【正文】 發(fā)展商《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計劃》前期小組前期介入時介入時一次發(fā)展商正常管理期《管理處與發(fā)展商溝通報告》管理處季度末每季度一份送發(fā)展商、抄送業(yè)委員會《管理處與業(yè)主委員會溝通報告》管理處季度末每季度一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度工作計劃》管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處工作報告》管理處季度末每季一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《維修基金年度使用計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商正常管理期《管理處年度物料使用計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度工程改造計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度收支預算書》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處物業(yè)管理費收支報表》管理處月末每季一份通告業(yè)主、抄送發(fā)展商公用設施設備日常管理及維護計劃表序號設施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護計劃實 施 方 案工作參考標準要求實施效果備　　注01發(fā)電機組每天巡查一次每兩個星期空載試機一次，每次半小時檢查機器有無泄漏，各開關是否處在自動狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是否充足試機時能否正常啟動，各項指標是否正常檢查室內(nèi)通風、滅火系統(tǒng)是否正常每兩星期空載試機一次（半小時）每月保養(yǎng)并試機一次（一小時） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機組有無漏油現(xiàn)象運行時各儀表及其指示是否正常測試絕緣電阻《設施設備管理工作手冊》之《發(fā)電機保養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機操作規(guī)程》《柴油發(fā)電機組使用手冊》停電5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機組，正常供電電流電壓等各項指標均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定運行時轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達到標準各儀表、指示燈指示正常如通知停電，須提前進行一次全面檢查及試機02變配電柜正常運行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次各儀表指示是否正常，是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測試絕緣電阻、接地電阻開關觸點檢查緊固螺絲《設施設備管理工作手冊》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》各開關及保護裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查明原因后方可恢復合閘03變壓器正常運行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次 溫升是否正常電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)警示標識是否完好每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀《設施設備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》運行正?？煽?，各項指標均合標準，無異常現(xiàn)象各指示、保護裝置正常室內(nèi)通風正常溫升過高或電流過大時應即采取措施04風機每天巡查一次 外觀有無異常 皮帶是否松緊適當 試機時有無異常聲響各開關是否處于“自動”狀態(tài)每半年保養(yǎng)一次每季度運行一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運行電流《設施設備管理工作手冊》之《風機保養(yǎng)規(guī)程》 風機風量正常運行時電流在額定范圍內(nèi)05水泵一般情況每班巡查兩次用水高峰時每半小時巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每星期試運行一次聽聲響感覺電機溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時處理消防泵各開關處于“自動”狀態(tài)6．觀看水位是否正常。每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運行電流對消防水泵開機試壓泵體的5米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng)《設施設備管理工作手冊》之《水泵保養(yǎng)規(guī)程》泵運行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常水流量、壓力達到要求各儀表、指示燈指示正常序號設施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護計劃實 施 方 案工作參考標準要求實施效果備　　注06防盜對講門系統(tǒng)每天巡查一次根據(jù)故障登記于當天進行檢查維修 主機電壓是否正常 各指示是否正常 功能是否正常每半年保養(yǎng)一次測試各測試點電壓清掃灰塵各功能檢查調(diào)節(jié)閉門器《設施設備管理工作手冊》之《防盜對講門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》防盜門能平穩(wěn)、可靠地關閉；對講系統(tǒng)聲音清晰07可視監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次出現(xiàn)故障隨時修復 查看各攝象機是否正常 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況每月保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇調(diào)校焦距云臺活動部分加油測試接地電阻《設施設備管理工作手冊》之《可視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》圖象清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄象機工作正常08消防報警系統(tǒng)每天巡查兩次每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常每月保養(yǎng)、全面檢查一次 測試各點電壓 清除各故障碼按按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗測試接地電阻試驗各功能：《設施設備管理工作手冊》之《消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》《消防工作手冊》系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在3%以下09公共通道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每年對局部損壞嚴重的公共通道進行修補或翻新；維修組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行改造。公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。公司《維修過程的檢驗》?！斗课荼倔w、設施設備管理程序》平整，無坑洼積水；確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患；完好率達到98％以上。特別在進住裝修期間注意謹防占用公共通道的行為發(fā)生10溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設施巡查記錄》并及時處理。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每半年全面清掏疏通一次；每季度清除各類雜物一次；中修4年，大修8年。維修組負責組織實施、檢驗公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。公司《維修過程的檢驗》。市政排水管渠工程質(zhì)量檢驗標準(DBJ011395)；市政排水管渠工程質(zhì)量評定標準(DBJ012495)；溝渠、池、井使用功能正常,暢通、無堵塞現(xiàn)象；完好率達到98%以上。加強井蓋及雨水蓖子管理,確保完好無損。雨季來臨前進行一次清掏、疏通序號設施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護計劃實 施 方 案工作參考標準要求實施效果備　　注11園林綠化每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。園藝組和維修組負責巡查、維修和檢驗自動噴水系統(tǒng)、雕塑小品等設施每月保養(yǎng)一次；綠化地圍欄每半年刷一次油漆；中修3年，更新改造9年。園藝組和維修組負責實施和檢驗城市環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準(CJJ2789)；城市園林苗圃育苗技術規(guī)程(CJ1486)；城市容貌標準（CJ1686）；公司《綠化設施管理工作細則》；公司《綠化工作檢驗標準》。園林綠化設施使用功能正常、可靠；綠化帶無破壞,踐踏及隨意占用現(xiàn)象。完好率達到98％以上。保養(yǎng)期滿后，我們按本計劃進行維護和管理；12文化娛樂及休閑場所每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好《公共設施巡查記錄》。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每年粉刷或油漆有關文體設施一次；電氣線路檢修每半年一次；部分文體場所損壞較嚴重的，及時維修或根換每5年進行一次中修，每10年進行一次大修或更新改造。維修組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。公司《維修過程的檢驗》?！斗课荼倔w、設施設備管理程序》場所使用功能正常，安全可靠；場所設施完好率99％。做好季節(jié)性預防巡查，特別是雨季有關電氣線路及娛樂設施設備等的檢查工作，確保安全可靠。13停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修中修5年，大修10年。維修組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。公司《維修過程的檢驗》?！兜缆佛B(yǎng)護技術規(guī)范》（CJJ3690）車場使用功能正常可靠；場地平整，無坑洼積水，完好率達到98%以上。序號設施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護計劃實 施 方 案工作參考標準要求實施效果備　　注14給排水管道及相關閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每年給各類管道及其相關閥件刷一次防銹漆；每季度保養(yǎng)一次,每年檢修一次；每5年進行一次中修，每10年進行一次大修或更新改造。維修組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行公司《機電設備管理規(guī)定》。公司《維修工作手冊》。公司《維修過程的檢驗》?！督o水、排水管道施工及驗收規(guī)范》（GB5026897）給、排水管及相關閥門使用功能正常，完好率達到98%以上；給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象；排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水。各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象15室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并做好《消防設施檢查表》記錄。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每年刷一次油漆；每月試射水至少1次,檢修1次；每半年全面檢查一次。滅火器材每月檢查一次。消防栓、消防管道中修5年，每10年進行一次大修或更新改造。維修組負責組織實施、檢驗建筑滅火器配制設計規(guī)范(GBJ14090)建筑設計防火規(guī)范(GBJ1687)。有關消防法規(guī)公司《消防工作手冊》。公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽?；完好率為100％；消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象。火災易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應進行一次全面的檢查16大廈內(nèi)公共洗手間每日巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好《公共設施巡查記錄》。保潔組和維修組負責巡查、維修和檢驗每半年清理一次；每年檢查維護一次。維修組負責組織實施、檢驗公司《公共設施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。公司《維修過程的檢驗》。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99％。17公用標識系統(tǒng)每周巡查一遍并做好《公共設施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每月清潔標識一次；每季度對標識進行維護；中修4年，更新改造8年。維修組負責組織實施、檢驗公司《標識系統(tǒng)管理程序》公司《公共設施巡查制度》。標識清晰美觀；安裝牢固可靠；完好率達到98%以上。臺風季節(jié)應增加巡查次數(shù)序號設施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護計劃實 施 方 案工作參考標準要求實施效果備　　注18防避雷系統(tǒng)每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每季進行一次保養(yǎng)；每年進行一次接地電阻測試；每年刷一次銀粉漆；中修6年，大修12年。維修組負責組織實施、檢驗公司《機電設備管理規(guī)定》。公司《防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》。公司《維修過程的檢驗》。確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100％。接地阻值符合GB5016992要求。雷雨季節(jié)來臨前進行一次接地電阻測試和全面的維護19道閘系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗保養(yǎng)周期：每月一次；每年檢修一次；每4年進行一次中修，每8年進行一次大修或更新改造。維修組負責組織實施、檢驗公司《機電設備管理規(guī)定》。公司《道閘系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》。公司《維修過程的檢驗》。確保道閘正常運行；完好率達到99%以上。20公共照明等一般項目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄。維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每6年進行一次大修或更新改造。維修組負責組織實施、檢驗公司《機電設備管理規(guī)定》