【導讀】《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款。流向與銷售周期測算,分析立項的可行,得出綜合分階段開發(fā)結論,最后以自身作為開發(fā)商,進行比較建議,希望得到。大家的一致認可,確保投資的風險最低。經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析與預測。房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。土地級別重新劃定典型區(qū)域。地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間。土地拆遷補償情況。沈陽市中高檔住項目分析。周邊競品界定及個案的深入剖析。目標客戶需求分析、消費預測及未來預測。項目地塊的威脅點及規(guī)避策略。市場競爭力及空白點分析。產(chǎn)品理念及物業(yè)類型定位。2020年以來，沈陽新批房地產(chǎn)項目72個，合同外資額億美元，占總額的19%；對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。老工業(yè)基地政策的出臺，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預售，審辦聯(lián)。為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。

　　

【正文】 7000008000009000002020年 2020年 2020年 2020年各年度銷售量分析圖 所選項目多為 03 年入市，在 04 年正是其強銷期，因此 04 年的消化量是最大的。進入 05 年，老盤的供應量已經(jīng)相應有所減少，而 05 年的新樓盤入市又比較晚，尚未形成有效的銷售量，城市的購買力不足，是中高檔項目銷售不佳的主要原因。 C、以戶 型劃分的銷售情況分析 穗港白塔堡項目可研分析 第 48 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 各戶室銷售比例分析圖5%19%55%19%1%1%一室二室三室四室五室六室及以上 各戶室銷售率對比分析圖% %% %%%0%20%40%60%80%100%一室 二室 三室 四室 五室 六室及以上 通過各戶室銷售量和銷售率的對比圖可以看出，二室至四室的戶型消化量是最大的，而其對應的銷售率并不高，穗港白塔堡項目可研分析 第 49 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 原因在于二室至四室的戶型的供應量也是最大的。而從銷售率圖中可以看出，六室以上戶型的銷售率是最高的，究其原因，一是這部分戶型全部為躍層，這樣的大戶室戶型的格局及功能區(qū)間的劃分比較合理，受到消費者的歡迎。二是這部分產(chǎn)品供應量非常的小，因此其銷售量很小但是其銷售率卻很高。五室戶型多為平層，因其面積較大，銷售率較低。 D、以面積區(qū)間劃分的銷售情況分析 各面積段產(chǎn)品消化量分析圖2% 3%8%17%29%26%15%6 0 平以下6180平811001011201211501511801 8 1 以上 穗港白塔堡項目可研分析 第 50 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 %%%% % %%0%20%40%60%80%100%60平以下 6180平 81100 101120 121150 151180 181以上各面積段銷售率對比分析圖 列入本次調(diào)研范圍的項目，其銷售 量主要集中在 100 平方米以上，占總消化量的 83%以上，這與其 85%以上的總供應量是前后對應的。而從其各面積段的銷售率中可以看出，隨著面積的加大，其銷售率是逐漸降低的。 E、以單價劃分的銷售情況分析 各單價區(qū)間消化量對比分析圖3%39%19%12%23%4% 4 0 0 0 元以下40014500元45015000元50015500元55016000元6 0 0 1 元以上 穗港白塔堡項目可研分析 第 51 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 各單價區(qū)間銷售率分析% %% % % %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%4000元以下 40014500元 45015000元 50015500元 55016000元 6001元以上 所選項目中各單價區(qū)間的消化量與其各區(qū)間的供應量是相輔相成的，主要集中在 40014500 元 /平方米的區(qū)間。而從銷售率分析圖中可以看出，隨著銷售價格的提高銷售率是上升的，這與其銷售周期也有著直接的關系，雖然其銷售率較高，但是其銷售周期也相應較長，銷售價格高的項目其銷售速度是較慢的。 G、以總價款劃分的銷售情況分析 穗港白塔堡項目可研分析 第 52 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 各總價區(qū)間消化量對比分析圖10%11%13%16%10%6%5%8% 19%1% 1%4 0 萬以下4150萬5160萬6170萬7180萬8190萬91100萬101120萬121150萬151200萬2 0 0 萬以上 各總價區(qū)間銷售率對比分析圖%% % % % % %%%% %0%20%40%60%80%100%4 0萬以下4 1 50 萬5 1 60 萬6 1 70 萬7 1 80 萬8 1 90 萬9 1 10 0萬1 01 1 20 萬1 21 1 50 萬1 51 2 00 萬2 00 萬以上 各總價區(qū)間消化量比較集中的區(qū)間為 6170 萬和 8190 萬，各占總消化量的 17%和 16%。其余總價款在 100 萬元以內(nèi)的各總價區(qū)間的消化量基本相當，均在總消化量的 10%左右，與各區(qū)間的供應比例基本相當。 穗港白塔堡項目可研分析 第 53 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銷售率超過 80%的區(qū)間為 40 萬元以下、 151200 萬元、 201 萬元以上三個區(qū)間，分析其原因，一是總價款低的項目依然是去化較快的；二是高總價的項目供應量少，僅占總供應量的 1%，因此其很少的銷售量也會產(chǎn)生較高的銷售率；三是 201 萬以上的戶型多為躍層戶型，產(chǎn)品好，因此銷售率 高。 （三）目前中高檔住宅市場潛在供應量分析 A、潛在供應量分析 列入調(diào)研范圍內(nèi)的 30 個項目中，有 三 個項目尚未開始銷售，分別為 陽光 100 的第二組團 ， 渾南地王 業(yè)喬項目、河畔新城五期 與領先國際城 二期 。包括已經(jīng)上市產(chǎn)品的剩余供應量、已經(jīng)開始宣傳但尚未開始銷售的潛在供應量以及現(xiàn)有產(chǎn)品的多期待開發(fā)量，列入調(diào)研范圍內(nèi)的潛在供應量合計為 萬平方米。 待售面積（萬平） 待開發(fā)面積（萬平） 合計（萬平） 穗港白塔堡項目可研分析 第 54 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 潛在供應量的分布區(qū)域 83232050013560020406080100120140160萬平大東 和平 皇姑區(qū) 渾南新區(qū) 沈河區(qū) 鐵西區(qū) 于洪區(qū) 東陵區(qū)潛在供應量分析圖待售面積 待開發(fā)面積 從上圖中可以看出，已 經(jīng)入市樓盤的待售面積主要集中在和平區(qū)與大東區(qū)，和平區(qū)的待售面積達到 95 萬平，其次為大東區(qū)，其待售面積為 30 萬平左右。而待開發(fā)面積主要集中在渾南新區(qū)、于洪區(qū)、大東區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)，在待開發(fā)面積中，除了現(xiàn)在已經(jīng)上市的各項目的后續(xù)開發(fā)以外，各區(qū)新增項目有于洪區(qū)的陽光 100 二期 ，沈河穗港白塔堡項目可研分析 第 55 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 區(qū)的領先國際城 現(xiàn)售 600 多張卡。 盟森營銷觀點： 我們從沈陽市現(xiàn)階段銷售的三十個項目中，可以看出，中高檔項目市場供應量較多， 市場競爭較為激烈，眾多品牌開發(fā)商在這中間較量，市場被細分，消費者選擇空間較多，品牌開發(fā)商在中高檔項目中，銷售 業(yè)績較好，但銷售周期較長，一般在三年以上的項目較多，每年的銷售面積高于五萬平方米的較少，中高檔項目多數(shù)聚集城市的中心或是交通便利與景觀較好的地區(qū)。 結合我們項目的自身情況，與現(xiàn)階段市場的供應量 與銷售周期 ，我們不建議我們穗港開發(fā)的項目進入這一領域進行產(chǎn)品建 設，可考慮中低檔次住宅項目發(fā)展。 ? 沈陽市別墅市場分析 （一）沈陽別墅市場的發(fā)展歷程 沈陽的別墅市場始于 1992 年的河畔花園，當年的供應量僅有 20 棟左右。但是“河畔花園”在沈陽房地產(chǎn)市場上所起的作用是無法估量的，在許多沈陽人眼中， 10 年前的“河畔花園”在如 今仍然是最好的選擇。 在 1996 年沈陽市的別墅市場供應量達到一個頂峰，年供應量在 250 套以上，相比 1992 年增長了十倍。主要項穗港白塔堡項目可研分析 第 56 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。 1997 年、 1998 年，沈陽市的別墅市場經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在 1999 年，別墅又迎來了一個新的高潮期，市場供應量又達到 200 套左右。 近期沈陽別墅市場單體別墅供應量為 500 套左右 (指的是在售部分 )。 從整體來講，沈陽別墅市場的發(fā)展大致可發(fā)分為兩個階段： 第一階段：別墅的早期發(fā)展階段 A、時 間： 1990 年 — 1997 年 B、代表項目：河畔花園、靚馬集團別墅 C、分布特征：主要沿沈陽南北向分布，其他方位除鐵西“滑翔靜園別墅”外，幾乎沒有規(guī)模開發(fā)的別墅產(chǎn)品供應，其中南部別墅基本分布在二環(huán)以內(nèi)一環(huán)以外，北部別墅分布在北二環(huán)線附近。 D、品質(zhì)特征：南部以“河畔花園”為代表的別墅產(chǎn)品品質(zhì)大大優(yōu)于北部產(chǎn)品， 北部產(chǎn)品素質(zhì)明顯較低。 穗港白塔堡項目可研分析 第 57 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第二階段：別墅的蓬勃發(fā)展階段 進入 98 年后，沈陽的別墅市場得到了長足的發(fā)展，年銷售額、銷售面積均較以往大幅度提高，出現(xiàn)了較為繁榮的景象， 9899 年兩年時間別墅市場總額達到 5 萬平方米左右 ，年銷售套數(shù)在 200 套，平均售價在 3500 元以上。 其中南部別墅市場更是一支獨秀，占沈陽別墅總體份額 60％左右，年銷售量達到 3 萬平方米以上，最為主要的代表產(chǎn)品均為南部項目，如“信盟花園”、“鳳凰花園”等。在此期間： 北部市場熱度降低，市場份額大幅降低 東部市場則伴隨著東西快速干道的建設逐漸興旺起來 西部市場則呈現(xiàn)基本無供應或無銷售狀態(tài) 但整個別墅市場依然缺乏亮點，市場處于逐步填補市場空白點的過程中。 A、時 間： 1998 年 — 1999 年 B、代表項目：巴黎世家、信盟花園、鳳凰花園、天柱山莊 C、分布特征 ：以南部為主，北部、東部為輔的格局確立。其中南部市場已經(jīng)呈 穗港白塔堡項目可研分析 第 58 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 現(xiàn)沿機場高速路向南排布的趨勢，北部市場依舊沿二環(huán)線分布， 東部市場則向棋盤山方向發(fā)展。 D、產(chǎn)品特征： □別墅社區(qū)大型化 在該階段的別墅社區(qū)統(tǒng)一呈現(xiàn)規(guī)?；厔?，社區(qū)最小規(guī)模為 100 套左右，小型的散盤基本消失。 □產(chǎn)品類型單一化 在產(chǎn)品類型上， 98— 99 年基本沒有多大的變化，園區(qū)規(guī)劃、建筑形式、戶型設計、景觀設計均沒有較大突破，產(chǎn)品特色過于單一。 □社區(qū)配套專業(yè)化 在本階段社區(qū)的配套普遍受到了開發(fā)商和消費者的重視，會所、超市等社區(qū)配套開始出現(xiàn)。以當時 的標準來看，其中會所的建設達到了一定的高度和水平。如：信盟花園五星級會所，會所面積達到 3000 平方米左右，室內(nèi)設有穗港白塔堡項目可研分析 第 59 頁 共 95 頁 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 專業(yè)的溫水泳池、星級餐廳、專業(yè)健身房、圖書館、棋牌室等，并邀請香港專業(yè)人員主持設計，專業(yè)水準居于當時沈陽別墅社區(qū)首位。 □產(chǎn)品細分多樣化 98— 99 年沈陽的別墅市場呈現(xiàn)多樣化的市場定位，市場格局較為明顯，并由此細分為三類市場： 第一類：高檔別墅