【正文】 控新政加緊出臺，異地購房門檻提高，但外地人員來營購房置業(yè)并未受到抑制。那么就房地產(chǎn)市場而言，在通脹壓力下，只能通過抑制需求，也就是“限購”來保持房價(jià)的穩(wěn)定。市區(qū)市場部分是一個(gè)相對穩(wěn)定的市場，不可能在短期內(nèi)有大的增長性需求；縣區(qū)市場是一個(gè)較大潛力的市場，取決于城市化進(jìn)程的速度及營口的城市向心力，在這方面已經(jīng)具備一定的條件，相信2011年會有較大的增長，但是制約這塊市場的問題是支付能力問題，這部分客層對于價(jià)格的敏感度較高；省內(nèi)和省外市場更是一個(gè)潛力巨大的市場，雖然目前處在一個(gè)比較低的比例，但是已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的上升勢頭，并且這種勢頭是在自發(fā)、自然成長的情況下，如果對這部分市場進(jìn)行精心的策劃與推廣，相信會取得明顯的收效，當(dāng)然一個(gè)城市的推介是一個(gè)巨大的工程，效果的實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大需要一個(gè)過程，但是這個(gè)趨勢已是箭在弦上。(五)、房屋租賃市場活躍由于預(yù)期房價(jià)上漲及國家稅費(fèi)調(diào)整等原因，二手房房主多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租。其主要原因?yàn)椋籂I口市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，購房需求持續(xù)穩(wěn)定；沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)和城市化步伐的加快，各區(qū)域更加重視房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用，城市經(jīng)濟(jì)快速提升；國內(nèi)一些知名開發(fā)企業(yè)（如恒大、保利、佳兆業(yè)等）不斷來營，投資熱情旺盛，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。 第二部分 營口房地產(chǎn)市場分析一、營口房地產(chǎn)市場基本情況開發(fā)規(guī)模保持增長。2010年上半年，營口市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)380億元，%，增幅居全省第一位；，%，增幅居全省第二位；全市固定資產(chǎn)投資、城市人均可支配收入、農(nóng)民人均現(xiàn)金收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增長均超過10%。市域內(nèi)有兩條跨市輸油管道通向營口港(鲅魚圈區(qū))，有一條跨省輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。營口港已與40多個(gè)國家和地區(qū)的140多個(gè)港口建立海運(yùn)業(yè)務(wù)，年吞吐量突破2500萬噸，集裝箱運(yùn)輸逐年遞增，成為中國東北第二大港、中國第十大港。上半年，港口貨物吞吐量和集裝箱運(yùn)量分別達(dá)到8814萬噸和121萬標(biāo)箱，%和20%。房屋竣工面積530萬平方米，%。(三)、商品住房價(jià)格穩(wěn)中有升1－12月，全市商品房銷售均價(jià)為3460元/㎡，市區(qū)商品住房銷售均價(jià)為3553元/ ㎡，較去年同期分別增長22 %、%。去年?duì)I口市市區(qū)商品房備案7107套，其中市區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)）購買比例為70%?！皣藯l”會對營口的房地產(chǎn)市場帶來哪些負(fù)面影響呢？首先營口不屬于文件中所列舉的城市范疇，客觀上營口的房價(jià)也剛剛走上上升通道，與購房者的支付能力相匹配，沒有泡沫，換句話說，不在房價(jià)過快上漲的城市范圍之內(nèi)，但是營口不可能不受到調(diào)控的影響。區(qū)域比例（%）市區(qū)（站前、西市）70縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊）17省內(nèi)各市省外合計(jì)100上表雖然是去年市區(qū)的數(shù)據(jù)，但是對于2011年?duì)I口主城區(qū)的市場是一個(gè)非常重要的參考依據(jù)（市區(qū)與主城區(qū)的市場越來越趨于整體化，屬于整體市場的版塊之分），對于這四塊市場，哪些是具有開發(fā)潛力的。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，90平