【正文】 0XQ=12000+20000XQX（%+3%） 求出Q=%故銷售收入實現(xiàn)率f=Q= % 是該項目的銷售實現(xiàn)率的盈虧平衡點。即當(dāng)銷售收入實現(xiàn) % 時，項目即可保本，低于這個比率時，項目將出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品的售價還有一定的提升空間。綜合考慮本項目的風(fēng)險還是可以接受的。 敏感分析本項目主要進行建設(shè)投資、銷售面積以及銷售價格對內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進行單因素敏感分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。 建設(shè)投資變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 建設(shè)投資變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計算出建設(shè)投資變動的臨界點為：(+)X5%+10%=%從財務(wù)上分析仍可接受。提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。 銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 商鋪銷售面積變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計算出商業(yè)的銷售面積變動的臨界點為：(+)X5%15%=%上式說明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為 % ，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，以確保商業(yè)的商業(yè)的銷售面積變化幅度最好不低于 % 。2） 商品住宅銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析變化幅度35%30%25%20%15%10%5%05%10%15%IRR（%）15．50FNPV910109931085117714791541116113154151741718119188通過上表，計算出商業(yè)的銷售面積變動的臨界點為：910/(910+1099)X5%30%=%通過上表，計算出住宅的銷售面積的最大下降幅度為 % ，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行。（3） 銷售價格變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析 1）商業(yè)銷售價格變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值敏感性分析變化幅度20%15%10%5%0%IRR%FNPV通過上表，計算出商業(yè)的銷售價格變動的臨界點為：(+)X5%15%=%上式說明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為 % ，此時項目從財務(wù)上分析仍可接受。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，以確保商業(yè)的商業(yè)的銷售面積變化幅度最好不低于 % 。2） 商品住宅銷售價格變化對項目內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析變化幅度40%30%20%10%0%IRR%%%%%FNPV通過上表，計算出住宅的銷售價格變動的臨界點為： (+)X5%30%=%上式說明住宅的銷售價格的最大下降幅度為 % 此時項目從財務(wù)上分析仍可接受，可以看出住宅的銷售價格敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行。綜上分析，建設(shè)投資、銷售價格、銷售面積都是教敏感的因素，其中建設(shè)投資的敏感性最大，因此在項目的實施過程中應(yīng)當(dāng)對這部分進行很好的控制。而且，從前面建設(shè)投資估算的情況和商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢來看，建設(shè)投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項目的風(fēng)險也不大。. 結(jié)論（1）市場分析結(jié)論通過以上對本項目進行的分析可知，項目的優(yōu)勢和機會相對比較多，同時，項目的建設(shè)又能夠增加昭覺縣商業(yè)地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足昭覺縣建設(shè)的需要，改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，因此，項目的開發(fā)建設(shè)具有較好的發(fā)展前景。（2）技術(shù)分析結(jié)論本項目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項目的順利開發(fā)。同時，本項目是基于市場研究的基礎(chǔ)上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對本項目的各項內(nèi)容進行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項目的規(guī)劃方案是可行的。因此，從技術(shù)角度分析，該項目是可行的。（3）財務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論財務(wù)評價指標(biāo)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值靜態(tài)投資回期動態(tài)投資回收期稅后20%稅前25%從上表的財務(wù)評價指標(biāo)可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項目是可行的。（4）風(fēng)險分析結(jié)論通過對項目盈虧平衡分析，該項目的盈虧平衡點為74%，可以看出，本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。通過對項目的敏感性分析，認(rèn)為項目的背部收益率對建設(shè)投資及銷售價格和銷售面積較敏感，其中對建設(shè)投資的敏感性更強些，但是本次可行性研究對建設(shè)投資和銷售價格和銷售面積的預(yù)測均比較保守，綜合分析認(rèn)為建設(shè)投資和銷售價格、銷售面積的突破臨界點可能性不大，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。第十三章　風(fēng)險分析第一節(jié) 風(fēng)險因素識別 技術(shù)風(fēng)險技術(shù)方面的風(fēng)險主要指項目采用先進技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風(fēng)險。 工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。 建設(shè)資金建設(shè)資金的風(fēng)險主要來自工程方案變動的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械臺班費、各種費率、利率的提高和單價的提高。 社會影響風(fēng)險社會風(fēng)險是項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)及當(dāng)?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來負(fù)面影響，項目可能承擔(dān)的風(fēng)險。第二節(jié) 風(fēng)險程度分析經(jīng)評估后，技術(shù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、投資估算風(fēng)險為較小風(fēng)險，社會風(fēng)險為一般風(fēng)險。第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險的對策 工程技術(shù)風(fēng)險的對策嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序，通過招投標(biāo)，選擇有實力的設(shè)計單位和施工單位，在工程實施過程中，實行項目法人責(zé)任制、監(jiān)理責(zé)任制，確保工程按時按質(zhì)完成交付使用。 建設(shè)資金風(fēng)險的對策要以設(shè)計階段為重點，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個階段，采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額內(nèi)。以求合理使用人力、物力和財力，取得較好的投資效益。在工程項目建設(shè)的全過程中，工程造價控制貫穿各個階段。要有效地控制工程造價，應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取措施，做好全過程的工程造價管理。 社會影響風(fēng)險的對策為確保項目按計劃順利進行，投資企業(yè)應(yīng)與政府有關(guān)部門積極配合，協(xié)調(diào)好規(guī)劃、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生等部門的關(guān)系，確保工程順利實施。第十四章　社會評價第一節(jié) 項目對社會的影響分析項目的建設(shè)是國家建設(shè)部、涼山州委、州政府和昭覺縣委、縣政府對昭覺縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作的信任和支持，是實施“實現(xiàn)小康社會”、“建設(shè)旅游強縣”和“彝家文化特色縣”的重大舉措，充分體現(xiàn)國家建設(shè)部、涼山州委州政府和昭覺縣委縣政府對昭覺縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作起到的積極促進作用。該項目征用地131畝。土地征用后，部份當(dāng)?shù)鼐用裨谡伴_發(fā)商的引導(dǎo)下將從事第三產(chǎn)業(yè)，收入隨之增加，生活隨之改善，巨大的輻射功能，對促進當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、文化生活的進步和發(fā)展起著巨大的推動作用。項目對所在地居民就業(yè)的影響。項目建成后可增加就業(yè)崗位4000余個。本項目預(yù)計稅收約1100萬元，對當(dāng)?shù)卣哂辛己玫慕?jīng)濟效益。項目緊緊圍繞昭覺縣實施“生態(tài)立縣、產(chǎn)業(yè)富縣、開放活縣”三大目標(biāo)及“三圍、四帶、六培植”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為了落實昭覺縣“實現(xiàn)小康社會”、“建設(shè)旅游強縣”和“彝家文化特色縣”三大目標(biāo)作出應(yīng)有的貢獻。社會影響分析見下表：序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施1對居民收入的影響較大一般一般2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響較大一般一般3對居民就業(yè)的影響較大一般一般4對不同利益群體的影響較大一般一般5對脆弱群體的影響較大一般一般6對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響較大一般一般7對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進度的影響較大一般一般8以少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和教育的影響一般一般一般第二節(jié) 項目與所在地互適性分析從當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境、人文條件以及當(dāng)?shù)卣?、居民支持的程度來考慮當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。與項目直接相關(guān)的不同利益群體對項目建設(shè)和運營的態(tài)度。政府已經(jīng)對征用土地進行了補償，無居民進行搬遷、補償，不損害任何群體的直接利益，即不存在民房難以搬遷的困難，也不影響四周居民建房和其他單位建房的問題，更無名勝古跡保護處理。項目建設(shè)中和建成后，注意在同等條件下，優(yōu)先使用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民的勞動力。項目所在地的各類組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度。項目主管部門是昭覺縣建設(shè)局，項目建設(shè)前期工作積極、扎實，按建設(shè)程序辦理手續(xù)，完成規(guī)劃、勘察設(shè)計，實行工程招投標(biāo)，聘有資質(zhì)的單位，管好、監(jiān)理好工程建設(shè)，同時加強對給排水、電力、電信、交通等部門的協(xié)調(diào)，使工作建設(shè)有條不紊，按期驗收竣工，同時抓好生活供應(yīng)、醫(yī)療、教育等社會福利條件的動作。社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體基本適應(yīng)項目建設(shè)期間可能對周圍的環(huán)境造成一定的影響加強施工環(huán)境監(jiān)控，采取措施減少環(huán)境和噪音污染2當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)政府參與，可適應(yīng)3當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件可以適應(yīng)第三節(jié) 社會風(fēng)險分析本項目用地受損補償問題已由政府統(tǒng)一解決。本項目的建設(shè)對當(dāng)?shù)氐膵D女、兒童、殘疾人員等弱勢群體不會產(chǎn)生負(fù)面影響，只會不斷地提高這部分人群的文化素質(zhì)、改善這部分人群的生活環(huán)境、促進觀念更新等產(chǎn)生積極的、正面的影響。綜上所述，項目在建設(shè)中和建成后，均不會產(chǎn)生負(fù)面影響，是一項利國利民的好項目。社會風(fēng)險分析表序號風(fēng)險因素持續(xù)時間可能導(dǎo)致的后果措施建議1移民安置問題無無協(xié)調(diào)有關(guān)部門，妥善處理好相關(guān)問題；確保弱勢群體的各項利益得以體現(xiàn)。2民族矛盾、宗教問題無無3弱勢群體支持問題短輕微4受損補償問題無無第四節(jié) 社會評價結(jié)論本項目建成后，對昭覺縣城鄉(xiāng)建設(shè)及旅游業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極深遠的影響，項目與所在地有較強的互適性，社會風(fēng)險小，社會評價良好。第十五章　研究結(jié)論與建議第一節(jié) 研究結(jié)論本項目的建設(shè)是遵循國家建設(shè)部、涼山州委州政府和昭覺縣委縣政府提出的實施 “民心工程”、“德政工程”的重大舉措，是落實昭覺縣實施“生態(tài)立縣、產(chǎn)業(yè)富縣、開放活縣”三大目標(biāo)及“三圍、四帶、六培植”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為了落實昭覺縣“實現(xiàn)小康社會”、“建設(shè)旅游強縣”和“彝家文化特色縣”三大目標(biāo)的重大舉措。項目的建設(shè)將提升昭覺縣乃至涼山州旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，促進四川省經(jīng)濟社會的發(fā)展，從而提高昭覺縣的城市綜合競爭力。項目的建設(shè)，將對促進當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟、文化生活的進步和發(fā)展起著較大的推動作用。項目的建設(shè)規(guī)模滿足涼山州、昭覺縣經(jīng)濟建設(shè)與社會發(fā)展需求。建設(shè)的投資資金為12000萬元，投資估算依據(jù)充分、合理，社會效益顯著。項目建成后，將有利于昭覺縣主城區(qū)用地功能的調(diào)整。綜上所述，項目的建設(shè)是十分必要的。第二節(jié) 建議項目應(yīng)按照“服從規(guī)劃、布局合理、功能齊全、經(jīng)濟適用、適度超前、統(tǒng)一規(guī)劃、分期建設(shè)”的原則統(tǒng)一組織實施，各相關(guān)部門及單位應(yīng)統(tǒng)一思想認(rèn)識，積極配合，確保按期完成任務(wù)。項目業(yè)主應(yīng)盡快上報縣發(fā)改委、規(guī)劃局、環(huán)保局等部門，落實項目立項、規(guī)劃、環(huán)評等問題。項目建設(shè)方應(yīng)嚴(yán)格遵循建設(shè)工程項目的基本建設(shè)程序?qū)椖繉嵤┕芾怼？s短建設(shè)周期，爭取降低資金成本。進行多方案建筑設(shè)計比較，實現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計。（1）合理控制開發(fā)進度及銷售進度本項目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設(shè)施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進度要緊密結(jié)合項目周邊配套設(shè)施的完善，把握好開發(fā)時機的選擇及銷售節(jié)奏的合理安排。（2）突出項目特色，加強營銷宣傳工作為了保證銷售收入的順利實現(xiàn)，建設(shè)開發(fā)商加強營銷宣傳工作，體現(xiàn)項目優(yōu)勢。（3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系由于項目地區(qū)郊區(qū)，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點）、城市基礎(chǔ)配套等。（4）加強施工管理 項目在工程中實施進程中，要加強施工管理，合理地安排工期，降低客觀條件對項目帶來的不利影響，并且實行工程監(jiān)理制保證項目的質(zhì)量。同時，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行。（5）有效實施成本控制建議開發(fā)商積極做好政府相關(guān)部門的公關(guān)工作，在政策允許的前提下，盡量減免前期的相關(guān)費用。同時充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢，降低項目實施過程中的交易成本、變更及索賠。（6）規(guī)避風(fēng)險建立完善的風(fēng)險管理系統(tǒng)，對不確定性因素及時進行跟蹤分析并制定一套針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，對于風(fēng)險大的因素要采取規(guī)避對策，使其風(fēng)險降到最小，以保證項目的穩(wěn)步開發(fā)。54昭覺縣“彝家新城”商業(yè)街項目可研報告