【正文】 0XQ=12000+20000XQX（%+3%） 求出Q=%故銷售收入實(shí)現(xiàn)率f=Q= % 是該項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)率的盈虧平衡點(diǎn)。即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn) % 時(shí)，項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。由于我們對(duì)項(xiàng)目的成本和銷售收入估計(jì)是比較保守的，考慮到市場(chǎng)上鋼材等材料價(jià)格有降低趨勢(shì)，同時(shí)房價(jià)仍有上漲的趨勢(shì)并且該項(xiàng)目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)還有一定的提升空間。綜合考慮本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還是可以接受的。 敏感分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行建設(shè)投資、銷售面積以及銷售價(jià)格對(duì)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。 建設(shè)投資變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 建設(shè)投資變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計(jì)算出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)為：(+)X5%+10%=%從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。 銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 商鋪銷售面積變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計(jì)算出商業(yè)的銷售面積變動(dòng)的臨界點(diǎn)為：(+)X5%15%=%上式說明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為 % ，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，以確保商業(yè)的商業(yè)的銷售面積變化幅度最好不低于 % 。2） 商品住宅銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析變化幅度35%30%25%20%15%10%5%05%10%15%IRR（%）15．50FNPV910109931085117714791541116113154151741718119188通過上表，計(jì)算出商業(yè)的銷售面積變動(dòng)的臨界點(diǎn)為：910/(910+1099)X5%30%=%通過上表，計(jì)算出住宅的銷售面積的最大下降幅度為 % ，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售面積敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營銷，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行。（3） 銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 1）商業(yè)銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值敏感性分析變化幅度20%15%10%5%0%IRR%FNPV通過上表，計(jì)算出商業(yè)的銷售價(jià)格變動(dòng)的臨界點(diǎn)為：(+)X5%15%=%上式說明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為 % ，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，以確保商業(yè)的商業(yè)的銷售面積變化幅度最好不低于 % 。2） 商品住宅銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析變化幅度40%30%20%10%0%IRR%%%%%FNPV通過上表，計(jì)算出住宅的銷售價(jià)格變動(dòng)的臨界點(diǎn)為： (+)X5%30%=%上式說明住宅的銷售價(jià)格的最大下降幅度為 % 此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受，可以看出住宅的銷售價(jià)格敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營銷，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行。綜上分析，建設(shè)投資、銷售價(jià)格、銷售面積都是教敏感的因素，其中建設(shè)投資的敏感性最大，因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。而且，從前面建設(shè)投資估算的情況和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)來看，建設(shè)投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也不大。. 結(jié)論（1）市場(chǎng)分析結(jié)論通過以上對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的分析可知，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)相對(duì)比較多，同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)又能夠增加昭覺縣商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的需要，滿足昭覺縣建設(shè)的需要，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，因此，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較好的發(fā)展前景。（2）技術(shù)分析結(jié)論本項(xiàng)目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項(xiàng)目的順利開發(fā)。同時(shí)，本項(xiàng)目是基于市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對(duì)本項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項(xiàng)目的規(guī)劃方案是可行的。因此，從技術(shù)角度分析，該項(xiàng)目是可行的。（3）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值靜態(tài)投資回期動(dòng)態(tài)投資回收期稅后20%稅前25%從上表的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項(xiàng)目是可行的。（4）風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論通過對(duì)項(xiàng)目盈虧平衡分析，該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為74%，可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析，認(rèn)為項(xiàng)目的背部收益率對(duì)建設(shè)投資及銷售價(jià)格和銷售面積較敏感，其中對(duì)建設(shè)投資的敏感性更強(qiáng)些，但是本次可行性研究對(duì)建設(shè)投資和銷售價(jià)格和銷售面積的預(yù)測(cè)均比較保守，綜合分析認(rèn)為建設(shè)投資和銷售價(jià)格、銷售面積的突破臨界點(diǎn)可能性不大，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十三章　風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 工程風(fēng)險(xiǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)資金建設(shè)資金的風(fēng)險(xiǎn)主要來自工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高和單價(jià)的提高。 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對(duì)社會(huì)各利益群體、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及當(dāng)?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來負(fù)面影響，項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)程度分析經(jīng)評(píng)估后，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、投資估算風(fēng)險(xiǎn)為較小風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)為一般風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序，通過招投標(biāo)，選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位和施工單位，在工程實(shí)施過程中，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、監(jiān)理責(zé)任制，確保工程按時(shí)按質(zhì)完成交付使用。 建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用一定的方法和措施把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額內(nèi)。以求合理使用人力、物力和財(cái)力，取得較好的投資效益。在工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程中，工程造價(jià)控制貫穿各個(gè)階段。要有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施，做好全過程的工程造價(jià)管理。 社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策為確保項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行，投資企業(yè)應(yīng)與政府有關(guān)部門積極配合，協(xié)調(diào)好規(guī)劃、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生等部門的關(guān)系，確保工程順利實(shí)施。第十四章　社會(huì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析項(xiàng)目的建設(shè)是國家建設(shè)部、涼山州委、州政府和昭覺縣委、縣政府對(duì)昭覺縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作的信任和支持，是實(shí)施“實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)”、“建設(shè)旅游強(qiáng)縣”和“彝家文化特色縣”的重大舉措，充分體現(xiàn)國家建設(shè)部、涼山州委州政府和昭覺縣委縣政府對(duì)昭覺縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作起到的積極促進(jìn)作用。該項(xiàng)目征用地131畝。土地征用后，部份當(dāng)?shù)鼐用裨谡伴_發(fā)商的引導(dǎo)下將從事第三產(chǎn)業(yè)，收入隨之增加，生活隨之改善，巨大的輻射功能，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、文化生活的進(jìn)步和發(fā)展起著巨大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目對(duì)所在地居民就業(yè)的影響。項(xiàng)目建成后可增加就業(yè)崗位4000余個(gè)。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅收約1100萬元，對(duì)當(dāng)?shù)卣哂辛己玫慕?jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目緊緊圍繞昭覺縣實(shí)施“生態(tài)立縣、產(chǎn)業(yè)富縣、開放活縣”三大目標(biāo)及“三圍、四帶、六培植”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為了落實(shí)昭覺縣“實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)”、“建設(shè)旅游強(qiáng)縣”和“彝家文化特色縣”三大目標(biāo)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。社會(huì)影響分析見下表：序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施1對(duì)居民收入的影響較大一般一般2對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響較大一般一般3對(duì)居民就業(yè)的影響較大一般一般4對(duì)不同利益群體的影響較大一般一般5對(duì)脆弱群體的影響較大一般一般6對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響較大一般一般7對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)度的影響較大一般一般8以少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和教育的影響一般一般一般第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地互適性分析從當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件以及當(dāng)?shù)卣?、居民支持的程度來考慮當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度。政府已經(jīng)對(duì)征用土地進(jìn)行了補(bǔ)償，無居民進(jìn)行搬遷、補(bǔ)償，不損害任何群體的直接利益，即不存在民房難以搬遷的困難，也不影響四周居民建房和其他單位建房的問題，更無名勝古跡保護(hù)處理。項(xiàng)目建設(shè)中和建成后，注意在同等條件下，優(yōu)先使用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民的勞動(dòng)力。項(xiàng)目所在地的各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度。項(xiàng)目主管部門是昭覺縣建設(shè)局，項(xiàng)目建設(shè)前期工作積極、扎實(shí)，按建設(shè)程序辦理手續(xù)，完成規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)，實(shí)行工程招投標(biāo)，聘有資質(zhì)的單位，管好、監(jiān)理好工程建設(shè)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)給排水、電力、電信、交通等部門的協(xié)調(diào)，使工作建設(shè)有條不紊，按期驗(yàn)收竣工，同時(shí)抓好生活供應(yīng)、醫(yī)療、教育等社會(huì)福利條件的動(dòng)作。社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體基本適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)期間可能對(duì)周圍的環(huán)境造成一定的影響加強(qiáng)施工環(huán)境監(jiān)控，采取措施減少環(huán)境和噪音污染2當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)政府參與，可適應(yīng)3當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件可以適應(yīng)第三節(jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目用地受損補(bǔ)償問題已由政府統(tǒng)一解決。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)氐膵D女、兒童、殘疾人員等弱勢(shì)群體不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，只會(huì)不斷地提高這部分人群的文化素質(zhì)、改善這部分人群的生活環(huán)境、促進(jìn)觀念更新等產(chǎn)生積極的、正面的影響。綜上所述，項(xiàng)目在建設(shè)中和建成后，均不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，是一項(xiàng)利國利民的好項(xiàng)目。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素持續(xù)時(shí)間可能導(dǎo)致的后果措施建議1移民安置問題無無協(xié)調(diào)有關(guān)部門，妥善處理好相關(guān)問題；確保弱勢(shì)群體的各項(xiàng)利益得以體現(xiàn)。2民族矛盾、宗教問題無無3弱勢(shì)群體支持問題短輕微4受損補(bǔ)償問題無無第四節(jié) 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目建成后，對(duì)昭覺縣城鄉(xiāng)建設(shè)及旅游業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極深遠(yuǎn)的影響，項(xiàng)目與所在地有較強(qiáng)的互適性，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)小，社會(huì)評(píng)價(jià)良好。第十五章　研究結(jié)論與建議第一節(jié) 研究結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)是遵循國家建設(shè)部、涼山州委州政府和昭覺縣委縣政府提出的實(shí)施 “民心工程”、“德政工程”的重大舉措，是落實(shí)昭覺縣實(shí)施“生態(tài)立縣、產(chǎn)業(yè)富縣、開放活縣”三大目標(biāo)及“三圍、四帶、六培植”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為了落實(shí)昭覺縣“實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)”、“建設(shè)旅游強(qiáng)縣”和“彝家文化特色縣”三大目標(biāo)的重大舉措。項(xiàng)目的建設(shè)將提升昭覺縣乃至涼山州旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)四川省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，從而提高昭覺縣的城市綜合競爭力。項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、文化生活的進(jìn)步和發(fā)展起著較大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模滿足涼山州、昭覺縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)發(fā)展需求。建設(shè)的投資資金為12000萬元，投資估算依據(jù)充分、合理，社會(huì)效益顯著。項(xiàng)目建成后，將有利于昭覺縣主城區(qū)用地功能的調(diào)整。綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。第二節(jié) 建議項(xiàng)目應(yīng)按照“服從規(guī)劃、布局合理、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、適度超前、統(tǒng)一規(guī)劃、分期建設(shè)”的原則統(tǒng)一組織實(shí)施，各相關(guān)部門及單位應(yīng)統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，積極配合，確保按期完成任務(wù)。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)盡快上報(bào)縣發(fā)改委、規(guī)劃局、環(huán)保局等部門，落實(shí)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等問題。項(xiàng)目建設(shè)方應(yīng)嚴(yán)格遵循建設(shè)工程項(xiàng)目的基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理?？s短建設(shè)周期，爭取降低資金成本。進(jìn)行多方案建筑設(shè)計(jì)比較，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計(jì)。（1）合理控制開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度本項(xiàng)目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設(shè)施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進(jìn)度要緊密結(jié)合項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的完善，把握好開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇及銷售節(jié)奏的合理安排。（2）突出項(xiàng)目特色，加強(qiáng)營銷宣傳工作為了保證銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，建設(shè)開發(fā)商加強(qiáng)營銷宣傳工作，體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)。（3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系由于項(xiàng)目地區(qū)郊區(qū)，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項(xiàng)目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點(diǎn)）、城市基礎(chǔ)配套等。（4）加強(qiáng)施工管理 項(xiàng)目在工程中實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，合理地安排工期，降低客觀條件對(duì)項(xiàng)目帶來的不利影響，并且實(shí)行工程監(jiān)理制保證項(xiàng)目的質(zhì)量。同時(shí)，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。（5）有效實(shí)施成本控制建議開發(fā)商積極做好政府相關(guān)部門的公關(guān)工作，在政策允許的前提下，盡量減免前期的相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，降低項(xiàng)目實(shí)施過程中的交易成本、變更及索賠。（6）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，對(duì)不確定性因素及時(shí)進(jìn)行跟蹤分析并制定一套針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)大的因素要采取規(guī)避對(duì)策，使其風(fēng)險(xiǎn)降到最小，以保證項(xiàng)目的穩(wěn)步開發(fā)。54昭覺縣“彝家新城”商業(yè)街項(xiàng)目可研報(bào)告