【導(dǎo)讀】由于經(jīng)濟(jì)衰退，或競(jìng)爭(zhēng)激烈同樣產(chǎn)生市場(chǎng)萎縮，而另外。則有一些新興行業(yè)處于蓬勃發(fā)展之中。例如家電行業(yè)，在90年代中期遍布全國(guó)各大中城市的家電城，果在這些有國(guó)美，蘇寧等控制的大中城市開(kāi)家電城，也就很難成功。變動(dòng)期或突發(fā)事件、火災(zāi)、拆遷導(dǎo)致的契機(jī)，從而切入進(jìn)入。在以前全國(guó)各地有幾千家音像城，隨著打擊盜版的深入，如果再開(kāi)音像市場(chǎng)，則與國(guó)家要求的發(fā)展趨勢(shì)。道經(jīng)營(yíng)的臨街式，以及集貿(mào)大廈服裝市場(chǎng)。砍價(jià)，而且批發(fā)的便宜。專賣店，百貨商場(chǎng)“認(rèn)牌子”，品牌服裝逐漸取代散牌而發(fā)展起來(lái)。也往往南轅北轍，遠(yuǎn)比因地段，價(jià)格等失誤造成的損失可怕多了。際其地產(chǎn)價(jià)值仍存在），出現(xiàn)類似眼睛中的“盲點(diǎn)”這堪稱盲點(diǎn)現(xiàn)象，在選址時(shí)，尤其要考慮規(guī)避“盲點(diǎn)”。性和盲點(diǎn)，尤其是大市場(chǎng)群中就容易出盲點(diǎn)，在盲點(diǎn)中切不可貪便宜。布局中通道的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為米寬，各主通道可達(dá)米，3米，落可采用圓形或弧型設(shè)計(jì)，即可充分利用空間，又增加使用率。

　　

【正文】 99208 備 注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫(kù)的銷售收入 ③出租收入： 總計(jì)年均出租收入為： 78838萬(wàn)元 表 3 一期工程物業(yè)出租收入?yún)R總（以 20 年經(jīng)營(yíng)期計(jì)） 建筑功能 出租面積 出租基價(jià) 租金總收入 年均租金收入 （ ㎡ ） （元 /㎡ /日） （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） 裙樓商場(chǎng) 71595 20 1342953 67148 南塔辦公樓 26598 8 183507 9175 會(huì) 所 5722 10 50299 2515 總 計(jì) 1576759 78838 備 注：表中 租金收入中已含各功能所配車庫(kù)的出租收入 各經(jīng)營(yíng)年度租金收入詳見(jiàn)附表二 要說(shuō)明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤(rùn)來(lái)源 ④一期工程牧業(yè)租售稅利預(yù)測(cè)（詳見(jiàn)附表二） 根據(jù)附表二可知：首期工程以 20 年經(jīng)營(yíng)期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)716445萬(wàn)元人民幣，年均稅后利潤(rùn)為 32566萬(wàn)元人民幣。 根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見(jiàn)附表三） 投資回收期： （含建設(shè)期） 內(nèi)部收益率： % 凈 現(xiàn) 值： 178818萬(wàn)元 表 4 本報(bào)告中租售模式與《可研報(bào)告》 中的租售模式對(duì)比匯總 租售模式 投資回收期 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 （年） （萬(wàn)元） 出租：商場(chǎng) 70% 可研報(bào)告測(cè)算 出售：商場(chǎng) 30% % 81991 出售：辦公、酒店、 住宅辦公樓 出租：商場(chǎng) 85% 本報(bào)告測(cè)算 辦公 100% % 178818 出售：商場(chǎng) 15% 出售：酒店、住宅 四、項(xiàng)目敏感性分析 為了進(jìn)一步說(shuō)明南京國(guó)際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場(chǎng)物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對(duì)是敏感的，尤其是商場(chǎng)、辦公樓的租售價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國(guó)際商場(chǎng)的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國(guó)際商城項(xiàng)目有 關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測(cè)算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對(duì)收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加 10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營(yíng) 20年的稅后利潤(rùn)總值有 709846 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率高達(dá) 21%，凈現(xiàn)值為165437 萬(wàn)元。表 5 給出了南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。 表 5 一期工程敏感性分析 測(cè)算指標(biāo) 變化比 率 凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 投資回收期 （年） 利潤(rùn)總和 （萬(wàn)元） 一、售價(jià) 商場(chǎng)售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % 178818 176168 177493 180144 % % % % 716445 713196 714820 718069 % 181469 % 719694 公寓式酒店售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 177309 178064 179573 180328 % % % % % 716445 714595 715520 717370 718295 住宅 (單層 )售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 178751 178785 178852 178886 % % % % % 716445 716362 716403 716487 716528 住宅 (躍層 )售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 176998 177903 179728 180638 % % % % % 716445 714188 715316 717574 718702 二、出 租 價(jià) 商場(chǎng)出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 716445 654213 685329 747561 778677 辦公樓臺(tái)出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 716445 708030 712238 720652 724859 會(huì)所出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 716445 714102 715273 717617 718788 三、總 投 資 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 192140 185487 172135 165437 % % % % % 716445 722957 719712 713156 709846 四、出 租 率 商場(chǎng)出租率 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 716445 654213 685329 747561 778677 辦公樓出租率 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 716445 708030 712238 720652 724859 會(huì)所出租率 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 716445 714102 715273 717617 718788 五、出租比例 裙樓商場(chǎng)出租比例 85% 0% 25% 50% 75% 100% 基準(zhǔn)值 0% % % % % 178818 4598 49345 103288 157230 211186 % % % % % % 716445 180081 337826 495570 653315 811097 備注 :凈現(xiàn)值以貼現(xiàn)率為 8%計(jì)算 五、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析 根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開(kāi)工后 23 年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好，具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開(kāi)始每年都有正的利潤(rùn)，除第 2年稅后利潤(rùn)不足 5000萬(wàn)元外，第 3年 至第 23 年各年稅后利潤(rùn)均高于 2億元，從變化趨勢(shì)看，一期工程稅后利潤(rùn)從第 5年開(kāi)始呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量前 3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第 4年始凈現(xiàn)金流 50 量從 億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國(guó)際商城項(xiàng)目較好的投資收益。 通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)如下： 投資回收期： (不含建設(shè)期 ) 內(nèi)部收益率 :% 凈 現(xiàn) 值 :178818萬(wàn)元 項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 —— 項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值 通過(guò)對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng) 目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，南京國(guó)際商城項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被南京市政府列為“十五”城建重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為南京市地標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。 南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 附 表 一 項(xiàng) 目 建 筑 功 能 項(xiàng) 目 建 筑 面 積（ M2） 合 計(jì) 商 場(chǎng) 辦 公 酒店式公寓 住宅 地庫(kù)分?jǐn)? 1 、商場(chǎng) 79911 4318 84229 51 建筑面積（ m2） 2 、會(huì)所 建筑面積（ m2） 1822 1822 1822 256 5722 3 、辦公 建筑面積（ m2） 25214 1384 26598 4 、公寓式酒店 建筑面積（ m2） 20954 1186 22140 住宅（單層 ） 建筑面積（ m2） 1440 164 1604 住宅（躍層） 建筑面積（ m2） 39354 1086 40440 7 、地下汽車庫(kù) （輛） 294 100 75 156 625 52 53 一期工程物業(yè)租售稅利預(yù)測(cè) 附表二 單位：萬(wàn)元 起始年限建設(shè) 期始 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 第 11年 第 12年 第 13年 第 14年 第 15年 第 16年 第 17年 第 18年 第 19年 第 20年 第 21年 第 22年 第 23年 合計(jì) 一 經(jīng)營(yíng)收入 1 商場(chǎng) 出租面積 71595 出租率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 租金 (元 /日 .M2) 年租金收入 36585 45757 49902 51399 52941 54530 56165 57850 59586 61374 63215 65111 67064 69076 71149 73283 75482 77746 80079 82481 84955 車位數(shù) 250 出租率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 租金 (元 /