì)每個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)都有影響，但影響程度不一樣。我們用最重要的“經(jīng)營40年資本金內(nèi)部收益率”為例:幾個(gè)因素中，“基準(zhǔn)租金收入”的影響最大，正相關(guān)，即租金越高，該指標(biāo)就越好?！绊?xiàng)目總投資”影響次之，負(fù)相關(guān)，總投資越大，該指標(biāo)就越小，與我們預(yù)想的情形相符?！白饨鸷徒?jīng)營成本增長(zhǎng)率”的影響居第三位，“經(jīng)營期相關(guān)成本”對(duì)該指標(biāo)的影響較較小，“貸款利率”的影響更小。Sensitivity:經(jīng)營40年資本金內(nèi)部收益率i 000 0 a00 0 s00 0 0 z00 0 000 0 z00 0 0 s00 0 a00 i 000基準(zhǔn)租金收入 一.........租金和經(jīng)營成本增長(zhǎng)率經(jīng)營期相關(guān)成本貸款利率 1. }經(jīng)營40年資本金內(nèi)部收益布 從“各財(cái)務(wù)指標(biāo)概率分布模擬結(jié)果”可以看到，受敏感因素波動(dòng)的影響，各財(cái)務(wù)指標(biāo)都呈現(xiàn)明顯的不確定性。還用最重要的“經(jīng)營40年資本金內(nèi)部收益率”舉例:該指標(biāo)模擬結(jié)果呈明顯的正態(tài)分布，%(與計(jì)算的基準(zhǔn)值6. 89%比較接近)，該指標(biāo)有90%%%之間 (置信區(qū)間)。，﹁‘q廣匯一戶喊矛111(一，[l二︶士需要特別注意的是，“保守貸款償還期”模擬結(jié)果概率分布有點(diǎn)異常，概率分布圖向右探伸較大，說明該指標(biāo)不易控制，項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中超出計(jì)算的基準(zhǔn)值:30. 76年的可能性很大。原因是項(xiàng)目的回報(bào)周期很長(zhǎng)，致使該指標(biāo)受貸款利率的影響非常大。針對(duì)其他財(cái)務(wù)指標(biāo)的概率分布和敏感度模擬結(jié)果的解釋，這里不再贅述。模擬分析的目的不僅僅是為了告知結(jié)果，更重要的是預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)。通過此次定量模擬分析，我們給出定性的結(jié)論是:該項(xiàng)目估算的幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)可信度較高，政府依據(jù)本次估算和分析給出的財(cái)務(wù)指標(biāo)來確定經(jīng)營年限是可行的。對(duì)社會(huì)資本而言，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)比較大，需要下力氣控制項(xiàng)目建設(shè)投資和經(jīng)營期成本，才能保證項(xiàng)目取得期望的收益。需要指出的是，上面的結(jié)論只是項(xiàng)目總投資、基準(zhǔn)租金收入、經(jīng)營期相關(guān)成本、貸款利率、租金和經(jīng)營成本增長(zhǎng)率這五個(gè)主要影響因素在設(shè)定的變化規(guī)律和波動(dòng)范圍的情況下做出的。一般而言，我們?cè)O(shè)定的變化規(guī)律和波動(dòng)范圍是基本符合其自身實(shí)際規(guī)律和當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際情況的，因而根據(jù)模擬得出的結(jié)論，在很大程度上是可信的。但由于影響項(xiàng)目投資收益的因素很多，針對(duì)這些因素的信息也難以全部量化，因而以量化分析、數(shù)值預(yù)報(bào)為特點(diǎn)的模擬分析過程就不可能識(shí)別所有風(fēng)險(xiǎn)，比如政策風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。另外假設(shè)遇到嚴(yán)重市場(chǎng)蕭條或通貨膨脹的情況，則上述敏感因素的波動(dòng)程度就可能超出我們預(yù)想的范圍:也有可能出現(xiàn)新的不定因素，比原有因素對(duì)項(xiàng)目的影響還大，這種情況下通過正常模擬分析所得出結(jié)論的可信度就會(huì)相應(yīng)降低。此時(shí)需要根據(jù)實(shí)際情況修改相關(guān)參數(shù)甚至修改模型，重新進(jìn)行模擬分析，才能保證結(jié)果具有足夠的可信度。說明:由于經(jīng)營初期需要幣嘗還建設(shè)投資貸款本金及利息，導(dǎo)致前幾年資本金凈利潤(rùn)率處于負(fù)值，這種情39。rs}.下，項(xiàng)目投資方還需另外進(jìn)行必要的知期融資，以保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)望存能力。知期融資對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響這里不再計(jì)算。不同租金水平下項(xiàng)目貸款償還期和投資回收期單位:元/月/平米，年貸款利率:5. 61%說明:保守貸款償還期計(jì)算方法:假設(shè)投資方項(xiàng)目所i所有資金(包括資本個(gè))都是借債籌集。 止常貸款償還期和靜態(tài)投資回收期計(jì)算方法:投資方按規(guī)定出資，其余用借偵方式解決。 靜態(tài)投資回收期基十總投資和基于資木金計(jì)算的結(jié)果相差不大，此處是基十資木金計(jì)算的數(shù)據(jù) 靜態(tài)投資回收期年數(shù)系從經(jīng)營期開始算起說明:表中橫坐標(biāo)為折現(xiàn)率，縱坐標(biāo)為基準(zhǔn)平均月租金(單位:元/月/建筑平米戶，投資回收期有基+總投資和基+資本金兩種算法，就本項(xiàng)目而言二者差別不大，表中動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)基+后者，投資回收期年限從經(jīng)營期算起。 動(dòng)態(tài)投資回收期按10年、1015年、16}0年、7076年、0530年、3035年、354。年、4045年、4550年、50年等幾檔標(biāo)識(shí)不同的顏色，便+參考。 由圖可見，折現(xiàn)率對(duì)動(dòng)態(tài)投資回收期的影響非常大。經(jīng)測(cè)算，基準(zhǔn)租金水平條件下當(dāng)折現(xiàn)率取下3%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期就已經(jīng)韶過了50年，而下3%的折現(xiàn)率不僅小于比%的一般行業(yè)基準(zhǔn)收益率，甚至還小于s}:o的社會(huì)平均折現(xiàn)率。說明本估算表橫坐標(biāo)為經(jīng)營年限，縱坐標(biāo)為基準(zhǔn)平均月租金了單位:元/月/建筑平米) 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率按0m 0}5039。v }039。o6w 60。So. So9w 9}100計(jì)算時(shí)點(diǎn)為8016年初。表中租金收入及經(jīng)營成本和稅費(fèi)考慮了每三年400的增長(zhǎng)率，但未剔除通貨膨脹的影響，決策者在確定朗望收益水平時(shí)要將通脹因素考慮在內(nèi)。100等幾檔標(biāo)識(shí)不同的顏色，便于決策使用。內(nèi)部收益率等于零時(shí)所對(duì)應(yīng)點(diǎn)年份獷橙色數(shù)據(jù)邊緣)為相應(yīng)平均月租金下的靜態(tài)投資回收朗。說明:本估算表橫坐標(biāo)為經(jīng)營年限，縱坐標(biāo)為基準(zhǔn)平均月租金l單位:元/月/建筑平米)，計(jì)算時(shí)點(diǎn)為8016年初。表中租金收入及經(jīng)營成本和稅費(fèi)考慮了每三年400的增長(zhǎng)率，但未剔除通貨膨脹的影響，決策者在確定朗望收益水平時(shí)要將通脹因素考慮在內(nèi)。項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率按0m 0o5039。m 6o6m 60。 v }oSm S}9m 9o10w 100等幾檔標(biāo)識(shí)不同的顏色，便于決策使用。內(nèi)部收益率等于零時(shí)所對(duì)應(yīng)點(diǎn)年份‘橙色數(shù)據(jù)邊緣)為相應(yīng)平均月租金下的靜態(tài)投資回收朗。金標(biāo)典PPP項(xiàng)目投資決策分析與評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)介紹 我們是一家致力于推動(dòng)政府和企業(yè)投資決策科學(xué)化的專業(yè)咨詢公司，我們的理念是應(yīng)用最先進(jìn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)以提高項(xiàng)目的邊際效益，幫助政府和企業(yè)走出投資決策中的困境，有效提升政府和企業(yè)的投資決策能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。 我公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)是建設(shè)項(xiàng)目投資決策模擬分析與評(píng)價(jià)，主要針對(duì)政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目(PPP)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，目的是為政府和企業(yè)決策提供客觀、科學(xué)的數(shù)據(jù)支持，減少投資盲目性，保證項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)和盈利的能力。建設(shè)項(xiàng)目投資蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)很大，為了更好地保障投資安全，決策者需要改變之前憑直覺、憑經(jīng)驗(yàn)拍板的狀況，提高項(xiàng)目前期論證的科學(xué)性，設(shè)法將各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估，用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)或開發(fā)進(jìn)程。 建設(shè)項(xiàng)目投資決策模擬分析是蒙特卡洛方法在建設(shè)投資領(lǐng)域的應(yīng)用，它需要依據(jù)項(xiàng)目具體情況構(gòu)建符合實(shí)際運(yùn)行狀況的分析模型，通過大規(guī)模隨機(jī)數(shù)列來模擬不同情境下投資者關(guān)心的結(jié)果。它以投資者最為關(guān)切的收益和風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)，意在揭示影響項(xiàng)目效益波動(dòng)的主要因素及其影響程度，從而讓決策者將有限的資金和時(shí)間重點(diǎn)放在這些關(guān)鍵因素上。通過模擬分析，既可得到項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)及其可信度，以便投資者參考決策。也可預(yù)知資金平衡情況，便于制定適宜的籌資還款計(jì)劃。還可進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度量和壓力測(cè)試，了解項(xiàng)目在正常市場(chǎng)波動(dòng)乃至極端惡劣條件下的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。故此投資決策模擬分析也稱模擬開發(fā)，類似于仿真技術(shù)和數(shù)值天氣預(yù)報(bào)，在實(shí)際開發(fā)之前演練一次模擬開發(fā)，投資者心里就“有底”了。蒙特卡洛方法在金融保險(xiǎn)等領(lǐng)域應(yīng)用較廣，但在建設(shè)投資領(lǐng)域的應(yīng)用才剛開始，主要是因?yàn)橛绊懡ㄔO(shè)項(xiàng)目投資決策的因素十分龐雜，需要組織大量的人力去調(diào)研采集數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型時(shí)必須考慮影響項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)和運(yùn)營情況的眾多因素，難度大，耗時(shí)長(zhǎng)，需要熟悉建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)和精通數(shù)據(jù)模型專業(yè)人員的通力配合以及高速度高容量大型計(jì)算機(jī)的支持。另外這幾十年來國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)走好，開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)被市場(chǎng)繁榮所掩蓋，行業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)重視不夠也是其尚未得到廣泛應(yīng)用的主要原因。我公司旨在大力推廣該方法在國內(nèi)建設(shè)投資領(lǐng)域的應(yīng)用。 投資決策模擬分析的特點(diǎn)是專門與動(dòng)態(tài)和不確定的數(shù)據(jù)打交道。PPP項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營周期長(zhǎng)、過程復(fù)雜、不定因素多，為保證模擬結(jié)果具有足夠的可信度，需要考慮影響項(xiàng)目效益波動(dòng)的收入補(bǔ)貼成本稅費(fèi)等各類因素及其細(xì)節(jié)，甚至還要考慮建設(shè)經(jīng)營周期變動(dòng)和通貨膨脹的影響。模擬分析過程一般采取保守策略，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，重視機(jī)會(huì)損失和自有資金使用成本。