【正文】 84, 5秩序維護隊長12500元13個月32, 33, 6秩序維護領班22300元13個月2人59, 62, 7秩序維護員122200元13個月12人343, 331, 8保潔領班11800元13個月1人23, 24, 9保潔員141700元13個月14人309, 285, 總人數35人員工資小計982, 982, (二)社保、福利1社保33人440元12個月174, 　主任、綜合主管共2人%43, 　2節(jié)假日加班 35人（1310元/247。3倍）11天247。323, 　3福利主任 1人 2000 元/人/年2, 　綜合主管 共1人1000 元/人/年1, 　基層人員33人 500 元/人/年16, 　4高溫200元/月4個月35人28, 　5制服主任、綜合主管1000元/人/2年2人1, 　客服800元/人/2年1人 　秩序維護員500元/人/2年15人3, 　工程400元/人/2年2人 　保潔300元/人/2年15人2, 　6餐費200元/人/月5人12, 　小 計308, ?。ㄈ┍?、綠化費用1綠化養(yǎng)護按2元/50, 　2生活水箱清洗500元/次*2次/年1, 　3化糞池清理500元/車*4車/年2, 　4生活垃圾清運a、住戶：1454戶*50元/，b、商鋪及辦公樓：25元/桶*2桶/天*365天87, 　5日常保潔耗材500元/月*12個月6, 　小 計146, 　（四）辦公費用1通訊費（按1200元/部/年*1部電話計算）1, 　2網絡費每年 　3辦公用品元/年1, 　4固定資產更新　　　5資產折舊費固定資產按5年折舊，殘值為5％；遞延資產攤銷按3年計5, 　6其它活動經費 　小 計7, 　（五）設施設備維護費1電梯年檢費7部800元/（部年）5, 　2 電梯維保費7部5000元/（部年）35, 外包發(fā)生的電梯保養(yǎng)費、電梯易耗材料更換費、電梯保養(yǎng)耗材費3 滅火器的灌裝1000只*40元/只5, 　4 消防系統(tǒng)年檢費　　由產權人支付5 消監(jiān)控培訓費800元2本 　6 消防系統(tǒng)維護綜合估算1, 　7 監(jiān)控系統(tǒng)維護綜合估算1, 　8 供電系統(tǒng)維護綜合估算1, 　9 排污系統(tǒng)維護綜合估算1, 　10 零星維修材料費500元/月*12個月6, 　11 生活用水系統(tǒng)維護綜合估算 　小 計56, ?。┢渌?物業(yè)服務費按一至五項和的5%提取75, 　2稅金%提取89, 　小 計164, 　二、物業(yè)服務費調整后優(yōu)化服務質量提高服務標準服務內容優(yōu)化前優(yōu)化后責任人日常管理與服務未公開服務電話及保修電話；公開服務電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成張洪東未及時回復業(yè)主投訴或意見；對業(yè)主或使用人的意見或投訴在24小時內答復處理；財務賬目未進行公式；建立財務制度，對物業(yè)服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。物業(yè)信息檔案不夠齊全；建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案滿意度調查不夠及時；每年四次與小區(qū)的業(yè)主或使用人進行滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。秩序維護人員專業(yè)技能不高；能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。小區(qū)進出車輛登記不夠及時；主出入口24小時值班看守、8小時立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。秩序維護人員晚間巡視不夠及時秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位、重點區(qū)域每1小時巡邏一次。應急處理預案不明晰；在監(jiān)控中心張貼火警、防臺、防汛等應急預案，每年應組織23次的應急預案演習。車輛停放管理不到位；地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。1路燈破損或不亮；路燈、樓道燈完好率不低于95%。1雨水管道堵塞；園區(qū)內公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及進清掏。1鐵柵欄圍墻維修及時性；圍墻每周一次巡查圍墻，發(fā)現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。1應急疏散標示設置不夠明確對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每半月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。1消監(jiān)控系統(tǒng)不穩(wěn)定監(jiān)視系統(tǒng)不定期進行調試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務1綠化內雜草較多；每年清除雜草五遍以上，雜草面積不大于10%。1草坪補種不及時；草地生長正常，斑禿黃萎低于8%。1綠植未施肥；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于2遍，花灌木增施追肥1遍。公共區(qū)域清潔服務1垃圾收集點周圍有異味；垃圾收集點每日清理2次，周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。果皮箱表面未清洗；果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。2小區(qū)公共區(qū)域除四害；每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（9月每月噴灑一次），每年滅鼠三次。第七章 管理規(guī)章制度（租務管理）一、房屋出租及租賃人管理規(guī)定，必須與租賃人簽訂租賃合同前通知到物業(yè)服務中心且在合同中包含物業(yè)服務費用收繳和水電費押金辦法事宜條款，并到物業(yè)服務中心辦理報備手續(xù)，應向物業(yè)服務中心提供本次租賃合同的原件一份備案。，包括整幢出租內的公共照明燈具、消防器材、門窗、衛(wèi)生歸其租賃單位負責落實維修、更換、維護。，到本小區(qū)物業(yè)服務中心辦理入住登記手續(xù)及水電表底數確認，與租賃企業(yè)負責人或單位宿舍管理員達成一致；該租賃企業(yè)宿舍管理員應提供一寸免冠照片兩張及身份證復印件一張及聯(lián)系方式備案，物業(yè)服務中心需明確崗位職責、要求及注意事項。（使用人）入住后應遵守本小區(qū)的各項管理規(guī)定；并承擔與產權單位同樣的全部義務和責任。，應給予配合。，合同變更應及時書面形式通知物業(yè)服務中心，做好退費等事項的安排。，如未配置宿舍管理員的，在租賃合同中明確該項，由物業(yè)服務中心面向社會招聘該崗位，由產權單位及社區(qū)居委會進行監(jiān)督認證，經實務培訓后上崗，所產生費用有承租企業(yè)、個人分別承擔。，展開宿舍內部人員暫住證件、消防、衛(wèi)生等檢查工作，發(fā)現違章、違規(guī)行為，一是口頭責令整改，二是抄報該企業(yè)后勤部門，抄送產權單位為主。第八章 擬定管理目標與承諾總體目標我司將全面導入ISO9001質量管理體系，在秩序維護保障、設備管理、服務內涵等方面不斷創(chuàng)新，通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務，力爭兩年內使“XX小區(qū)”達到省級物業(yè)管理示范和諧小區(qū)標準。服務承諾我司接管本項目時，將對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，接管驗收手續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操作人員均按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書持證上崗。根據“XX小區(qū)”的特定需求，制定完善的物業(yè)管理方案，建立健全質量管理、財務管理、檔案管理等各項制度。管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。公示24小時服務電話。急修15分鐘內、其它報修按約定時間到達現場，并有報修、維修和回訪記錄。每年至少開展1次業(yè)主（租賃/使用人）對物業(yè)服務的意見征詢活動，滿意率達到90%以上。努力提供優(yōu)質服務內容，包括房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；公共設施的使用管理、維修和更新；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；路面停車的管理； 維護公共秩序；物業(yè)維修、更新費用的管理；物業(yè)檔案資料的保管和移交等；根據業(yè)主（租賃/使用人）需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務。各分項管理指標： 為保證本項目質量管理目標得以實現，我司特制定了以下各分項服務承諾指標：◆ 房屋及配套設施完好率：98%承諾標準：樓宇外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，公用設施及通道無隨意占用。測定依據：完好、基本完好房面積/建筑物面積100%≥98%◆ 房屋零修、急修及時率：99%承諾標準：接到急修通知15分鐘內到達現場，零修及時完成，不超過4小時。測定依據：已完成零修急修數/總零修急修數100%≥99%◆ 維修工程質量合格率：100%承諾標準：維修工程符合質量標準，無二次返工現象。測定依據：質量合格的維修單數/總維修單數100%=100%◆ 綠化完好率：98%承諾標準：花草樹木按季節(jié)習性長勢良好，修剪及時，園藝造型巧致新穎。測定依據：完好綠化率/總綠化面積100%≥98%◆ 保潔率：99%承諾標準：垃圾日產日清，環(huán)境整潔，地面基本無垃圾雜物，無異味。測定依據：保潔達標面積/保潔總面積100%≥99%◆ 道路、車場完好率：95%承諾標準：道路暢通無阻，地面平坦整潔，排水流暢，無隨意占道和改變使用功能。測定依據：道路、車庫完好面積/道路、車庫總面積≥95%◆ 化糞池、雨水井，污水井年堵塞率：≤2%承諾標準：井蓋完好，無丟失無損壞，無移位，蓋合良好，井內無垃圾雜物。測定依據：化糞池、雨水井、污水井堵塞天數/365天100%≤2%◆ 排水管、明暗溝完好率：98%承諾標準：排水管及明暗溝無跑冒滴漏，明管表面干凈整潔。測定依據：完好、基本完好排水管、明暗溝數/排水管、明暗溝總數100%≥98%◆ 公共照明燈完好率：95%承諾標準：燈具完好無損、夜間照明正常，表面干凈整潔。測定依據：完好燈具數量/燈具總數量≥95%◆ 公共文體設施、雕塑、小品完好率：95%承諾標準：無損壞、干凈整潔。測定依據：完好、基本完好設施數量/總設施數量100%≥95%◆ 設備完好率：98%承諾標準：系統(tǒng)運行正常，無事故隱患。測定依據：設備正常運行時間與設備應運行時間比≥98% Σ設備應運行累計時間設備故障累計時間 設備完好率 = 100% Σ設備單機應運行累計時間◆ 業(yè)主（租賃/使用人）投訴處理率：100%承諾標準：業(yè)主（租賃/使用人）投拆能及時有效解決，用戶基本滿意。測定依據：處理投訴次數/投訴總次數100%=100%◆ 業(yè)主（租賃/使用人）綜合服務滿意率：90%承諾標準：絕大部分業(yè)主（租賃/使用人）滿意，社會口碑良好。有效調查表滿意份數/回收有效調查表總份數100%≥90%◆ 檔案建立完好率：98%承諾標準：檔案齊全，管理完善，簡便易查。測定依據：完好檔案數量/應建檔案數量100%≥98%◆ 服務人員培訓合格率100%承諾標準：培訓合格再上崗。測定依據：培訓合格員工/物業(yè)服務中心上崗員工100%。XX經濟開發(fā)區(qū)XX物業(yè)管理有限公司XX小區(qū)物業(yè)管理處二○一二年七月九日1. 若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時間，總會看清一些事。用一些事情，總會看清一些人。有時候覺得自己像個神經病。既糾結了自己，又打擾了別人。努力過后，才知道許多事情，堅持堅持，就過來了。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。歲月是有情的，假如你奉獻給她的是一些色彩，它奉獻給你的也是一些色彩。你必須努力，當有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。