營口房地產調研分析-資料下載頁
2025-06-25 03:40本頁面
【正文】 不能只作簡單的加減法，但是供給與需求的巨大缺口是非常明顯的。2011年營口主城區(qū)房地產市場需求分析2010年營口市區(qū)（站前、西市兩區(qū)）商品房備案共7107套，下表為購房者的分布區(qū)域。區(qū)域比例（%）市區(qū)（站前、西市）70縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊）17省內各市省外合計100上表雖然是去年市區(qū)的數(shù)據(jù)，但是對于2011年營口主城區(qū)的市場是一個非常重要的參考依據(jù)（市區(qū)與主城區(qū)的市場越來越趨于整體化，屬于整體市場的版塊之分），對于這四塊市場，哪些是具有開發(fā)潛力的。市區(qū)市場部分是一個相對穩(wěn)定的市場，不可能在短期內有大的增長性需求；縣區(qū)市場是一個較大潛力的市場，取決于城市化進程的速度及營口的城市向心力，在這方面已經具備一定的條件，相信2011年會有較大的增長，但是制約這塊市場的問題是支付能力問題，這部分客層對于價格的敏感度較高；省內和省外市場更是一個潛力巨大的市場，雖然目前處在一個比較低的比例，但是已經呈現(xiàn)明顯的上升勢頭，并且這種勢頭是在自發(fā)、自然成長的情況下，如果對這部分市場進行精心的策劃與推廣，相信會取得明顯的收效，當然一個城市的推介是一個巨大的工程，效果的實現(xiàn)和擴大需要一個過程，但是這個趨勢已是箭在弦上。（二）、政策分析營口的房地產市場面臨巨大市場壓力的同時，2011年伊始，就迎來了更加嚴厲的宏觀調控?！皣藯l”除了以往的信貸杠桿、保障房、問責之外，一個關鍵詞就是“限購”。大的宏觀背景看，2011年是本屆政府交班前的最后一年，在通脹的壓力下，保持宏觀經濟穩(wěn)定和社會穩(wěn)定是壓倒一切的。那么就房地產市場而言，在通脹壓力下，只能通過抑制需求，也就是“限購”來保持房價的穩(wěn)定?！皣藯l”會對營口的房地產市場帶來哪些負面影響呢？首先營口不屬于文件中所列舉的城市范疇，客觀上營口的房價也剛剛走上上升通道，與購房者的支付能力相匹配，沒有泡沫，換句話說，不在房價過快上漲的城市范圍之內，但是營口不可能不受到調控的影響。首先是統(tǒng)一的一刀切的金融杠桿政策，購房者的首付和利息支付都隨之增加，在宏觀緊縮調控的環(huán)境下，購房者的積極性不可能不受到壓抑；再就是政策對購房者心理上的影響，可能導致購房者在看不清市場走勢的情況下采取持幣觀望的態(tài)度，那么這個市場就像是得了流感一樣受到傳染，從而引起市場形勢發(fā)生變化，這一點更為嚴重。一個事情總有正反兩方面，“國八條”會給營口房地產市場帶來哪些機會呢？對于一線城市及熱點城市的“限購”更主要的是針對外地購房者，這可能會使以前從營口流出的一部分人回流，選擇回營口安家就業(yè)，這部分人大多屬于高素質人才，但是這部分的市場份額比較有限。再就是大量的投資客層，一些選擇在北京等一線城市投資的人群在遭遇“限購”后，會不會把資金轉移到向營口這樣有發(fā)展?jié)摿Φ牟皇堋跋拶彙毕拗频娜€城市呢，理論上是有這種可能的，并且一旦成為現(xiàn)實，這部分的市場份額會很大，但是要贏得這些投資，需要政府引導多方合作才能促成。11 /
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