【正文】 合客戶需要的服務(wù)，滿足客戶的需求。 精益求精：信守“沒(méi)有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營(yíng)理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客戶 營(yíng)造美好的工作、生活環(huán)境。 泉州 XX 物業(yè)有限公司 20XX 年 7 月 7 日 泉州 XX物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 泉州 XX物業(yè)有限公司成立于 2020 年 8月 17日，注冊(cè)資金 50 萬(wàn)元，公司地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐盛假日城堡 D 幢（ 5 號(hào)樓）二層。希望我 司 能有對(duì)該項(xiàng)目的 物業(yè) 服務(wù)管理機(jī)會(huì)。 科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，改變工作中的隨意性，以“法治”代替“人治”。 ● 換位思考 凡事都要先設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過(guò)來(lái)考慮如何滿足客戶的需求，把客戶的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。 （二）嚴(yán)密的安全管理體系 ● 以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化的手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，精心組織日常管理，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。 ●籌建集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) —— 數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)服務(wù)管理中心三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理。 （ 4）嚴(yán)密的來(lái)訪控制程序。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過(guò)持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的 素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。對(duì)業(yè)主住戶個(gè)人資料及車輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。 地上總建筑面積為 M2， 其中住宅建筑面積 M2， 商業(yè)建筑面積 7798 M2，公建面積 935 M2, 地下建筑面積 44912M2,。 4)材料： 混凝土： C25～ C45 鋼筋： HPB23Ⅰ（φ）、 fy=210MPa HRB33Ⅱ（ ）、 fy=300MPa HRB400、Ⅱ（ ）、 fy=360MPa 鋼板： Q235 B)給排水設(shè)計(jì)篇 1)生活冷水： 水源：從市政給水管引二路進(jìn)水管 , 在用地紅線內(nèi)形成環(huán)狀給水管。 化糞池容積計(jì)算公式： v=*1000+α .().()*1000 式中：α =, 清掏周期 T=90d,b=,k=,c= 停留時(shí)間 t=12 小時(shí) , N為化糞池實(shí)際使用人數(shù) ,q 為每人每天污水排水量。 ： 3． 1本工程變電所均設(shè)在地上一層， 2路 10KV電源由 本小區(qū)開(kāi)閉所引 至變電所高壓開(kāi)關(guān)柜，高壓系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行方式，高壓開(kāi)關(guān)柜采用中置柜，配真空斷路器，分?jǐn)嗄芰?5KA，采用直流操作方式；變壓器選用干式變壓器，配 IP20級(jí)外殼；低壓柜選用 GCK或GCL型抽出式開(kāi)關(guān)柜；低壓靜電電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置采用干式自愈式電容器。光源： T8三基色熒光燈 36W， Ra80，色溫 4000K，光通 3250lm. 6,2 商場(chǎng)、走道、樓梯間 ,及地下車庫(kù)均設(shè)值班照明 (事故照明 )及疏散指示照明 ,疏散照明與事故照明均選用鉻鎳電池?zé)艟撸⒃O(shè)玻璃或其它非燃燒材料制作的保護(hù)罩 ,要求供電時(shí)間不小于 30分鐘。 （ CCTV）： 攝像機(jī)置于電梯轎箱，地下車庫(kù)、商場(chǎng)、大廳、各出入口等。 廣播系統(tǒng)可提供播放背景音樂(lè)廣播和緊急廣播，緊急廣播通過(guò)消防聯(lián)動(dòng)控制柜分層分區(qū)控制。 公司的企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開(kāi)拓、創(chuàng)新。 整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公 司 逐步導(dǎo)入的 ISO9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)； ? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； ? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； ? 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù) ，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）； ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè) 管理成本。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位 /發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書(shū)。 ? 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。 如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上： （ 1） 您（業(yè)主）的委托書(shū)，應(yīng)由律師見(jiàn)證； （ 2） 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件； （ 3） 代理人的身份證或護(hù)照。 1）集中入伙時(shí) 服務(wù)管理中心 經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。 5）交付押金和首期租金。 三、入伙（?。┕芾矸桨? ? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。 一、 前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，我們應(yīng)根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)南安市 XX 濱城項(xiàng)目制訂科學(xué)、成熟 、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才 的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 在檢查控制的方式中，我們采 用行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。負(fù)責(zé)信息收集、歸納、整理、反饋和日常指揮以及質(zhì)量監(jiān)控、收費(fèi)、檔案管理、人事管理、績(jī)效管理、工資福利、后勤服務(wù)等。公司 將通過(guò)科學(xué)、高效的管理，為住戶提供“優(yōu)質(zhì)、高效、細(xì)致、周到”的一流服務(wù)，創(chuàng)造“安全、優(yōu)美、整潔、舒適”的環(huán)境，并努力使公司向科學(xué)化、專業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)服務(wù)型的品牌物業(yè)管理公司邁進(jìn)。 消防控制室聯(lián)動(dòng)控制柜可聯(lián)動(dòng)控制：消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、防火卷簾，可切換非消防電源，并監(jiān)視它們的工作和故障狀態(tài)。 本工程電氣接地采用 TNS系統(tǒng)，所有正常情況下非載流的金屬設(shè)備外殼、構(gòu)件、 管路、橋架及各設(shè)備專業(yè)進(jìn)入本建筑物的金屬管道均須做總等電位連接，形成一體化接地系統(tǒng)。 5． 2 各消防設(shè)備均由雙電源自動(dòng)切換配電箱供電 ,消防設(shè)備之控制能在現(xiàn)場(chǎng)就地進(jìn)行 ,亦能在消防控制室集中控制。 ： 本工程消防用電、應(yīng)急照明為一級(jí)負(fù)荷、客梯、生活水泵電力為二類負(fù)荷，普通設(shè)備用電為三類負(fù)荷，由本小區(qū)開(kāi)閉所引來(lái)兩路 10KV高壓電源 ,另設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī) ,以備二路高壓失電 時(shí)重要負(fù)荷的用電。 自動(dòng)噴淋泵： , Q=40L/S,H=,N=90KW 一用一備。 設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓值 ω o=，地面粗糙度為 B類。 XX 濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、防 澇站西側(cè)。垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕一次污染；使用綠色環(huán)保型藥劑；采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害”進(jìn)行消殺。管理人員每天至少對(duì)小區(qū)巡視檢查兩次，服務(wù)管理中心經(jīng)理每周組織有關(guān)人員對(duì)小區(qū)全面檢查一次，分別作為 對(duì)各崗位人員的考核依據(jù)。 十 、管理特色 物業(yè)管理中，我們將就安全管理、機(jī)電設(shè)備管理、環(huán)境管理、檔案管理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制等方面提供特色服務(wù)方案，綜述 如下： 加強(qiáng)安全管理工作 （ 1）“人防、技防、物防”三防結(jié)合，以“外馳內(nèi)張”為原則，科學(xué)組織日常管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)各種刑事治安案件或破壞活動(dòng)。 （五）高效的客戶關(guān)系管理和信息處理系統(tǒng) 我們的客戶：物業(yè) 的所有業(yè)主和使用人 —— 外部客戶，員工 —— 內(nèi)部客戶。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高團(tuán)隊(duì)的整體管理水平，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。該體系的核心要素是管理體系、管理職責(zé)、資源提供、產(chǎn)品服務(wù)的實(shí)現(xiàn)、監(jiān)視和測(cè)量，通過(guò)該體系，將對(duì)物業(yè)管理的策劃、驗(yàn)收接管、房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全管理、清潔綠化管理、檔案資料管理等整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面有 效控制，確保規(guī)范高質(zhì)量運(yùn)作。“快捷服務(wù)”即在接到住戶需求信息或任務(wù)時(shí)，要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問(wèn)題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機(jī)務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)服務(wù)管理方法，對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成；“便民服務(wù)”即向客戶提供家政服務(wù)、室內(nèi)維修等日常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn) XX物業(yè)的“周到服務(wù)”。 四 、 公司的企業(yè)精神 團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開(kāi)拓、創(chuàng)新。 我 公司 將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和 南安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 對(duì)該項(xiàng) 目的 定位和 實(shí)際需要的前提下，憑借 公司 在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為 南安 XX 濱城 項(xiàng)目的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境，提升 南安 XX濱城 項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，造就 南安 XX 濱城 項(xiàng)目成為 南安 市乃至 泉州市、 福建省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。得到了全體業(yè)戶和開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，現(xiàn)已與福建省泉州豐盛集團(tuán)有限公司簽訂了“豐 盛 商住小區(qū) （先鋒 商住小區(qū) ）、東盛樓、豐盛尊邸、農(nóng)行駿園（大公館 福建省農(nóng)業(yè)銀行與豐盛集團(tuán)合作項(xiàng)目）”四個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理委托意向書(shū)，正在洽談的項(xiàng)目為福華商廈。公司人員管理成果得到了合作單位和全體業(yè)戶的認(rèn)可。同時(shí)，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后，方可進(jìn)行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)，以避免造成污染和給住戶帶來(lái)不便。 ● 定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。肯定并充分發(fā)揮員工的能力。 ● 建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng) —— 服務(wù)管理中心設(shè)立客戶服務(wù)前臺(tái)，負(fù)責(zé)收集客戶的各種需求信息，并根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)服務(wù)管理中心各個(gè)職能部門(mén)和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，高速反饋、處理客戶的意見(jiàn)及需求。 （ 2）樹(shù)立最優(yōu)理念，不斷提升服務(wù) 水平 以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”和“首問(wèn)責(zé)任制”，高速處理并全程跟蹤落實(shí)客戶的需求。對(duì)一些專業(yè)性強(qiáng)，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備（如電梯等）委托專業(yè)化公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，并對(duì)保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。 （ 4）給業(yè)主（住戶）免費(fèi)代繳水費(fèi)、電費(fèi)，并代收發(fā)信件、包裹、報(bào)刊并負(fù)責(zé)通知。 XX 濱城 集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。十八層 ~二十四層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水 . 生活用水加壓及儲(chǔ)存設(shè)施： 水池：地下室設(shè)一座 360t水池，池內(nèi)分成兩格。 6．管道材料： 室內(nèi)部分：給水干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用 PPR 管。 4．低壓配電： 4,1 低壓配電系統(tǒng)采用放射式及樹(shù)干式混合方式。 6,5 本工程預(yù)留景觀、外立面及廣告照明，具體方案待二次裝修或?qū)I(yè)公司配套設(shè)計(jì)。 45～ 550MHZ頻段設(shè)計(jì)，主要設(shè)計(jì)指標(biāo)：載噪比大于 44dB，交擾調(diào)制比不小于 47dB，載波互調(diào)比不小于 58dB，各頻道電平差不大 于 6dB，用戶電平為 68177。 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 一 ） 、組織系統(tǒng) 外部組織體系圖（下圖） 當(dāng)?shù)卣? 泉州 XX 物業(yè)有限公司 發(fā)展商 街道、公安、工商、稅務(wù) XX 濱城物業(yè)服務(wù)管理中心 業(yè)主委員會(huì) 1 .1 發(fā)展 商與泉州 XX 物業(yè)有限公司系委托關(guān)系。同時(shí)我們倡導(dǎo)主動(dòng)管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)積極性和創(chuàng)造性。工作方式有談心、座談、家訪等等。 在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合美國(guó)的 JIT 管理模式，進(jìn)行適 時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形