【正文】 周組織有關(guān)人員對小區(qū)全面檢查一次，分別作為 對各崗位人員的考核依據(jù)。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)，同時充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對服務(wù)管理中心每一環(huán)節(jié)都進行嚴(yán)格的監(jiān)督 和考核，重點是對工作結(jié)果進行檢查、分析和評價，提出改進措施，融入下一步工作計劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。 高效的運作機制 （ 1）導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理體系 將 ISO9000 這一國際質(zhì)量管理體系導(dǎo)入到小區(qū)的物業(yè)管理中，確保高質(zhì)量的服務(wù)，滿足并超越客戶的期望。 （ 4）嚴(yán)密的來訪控制程序。 十 、管理特色 物業(yè)管理中，我們將就安全管理、機電設(shè)備管理、環(huán)境管理、檔案管理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內(nèi)部運作機制等方面提供特色服務(wù)方案，綜述 如下： 加強安全管理工作 （ 1）“人防、技防、物防”三防結(jié)合，以“外馳內(nèi)張”為原則，科學(xué)組織日常管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)各種刑事治安案件或破壞活動。隨著社會的發(fā) 展，科技的進步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之勢，客戶導(dǎo)向正逐漸取代市場導(dǎo)向，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務(wù)潛在的需求。在數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)、公司物業(yè)管理展示區(qū)、服務(wù)展示區(qū)、社區(qū)文化、生活常識、物業(yè)管理法規(guī)園地、信息 查詢、天氣預(yù)報等功能區(qū)，方便客戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識，并可通過網(wǎng)站獲取各種服務(wù)，實現(xiàn)溝通互動，體現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)。 ●籌建集知識、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) —— 數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺，構(gòu)建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)服務(wù)管理中心三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理。 （五）高效的客戶關(guān)系管理和信息處理系統(tǒng) 我們的客戶：物業(yè) 的所有業(yè)主和使用人 —— 外部客戶，員工 —— 內(nèi)部客戶。 （四）嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng) 各項工作要真正做到規(guī)范管理、有效運作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別 是安全工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能給業(yè)主、給公司帶來損失。 ● 內(nèi)部職稱評定。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。促進能力較差的員工共同進步，著力培養(yǎng)員工的團隊精神，提高團隊的整體管理水平，增強企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進取的心態(tài)。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。物業(yè)在物業(yè)管理中，對人力資源管理進行全程的有效控制。 （二）嚴(yán)密的安全管理體系 ● 以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體，利用現(xiàn)代化的手段，依靠先進的技術(shù)設(shè)備與工具，精心組織日常管理，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。該體系的核心要素是管理體系、管理職責(zé)、資源提供、產(chǎn)品服務(wù)的實現(xiàn)、監(jiān)視和測量，通過該體系，將對物業(yè)管理的策劃、驗收接管、房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全管理、清潔綠化管理、檔案資料管理等整個過程進行全面有 效控制，確保規(guī)范高質(zhì)量運作。 （三）配套優(yōu)勢 —— 提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) 公司管理層在多年的物業(yè)管理實踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗，如餐飲、健身、家居裝飾、汽車美容、房屋中介、家電維修、家政以及商務(wù)服務(wù)等。 —— 在保證物業(yè)正常使用的前提下，對會妨礙住戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在物業(yè)使用高峰期以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外）。 ● 換位思考 凡事都要先設(shè)身處地站在客戶需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求，把客戶的滿意作為工作的出發(fā)點和工作的最終目標(biāo)?！翱旖莘?wù)”即在接到住戶需求信息或任務(wù)時，要求我們的員工立即行動并迅速解決問題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)服務(wù)管理方法，對每一項工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成；“便民服務(wù)”即向客戶提供家政服務(wù)、室內(nèi)維修等日常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn) XX物業(yè)的“周到服務(wù)”。在這種理念的支持下，泉州 XX 物業(yè)公司所管轄的泉州市兩個較大規(guī)模的項目，很少出現(xiàn)過有效投訴。 八 、管理優(yōu)勢 （一）經(jīng)驗 優(yōu)勢 泉州 XX 物業(yè)有限公司成立伊始，組閣了具有豐富的各類物業(yè)管理經(jīng)驗管理人員（曾經(jīng)共同參與與國家一級、二級物業(yè)管理企業(yè)共同培訓(xùn)過其他物業(yè)樓盤物業(yè)管理），共同為公司出謀劃策，形成了一整套規(guī)范的管理運作模式、規(guī)章制度，利用在職再培訓(xùn)，造就了物業(yè)管理優(yōu)秀人才。 科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，改變工作中的隨意性，以“法治”代替“人治”。 四 、 公司的企業(yè)精神 團結(jié)、守規(guī)、開拓、創(chuàng)新。 以客戶為中心：企業(yè)依存于客戶，理解客戶 當(dāng)前和未來的需求。 公司成立伊始，遵照《物業(yè)管理條例》、《普通住宅管理等級標(biāo)準(zhǔn)》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，導(dǎo)入先進管理理念和體系，運用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，真正意義上成為業(yè)主的“好管家、好保姆、好鄰居、好朋友”，為把在管項目營造成為一個“寧靜、方便、舒適、融洽”的居住和生活環(huán)境奉獻(xiàn)出我們?nèi)康男难c熱情。希望我 司 能有對該項目的 物業(yè) 服務(wù)管理機會。 我 公司 將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和 南安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 對該項 目的 定位和 實際需要的前提下，憑借 公司 在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為 南安 XX 濱城 項目的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升 南安 XX濱城 項目的物業(yè)價值，造就 南安 XX 濱城 項目成為 南安 市乃至 泉州市、 福建省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。 前 言 首先，十分榮幸能參與 研究、撰寫由南安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的 XX 濱城項目的 前期 物業(yè)服務(wù)管理方案。 本物業(yè)服務(wù)管理方案是根據(jù) 我司 組織相關(guān)專業(yè)人士對 南安 XX 濱城 項目（開發(fā)策劃設(shè)計方案） 進行全方位考察、探討、研究后，結(jié)合先進的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，而編制的物業(yè)服務(wù)管理方案。 泉州 XX 物業(yè)有限公司 20XX 年 7 月 7 日 泉州 XX物業(yè)有限公司簡介 泉州 XX物業(yè)有限公司成立于 2020 年 8月 17日，注冊資金 50 萬元，公司地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐盛假日城堡 D 幢（ 5 號樓）二層。得到了全體業(yè)戶和開發(fā)商的認(rèn)可，現(xiàn)已與福建省泉州豐盛集團有限公司簽訂了“豐 盛 商住小區(qū) （先鋒 商住小區(qū) ）、東盛樓、豐盛尊邸、農(nóng)行駿園（大公館 福建省農(nóng)業(yè)銀行與豐盛集團合作項目）”四個項目物業(yè)管理委托意向書，正在洽談的項目為福華商廈。 為客戶提供滿意的服務(wù)：滿足客戶的需求。 五 、 公司的質(zhì)量方針 以人為本、溫馨服務(wù)、科學(xué)管理、追求卓越。 精益求精：信守“沒有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客戶 營造美好的工作、生活環(huán)境。公司人員管理成果得到了合作單位和全體業(yè)戶的認(rèn)可。 以“沒有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨具特色的理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思考”理念以及“零干擾”、“零缺陷”等理念。 ● 探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先 即在管理寫字樓、高尚住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等領(lǐng)域進行不懈的探索，尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法。“客戶想到的我們已經(jīng)做到，客戶未想到的我們超前思維”，從而提供更適合客戶需要的服務(wù)，滿足客戶的需求。同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示等措施后，方可進行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給住戶帶來不便。在不同類型的物業(yè)管理中，我們將結(jié)合物業(yè)的實際情況，潛心研究廣大物業(yè)使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。質(zhì)量管理體系在 具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動都?xì)w結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程，并按“計劃 —執(zhí)行 — 檢查 — 處理”四個階段運行，即 PDCA 循環(huán)，這是我們管理體系的運作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律。 ● 治安狀態(tài)管理：根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程 序，分級應(yīng)對，限時到位。 ● 定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。 ● 實行擔(dān)保人制 度。 ● 科學(xué)培訓(xùn)。專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員、管理人員每年進行一次考核，名列最后者降級或淘汰?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。 采用“閉環(huán) +激勵”管理控制體系，通過個人、班組、管理層三級小閉環(huán)控制和分公司（公司）大閉環(huán)控制，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進糾偏，控制每一項工作按計劃和標(biāo)準(zhǔn)實施。正確處理好這兩種客戶，及時處理各種信息，實現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、住戶滿意。通過客戶頻道，客戶可把自己的意見或需求（如報修、投訴等），直接反映 到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)服務(wù)管理中心協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門落實，并將落實結(jié)果反饋給客戶；通過內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時了解、監(jiān)督、控制各部門、物業(yè)服務(wù)管理中心的管理情況。 ● 建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng) —— 服務(wù)管理中心設(shè)立客戶服務(wù)前臺，負(fù)責(zé)收集客戶的各種需求信息，并根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)服務(wù)管理中心各個職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，高速反饋、處理客戶的意見及需求。客戶不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，更要求服務(wù)上品位、講科學(xué)、有文化內(nèi)涵和具新穎感。 （ 2）定義四種安全狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)，針對不同狀態(tài)采取不同的處理措施。對進入小區(qū)的來訪人員，值勤保安員先問好，再詢問其來訪事由及被訪者姓名，有禮貌 地嚴(yán)格查驗有效證件，辦理有關(guān)手續(xù)（填寫來訪人員登記表，包裹定點存放等）后方可進入。 （ 2）樹立最優(yōu)理念，不斷提升服務(wù) 水平 以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”和“首問責(zé)任制”，高速處理并全程跟蹤落實客戶的需求。同時，通過目標(biāo)激勵、崗位激勵、獎懲機制作為系統(tǒng)的動力和“潤滑劑”。公司質(zhì)量管理部或委派的質(zhì)量內(nèi)審員定期或不定期對小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬件和軟件進行全面質(zhì)量檢查，作為對服務(wù)管理中心的綜合考評，以確定服務(wù)管理中心的工作績效。 機電設(shè)備的有力保障 管轄內(nèi)有多層和高層住宅，須保證電力等機電設(shè)備正常運行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會引起電梯停止運行等后果，嚴(yán)重影響到住戶的日常生活、活動的正常進行，而且有可能會引發(fā)混亂，所以，機電設(shè)備的正常安全運行是保證管轄內(nèi)各項工作正常開展的重要保障。對一些專業(yè)性強，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備（如電梯等）委托專業(yè)化公司進行維修保養(yǎng)，并對保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。 注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理 （ 1）科技清潔。 （ 3）掌握各種植物習(xí)性，搞好綠化管理。 增進溝通，提高服務(wù)水平 （ 1）以問卷等形式征詢廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，日常至少每半年向業(yè)主（住戶）征詢一次意見，不斷提高、改進我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）給業(yè)主（住戶）免費代繳水費、電費，并代收發(fā)信件、包裹、報刊并負(fù)責(zé)通知?！霸⒐芾碛诜?wù)之中”，這是我們的追 求。建筑多層退讓江北大道 10 米 , 高層層退讓江北大道 12米 , 東西側(cè)各退讓 7米 , 東北側(cè)退讓 7米 , 西北側(cè)退讓 10 米。地塊性質(zhì)為商品房住宅小區(qū)。 XX 濱城 集得天獨厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。 結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限： 50 年。對于高層建筑按 100 年重現(xiàn)期的風(fēng)壓值考慮為 ω o=＝ 。引入管管徑為 DN200。十八層 ~二十四層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水 . 生活用水加壓及儲存設(shè)施： 水池：地下室設(shè)一座 360t水池，池內(nèi)分成兩格。室內(nèi)用水量存于地下室 440T 消防水池內(nèi) ,并于區(qū)內(nèi)最高一棟建筑屋頂設(shè)水箱 ,存消防初期用水18t。 水噴霧與噴淋泵共用。 雨水： 3． 2． 1 暴雨強度公式： (1+) q=———————————— （ L/） (t+) 3． 2． 1． 2設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和主要參數(shù)： P=2 年 , t1=6min 3． 2． 1． 3設(shè)計流量： Q=K1*F*q （ L/S） 其中 F— 匯水流域面積（公頃） 雨水經(jīng)管道收集后納入室外市政排洪渠或雨水干管。 6．管道材料： 室內(nèi)部分：給水干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用 PPR 管。 室外部分：室外給水管采用鋼絲網(wǎng)骨架鋼塑復(fù)合管，電熱熔連接。 本工程總用電負(fù)荷為 7650kW,其中住宅用電約 6150kW, 商業(yè)用電約 1500kW。 15秒 ,該備用電源在發(fā)生火災(zāi)時可承擔(dān)全部消防負(fù)荷。 4．低壓配電： 4,1 低壓配電系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合方式。 本工程低壓系統(tǒng)采用 TNS接地方式，自變電所配出的回路均設(shè)專用 PE線。 5,3 大樓設(shè)置 BA控制系統(tǒng)，給水設(shè)備及普