【正文】 每月組織各專業(yè)主管檢查園區(qū)各設施設備的運行，保養(yǎng)狀況，對重要設備建立計劃檢修卡。216。在執(zhí)行計劃檢修過程中，如有礙物業(yè)正常運行時，工程部經(jīng)理或其代表應提前通知有關部門。216。當一些維修工作需在夜間進行時，工程部經(jīng)理應提供足夠的有關維修事項告之維修工及通知有關部門。n建立優(yōu)先維修工作程序，督導員工快速反應，提高工作效率，優(yōu)先解決影響業(yè)主正常使用的工程問題，妥善安排因特殊情況受影響的其它工作。216。園區(qū)內(nèi)重要設備發(fā)生故障和影響業(yè)主正常使用的設施損壞時，各部門工作負責人，可直接打電話通知工程部值班室。216。電話申請人需說明設備故障現(xiàn)象、地點并報出姓名、職務。216。工程部經(jīng)理、運轉(zhuǎn)主管立即組織力量進行搶修，專業(yè)維修技工接到通知后10分鐘之內(nèi)趕到故障現(xiàn)場，迅速排隊故障，恢復設備正常運行。216。由申請維修部門補填工作單，并雙方簽字認可。216。若故障不能迅速排除，需停機檢修，影響正常運行時，匯報總經(jīng)理。216。設備故障排除后，由專業(yè)主管寫出書面報告，說明設備發(fā)生故障原因，提出預防措施，報工程部經(jīng)理。216。如因操作人員違反操作規(guī)程造成的責任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情節(jié)輕重，提出對直接責任者的處理意見，報工程部經(jīng)理審批后給予處罰。n建立重要活動運行程序，高效快捷的完成各項工作，維護公司形象，執(zhí)行經(jīng)理指示，各有關部門協(xié)調(diào)落實具體工作，保證重要活動順利進行。216。接到經(jīng)理指示，各有關部門經(jīng)理負責組織實施，現(xiàn)場檢查落實提出具體建議。216。工程部負責重要活動接待的前期設備設施的安裝布置和活動期間的設備保駕工作。216。運轉(zhuǎn)主管負責協(xié)調(diào)各專業(yè)工作的執(zhí)行。216。專業(yè)主管負責所需設備設施的安裝布置。216。工程部經(jīng)理負責督導檢查工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。216。活動期間工程部派專人負責設備保駕。n建立特殊工種管理制度，確保人員生命安全及園區(qū)內(nèi)設備設施的安全運行，制定特殊工種的管理制度，加強培訓。216。特種工種的范圍：u電氣、高低壓運行維修電工u弱電、監(jiān)控系統(tǒng)維修技工u電、氣焊工u受壓容器：u保管員：易燃、易爆、劇毒等保管員u如有以下工種做操作人員按特殊工種對待：木工機械操作，易燃、易爆、劇毒品的使用人員。216。對從事特殊工種并在要害部門工作者，應進行必要的審查，工作責任心等各方面表現(xiàn)較好的，才能分配到特殊工種。216。從事特殊工種工作，應事先由醫(yī)務部門作體檢。216。擔任特殊工種工作，經(jīng)過專門技術培訓、考核合格并取得本工種操作合格證者方準許獨立工作，新員工和其他工種調(diào)入到特殊工種的要經(jīng)專業(yè)主管考核鑒定，在試用期間必須在專業(yè)主管指導下工作。216。嚴禁非特殊工種人員從事特殊工種工作，由于個人隨意作業(yè)而發(fā)生事故的由個人負全責。216。特殊工種人員必須加強技術學習，不斷提高專業(yè)技術水平和專業(yè)知識，要做到四懂三會。四懂：懂原理、構造、性能、用途三會：會使用、保養(yǎng)、排除故障216。嚴格執(zhí)行崗位責任制，遵守安全操作規(guī)程，對違反制度規(guī)程的要進行批評教育，直到給予必要的紀律處分。216。加強設備的檢查和維護，要有定期檢查，保養(yǎng)制度各設備專責制度，保證安全裝置齊全、完好、靈敏、有效。n協(xié)助物業(yè)部共同編制《裝修手冊》，保證園區(qū)設施設備的安全運行，為業(yè)主提供安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。四、保安保潔部日常管理運作保安保潔部主要工作及程序216。園區(qū)治安管理：通過監(jiān)控系統(tǒng)對園區(qū)、會所進行24小時監(jiān)控。加強園區(qū)、會所巡視，防止事故的發(fā)生，加強與治安部門的聯(lián)系，確保其對我們工作的支持。216。園區(qū)消防管理：建立消防責任制，建立義務消防隊，對消防設施進行巡檢，并組織必要的消防演習。216。機動車和非機動車的管理：對機動車停車場進行24小時巡視。對非機動車場進行不定時巡視。u意外情況處置如發(fā)生車輛相互碰撞，做好現(xiàn)場情況記錄，如車主不在現(xiàn)場，及時通知車主到現(xiàn)場處理。原則不為雙方劃分責任，由雙方自行協(xié)商解決；如發(fā)生業(yè)主失竊，經(jīng)業(yè)主同意，可以協(xié)助報案并保護現(xiàn)場，等待公安人員到達，提供相關資料；如車輛行駛或停放過程中損壞車場設施，及時通報物業(yè)部，如實做好《事故調(diào)查表》，得到業(yè)主認可，待物業(yè)部人員到場與業(yè)主協(xié)商賠償方案。u保安員的崗位培訓：針對崗位，經(jīng)常性地對保安員進行各種能力訓練，使其能勝任本崗位工作。216。對裝修單位和施工人管理：216。配合保駕返修工作：在返修期間，配專人在施工現(xiàn)場監(jiān)督施工。確保戶內(nèi)設備、設施完好。216。會所保衛(wèi)工作：按會所要求設崗，維護會所秩序，保證正常經(jīng)營。216。負責樣板間設備設施的保衛(wèi)工作：對樣板間進行12小時的安全保衛(wèi)工作。滿足項目組工作要求。216。生活垃圾清運。每天及時清運，保潔及時進行消殺。u綠化養(yǎng)護工作：?養(yǎng)護工作的內(nèi)容及要求△植物修剪整形：目的：促進植株良性生長，減少傷害、變形；使植株美觀，適宜欣賞。時間：喬木類一般在春天進行主要修剪作業(yè)。花灌木在春、夏、初秋時均可進行修剪整形。修剪順序：熟悉各種植物的修剪要領和觀賞姿態(tài)。仔細觀察，因地制宜，合理修剪。工作結束后進行清場。高大喬木類應該用架桿進行支撐，防止倒扶。其它苗木根據(jù)實際情況進行防風、防寒，諸如立支柱、立風障等措施?！髦参锏氖┓省菜芾砗侠硎┓?，促進植物的旺盛生長，增加植株的觀賞性。操作過程：根據(jù)植株在不同季節(jié)不同的生長狀態(tài)，選用生物型肥料進行施肥。施肥時多用撒施、環(huán)施。施肥后應立即后澆水，使肥料顆?；_、粉碎，迅速溶入土壤。植物施肥要領：植物生長期可多施。植物在花期、孕蕾期少施、不施。遵循溥肥勤施的原則。合理澆水：春季和秋季在澆水時可采用“大水”方法。盛夏澆水宜在早、晚進行?！鞑萜吼B(yǎng)護排水坡度：不管地形如何起伏變化，草坪場地一定不能有積水出現(xiàn)，雨季尤其注意排水。草坪修剪：為使草坪保持平整美觀和盡快達到郁蔽度，應經(jīng)常進行修剪，修剪后應立即進行肥、水管理。除雜草：機器修剪可抑制雜草的生長和繁殖。人工拔除雜草應及時進行，雨季尤為重要?！鞣省⑺芾恚焊鶕?jù)目前北方草坪特點，多為冷季型草，因此它的快速成坪生長季節(jié)一般在每年的2月中下旬～6月中旬；9月中下旬～11月上旬。在此期間施肥、澆水的次數(shù)和數(shù)量應加大一些。每20天施肥一次，澆水為7天一次。6月中下旬～9月中旬為北方盛夏季節(jié)和雨季，氣候濕熱，冷季型草坪在此期間多為休眠期。一般情況下不進行施肥；在連續(xù)干旱情況下，進行澆水作業(yè)。每年的11月中下旬開始對植株進行澆灌凍水作業(yè)。△補種苗木、草坪更新：最佳季節(jié)：春季（指花、灌、喬木類、冷季型草坪）?！鞑∠x害防治：遵循預防為主的原則?！餍藜魴C具的使用：《使用說明書》和實際操作經(jīng)驗相結合?！髦参镒鈹[的日常巡視工作：植物租擺采用外委承包租擺形式。別墅園區(qū)的綠化人員負責日常的巡視工作。遇到節(jié)假日或慶典日，協(xié)調(diào)植物租擺公司進行植物擺放、調(diào)配工作。遇到問題時及時向上級領導匯報并通知植物租擺公司采取措施進行處理。綠化工作質(zhì)量檢查：根據(jù)別墅園區(qū)的綠化養(yǎng)護工作具體內(nèi)容制定檢驗標準和方法。u突發(fā)事件、緊急搶險工作：?惡劣天氣的緊急清掃、繕后工作。?房間內(nèi)跑、漏、滴水的緊急吸水工作。?工程緊急維修后的清潔打掃工作。第八部分物業(yè)管理費收支管理▲收費標準明細單一、管理費用：物業(yè)管理費特約服務費空房管理費二、代收費用：三、公眾代辦性費用：第九部分分承包方服務管理為了給業(yè)主/住戶提供專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務，別墅園區(qū)管理處在供暖系統(tǒng)運行維護、保安、保潔、電視收視系統(tǒng)維護等服務項目中將采用分承包的方式，選用專業(yè)技術力量相對較強的運行維護隊伍實行服務分包。并在日常管理中采取有效手段對分承包方服務質(zhì)量實行控制，以保證其服務質(zhì)量滿足物業(yè)管理要求。第十部分VI企業(yè)視覺識別系統(tǒng)導入VI企業(yè)視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標識標牌系列塑造別墅園區(qū)高尚、文明的文化氛圍避免盲目散亂和視覺污染。在別墅園區(qū)管理處我們將引入統(tǒng)一的VI視覺識別系統(tǒng)，該系統(tǒng)以VI系統(tǒng)為基礎，將對園區(qū)的標志系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、制服系統(tǒng)、公共公共設施系統(tǒng)、車體外觀系統(tǒng)等進行全面、整體的統(tǒng)一設計，既突出了“大品牌”的概念，又使園區(qū)內(nèi)環(huán)境得到高度的“和諧與統(tǒng)一”。16