【導讀】項目的前期物業(yè)服務管理方案。我司將依托自身自創(chuàng)建伊始至今不斷開拓、進取、創(chuàng)新積。及ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系。濱城項目的物業(yè)管理模式、組織機構、財務收支計劃、服務配套等作出統(tǒng)籌策劃。州市、福建省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。公司現(xiàn)為國家物業(yè)管理企業(yè)三級資。現(xiàn)在管小區(qū)為泉州市豐盛假日城堡、泉州市迎津新村（建筑。條例》等法律法規(guī)，導入先進管理理念和體系，運用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高服務質(zhì)量，目）”四個項目物業(yè)管理委托意向書，正在洽談的項目為福華商廈。定期不定期進行在職員工培訓，整個團隊形成積極向上的工作熱情。與支持，為共同不斷提升管理水準出謀劃策！泉州XX物業(yè)有限公司讓您更滿意。公司人員管理成果得到了合作單位和全體業(yè)戶的認可。在這種理念的支持下，泉州XX物業(yè)公司所管轄的。泉州市兩個較大規(guī)模的項目，很少出現(xiàn)過有效投訴。

　　

【正文】 具價值。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才 的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。 工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。既考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。 文化活動系統(tǒng)是珠江物業(yè)的發(fā)展之源。通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。通過文化的凝聚功能、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。方式有集體活動、家庭日酬謝家屬等。 在以人為本的激勵系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國的 JIT 管理模式，進行適 時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。 四 ） 、 ISO 質(zhì)量體系 科學完善、合理量化、健全實用的管理規(guī)章制度是珠江物業(yè)取得成功的重要法寶。為進行統(tǒng)一規(guī)范的管理， 泉州 XX 物業(yè)有限公司 在物業(yè) 服務 管理中 不斷 導入 ISO9001 質(zhì)量管理體系。在 南安 XX 濱城住宅小區(qū) 也將全面導入 ISO9001： 2020 質(zhì)量標準，對物業(yè)實施專業(yè)化、規(guī)范化管理；我們還將在 ISO9001 的基礎上，按照 ISO14000 環(huán)境質(zhì)量體系的要求，擬定相應的規(guī)章制度，進一步加強管理，提高服務質(zhì)量，改善環(huán)境和預防環(huán)境污染，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。 五 ） 、操作之 質(zhì)量體系文件架構 泉州 XX 物業(yè)有限 公司 將導入并施行 ISO9002 國際質(zhì)量認證。 XX 濱城 物業(yè)管理中心 也將導入 ISO9000 質(zhì)量保證體系在小區(qū)物業(yè)的正常運行。 一、 前期介入服務 要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用，我們應根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對南安市 XX 濱城項目制訂科學、成熟 、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。 規(guī)劃設計階段對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使 XX 濱城 的設計方便日后的物業(yè)管理工作。 ? 監(jiān)控和消控中心的設置； ? 小區(qū)人車分流的設計； ? 公共照明開關設置位置； ? 公共照明開關開閉形式； ? 物業(yè)管理用房的位置設計； ? 小區(qū)垃圾房的設置； ? 公共洗手間的設置； ? 信報箱的設立； ? 公共告示欄的配置； ? 家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留； ? ?? 。 建設施工階段 建設過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。 ? 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護 ，以避免施工對材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）； ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項目的建議； ? 對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè) 管理成本。 竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。 ? 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設備的調(diào)試和驗收； ? 制訂物業(yè)驗收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知 名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作； ? 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 二、 項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2）依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi) 容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個 重要步驟。 3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作； b．既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權益； c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實物業(yè)的保修事宜 。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用； 6）接管驗收的作用 a．明確交接雙方的責、權、利關系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后 的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 三、入伙（?。┕芾矸桨? ? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。 ? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 ? 即時完成入伙注記。 ? 受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位 /發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。 2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè) 主簽訂《使用公約》。 6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商， 服務管理中心應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。 租賃住戶入住流程 1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊 整改。 4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 入伙作業(yè)標準 ? 入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。 ? 入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。 ? 入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 ? 特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。 ? 內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。 ? 入伙按戶匯總，次月 5日前全部歸檔。 入伙作業(yè)規(guī)程 ? 由房產(chǎn)發(fā)展商或 物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。 ? 業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。 ? 業(yè)戶到 服務管理中心 簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。 ? 由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。 ? 業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表， 服務管理中心 加簽意見后，由 服務 管理中心 協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。 ? 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。 ? 業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 入伙作業(yè)檢查規(guī)范 為了保證 南安市 XX 濱城 入伙工 作正常有序， 服務管理中心 經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。 1）集中入伙時 服務管理中心 經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月 4 次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正 /預防措施通知單加以落實完善。 2）正常情況入伙階段， 服務管理中心 經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。 『入伙通知書』 女士／先生： 您好 !您所認購的 弄 號 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關部門檢查驗收合格，準予入住?，F(xiàn)將有關入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 南安 XX房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日 『入 伙通知書回執(zhí)』 入伙通知書回執(zhí) 南安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 ： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 號 室商品房，擬定于 年 ____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 『 入伙須知』 入 伙 須 知 女士 /先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關入伙事項和有關收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導致不便。請您認真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。 請您在接到《入伙通知書》后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務。 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件： （ 1） 購房預售合同； （ 2） 業(yè)主身份證（或護照）及印章； （ 3） 公司購買的還應帶公司法人證件和公章； （ 4） 《入伙通知書》； （ 5） 已繳款項的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）； （ 6） 未繳的 購房款和物業(yè)管理應繳的款項。 如您委托他人來辦理，還應帶上： （ 1） 您（業(yè)主）的委托書，應由律師見證； （ 2） 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復印件； （ 3） 代理人的身份證或護照。 您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。 您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設備、土建、裝修是否