【正文】 便在周邊區(qū)域成熟度達(dá)到一定程度上迅速繁榮并提升售價(jià)。其中銷售方式與銷售價(jià)格也應(yīng)按屆時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展來(lái)定位。四、目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位是多級(jí)型、多源化的客戶群多級(jí)型是指在目標(biāo)客戶層次中拉開(kāi)檔次，隨著本案產(chǎn)品的多元化鎖定不同層次的目標(biāo)客戶群體。多源化是指目標(biāo)客戶來(lái)源應(yīng)基于本地市場(chǎng)，吸引地區(qū)級(jí)購(gòu)買力，面向環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。娛樂(lè)中心的客戶定位娛樂(lè)中心的目標(biāo)客戶包括秦皇島市的私企老板、政府官員，和周邊地區(qū)的的中高收入人群。并且還包括來(lái)南戴河旅游、度假的游客和機(jī)關(guān)團(tuán)體人員。從來(lái)源分布上看：除了秦皇島本市的客戶外，也有相當(dāng)一部分其他地方（例如：遷安、豐潤(rùn)等）的中高收入人群、私人企業(yè)主。項(xiàng)目毗鄰秦皇島市著名的風(fēng)景區(qū)，是他們度假、社交、洽談業(yè)務(wù)的上選之地。從類型上看：同時(shí)具有公費(fèi)和自費(fèi)兩種類型。公費(fèi)包括國(guó)家機(jī)關(guān)集團(tuán)企業(yè)中高層會(huì)議，公司活動(dòng)；自費(fèi)包括業(yè)務(wù)宴請(qǐng)，社交需要等。公寓的客戶群定位 本地的企業(yè)老板和私營(yíng)業(yè)主 群體特征：A、在南戴河或周邊區(qū)域經(jīng)商的可能性較大；B、資金充足，有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力；C、看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重；D、強(qiáng)調(diào)物業(yè)的品質(zhì)和附加值；E、對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌較為關(guān)心；F、理性消費(fèi)，對(duì)事對(duì)人都有自己的看法和認(rèn)識(shí)；本地的自由職業(yè)者 群體特征：A、收入較高但穩(wěn)定性較差；B、崇尚自由休閑的生活方式；C、消費(fèi)行為較理性； 外地投資客（主要是北京、天津地區(qū)） 群體特征：A、收入豐厚，消費(fèi)能力較高；B、看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重；C、對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌較為關(guān)注；D、看重項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣和市場(chǎng)形象；外地的企業(yè)團(tuán)體群體特征：A、手上資金充足，有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力；B、看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重；C、強(qiáng)調(diào)物業(yè)的品質(zhì)和附加值； 客源區(qū)域分析從上圖可以看到，本項(xiàng)目的主要客戶來(lái)自外地，主要是外地的企業(yè)主和外地的投資客；但也有部分本地客戶?？蛻裟挲g分布購(gòu)房客戶主要是有一定事業(yè)基礎(chǔ)和購(gòu)買力的人群，所以年齡也主要是集中在中青年人為主。 客戶面積需求房屋的面積大小直接關(guān)系到總價(jià)的高低，所以考慮到總價(jià)和居住的面積適度等因素，市場(chǎng)上最熱銷的面積是5575平方米?？蛻糍?gòu)買總價(jià)意向客戶購(gòu)買總價(jià)意向分析可知2535萬(wàn)是客戶購(gòu)買承受力的主要區(qū)間購(gòu)買目的南戴河外的客戶主要看重本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的居住環(huán)境（包括整體區(qū)域以及社區(qū)本身），同時(shí)追求較高的性價(jià)比，除本地需求與娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)需求外，預(yù)計(jì)多數(shù)選擇作為第三居所，以供休閑、度假之需；并看重南戴河的發(fā)展?jié)摿?，以投資為目的置業(yè)。同時(shí)南戴河本地的購(gòu)房者多是有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生活品位，有意改善現(xiàn)有居住水平的二次置業(yè)者。五、形象定位秦皇島首屈一指的綜合旅游地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)——本案地處目前居住氛圍有待提高的南戴河旅游區(qū)，相對(duì)于秦皇島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段論來(lái)說(shuō)，本案可以通過(guò)產(chǎn)品的差異化和提高產(chǎn)品品質(zhì)的高度來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，特別是用“高端的娛樂(lè)業(yè)”和“海景”提升本項(xiàng)目生命力，用全裝修、低總價(jià)獲得最大客戶源，用高品質(zhì)、全方位物業(yè)服務(wù)提升品質(zhì)。應(yīng)該說(shuō)本案是一個(gè)較為全面，又有突出優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品形態(tài)?？蛻魞r(jià)值取向——除了滿足基本的生活需求以外，還需要考慮諸如：外立面的空間藝術(shù)，生態(tài)的園林景觀，智能化的安保系統(tǒng)，周到的會(huì)所服務(wù)等完善的配套和優(yōu)美的環(huán)境，追求更高更多的產(chǎn)品附加值和生活享受，滿足客戶價(jià)值的取向。六、價(jià)格定位1．住宅價(jià)格定位的影響因素我們認(rèn)為，在本案的價(jià)格擬定策略中應(yīng)考慮以下因素的影響：本案屬于復(fù)合型地產(chǎn)，包含不同產(chǎn)品，因此產(chǎn)品定位和客戶存在一定差異。在價(jià)格制定中應(yīng)充分考慮兩者的互動(dòng)關(guān)系，要求十分準(zhǔn)確的尋找到本案在市場(chǎng)中的價(jià)格地位，并能夠充分解決產(chǎn)品差異帶來(lái)的影響。本案在一定程度上已經(jīng)跳脫區(qū)域概念，目前周邊樓盤的售價(jià)并不具有直接參考的價(jià)值，因此本項(xiàng)目必須引導(dǎo)市場(chǎng)，根據(jù)客戶的購(gòu)買能力制定價(jià)格，更容易為其接受。擬定價(jià)格是以設(shè)計(jì)方案中的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作出的，如因定位、設(shè)計(jì)或成本因素造成實(shí)際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，其價(jià)格亦應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。銷售周期與價(jià)格擬定之間有著某種相關(guān)性，在存在某種機(jī)會(huì)成本時(shí)，或者當(dāng)其他項(xiàng)目的啟動(dòng)或運(yùn)作有一定的資金壓力，應(yīng)盡可能縮短銷售周期，而且為縮短資金回收期而損失的預(yù)期利潤(rùn)完全可以通過(guò)資金的時(shí)間價(jià)值予以彌補(bǔ)。價(jià)格建議參照本案所在地塊周邊同類物業(yè)狀況，本案自身的項(xiàng)目特點(diǎn)和品質(zhì)等因素，以及考慮到發(fā)展商在最短時(shí)間內(nèi)完成全部銷售目標(biāo)的要求、項(xiàng)目周邊環(huán)境等情況的影響，建議本案的酒店式公寓開(kāi)盤均價(jià)控制在低價(jià)4800元/平方米（精裝修），高價(jià)6000元/平方米。上述價(jià)格為均價(jià)，實(shí)際報(bào)價(jià)建議在上述價(jià)格基礎(chǔ)上上漲約2%—5%，扣除打折系數(shù)影響，實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)略有上升。2%—5%的報(bào)價(jià)系數(shù)有助于本案樹(shù)立“實(shí)為本，品質(zhì)至上”的形象，給銷售現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)較大的靈活性，有利于促進(jìn)成交。具體而言，選擇一套房戶型以4800元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤，力爭(zhēng)轟動(dòng)性的銷售效果。全程價(jià)格幅度為48006000/平方米。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售進(jìn)度，實(shí)施分段價(jià)格控制?？們r(jià)建議以6000元/㎡計(jì)算，則本案與之相應(yīng)的主力房型（65平方米）在總價(jià)上，一居在40萬(wàn)元左右；則相應(yīng)的還款額為：房型總價(jià)首付（二成）月付（15年）月付（20年）一居（65平方米）40萬(wàn)8萬(wàn)25902167從月付情況分析，目標(biāo)客源年收入5萬(wàn)元即可供房，這一定位與客戶分析是相符的，也是可以接受的。我司認(rèn)為，對(duì)于追求健康、性價(jià)比的目標(biāo)客戶有很大的吸引力。本案高尚住宅作為全裝修房，而單價(jià)相對(duì)同等檔次的項(xiàng)目不高，且總價(jià)控制的比較合理，本案的市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)接受度將會(huì)提高。第六部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議住宅是與人的日常生活最為密切的，人的一生，有一半以上的時(shí)間要在住宅中度過(guò)，隨著人們居住生活水平的不斷提高，人們選擇住宅已不再僅僅依據(jù)距離遠(yuǎn)近、地段好壞、房間大小等簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)，也不是單純地追求美觀、舒適、豪華，而更注重的是住宅的內(nèi)在品質(zhì)，住宅的功能已由原來(lái)單一的棲身地轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗冇靡哉{(diào)節(jié)情緒、緩解工作壓力、陶冶情操、保持身心健康的重要休息場(chǎng)所，人們對(duì)住宅給人體健康帶來(lái)的影響給予了從未有過(guò)的高度關(guān)注。人們對(duì)居住環(huán)境條件的需求是多層次的，首先是“生理需求”，其后依次為“安全需求”、“休閑需求”、“社交需求”和“審美需求”。隨著經(jīng)濟(jì)、文化生活水平的不斷提高，我國(guó)人民對(duì)居住生活條件的追求正在發(fā)生變化，從需要有一個(gè)適當(dāng)面積的居住空間，逐步發(fā)展到對(duì)居住功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量的追求。一、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)總體指導(dǎo)思想建議概念建立與表達(dá)水是萬(wàn)物本源，萬(wàn)物皆從水生，終又歸于水，水是至柔至剛，柔可為云，剛可成冰，水有無(wú)形的自由，水的安靜與奔放表現(xiàn)在平湖怒海。結(jié)合本項(xiàng)目63萬(wàn)平米的巨大體量，其所處南戴河區(qū)域的環(huán)境、溫差、氣候特征、人文環(huán)境特征以及目標(biāo)客戶人群消費(fèi)需求等現(xiàn)實(shí)情況，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)將以水為概念來(lái)呼應(yīng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，通過(guò)整體空間布局構(gòu)思，確定濱海地區(qū)建筑的布局形式：打通視線走廊，完善區(qū)域配套設(shè)施，構(gòu)筑豐富和優(yōu)美的濱海地區(qū)輪廓線，為游客和當(dāng)?shù)鼐用衤糜?、休閑、觀光、度假、居住等開(kāi)辟連續(xù)的充滿活力、親切、輕松愉快的公共空間和生態(tài)綠色長(zhǎng)廊；創(chuàng)造更吸引人的濱海社區(qū)風(fēng)貌和一流的娛樂(lè)度假中心；充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，做好、做足海的文章，提升項(xiàng)目的旅游品位，增強(qiáng)其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)規(guī)劃，還海于民，體現(xiàn)人與自然、人與環(huán)境的完美融合；利用弧形的道路與具有動(dòng)態(tài)感的廣場(chǎng)來(lái)活躍地塊的布局、形狀不一的駐留子廣場(chǎng)相互呼應(yīng)；交錯(cuò)的道路使人自由的進(jìn)入目標(biāo)空間；建筑小品，綠化修剪，皆突出景觀的平靜感，利用色彩的對(duì)比營(yíng)造出和煦的氣氛。 規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則從生態(tài)規(guī)劃入手，注重建筑與環(huán)境的生態(tài)互動(dòng)作用，堅(jiān)持以人為本，以住戶的生活舒適方便為本，這應(yīng)該是最高原則。一般應(yīng)做到30年不落后，需要時(shí)可再改造、提高。住宅功能由“有房可住”的生存功能問(wèn)題，向今后的實(shí)用型、舒適型發(fā)展。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面積較小、房室較少之外，舒適型住宅應(yīng)是面積較大，房室較多，部分還可設(shè)書(shū)房、健身房等，使住宅及住區(qū)能滿足人的各種需求。，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案，從而失去前期定位的意義。，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，如經(jīng)典的戶型、新技術(shù)及新材料的應(yīng)用等；賣相要漂亮，如優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)，完善的交通組織等。在開(kāi)盤銷售過(guò)程中我們建議“先做賣相”，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都要考慮施工方便的同時(shí)盡可能考慮開(kāi)盤前及居住中的景觀、交通效果?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體指導(dǎo)思想明確項(xiàng)目“點(diǎn)式引擎”的概念，以「創(chuàng)造一個(gè)新的生活模式」的概念來(lái)規(guī)劃本項(xiàng)目中的娛樂(lè)空間，其間強(qiáng)調(diào)一種不一樣的視覺(jué)感受，不一樣的娛樂(lè)環(huán)境，不一樣的空間規(guī)劃，塑造一個(gè)能融入人們生活的海濱娛樂(lè)中心。居住區(qū)建筑包括產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、接待型商務(wù)公寓、私人住宅，建筑應(yīng)根據(jù)所處地段和自然環(huán)境的特點(diǎn)，力求建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境和諧融洽，著力突出海濱固有的美好特點(diǎn)和景觀特色，強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)的均好性。以社區(qū)的高綠化覆蓋率、園林景觀的科學(xué)合理布置、建筑小品的強(qiáng)大參與功能以及高品位的配置、居住區(qū)建筑的合理布局與空間圍合度等多方面因素的合理化處理來(lái)優(yōu)化社區(qū)的生存環(huán)境質(zhì)量，打造南戴河精品旅游地產(chǎn)品牌。綜上所述，南戴河藍(lán)色海岸二期項(xiàng)目的產(chǎn)品建議可以表述為：以公眾娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的，集娛樂(lè)、酒店、會(huì)議、接待、居住等多功能于一體的濱海旅游公寓城。方案以“戶戶看?！?，“面積最大化”為設(shè)計(jì)基點(diǎn)展開(kāi)的。方案采用放射式的空間結(jié)構(gòu)，目的是將海景引入社區(qū)內(nèi)部，在保證視線的前提下，又將內(nèi)外風(fēng)景相互滲透。方案的空間結(jié)構(gòu)采用放射式結(jié)構(gòu)形式，在基地中西側(cè)為團(tuán)狀空間結(jié)構(gòu)，其功能形式為經(jīng)濟(jì)型住區(qū)（一梯六戶），和酒店式公寓（一梯十戶），基地外側(cè)主要分布放射型空間結(jié)構(gòu)，其功能形式為酒店式公寓和商務(wù)公寓，以及娛樂(lè)共建設(shè)施。方案的景觀設(shè)計(jì)以空間結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，形成以團(tuán)狀景觀為中心，結(jié)合放射式景觀，形成獨(dú)特的景觀框架，將住區(qū)景觀和濱水綠化以及海岸景色完美融合在一起。方案的交通設(shè)計(jì)以一條貫穿東西的干道和住區(qū)內(nèi)環(huán)路形成整個(gè)方案的交通框架，解決內(nèi)部的車行交通需求；外部以濱水交通為輔助，內(nèi)為結(jié)合，解決整個(gè)社區(qū)的機(jī)動(dòng)車交通需求。步行系統(tǒng)主要圍繞景觀綠化展開(kāi)，呈放射式向海岸展開(kāi)。人車交匯點(diǎn)主要分布在內(nèi)部環(huán)路上，滿足人車分流的要求，提高社區(qū)的安全性。消防系統(tǒng)以東西向干道為依托，向內(nèi)部滲透，方便快捷。二、建筑風(fēng)格建議調(diào)查顯示，商業(yè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與建筑形態(tài)是否具有歐美、古典或其它類型的風(fēng)格，雖不是客戶最為關(guān)注的，但建筑物特征突出，別具一格，符合現(xiàn)代建筑潮流是大多數(shù)人的選擇。對(duì)于本項(xiàng)目而言，不必過(guò)于考究建筑風(fēng)格的來(lái)源和歸屬，但是必須要在設(shè)計(jì)上有獨(dú)到之處，且符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的要求，使之具有時(shí)代氣息和一定的超前性。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：簡(jiǎn)潔、明快，具有較明顯的現(xiàn)代風(fēng)格根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、所處地理位置以及巨大的建筑體量，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)以簡(jiǎn)潔明快、特色鮮明為主，傾力打造現(xiàn)代時(shí)尚的濱海建筑群。現(xiàn)代風(fēng)格的建筑更能體現(xiàn)出本項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次感營(yíng)造家庭和鄰里氣息雖然本項(xiàng)目的大多數(shù)客戶將以投資置業(yè)為主，購(gòu)買多是用來(lái)投資獲利。但考慮到來(lái)此消費(fèi)的潛在客戶的需求，營(yíng)造出溫馨、祥和、團(tuán)圓的整體社區(qū)生活氣氛非常重要，一個(gè)大家庭的氣息可以使他們獲得更強(qiáng)的歸屬感和認(rèn)同感三、建筑產(chǎn)品類型建議根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目定位，本案建議分為兩個(gè)區(qū)：娛樂(lè)設(shè)施區(qū)娛樂(lè)設(shè)施區(qū)主要設(shè)置綜合娛樂(lè)中心及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓居住區(qū)公寓居住區(qū)又分為海景經(jīng)濟(jì)型公寓、接待型商務(wù)公寓、酒店式投資公寓以及配套商業(yè)區(qū)。因此，建議本案的產(chǎn)品類型組合為：娛樂(lè)中心+酒店+多元化公寓+商業(yè)配套四、建筑布局建議南戴河藍(lán)色海岸（二期）規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)型住宅：66150平方米，戶數(shù)：504戶，（%）公寓式住宅：205000平方米，戶數(shù)：1440戶（%）商務(wù)接待式：10800平方米，戶數(shù)：36戶（%）娛樂(lè)公建及配套設(shè)施：32000平方米五、各功能區(qū)的面積配比建議，總建筑面積63萬(wàn)平方米。公建總建筑面積10萬(wàn)平方米；住宅總建筑面積53萬(wàn)平方米。物業(yè)類型建筑面積（平方米）酒店式公寓53萬(wàn)娛樂(lè)中心6萬(wàn)商業(yè)2萬(wàn)其他配套設(shè)施2萬(wàn)總計(jì)63萬(wàn)娛樂(lè)中心娛樂(lè)中心建筑面積6萬(wàn)平方米，共分為五層，地下一層、地上四層裙房部分為綜合娛樂(lè)中心，五層以上部分為投資型公寓。六、住宅建筑單體建筑形式的建議由于本項(xiàng)目位于戴河與大海的交界處，因此在建筑形式上我們建議采用蝶式塔樓的建筑形式。這樣即能夠保證戶型的面積，又能夠保證景觀的均好性。套型及面積建議我們認(rèn)為，房型是客戶購(gòu)房的重要因素，也是與客戶購(gòu)買力直接相關(guān)的因素之一，房型如何直接關(guān)系到本案今后的銷售狀況。結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，消費(fèi)者追求高檔次生活品位的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的建筑功能設(shè)計(jì)應(yīng)秉承建造“完美式海景住宅”的理念。所以在功能設(shè)計(jì)上嚴(yán)格追求人本思想，健康理念，經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。住宅單體采用經(jīng)典平面，在滿足居住、休息、會(huì)客等基本居住需求以外，設(shè)立陽(yáng)光、觀景空間更迎合居住者生活品質(zhì)與精神方面的需求。因此我們建議本項(xiàng)目的公寓部分可以采用多種套型，以吸引不同階層的客戶的需要。酒店式的小戶型；二室一廳、三室一廳的中小戶型和接待、商務(wù)大戶型面積直接決定總價(jià)，而與使用功能并不成線性正比關(guān)系。針對(duì)市場(chǎng)情況和客戶特征，本案房型應(yīng)遵循功能齊全、緊湊、性價(jià)比高的原則。酒店式投資公寓建筑面積在4570平方米之間。經(jīng)濟(jì)型公寓建筑面積在80130平方米之間；接待型、商務(wù)型公寓的建筑面積在140500平方米之間；為了進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品力，提升小區(qū)的品質(zhì)和號(hào)召力，我司建議本案部分以“全裝修房”的做法和概念營(yíng)造產(chǎn)品差異。我司認(rèn)為，部分房型做全裝修的做法非常適合本案，除了可以迅速提升小區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)造