【正文】 便在周邊區(qū)域成熟度達到一定程度上迅速繁榮并提升售價。其中銷售方式與銷售價格也應按屆時當?shù)厥袌霭l(fā)展來定位。四、目標客戶群定位本項目的目標客戶定位是多級型、多源化的客戶群多級型是指在目標客戶層次中拉開檔次，隨著本案產品的多元化鎖定不同層次的目標客戶群體。多源化是指目標客戶來源應基于本地市場，吸引地區(qū)級購買力，面向環(huán)渤海經濟圈。娛樂中心的客戶定位娛樂中心的目標客戶包括秦皇島市的私企老板、政府官員，和周邊地區(qū)的的中高收入人群。并且還包括來南戴河旅游、度假的游客和機關團體人員。從來源分布上看：除了秦皇島本市的客戶外，也有相當一部分其他地方（例如：遷安、豐潤等）的中高收入人群、私人企業(yè)主。項目毗鄰秦皇島市著名的風景區(qū)，是他們度假、社交、洽談業(yè)務的上選之地。從類型上看：同時具有公費和自費兩種類型。公費包括國家機關集團企業(yè)中高層會議，公司活動；自費包括業(yè)務宴請，社交需要等。公寓的客戶群定位 本地的企業(yè)老板和私營業(yè)主 群體特征：A、在南戴河或周邊區(qū)域經商的可能性較大；B、資金充足，有相當強的消費能力；C、看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重；D、強調物業(yè)的品質和附加值；E、對開發(fā)商的實力和品牌較為關心；F、理性消費，對事對人都有自己的看法和認識；本地的自由職業(yè)者 群體特征：A、收入較高但穩(wěn)定性較差；B、崇尚自由休閑的生活方式；C、消費行為較理性； 外地投資客（主要是北京、天津地區(qū)） 群體特征：A、收入豐厚，消費能力較高；B、看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重；C、對開發(fā)商的實力和品牌較為關注；D、看重項目的營銷推廣和市場形象；外地的企業(yè)團體群體特征：A、手上資金充足，有相當強的消費能力；B、看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重；C、強調物業(yè)的品質和附加值； 客源區(qū)域分析從上圖可以看到，本項目的主要客戶來自外地，主要是外地的企業(yè)主和外地的投資客；但也有部分本地客戶?？蛻裟挲g分布購房客戶主要是有一定事業(yè)基礎和購買力的人群，所以年齡也主要是集中在中青年人為主。 客戶面積需求房屋的面積大小直接關系到總價的高低，所以考慮到總價和居住的面積適度等因素，市場上最熱銷的面積是5575平方米?？蛻糍徺I總價意向客戶購買總價意向分析可知2535萬是客戶購買承受力的主要區(qū)間購買目的南戴河外的客戶主要看重本項目優(yōu)越的居住環(huán)境（包括整體區(qū)域以及社區(qū)本身），同時追求較高的性價比，除本地需求與娛樂產業(yè)需求外，預計多數(shù)選擇作為第三居所，以供休閑、度假之需；并看重南戴河的發(fā)展?jié)摿?，以投資為目的置業(yè)。同時南戴河本地的購房者多是有一定的經濟基礎和生活品位，有意改善現(xiàn)有居住水平的二次置業(yè)者。五、形象定位秦皇島首屈一指的綜合旅游地產產品特點——本案地處目前居住氛圍有待提高的南戴河旅游區(qū)，相對于秦皇島市房地產開發(fā)階段論來說，本案可以通過產品的差異化和提高產品品質的高度來占領市場，特別是用“高端的娛樂業(yè)”和“海景”提升本項目生命力，用全裝修、低總價獲得最大客戶源，用高品質、全方位物業(yè)服務提升品質。應該說本案是一個較為全面，又有突出優(yōu)勢的產品形態(tài)。客戶價值取向——除了滿足基本的生活需求以外，還需要考慮諸如：外立面的空間藝術，生態(tài)的園林景觀，智能化的安保系統(tǒng)，周到的會所服務等完善的配套和優(yōu)美的環(huán)境，追求更高更多的產品附加值和生活享受，滿足客戶價值的取向。六、價格定位1．住宅價格定位的影響因素我們認為，在本案的價格擬定策略中應考慮以下因素的影響：本案屬于復合型地產，包含不同產品，因此產品定位和客戶存在一定差異。在價格制定中應充分考慮兩者的互動關系，要求十分準確的尋找到本案在市場中的價格地位，并能夠充分解決產品差異帶來的影響。本案在一定程度上已經跳脫區(qū)域概念，目前周邊樓盤的售價并不具有直接參考的價值，因此本項目必須引導市場，根據(jù)客戶的購買能力制定價格，更容易為其接受。擬定價格是以設計方案中的建設標準作出的，如因定位、設計或成本因素造成實際建設標準的調整，其價格亦應作相應調整。銷售周期與價格擬定之間有著某種相關性，在存在某種機會成本時，或者當其他項目的啟動或運作有一定的資金壓力，應盡可能縮短銷售周期，而且為縮短資金回收期而損失的預期利潤完全可以通過資金的時間價值予以彌補。價格建議參照本案所在地塊周邊同類物業(yè)狀況，本案自身的項目特點和品質等因素，以及考慮到發(fā)展商在最短時間內完成全部銷售目標的要求、項目周邊環(huán)境等情況的影響，建議本案的酒店式公寓開盤均價控制在低價4800元/平方米（精裝修），高價6000元/平方米。上述價格為均價，實際報價建議在上述價格基礎上上漲約2%—5%，扣除打折系數(shù)影響，實際成交均價應略有上升。2%—5%的報價系數(shù)有助于本案樹立“實為本，品質至上”的形象，給銷售現(xiàn)場帶來較大的靈活性，有利于促進成交。具體而言，選擇一套房戶型以4800元/平方米的價格開盤，力爭轟動性的銷售效果。全程價格幅度為48006000/平方米。根據(jù)現(xiàn)場銷售進度，實施分段價格控制?？們r建議以6000元/㎡計算，則本案與之相應的主力房型（65平方米）在總價上，一居在40萬元左右；則相應的還款額為：房型總價首付（二成）月付（15年）月付（20年）一居（65平方米）40萬8萬25902167從月付情況分析，目標客源年收入5萬元即可供房，這一定位與客戶分析是相符的，也是可以接受的。我司認為，對于追求健康、性價比的目標客戶有很大的吸引力。本案高尚住宅作為全裝修房，而單價相對同等檔次的項目不高，且總價控制的比較合理，本案的市場潛力和市場接受度將會提高。第六部分 產品設計建議住宅是與人的日常生活最為密切的，人的一生，有一半以上的時間要在住宅中度過，隨著人們居住生活水平的不斷提高，人們選擇住宅已不再僅僅依據(jù)距離遠近、地段好壞、房間大小等簡單的標準，也不是單純地追求美觀、舒適、豪華，而更注重的是住宅的內在品質，住宅的功能已由原來單一的棲身地轉變?yōu)槿藗冇靡哉{節(jié)情緒、緩解工作壓力、陶冶情操、保持身心健康的重要休息場所，人們對住宅給人體健康帶來的影響給予了從未有過的高度關注。人們對居住環(huán)境條件的需求是多層次的，首先是“生理需求”，其后依次為“安全需求”、“休閑需求”、“社交需求”和“審美需求”。隨著經濟、文化生活水平的不斷提高，我國人民對居住生活條件的追求正在發(fā)生變化，從需要有一個適當面積的居住空間，逐步發(fā)展到對居住功能質量、工程質量、環(huán)境質量和管理服務質量的追求。一、項目概念設計總體指導思想建議概念建立與表達水是萬物本源，萬物皆從水生，終又歸于水，水是至柔至剛，柔可為云，剛可成冰，水有無形的自由，水的安靜與奔放表現(xiàn)在平湖怒海。結合本項目63萬平米的巨大體量，其所處南戴河區(qū)域的環(huán)境、溫差、氣候特征、人文環(huán)境特征以及目標客戶人群消費需求等現(xiàn)實情況，總體規(guī)劃設計將以水為概念來呼應項目的開發(fā)，通過整體空間布局構思，確定濱海地區(qū)建筑的布局形式：打通視線走廊，完善區(qū)域配套設施，構筑豐富和優(yōu)美的濱海地區(qū)輪廓線，為游客和當?shù)鼐用衤糜?、休閑、觀光、度假、居住等開辟連續(xù)的充滿活力、親切、輕松愉快的公共空間和生態(tài)綠色長廊；創(chuàng)造更吸引人的濱海社區(qū)風貌和一流的娛樂度假中心；充分利用當?shù)刈匀毁Y源，做好、做足海的文章，提升項目的旅游品位，增強其吸引力和競爭力；通過規(guī)劃，還海于民，體現(xiàn)人與自然、人與環(huán)境的完美融合；利用弧形的道路與具有動態(tài)感的廣場來活躍地塊的布局、形狀不一的駐留子廣場相互呼應；交錯的道路使人自由的進入目標空間；建筑小品，綠化修剪，皆突出景觀的平靜感，利用色彩的對比營造出和煦的氣氛。 規(guī)劃設計基本原則從生態(tài)規(guī)劃入手，注重建筑與環(huán)境的生態(tài)互動作用，堅持以人為本，以住戶的生活舒適方便為本，這應該是最高原則。一般應做到30年不落后，需要時可再改造、提高。住宅功能由“有房可住”的生存功能問題，向今后的實用型、舒適型發(fā)展。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面積較小、房室較少之外，舒適型住宅應是面積較大，房室較多，部分還可設書房、健身房等，使住宅及住區(qū)能滿足人的各種需求。，不要偏離定位去追求不切合實際的東西項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案，從而失去前期定位的意義。，應該盡量考慮項目營銷的方便項目的營銷推廣對于規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如經典的戶型、新技術及新材料的應用等；賣相要漂亮，如優(yōu)美的景觀設計，完善的交通組織等。在開盤銷售過程中我們建議“先做賣相”，在小區(qū)布局和分期建設方面都要考慮施工方便的同時盡可能考慮開盤前及居住中的景觀、交通效果?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。規(guī)劃設計的總體指導思想明確項目“點式引擎”的概念，以「創(chuàng)造一個新的生活模式」的概念來規(guī)劃本項目中的娛樂空間，其間強調一種不一樣的視覺感受，不一樣的娛樂環(huán)境，不一樣的空間規(guī)劃，塑造一個能融入人們生活的海濱娛樂中心。居住區(qū)建筑包括產權式酒店、酒店式公寓、接待型商務公寓、私人住宅，建筑應根據(jù)所處地段和自然環(huán)境的特點，力求建筑風格與周圍環(huán)境和諧融洽，著力突出海濱固有的美好特點和景觀特色，強調戶型設計的均好性。以社區(qū)的高綠化覆蓋率、園林景觀的科學合理布置、建筑小品的強大參與功能以及高品位的配置、居住區(qū)建筑的合理布局與空間圍合度等多方面因素的合理化處理來優(yōu)化社區(qū)的生存環(huán)境質量，打造南戴河精品旅游地產品牌。綜上所述，南戴河藍色海岸二期項目的產品建議可以表述為：以公眾娛樂產業(yè)帶動的，集娛樂、酒店、會議、接待、居住等多功能于一體的濱海旅游公寓城。方案以“戶戶看?！?，“面積最大化”為設計基點展開的。方案采用放射式的空間結構，目的是將海景引入社區(qū)內部，在保證視線的前提下，又將內外風景相互滲透。方案的空間結構采用放射式結構形式，在基地中西側為團狀空間結構，其功能形式為經濟型住區(qū)（一梯六戶），和酒店式公寓（一梯十戶），基地外側主要分布放射型空間結構，其功能形式為酒店式公寓和商務公寓，以及娛樂共建設施。方案的景觀設計以空間結構為基礎，形成以團狀景觀為中心，結合放射式景觀，形成獨特的景觀框架，將住區(qū)景觀和濱水綠化以及海岸景色完美融合在一起。方案的交通設計以一條貫穿東西的干道和住區(qū)內環(huán)路形成整個方案的交通框架，解決內部的車行交通需求；外部以濱水交通為輔助，內為結合，解決整個社區(qū)的機動車交通需求。步行系統(tǒng)主要圍繞景觀綠化展開，呈放射式向海岸展開。人車交匯點主要分布在內部環(huán)路上，滿足人車分流的要求，提高社區(qū)的安全性。消防系統(tǒng)以東西向干道為依托，向內部滲透，方便快捷。二、建筑風格建議調查顯示，商業(yè)項目的建筑風格與建筑形態(tài)是否具有歐美、古典或其它類型的風格，雖不是客戶最為關注的，但建筑物特征突出，別具一格，符合現(xiàn)代建筑潮流是大多數(shù)人的選擇。對于本項目而言，不必過于考究建筑風格的來源和歸屬，但是必須要在設計上有獨到之處，且符合商業(yè)經營規(guī)律的要求，使之具有時代氣息和一定的超前性。在設計時應注意以下幾點：簡潔、明快，具有較明顯的現(xiàn)代風格根據(jù)本項目的市場定位、所處地理位置以及巨大的建筑體量，項目的建筑風格應以簡潔明快、特色鮮明為主，傾力打造現(xiàn)代時尚的濱海建筑群。現(xiàn)代風格的建筑更能體現(xiàn)出本項目的品質感和檔次感營造家庭和鄰里氣息雖然本項目的大多數(shù)客戶將以投資置業(yè)為主，購買多是用來投資獲利。但考慮到來此消費的潛在客戶的需求，營造出溫馨、祥和、團圓的整體社區(qū)生活氣氛非常重要，一個大家庭的氣息可以使他們獲得更強的歸屬感和認同感三、建筑產品類型建議根據(jù)市場情況及項目定位，本案建議分為兩個區(qū)：娛樂設施區(qū)娛樂設施區(qū)主要設置綜合娛樂中心及產權式酒店公寓居住區(qū)公寓居住區(qū)又分為海景經濟型公寓、接待型商務公寓、酒店式投資公寓以及配套商業(yè)區(qū)。因此，建議本案的產品類型組合為：娛樂中心+酒店+多元化公寓+商業(yè)配套四、建筑布局建議南戴河藍色海岸（二期）規(guī)劃圖經濟技術指標：經濟型住宅：66150平方米，戶數(shù)：504戶，（%）公寓式住宅：205000平方米，戶數(shù)：1440戶（%）商務接待式：10800平方米，戶數(shù)：36戶（%）娛樂公建及配套設施：32000平方米五、各功能區(qū)的面積配比建議，總建筑面積63萬平方米。公建總建筑面積10萬平方米；住宅總建筑面積53萬平方米。物業(yè)類型建筑面積（平方米）酒店式公寓53萬娛樂中心6萬商業(yè)2萬其他配套設施2萬總計63萬娛樂中心娛樂中心建筑面積6萬平方米，共分為五層，地下一層、地上四層裙房部分為綜合娛樂中心，五層以上部分為投資型公寓。六、住宅建筑單體建筑形式的建議由于本項目位于戴河與大海的交界處，因此在建筑形式上我們建議采用蝶式塔樓的建筑形式。這樣即能夠保證戶型的面積，又能夠保證景觀的均好性。套型及面積建議我們認為，房型是客戶購房的重要因素，也是與客戶購買力直接相關的因素之一，房型如何直接關系到本案今后的銷售狀況。結合本項目的市場定位，消費者追求高檔次生活品位的趨勢，本項目的建筑功能設計應秉承建造“完美式海景住宅”的理念。所以在功能設計上嚴格追求人本思想，健康理念，經典實用，靈活多變。住宅單體采用經典平面，在滿足居住、休息、會客等基本居住需求以外，設立陽光、觀景空間更迎合居住者生活品質與精神方面的需求。因此我們建議本項目的公寓部分可以采用多種套型，以吸引不同階層的客戶的需要。酒店式的小戶型；二室一廳、三室一廳的中小戶型和接待、商務大戶型面積直接決定總價，而與使用功能并不成線性正比關系。針對市場情況和客戶特征，本案房型應遵循功能齊全、緊湊、性價比高的原則。酒店式投資公寓建筑面積在4570平方米之間。經濟型公寓建筑面積在80130平方米之間；接待型、商務型公寓的建筑面積在140500平方米之間；為了進一步強化產品力，提升小區(qū)的品質和號召力，我司建議本案部分以“全裝修房”的做法和概念營造產品差異。我司認為，部分房型做全裝修的做法非常適合本案，除了可以迅速提升小區(qū)產品品質和營造