【導(dǎo)讀】每接到一個案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達極至的沖動。因為我們一直尊崇這樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個讓業(yè)內(nèi)外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項目。這份企劃案依然是我們在匆忙中形成的，以至市場調(diào)研沒有充足的時間去完成，但是我們對本案依然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時間內(nèi)，我們夜以繼日的超負(fù)荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。如果有更多的時間和機會我們會更仔細(xì)的去雕琢、去調(diào)整、去完善。我們希望這份報告只是與貴司的一次溝通、一個與貴司合作的起點。商業(yè)規(guī)劃的出臺對于江寧以及三山板塊是利好因素，這將解決區(qū)內(nèi)居民日常生活購物難的重大難題，為區(qū)域的住戶提供日常便利，同時提升區(qū)域的居住指數(shù)。改善居住條件是購房的主因，因拆遷產(chǎn)生的購房需求比例略升。據(jù)調(diào)研顯示，潛在消費者可承受的最高單價多在4001-6000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價在4001-5000元/㎡%；其次是單價在5001-6000元/㎡的比例，為24

　　

【正文】 色人居生活6引牛首山河活水入園，構(gòu)建6000M2特色景觀水社區(qū)73M寬綠色圍合，延展居家空間8建筑外觀類具有德國現(xiàn)代設(shè)計特色的建筑立面9多面建筑，豐富整體空間，讓生活更有情趣10戶型設(shè)計類戶型設(shè)計優(yōu)越，室室有陽臺11私享樓梯，增加私密性和領(lǐng)域感12先入花園后進家”，享受自然，攬景入樓13“單元客廳”，提供鄰里相融的共享空間14配套設(shè)施類3+1泛會所1510000M2構(gòu)建大型社區(qū)商業(yè)中心161800M2兒童之家172068M2展覽大廳18建筑材料類國家A級住宅，引導(dǎo)舒適居住未來19高標(biāo)準(zhǔn)建筑材料，打造高標(biāo)準(zhǔn)建筑20工程進度類準(zhǔn)現(xiàn)房，投資及自住更有保證（二）景觀設(shè)計建議：景觀設(shè)計理念的要素要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個城市之中。要素二：內(nèi)部整體環(huán)境與外部環(huán)境風(fēng)格協(xié)調(diào)對于“翠屏灣花園城”而言，其內(nèi)部整體環(huán)境就要作相應(yīng)的設(shè)計，如營造綠色生活文化來切合美好的自然景觀。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。要素三：內(nèi)部環(huán)境的整體構(gòu)筑包括建筑風(fēng)格（外形及質(zhì)地、色彩）、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境.建筑外立面的的新穎創(chuàng)新可以給人深刻的印象，并可成為樓盤成功定位的特征之一。德國小鎮(zhèn)的風(fēng)格，其色調(diào)鮮明、建筑活潑、造型獨特、特別吻合年輕一代的置業(yè)心態(tài)。建筑風(fēng)格和目標(biāo)市場的定位要準(zhǔn)確，而環(huán)境和景觀的也營造也要既然符合與建筑的和諧，也要吻合目標(biāo)客群的審美情趣。要素四：單體景觀（園林、園建、藝術(shù)作品和屏蔽物等）的設(shè)計與營造單體景觀是形成居住面貌和特點的重要因素。單體小品功能簡明、體量小巧、造型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。根據(jù)德式的建筑風(fēng)格的形成，和居住環(huán)境的特色，居民的文化與愛好，空間的特性、色彩、尺度以及當(dāng)?shù)丨h(huán)境特點等，打造小品的表現(xiàn)形式與內(nèi)容，與環(huán)境和人文和諧統(tǒng)一、相得益彰。單體景觀起到中介作用，即對兩個相互對比的環(huán)境進行調(diào)節(jié)，以求得人的視覺和心理平衡，增強不同環(huán)境的活力。這種中介作用包括分割作用、聯(lián)結(jié)作用、過渡作用等。單體景觀包括：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場、候車棚、路障、指示牌與標(biāo)志、庭院、花架與亭、臺階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。景觀設(shè)計原則1. 健康性居住環(huán)境空氣要保持清新、自然、防止各種有害氣體和物質(zhì)的濃度超標(biāo)。居住環(huán)境的實體要素—如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。健康性還指空間品質(zhì)的健康，要求周邊環(huán)境具有蓬勃的朝氣，以感染居民，使之具有良好的心態(tài)。同時健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。2. 舒適性居住環(huán)境的舒適性指使用上和視覺上的感受，讓居民體驗輕松、安逸的居住生活，避免受到眩光、氣候的侵害。安靜、空氣、綠化這三個要素是人們最為關(guān)心的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動場所面積與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)、日照、空氣質(zhì)量等各項指標(biāo)；從家門口走到戶外活動場地，有良好的過渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等 ，以滿足人的行為需要為標(biāo)準(zhǔn)。3. 安全性安全是人生存的首要條件，沒有安全性也就談不上其他各方面的特征，居住環(huán)境的安全性表現(xiàn)在日常安全系統(tǒng)，防災(zāi)安全系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)等方面。環(huán)境的道路交通設(shè)計要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達到無障礙設(shè)計的要求，提高安全性等級；兒童活動場地的設(shè)置特別要考慮家長方便進行視覺監(jiān)護。4. 文化性自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、社會風(fēng)尚、生活方式、文化心理、審美情趣、民俗傳統(tǒng)等構(gòu)成地方文化的獨特內(nèi)涵。居住環(huán)境的營造應(yīng)該就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不斷提純、演繹的過程。應(yīng)充分尋找與現(xiàn)代居住空間環(huán)境的契合點，以不同的方式、從空間形式、尺度、界面的色彩、細(xì)部表達到傳統(tǒng)與現(xiàn)代的理解，延續(xù)文化脈絡(luò)。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識，而文明的行為活動，反過來又促進環(huán)境品質(zhì)的提升。5. 原則性回歸自然、親近自然是人的本性，也是全球發(fā)展的基本戰(zhàn)略。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。具有生態(tài)性的居住環(huán)境能夠喚起居民美好的情趣和情感的寄托，人與自然共生共棲，才能體驗到永恒的真理及“天人合一”的哲學(xué)思想的最高境界。6. 識別性居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時間和場合的需求，以最佳的方式到達自已想到達的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?。強化識別性、需求賦予外部空間以視覺上鮮明的個性?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識系統(tǒng)。7. 領(lǐng)域性小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領(lǐng)域性要求強烈、層次多樣。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個層次組成的空間體系。8. 多樣性“造園無格、借景有因”說的就是無需固定的格局、形式、要因地制宜地將景觀組織起來、各種景色皆可為我所用。9. 和諧性多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對立。同時，環(huán)境構(gòu)成要素作為實體來構(gòu)成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和諧的整體利益而限制自身不適宜的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、從屬分明、共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。10. 連續(xù)性在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。界面連續(xù)除帶來視覺上的整體感外，也會造成空間的穿插和流動。應(yīng)該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時間、空間、方位的視角和活動方式，進行全方位的景觀設(shè)計，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。尤其要注重節(jié)奏、形式、色彩與空間的協(xié)調(diào)。11. 自然性景觀設(shè)計的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。讓小區(qū)景觀成為大自然的延伸，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。項目與景觀模式的對接1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機結(jié)合綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場中最符合消費者需求的景觀環(huán)境 。根據(jù)三山板塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越的情況出發(fā)，打造出翠屏灣花園城融于自然又富創(chuàng)新理念的景觀環(huán)境。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。2. 德國文化的環(huán)境構(gòu)筑作用創(chuàng)造德國文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調(diào)，使整個小區(qū)風(fēng)格渾然一體，自成一格。更能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價值。項目環(huán)境系統(tǒng)的營造：l 法蘭克福運動天地十八項運動項目，宣揚奧林匹克的精神、“運動、健康”的概念，倡導(dǎo)勇于進取、積極向上的生活態(tài)度。l 格林童話樂園格林童話樂園：是兒童及老人活動的主題園林，意在倡導(dǎo)一種新的家庭溝通方式，將天倫之樂在美麗的室外園林中自然延伸。布置有按摩步道、水晶溪、水亭、童話系列人物（白雪公主+七個小矮人、灰姑娘和王子等）、兒童天地、沙池、星星索、親子種槙園等景點，構(gòu)圖自然流暢，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將童話的夢幻營造出來，處處體現(xiàn)著居住者對幸福、美好生活的向往和追求。l 巴登葡萄植物園大量的色彩的運用形成一種歡樂的氣氛。逶迤的小徑將居民引入綠色的長廊，幽雅的葡萄藤為路旁的休閑椅提供了天然的涼棚。以綠化為主體表現(xiàn)當(dāng)?shù)馗髦参镱愋推贩N的植物園，掛牌展示，帶有科普性質(zhì)，是對自然界多層次，多類型的復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)的展示。l 魏瑪水生態(tài)花園巖生植物園是巖石和巖石植物為主體的花園組團，布局自然、流暢。巖石的局部祼露與綠化相結(jié)合給人于剛?cè)嵯酀膶Ρ让?。水生態(tài)花園是以水為主體，展示各種水生植物及有特點的沼澤景觀、漂浮植物紫萍、鳳眼蓮、挺水植物蘆葦，火燭、燈心草、沉水植物金魚草等，以及各種魚類、昆蟲和兩棲動物等構(gòu)成良好的濕地生態(tài)系統(tǒng)，具有很強的知識性和觀賞性，居民可能通過棧道穿梭其上，細(xì)品一下仿自然界生態(tài)園林的模式。 l 漢諾威花園用異國情調(diào)對另社區(qū)環(huán)境進行另一種詮釋。格調(diào)輕松、色彩明快、簡潔而富現(xiàn)代感的小品來表現(xiàn)異國風(fēng)情，表現(xiàn)理想化的自然、浪漫，便是該主園林藝術(shù)的核心。整個主題園林設(shè)計遵循質(zhì)樸、合理、端莊、協(xié)調(diào)的原則。無論是亭廊小品，還是車庫入口，都是精雕細(xì)琢，細(xì)細(xì)品味，更別有一番情調(diào)。 l 萊茵河水景世界一個帶狀的開放性的綠地格局，打破傳統(tǒng)的布局模式，強調(diào)構(gòu)圖線條，設(shè)計成一個藝術(shù)走廊。以藝術(shù)化、非傳統(tǒng)的構(gòu)圖作為整體布局。通地將牛首山河活水引入，將柔和線條的水帶貫穿，形成一個高品味、藝術(shù)感強的河濱綠地。l 天鵝堡噴泉廣場天鵝湖、壁雕、圖騰柱、跌級水墻、棕櫚吧、吊橋、蓮花池等景點共同構(gòu)成噴泉廣場，自然與現(xiàn)代在這里交融，并配以柔和的燈光、背景音樂、滿足休閑、享受多功能。l 德國音樂廣場以七位德國音樂巨匠命名的裝飾列柱，包括貝多芬、巴赫、瓦格納、亨德爾、莫扎特、海頓、格魯克。以七條裝飾柱，和圓形花壇作為構(gòu)圖的骨架，中間布置坐凳，形成一個鮮花簇?fù)?，奔放熱烈的綠化景觀。并配有背景音樂，裝飾柱有高低落差，如音符般起伏，形成強烈的透視感，與背景自由式的綠化形式一個協(xié)調(diào)對比。l 慕尼黑商業(yè)風(fēng)情街區(qū)坐在慕尼黑風(fēng)景街道邊上的露天的啤酒帳篷內(nèi)，暢飲一杯啤酒，品茗一杯咖啡，一種生活就這樣呈現(xiàn)出，讓每一個居住在里面的人，晃然于德國小鎮(zhèn)遠(yuǎn)在天邊，近在眼前的感覺。l 小品設(shè)置小紅帽歡樂谷：為兒童提供娛樂活動場所。以硬質(zhì)鋪裝為主，中間穿插一條彩帶裝飾地面，放置兒童游戲架及充氣玩具，是較為集中的兒童活動場所。歌德小徑：結(jié)合帶狀的綠化用地，圍繞小區(qū)鋪地裝飾，通過自然的帶狀小徑，利用七彩卵石、河床石、步級高差做圖案狀飾，形成一個松散、自由、如詩如畫的空間格局。羅曼蒂克之路：在德國有一條從路德縣到羅雷萊的羅曼蒂克之路，行程中能充分感受到萊茵河畔的怡情風(fēng)光和動人音樂，是一次追尋浪漫的心靈之旅。在本項目的小區(qū)水岸旁也打造一條蜿蜒的浪漫之路，通過幻彩的噴泉，跳動的水柱、隨波而動的花臺，以及情人結(jié)石刻，營造一種浪漫氣氛，強調(diào)人的一種心理滿足感。美茵茨映翠疊水：以水為主體，、水花翻滾，表現(xiàn)層次豐富，細(xì)膩而富于生命活力。 （三）小區(qū)智能化的建議智能化小區(qū)是智能化建筑的一種延伸,利用系統(tǒng)集成的方式，將現(xiàn)代化計算機技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖像顯示技術(shù)等多種高科技與各種各樣的建筑通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系起來，變成活生生的相互聯(lián)系的社會群體，使住宅建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)及管理依據(jù)住戶的需要進行優(yōu)化組合。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個方面組成。安全智能常見系統(tǒng)如下:名稱功能名稱功能紅外線小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)防盜報警住戶室內(nèi)系統(tǒng)電子眼小區(qū)室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)緊急求助住戶室內(nèi)系統(tǒng)保安巡更小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng)煤氣泄漏報警住戶室內(nèi)系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng)消防報警住戶室內(nèi)系統(tǒng)一卡通感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng)遠(yuǎn)程報警住戶室內(nèi)系統(tǒng)指紋門禁系統(tǒng)感應(yīng)卡門禁控制系統(tǒng)遠(yuǎn)程監(jiān)控住戶室內(nèi)系統(tǒng)可視對講樓宇進出控制系統(tǒng)模糊報警住戶室內(nèi)系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)智能化常見系統(tǒng)如下:名稱功能名稱功能電視會議家庭辦公系統(tǒng)全方位有線電視家庭娛樂系統(tǒng)金融財金股票交易家庭辦公系統(tǒng)視像點播家庭娛樂系統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部電視家庭辦公系統(tǒng)交互式電子游戲家庭娛樂系統(tǒng)網(wǎng)上購物家庭辦公系統(tǒng)基帶圖像與廣播家庭娛樂系統(tǒng)遠(yuǎn)程教學(xué)家庭辦公系統(tǒng)遠(yuǎn)程醫(yī)療家庭娛樂系統(tǒng)人工管理智能常見系統(tǒng)如下:名稱功能名稱功能空調(diào)控制家庭管理系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)小區(qū)管理系統(tǒng)電話控制家庭管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表小區(qū)管理系統(tǒng)燈光控制家庭管理系統(tǒng)緊急救護網(wǎng)小區(qū)管理系統(tǒng)影音控制家庭管理系統(tǒng)中央熱水系統(tǒng)小區(qū)管理系統(tǒng)保安控制家庭管理系統(tǒng)給排水監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)管理系統(tǒng)通行控制家庭管理系統(tǒng)停車場管理小區(qū)管理系統(tǒng)防火控制家庭管理系統(tǒng)智能照明系統(tǒng)小區(qū)管理系統(tǒng)節(jié)能控制家庭管理系統(tǒng)自動門控制系統(tǒng)小區(qū)管理系統(tǒng)開發(fā)商在選擇小區(qū)智能化水平的時,必須遵守以下的原則:1. 適度先進的原則2. 業(yè)主優(yōu)先的原則3. 技術(shù)與產(chǎn)品成熟的原則4. 可持續(xù)發(fā)展的原則（四）物業(yè)管理建議現(xiàn)階段住宅物業(yè)管理的市場定位或者說服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該分為以下兩個部分第一，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)部分通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務(wù)四部分內(nèi)容。西方發(fā)達國家的物業(yè)管理已逐步向社區(qū)綜合服務(wù)功能的規(guī)劃設(shè)計和動態(tài)性調(diào)整方向轉(zhuǎn)化，具體的服務(wù)實施大都更專業(yè)化的服務(wù)。眼下國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司也要堅持走專業(yè)化道路，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的部分必須是規(guī)范化的第二，動態(tài)化服務(wù)部分根據(jù)市場需求把握好動態(tài)化服務(wù)的脈搏，走出物業(yè)公司辦小社會的怪圈，為業(yè)主提供真正能滿足其提升生活品質(zhì)需求的服務(wù)。所謂動態(tài)服務(wù)應(yīng)該分為以下三個階段：第一階段：市場需求調(diào)查和動態(tài)變化監(jiān)控階段l 專業(yè)化調(diào)查監(jiān)控人員l 所管理社區(qū)信息系統(tǒng)的設(shè)計、建立和日常運作l 日常監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)化工作流程的設(shè)計、制度保障、過程控制、績效考核l 相關(guān)專業(yè)機構(gòu)等社會資源整合該體系所反映的具體內(nèi)容應(yīng)包括1．業(yè)主自然人檔案及其情況變動2．業(yè)主健康檔案及其情況變動3．業(yè)主日常生活資料（公共服務(wù)部分）檔案及其變動情況，包括日常用電、用水、煤氣、有線電視、車輛、停車位等4．家庭服務(wù)人員檔案及其變動情況5．業(yè)主個性化生活指標(biāo)檔案及其情況變動