試談人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應分析-資料下載頁
2025-06-27 07:32本頁面
【正文】 國住宅市場的深遠影響，為保證中國住宅市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、稅收政策調(diào)整、以及住房保障建設(shè)等方面著手，具體如下：（1）創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，推進“倒按揭”發(fā)展。當人們退休以后，不再具有穩(wěn)定的收入流，但是卻仍然還需要進行消費，尤其進入暮年以后，老年人對于醫(yī)療等方面的消費將顯著增加。針對這種情況，在國外，一種叫做“倒按揭”的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新活動得以發(fā)展以幫助老年人更好地生活?！暗拱唇摇保卜Q“反向住房抵押貸款”，指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)值以及預期房主去世時房產(chǎn)價值等因素后，每月給予房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售用來償還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有?！暗拱唇摇背霈F(xiàn)在20世紀80年代中期，由美國的一家銀行創(chuàng)立，貸款放貸對象主要是62歲以上擁有住房的老年人?！暗拱唇摇蹦壳霸诎l(fā)達國家已有20多年的歷史了，在中國尚未開展起來。因此在面臨社會老齡化的背景下，開展“倒按揭”對于房地產(chǎn)業(yè)進而對于老齡化社會的發(fā)展都有著積極的意義。（2）空置稅先行，房產(chǎn)稅區(qū)別征稅對象。房產(chǎn)稅的征收，將對房地產(chǎn)市場需求造成打擊。而對已經(jīng)擁有住宅的人來說，房產(chǎn)稅的征收必將造成稅收轉(zhuǎn)移，那些住宅租賃者將承擔很大一部分的稅收；更為重要的在于，對于擁有住房的老年人來說，房產(chǎn)稅的征收必將降低其可支配收入。在一個老齡化的社會里，在不再具有穩(wěn)定收入流的情況下如果老齡人的稅負加重將會對社會發(fā)展造成不利影響。相反，房屋空置稅的征收則不會有上述種種的不利影響，反而會提高房屋的空置成本并降低空置價值，從而有利于降低空置率。即便征收房產(chǎn)稅，征稅對象也應有所區(qū)別，根據(jù)國外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗，老年人是免于征收的，這對國內(nèi)房產(chǎn)稅的征收有著很好的借鑒意義。（3）開發(fā)公益性老年住宅，完善配套設(shè)施與服務(wù)。在一個老齡化的社會里，由于遺贈、轉(zhuǎn)賣（租）等多種因素，住宅市場中的住宅供給將增加，需求相應減少，一些老年人對于住宅居住條件、居住面積、戶型、配套設(shè)施等的需求也將不同，這些都要求住宅市場在面臨社會老齡化的背景下做出相應的調(diào)整，政府以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應供給專門針對老齡人群的商品住房、公共保障住房等。以老年公寓為例——其在國外已有幾十年的歷史，在國內(nèi)尚屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老、社會化投資以及企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體。對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，政府部門應給予開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面相應的優(yōu)惠。老年公寓具有公益性質(zhì)，其運營需遵循，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。參考文獻: [1]（20002050）[J].清華大學學報（哲學社會科學版）,2007, (5):8491.[2]王德文,蔡昉,——論中國增長可持續(xù)性的人口因素[J].人口研究,2004,(5):211.[3]鐘水映,[J].中國人口科學,2009,(1):4251.[4]鐘水映,、空間外溢與省域經(jīng)濟增長[J].管理世界,2010,(4):1423.[5]Engelhardt, ., Poterba, . House prices and demographic change: Canadian evidence[J]. Regional Science and Urban Economics, 1991, (21):539546.[6]Ermisch, J. The demand for housing in Britain and population ageing: Microeconometric evidence[J]. Economica, 1996, (63):383404.[7]Green, ., Hendershott, . Demographic factors and real house prices[J]. NBER working paper, No 4332, 1993.[8]Holland, . The baby boom and the housing market: Another look at the evidence[J]. Regional Science and Urban Economics, 1991, (21):565571.[9]Lindh, T., Malmberg, B. Demography and housing demand – what can we learn from residential construction data?[J]. Journal of Population Economy, 2008, (21):521539.[10]Mankiw, ., Weil, . The baby boom, the baby bust, and the housing market[J]. Regional Science and Urban Economics, 1989, (19):235258.[11]Ohtake, F., Shintani, M. The effect of demographics on the Japanese housing market[J]. Regional Science and Urban Economics, 1996, (26):189201.[12]Poterba, . Tax subsidies to owneroccupied housing: An asset market approach[J]. Quarterly Journal of Economics, 1984, (99):729752.[13]Swan, C. Demography and the demand for housing: A reinterpretation of the MankiwWeil demand variable[J]. Regional Science and Urban Economics, 1995, (25):4158.15 /
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