【導讀】有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判。斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。房地產(chǎn)開發(fā)流程1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。設用地規(guī)劃許可證之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。明土地用途及年限。中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

　　

【正文】 土地證和建設用 地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 1施工許可證 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng) 驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 我懷著萬分激動的心情，打下了上面那 5 個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 , 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地 塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒 1 年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面 10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于 20個。而且得一步一步來。這 是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個 著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了 200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。 現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？ 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽 影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的 有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過 10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、 規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以 判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。啦啦啦，我開始撒嬌。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼 嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 12\插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品 臺柯致 恩 ,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇 蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。 基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面： 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 . 但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫 蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 減少土地供給，緊縮地根 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀 釘和銷僅品臺柯致 這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這 3 年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲 備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺 。唉 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 打壓購買需求 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩 個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的 解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸 懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 這個很明確，就是那個 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70%以上。這個 9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我 的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段 土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論 例鄭傷進蛆刀釘和銷僅品臺柯致 我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣東西里面玩