【正文】 售價格：（不售）租金：68元/平米 （包括水電空調(diào)物業(yè)管理費(fèi)）壓三付一（交三個月押金，一個月租金）出 租 率： 80%以上物業(yè)管理：江信物業(yè)管理有限公司優(yōu)勢：1）地處省政府對面，靠近中山路、八一廣場、萬達(dá)和歷新購物廣場，地段優(yōu)勢明顯；2）大廈內(nèi)戶型規(guī)劃有50 M2 100 M2 150M2三種類型2）樓層布局和功能：125層為寫字辦公，2627層為各類會儀場所3）入口大堂氣派豪華，全大理石，現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）；中央空調(diào)；美國進(jìn)口OTIS電梯；CCTV電視監(jiān)控；24小時保安 4）周邊有龍灣大酒店、太平洋人壽、申銀萬國證券、交通銀行等服務(wù)配套設(shè)施；5）大廈內(nèi)有4部奧的斯電梯()，每層有1000㎡左右，根據(jù)客戶需要，進(jìn)行分割裝修；6）目前大廈主要客戶：南昌商業(yè)銀行、中國信合、江西農(nóng)村信用社、江西國際信托投資等金融機(jī)構(gòu)，同時集中了如柯達(dá)、方正和一些房地產(chǎn)等品牌素質(zhì)很高的公司。劣勢： 價格比較高，里面有些樓層還未出租的都沒有裝修，如要進(jìn)駐則需要重新裝修，大大增加成本，因此這點(diǎn)成為出租率低的主要原因；地王廣場物業(yè)地址：中山路開發(fā)商：江西福泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司物業(yè)類型：中高檔，地下兩層，地上29層。戶型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成60 M2300 M2不同面積的辦公區(qū)。交通狀況：有多公交線路占地面積：7826 ㎡建筑面積：64514㎡租售價格：租金：35 —40元/㎡售價：4500046000元/ ㎡（15層）4950元/ ㎡（均價）（829層）出 租 率：75%物業(yè)管理： 元/月/平米（含公共用水、電費(fèi)：走廊等）項目介紹：優(yōu)勢1)樓層布局和功能：17層商場整體招租做商業(yè)，829層為公寓、寫字樓；2)相關(guān)配套：寬待安防衛(wèi)星有線系統(tǒng)，3000平方米健身會所，400平方米中庭花園，地下停車位；3)該物業(yè)有5部德國蒂森克虜伯電梯，載重量1000千克，配有約克中央空調(diào)；4)位于成熟的商業(yè)圈，人流大；5)周邊八一公園、辦公配套、餐飲、休閑等設(shè)施齊全；劣勢：1)鬧市區(qū)、人流雜、辦公環(huán)境不加；2)寫字樓與住宅連接在一起，影響辦公聯(lián)發(fā)大廈所屬板塊：紅谷灘物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)紅谷大道與紅谷三路交匯處開發(fā)商：聯(lián)發(fā)集團(tuán)廈門房產(chǎn)代理有限公司物業(yè)類型：超高層（45層）、商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓（尚未開盤）主體建筑高于194米交通狀況：1209，229，228，旅游2路，夜間306占地面積：50畝建筑面積：甲級寫字樓面積約8萬㎡，主體高度超過170米，5A級智能化標(biāo)準(zhǔn)單元分割合理實(shí)用；五星級國際公寓面積近5萬㎡，大型商業(yè)面積約3萬㎡項目介紹：1）中小學(xué)：紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、育新小學(xué)、南師附小、廣電濱江豪園幼兒園 購物：家樂福、法國歐尚超市、英國百安居、洪城大廈 醫(yī)院：中寰醫(yī)院 其他：綠茵賓館 銀行：工商銀行2）項目雄踞中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心區(qū)域，區(qū)位價值顯赫。3）聯(lián)發(fā)大廈由甲級寫字樓、五星級公寓、大型商業(yè)組成的大型綜合性建筑，4）目前已與全球知名零售商接洽，力邀旗下綜合購物中心進(jìn)駐，將建立一個集購物、餐飲及娛樂為一體的多元化購物中心。5）該地區(qū)地處紅谷新區(qū)的中心，升值潛力大。6）與泰耐克（南昌）國際金融大廈僅一墻之隔，兩個項目都處于地基施工階段，勢必到時候?qū)⒄归_一場激烈的競爭。7）該項目周邊目前無論居住人氣還是商業(yè)氣氛都比較談，對購買者的信心產(chǎn)生一定的影響泰耐克國際金融大廈所屬板塊：紅谷灘物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)紅谷二路與紅谷大道交匯處開發(fā)商：泰耐克集團(tuán)紅谷置業(yè)投資有限公司物業(yè)類型：商業(yè)地產(chǎn)超高層建筑（43層）高202米容 積 率：停 車 位：480交通狀況：1209，229，228，旅游2路，夜間306占地面積：24085㎡建筑面積：26374㎡項目介紹：1）泰耐克（南昌）國際金融大廈是一座集現(xiàn)代化商業(yè)、金融中心、商務(wù)會展、五星級賓館、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合型、國際化商業(yè)中心。2）項目分A、B兩幢“姐妹樓”，屬南昌市地標(biāo)性建筑。A幢主樓高度為202米，43層，規(guī)劃用途為五星級酒店、金融中心與寫字樓。其中五星級酒店設(shè)置23層，總建筑面積61033㎡；單層面積1759㎡/層。金融中心與寫字樓設(shè)置14層，建筑面積為26374㎡，單層面積1829㎡/層。B幢副樓高度為120米，27層，規(guī)劃用途為精裝修酒店公寓，總建筑面積32732㎡，單層面積1520㎡層。3）A、B兩幢中間連接體為六層裙樓，總建筑面積共62748M2。一層至四層為大型商業(yè)中心，單層面積10148㎡㎡/層，總建筑面積為40592㎡，五至六層為酒店入口大堂及服務(wù)用房，兩層面積共19630㎡；地下設(shè)置三層，面積為44865㎡，為地下停車場(配置450個停車位)及設(shè)備間等，地面另配置有約30個停車位。4）周邊配套中小學(xué)：紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、育新小學(xué)、南師附小、廣電濱江豪園幼兒園 綜合商場：家樂福、法國歐尚超市、英國百安居、洪城大廈 醫(yī)院：中寰醫(yī)院 其他：綠茵賓館 銀行：工商銀行5）與廈門聯(lián)發(fā)集團(tuán)僅一墻之隔，兩個項目都處于地基施工階段，勢必到時候?qū)⒄归_一場激烈的競爭。豐和都會物業(yè)地址： 紅谷灘區(qū)豐和大道、紅谷3路交匯處開發(fā)商： 森興房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類型： 16層高層容 積 率：3停 車 位：地下150個交通狀況：豐和都會緊臨八一大橋 占地面積：18674㎡建筑面積：55000㎡裝修狀況：毛坯租售價格：住宅價格：3500元/㎡ 寫字樓；4300元/㎡出 租 率：銷售不出租 銷售率達(dá)到80%物業(yè)管理：月項目介紹：1）項目地處未來城市中央，干豐和大道、紅谷三路交匯之處，八一橋頭廷展路段，占據(jù)新城區(qū)核心地帶。2）項目戶型規(guī)劃19000平方米城市經(jīng)典住宅：四房1 43平方米、三房120平方米，大二房96平方米、小二房81—84平方米，酒店式公寓：—3）19000平方米星級商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店：單位面積30~50平方米1400平方米街區(qū)休閑商業(yè)旺鋪：單位面積40—150平方米8000平方米智能化寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層550M。自由分割1） 目前該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量少，該項目工程目前正全面裝修中，預(yù)計年底能交房，深受消費(fèi)者的青睞，價格也達(dá)到4300元/㎡2） 由于該區(qū)域目前各方面配套都還未完善，人氣比較淡，寫字樓的出租前景不容樂觀，7）隨著各方面配套的完善，居住人氣的提升，該物業(yè)價值將大大提高。紅谷現(xiàn)代城物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)新區(qū)豐和大道規(guī)劃二路口(市招標(biāo)/辦證大樓旁)開發(fā)商：江西正榮市政建設(shè)有限公司代 理 商：天睿不動產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物業(yè)類型：小區(qū)由四棟18+1的高層住宅樓及兩棟寫字樓組成容 積 率：交通狀況：202222229路、旅游2線及夜間306路占地面積：25畝建筑面積：5萬㎡裝修狀況：毛坯物業(yè)管理：月 深圳恒基物業(yè)項目介紹：1）該項目一期住宅已銷售完畢，二期寫字樓、酒店式公寓將于年底推出；2）寫字樓、面積規(guī)劃為70180㎡，酒店式公寓面積為3050㎡；3）項目與南昌市招標(biāo)辦證大樓相臨，這一點(diǎn)將吸引不少投資人士；4）小區(qū)周邊，中小型超市、診所、銀行、酒店等配套日趨成熟，毗鄰育新學(xué)校和南昌二中，規(guī)劃中位于紅谷三、四路的新二附醫(yī)院也將為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)；5）該區(qū)域下半年將陸續(xù)有多個寫字樓項目推出，該項目相對聯(lián)發(fā)大廈等其他專業(yè)的寫字樓項目不具有優(yōu)勢。第五章 項目的SWOT分析S――項目優(yōu)勢分析◎區(qū)位優(yōu)勢：項目位于紅谷灘新區(qū)，八一大橋邊上，緊鄰著贛江，交通便利，身處鬧市之中也可欣賞到贛江的美麗風(fēng)景。從南昌市區(qū)驅(qū)車至紅谷灘新區(qū)，映入眼簾的第一建筑物就將是本項目，對自身品牌價值的提升有很大的作用?！　　蛞?guī)模優(yōu)勢：項目處于南昌新CBD中心——紅谷灘中心區(qū)的輻射范圍內(nèi)，隨著新區(qū)的大量開發(fā)，及品質(zhì)盤的進(jìn)駐，這一片區(qū)的優(yōu)勢已盡顯。而且未來幾年，這一片區(qū)將是南昌的最具活力的地區(qū)?！　　　虻貕K優(yōu)勢：項目地塊沿路呈狹長狀分布，沿街的面積相對較大，容易形成標(biāo)識統(tǒng)一的外立面，增強(qiáng)視覺外觀的沖擊力。加上地塊較為規(guī)整，容易進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃?！　? ◎產(chǎn)品優(yōu)勢：本項目寫字樓部分規(guī)劃為具有國際標(biāo)準(zhǔn)的智能型5A級寫字樓及高規(guī)劃的國際商務(wù)公寓，為本項目提供了強(qiáng)勢內(nèi)部支撐力?！　　蚱放苾?yōu)勢：本案開發(fā)商是騰王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系江南證券下屬單位，在資金的運(yùn)作方面有著先天的優(yōu)勢。同時我們的先進(jìn)營銷理念營銷及在南昌的人脈優(yōu)勢，勢必使本項目達(dá)在利益的最大化?！――項目劣勢分析　　 ◎區(qū)域位置：本區(qū)域目前正在進(jìn)行開發(fā)中，現(xiàn)階段人流相對稀少，加上八一大橋及其引橋形成的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割，難以形成能夠積聚大量人群的場所?！蛑苓吪涮祝耗壳爸苓吺姓涮走€不成熟，這對于一個高檔次物業(yè)來說，將會影響到項目的資金收益速度?！蛘呔绊懀赫畬π聟^(qū)的政策與資金投入量將使本區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生一定的不穩(wěn)定性。O――項目機(jī)遇分析◎行政中心的入駐及據(jù)南昌“一江兩岸”城市戰(zhàn)略實(shí)施及城市化進(jìn)程的加快，未來的“CBD中心”地位將突顯。屆時，城市中心區(qū)商圈將發(fā)生一定量的轉(zhuǎn)移，紅谷灘的地產(chǎn)價值將會全面提升，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“頭班車”?！驈募t谷灘新增項目的商業(yè)規(guī)劃來看，大賣場、步行街、大商場是目前新開項目的選擇，隨著這些項目的相繼投入，本地段人流將迅速增加，而本項目的商業(yè)市場定位將立足于這種規(guī)劃的差異化，做到產(chǎn)品的真正差異化，這將讓本項目在利用了這種大氛圍的同時，又避免了同質(zhì)化的競爭。T――項目威脅分析◎政策由此引發(fā)的投資觀望對項目將造成一定的影響，這給項目的操作帶來一定的挑戰(zhàn)?！驈氖袌鰜砜?，從目前南昌市各商圈數(shù)量及各商圈商業(yè)總體量來分析，各種類型的商業(yè)基本上已趨向于局部飽和，只有跳出競爭，才能找到突破口。 ◎從競爭對手來分析，旁邊的豐和新城體量龐大，加上有著相對優(yōu)勢（八一大橋的引橋是本案底商的致命弱點(diǎn)）的沿街底商，對本案構(gòu)成極大的壓力；對面的博泰江濱，規(guī)劃中的購物步行街、大型商場，地理位置、形態(tài)與本案較為相似，其地形沿沿江路呈狹長狀分布，較本案有優(yōu)勢。這些對本項目的招商和推廣提出了挑戰(zhàn)。 ◎區(qū)位上，本項目周圍已先頭進(jìn)入紅谷灘的其他項目，目前的冷清的形象將對本項目產(chǎn)生一定的影響，但，只要本案操作得當(dāng)，威脅將化為機(jī)遇。同時，做為一個新開發(fā)區(qū)，再經(jīng)過幾年的開發(fā)與推廣，這一局面將得到迅速改變。小結(jié)：綜合以上分析，本案可謂在石縫中求生存，但同時項目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有絕對的競爭優(yōu)勢，而市場飽和中有空白點(diǎn)，位置上而言是遺憾中有機(jī)會，所以找準(zhǔn)市場空白進(jìn)行差異化定位是本項目成功的關(guān)鍵。而在項目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢，擴(kuò)大優(yōu)勢。 A、項目優(yōu)勢與機(jī)會利用：從我司對項目的理解及南昌市場現(xiàn)狀來看，本項目的優(yōu)勢強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置、稀缺性、主題定位、高品質(zhì)的景觀資源、最具潛力的投資價值，這些優(yōu)勢都是本項目宣傳推廣的賣點(diǎn)依據(jù)。 B、項目劣勢與威脅規(guī)避：本項目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過差異化的定位和提升項目軟件質(zhì)素，提高項目投資性價比來規(guī)避目前市場的觀望。由項目地理條件而產(chǎn)生的局限性即可通過項目自身的規(guī)劃及系列的推廣和宣傳來規(guī)避。49 /