【正文】 售價(jià)格：（不售）租金：68元/平米 （包括水電空調(diào)物業(yè)管理費(fèi)）壓三付一（交三個(gè)月押金，一個(gè)月租金）出 租 率： 80%以上物業(yè)管理：江信物業(yè)管理有限公司優(yōu)勢(shì)：1）地處省政府對(duì)面，靠近中山路、八一廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)和歷新購(gòu)物廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)明顯；2）大廈內(nèi)戶(hù)型規(guī)劃有50 M2 100 M2 150M2三種類(lèi)型2）樓層布局和功能：125層為寫(xiě)字辦公，2627層為各類(lèi)會(huì)儀場(chǎng)所3）入口大堂氣派豪華，全大理石，現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）；中央空調(diào)；美國(guó)進(jìn)口OTIS電梯；CCTV電視監(jiān)控；24小時(shí)保安 4）周邊有龍灣大酒店、太平洋人壽、申銀萬(wàn)國(guó)證券、交通銀行等服務(wù)配套設(shè)施；5）大廈內(nèi)有4部奧的斯電梯()，每層有1000㎡左右，根據(jù)客戶(hù)需要，進(jìn)行分割裝修；6）目前大廈主要客戶(hù)：南昌商業(yè)銀行、中國(guó)信合、江西農(nóng)村信用社、江西國(guó)際信托投資等金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)集中了如柯達(dá)、方正和一些房地產(chǎn)等品牌素質(zhì)很高的公司。劣勢(shì)： 價(jià)格比較高，里面有些樓層還未出租的都沒(méi)有裝修，如要進(jìn)駐則需要重新裝修，大大增加成本，因此這點(diǎn)成為出租率低的主要原因；地王廣場(chǎng)物業(yè)地址：中山路開(kāi)發(fā)商：江西福泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型：中高檔，地下兩層，地上29層。戶(hù)型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成60 M2300 M2不同面積的辦公區(qū)。交通狀況：有多公交線路占地面積：7826 ㎡建筑面積：64514㎡租售價(jià)格：租金：35 —40元/㎡售價(jià)：4500046000元/ ㎡（15層）4950元/ ㎡（均價(jià)）（829層）出 租 率：75%物業(yè)管理： 元/月/平米（含公共用水、電費(fèi)：走廊等）項(xiàng)目介紹：優(yōu)勢(shì)1)樓層布局和功能：17層商場(chǎng)整體招租做商業(yè)，829層為公寓、寫(xiě)字樓；2)相關(guān)配套：寬待安防衛(wèi)星有線系統(tǒng)，3000平方米健身會(huì)所，400平方米中庭花園，地下停車(chē)位；3)該物業(yè)有5部德國(guó)蒂森克虜伯電梯，載重量1000千克，配有約克中央空調(diào)；4)位于成熟的商業(yè)圈，人流大；5)周邊八一公園、辦公配套、餐飲、休閑等設(shè)施齊全；劣勢(shì)：1)鬧市區(qū)、人流雜、辦公環(huán)境不加；2)寫(xiě)字樓與住宅連接在一起，影響辦公聯(lián)發(fā)大廈所屬板塊：紅谷灘物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)紅谷大道與紅谷三路交匯處開(kāi)發(fā)商：聯(lián)發(fā)集團(tuán)廈門(mén)房產(chǎn)代理有限公司物業(yè)類(lèi)型：超高層（45層）、商業(yè)、酒店式公寓、寫(xiě)字樓（尚未開(kāi)盤(pán)）主體建筑高于194米交通狀況：1209，229，228，旅游2路，夜間306占地面積：50畝建筑面積：甲級(jí)寫(xiě)字樓面積約8萬(wàn)㎡，主體高度超過(guò)170米，5A級(jí)智能化標(biāo)準(zhǔn)單元分割合理實(shí)用；五星級(jí)國(guó)際公寓面積近5萬(wàn)㎡，大型商業(yè)面積約3萬(wàn)㎡項(xiàng)目介紹：1）中小學(xué)：紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、育新小學(xué)、南師附小、廣電濱江豪園幼兒園 購(gòu)物：家樂(lè)福、法國(guó)歐尚超市、英國(guó)百安居、洪城大廈 醫(yī)院：中寰醫(yī)院 其他：綠茵賓館 銀行：工商銀行2）項(xiàng)目雄踞中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心區(qū)域，區(qū)位價(jià)值顯赫。3）聯(lián)發(fā)大廈由甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)公寓、大型商業(yè)組成的大型綜合性建筑，4）目前已與全球知名零售商接洽，力邀旗下綜合購(gòu)物中心進(jìn)駐，將建立一個(gè)集購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)為一體的多元化購(gòu)物中心。5）該地區(qū)地處紅谷新區(qū)的中心，升值潛力大。6）與泰耐克（南昌）國(guó)際金融大廈僅一墻之隔，兩個(gè)項(xiàng)目都處于地基施工階段，勢(shì)必到時(shí)候?qū)⒄归_(kāi)一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。7）該項(xiàng)目周邊目前無(wú)論居住人氣還是商業(yè)氣氛都比較談，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的信心產(chǎn)生一定的影響泰耐克國(guó)際金融大廈所屬板塊：紅谷灘物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)紅谷二路與紅谷大道交匯處開(kāi)發(fā)商：泰耐克集團(tuán)紅谷置業(yè)投資有限公司物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)地產(chǎn)超高層建筑（43層）高202米容 積 率：停 車(chē) 位：480交通狀況：1209，229，228，旅游2路，夜間306占地面積：24085㎡建筑面積：26374㎡項(xiàng)目介紹：1）泰耐克（南昌）國(guó)際金融大廈是一座集現(xiàn)代化商業(yè)、金融中心、商務(wù)會(huì)展、五星級(jí)賓館、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合型、國(guó)際化商業(yè)中心。2）項(xiàng)目分A、B兩幢“姐妹樓”，屬南昌市地標(biāo)性建筑。A幢主樓高度為202米，43層，規(guī)劃用途為五星級(jí)酒店、金融中心與寫(xiě)字樓。其中五星級(jí)酒店設(shè)置23層，總建筑面積61033㎡；單層面積1759㎡/層。金融中心與寫(xiě)字樓設(shè)置14層，建筑面積為26374㎡，單層面積1829㎡/層。B幢副樓高度為120米，27層，規(guī)劃用途為精裝修酒店公寓，總建筑面積32732㎡，單層面積1520㎡層。3）A、B兩幢中間連接體為六層裙樓，總建筑面積共62748M2。一層至四層為大型商業(yè)中心，單層面積10148㎡㎡/層，總建筑面積為40592㎡，五至六層為酒店入口大堂及服務(wù)用房，兩層面積共19630㎡；地下設(shè)置三層，面積為44865㎡，為地下停車(chē)場(chǎng)(配置450個(gè)停車(chē)位)及設(shè)備間等，地面另配置有約30個(gè)停車(chē)位。4）周邊配套中小學(xué)：紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、育新小學(xué)、南師附小、廣電濱江豪園幼兒園 綜合商場(chǎng)：家樂(lè)福、法國(guó)歐尚超市、英國(guó)百安居、洪城大廈 醫(yī)院：中寰醫(yī)院 其他：綠茵賓館 銀行：工商銀行5）與廈門(mén)聯(lián)發(fā)集團(tuán)僅一墻之隔，兩個(gè)項(xiàng)目都處于地基施工階段，勢(shì)必到時(shí)候?qū)⒄归_(kāi)一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。豐和都會(huì)物業(yè)地址： 紅谷灘區(qū)豐和大道、紅谷3路交匯處開(kāi)發(fā)商： 森興房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類(lèi)型： 16層高層容 積 率：3停 車(chē) 位：地下150個(gè)交通狀況：豐和都會(huì)緊臨八一大橋 占地面積：18674㎡建筑面積：55000㎡裝修狀況：毛坯租售價(jià)格：住宅價(jià)格：3500元/㎡ 寫(xiě)字樓；4300元/㎡出 租 率：銷(xiāo)售不出租 銷(xiāo)售率達(dá)到80%物業(yè)管理：月項(xiàng)目介紹：1）項(xiàng)目地處未來(lái)城市中央，干豐和大道、紅谷三路交匯之處，八一橋頭廷展路段，占據(jù)新城區(qū)核心地帶。2）項(xiàng)目戶(hù)型規(guī)劃19000平方米城市經(jīng)典住宅：四房1 43平方米、三房120平方米，大二房96平方米、小二房81—84平方米，酒店式公寓：—3）19000平方米星級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店：?jiǎn)挝幻娣e30~50平方米1400平方米街區(qū)休閑商業(yè)旺鋪：?jiǎn)挝幻娣e40—150平方米8000平方米智能化寫(xiě)字樓：標(biāo)準(zhǔn)層550M。自由分割1） 目前該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量少，該項(xiàng)目工程目前正全面裝修中，預(yù)計(jì)年底能交房，深受消費(fèi)者的青睞，價(jià)格也達(dá)到4300元/㎡2） 由于該區(qū)域目前各方面配套都還未完善，人氣比較淡，寫(xiě)字樓的出租前景不容樂(lè)觀，7）隨著各方面配套的完善，居住人氣的提升，該物業(yè)價(jià)值將大大提高。紅谷現(xiàn)代城物業(yè)地址：紅谷灘區(qū)新區(qū)豐和大道規(guī)劃二路口(市招標(biāo)/辦證大樓旁)開(kāi)發(fā)商：江西正榮市政建設(shè)有限公司代 理 商：天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物業(yè)類(lèi)型：小區(qū)由四棟18+1的高層住宅樓及兩棟寫(xiě)字樓組成容 積 率：交通狀況：202222229路、旅游2線及夜間306路占地面積：25畝建筑面積：5萬(wàn)㎡裝修狀況：毛坯物業(yè)管理：月 深圳恒基物業(yè)項(xiàng)目介紹：1）該項(xiàng)目一期住宅已銷(xiāo)售完畢，二期寫(xiě)字樓、酒店式公寓將于年底推出；2）寫(xiě)字樓、面積規(guī)劃為70180㎡，酒店式公寓面積為3050㎡；3）項(xiàng)目與南昌市招標(biāo)辦證大樓相臨，這一點(diǎn)將吸引不少投資人士；4）小區(qū)周邊，中小型超市、診所、銀行、酒店等配套日趨成熟，毗鄰育新學(xué)校和南昌二中，規(guī)劃中位于紅谷三、四路的新二附醫(yī)院也將為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)；5）該區(qū)域下半年將陸續(xù)有多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目推出，該項(xiàng)目相對(duì)聯(lián)發(fā)大廈等其他專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目不具有優(yōu)勢(shì)。第五章 項(xiàng)目的SWOT分析S――項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)，八一大橋邊上，緊鄰著贛江，交通便利，身處鬧市之中也可欣賞到贛江的美麗風(fēng)景。從南昌市區(qū)驅(qū)車(chē)至紅谷灘新區(qū)，映入眼簾的第一建筑物就將是本項(xiàng)目，對(duì)自身品牌價(jià)值的提升有很大的作用?！　　蛞?guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于南昌新CBD中心——紅谷灘中心區(qū)的輻射范圍內(nèi)，隨著新區(qū)的大量開(kāi)發(fā)，及品質(zhì)盤(pán)的進(jìn)駐，這一片區(qū)的優(yōu)勢(shì)已盡顯。而且未來(lái)幾年，這一片區(qū)將是南昌的最具活力的地區(qū)?！　　　虻貕K優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊沿路呈狹長(zhǎng)狀分布，沿街的面積相對(duì)較大，容易形成標(biāo)識(shí)統(tǒng)一的外立面，增強(qiáng)視覺(jué)外觀的沖擊力。加上地塊較為規(guī)整，容易進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃?！　? ◎產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分規(guī)劃為具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的智能型5A級(jí)寫(xiě)字樓及高規(guī)劃的國(guó)際商務(wù)公寓，為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)勢(shì)內(nèi)部支撐力?！　　蚱放苾?yōu)勢(shì)：本案開(kāi)發(fā)商是騰王閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，系江南證券下屬單位，在資金的運(yùn)作方面有著先天的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)我們的先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念營(yíng)銷(xiāo)及在南昌的人脈優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必使本項(xiàng)目達(dá)在利益的最大化?！――項(xiàng)目劣勢(shì)分析　　 ◎區(qū)域位置：本區(qū)域目前正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)中，現(xiàn)階段人流相對(duì)稀少，加上八一大橋及其引橋形成的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割，難以形成能夠積聚大量人群的場(chǎng)所。◎周邊配套：目前周邊市政配套還不成熟，這對(duì)于一個(gè)高檔次物業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)影響到項(xiàng)目的資金收益速度。◎政策景響：政府對(duì)新區(qū)的政策與資金投入量將使本區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生一定的不穩(wěn)定性。O――項(xiàng)目機(jī)遇分析◎行政中心的入駐及據(jù)南昌“一江兩岸”城市戰(zhàn)略實(shí)施及城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)的“CBD中心”地位將突顯。屆時(shí)，城市中心區(qū)商圈將發(fā)生一定量的轉(zhuǎn)移，紅谷灘的地產(chǎn)價(jià)值將會(huì)全面提升，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“頭班車(chē)”。◎從紅谷灘新增項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，大賣(mài)場(chǎng)、步行街、大商場(chǎng)是目前新開(kāi)項(xiàng)目的選擇，隨著這些項(xiàng)目的相繼投入，本地段人流將迅速增加，而本項(xiàng)目的商業(yè)市場(chǎng)定位將立足于這種規(guī)劃的差異化，做到產(chǎn)品的真正差異化，這將讓本項(xiàng)目在利用了這種大氛圍的同時(shí)，又避免了同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。T――項(xiàng)目威脅分析◎政策由此引發(fā)的投資觀望對(duì)項(xiàng)目將造成一定的影響，這給項(xiàng)目的操作帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)?！驈氖袌?chǎng)來(lái)看，從目前南昌市各商圈數(shù)量及各商圈商業(yè)總體量來(lái)分析，各種類(lèi)型的商業(yè)基本上已趨向于局部飽和，只有跳出競(jìng)爭(zhēng)，才能找到突破口。 ◎從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)分析，旁邊的豐和新城體量龐大，加上有著相對(duì)優(yōu)勢(shì)（八一大橋的引橋是本案底商的致命弱點(diǎn)）的沿街底商，對(duì)本案構(gòu)成極大的壓力；對(duì)面的博泰江濱，規(guī)劃中的購(gòu)物步行街、大型商場(chǎng)，地理位置、形態(tài)與本案較為相似，其地形沿沿江路呈狹長(zhǎng)狀分布，較本案有優(yōu)勢(shì)。這些對(duì)本項(xiàng)目的招商和推廣提出了挑戰(zhàn)。 ◎區(qū)位上，本項(xiàng)目周?chē)严阮^進(jìn)入紅谷灘的其他項(xiàng)目，目前的冷清的形象將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，但，只要本案操作得當(dāng)，威脅將化為機(jī)遇。同時(shí)，做為一個(gè)新開(kāi)發(fā)區(qū)，再經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)與推廣，這一局面將得到迅速改變。小結(jié)：綜合以上分析，本案可謂在石縫中求生存，但同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)飽和中有空白點(diǎn)，位置上而言是遺憾中有機(jī)會(huì)，所以找準(zhǔn)市場(chǎng)空白進(jìn)行差異化定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢(shì)，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。 A、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)利用：從我司對(duì)項(xiàng)目的理解及南昌市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置、稀缺性、主題定位、高品質(zhì)的景觀資源、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢(shì)都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣(mài)點(diǎn)依據(jù)。 B、項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避：本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò)差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目投資性?xún)r(jià)比來(lái)規(guī)避目前市場(chǎng)的觀望。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過(guò)項(xiàng)目自身的規(guī)劃及系列的推廣和宣傳來(lái)規(guī)避。49 /