【正文】 資料電話或者傳真至營銷中心，然后約時間、地點進行專車統(tǒng)一接送看樓的團購人員。媒體投放策略媒介目標：傳播項目信息，吸引目標消費者關(guān)注，打造樓盤知名度區(qū)隔競爭對手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象圍繞重大營銷事件，促進銷售媒體投放分配：? ：以《咸陽日報》和《華商報》為主。以 1/2 版為主，少量全版。? ：主要針對區(qū)域為咸陽、西安等周邊地區(qū)。宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司27? ： 主要選擇在咸陽有知名度的的《尚品》 ，主攻中高端消費人群的《華商直遞》? ：西安 800j 影響力比較要大，媒體實力較強，因此以 800j 推廣為主。由于網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，因此除報紙、電視媒體外，也作為重要推廣渠道之一。（二）營銷方式銷售代理由于開發(fā)商以前開發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒有銷售團隊和銷售經(jīng)驗，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給代理公司進行銷售。定向團購客戶范圍：西安（西郊、東郊） 、咸陽地區(qū)（北五縣） 、陜北（延安、榆林、神木等） 、青海、甘肅、新疆（克拉瑪依市、石河子市、庫爾勒） 、寧夏企業(yè)范圍：軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭優(yōu)惠政策：具體協(xié)商（三）租售計劃宇宏?楓橋水岸項目一期第一批開工項目包含商業(yè)和住宅部分，以銷售為主，租賃為輔，銷售計劃如下銷售時間（30 個月） 籌備期（9 個月） 公開期（7 個月） 強銷期（8 個月） 持續(xù)期（6 個月）銷售計劃 15% 40% 35% 10%投資估算與資金籌措（一）項目投資成本估算 水岸?楓橋項目一期第一批開工項目第一批開工建設(shè)投資估算項目投資估算為： 萬元，明細如下：土地費（含城市建設(shè)配套費）： 萬元（ 萬元/畝* 畝）宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司28前期工程費用： 萬元（1） 、總圖規(guī)劃設(shè)計費： 萬元（2） 、地質(zhì)勘查費： 萬元（3） 、建安施工圖設(shè)計費： 萬元（4） 、景觀、園建設(shè)計費： 萬元（5） 、審圖費： 萬元（6） 、招標代理費： 萬元（*% ）（7） 、墻改費： 萬元建設(shè)配套費用： 萬元（1） 、勞保統(tǒng)籌費： 萬元（ 萬元**%）（2） 、定額測定費： 萬元（ 萬元**%）（3） 、城市管網(wǎng)費： 萬元 (123245m2* 元/m2/10000)（4） 、人防審查費： 萬元建筑安裝工程費用： 萬元（1） 、房屋建安工程費： 萬元（A+B+C+D） A、住宅： 萬元（ m2*1300 元/m2/10000） B、地下車庫： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬元（ m2*1200 元/m2/10000） D、小學、幼兒園： 萬元（*1200 元/m2/10000）（2） 、室外管網(wǎng)工程費： 萬元（123245m2*50 元/m2/10000）（3） 、室外景觀、道路施工費： 萬元（39700m2*180 元/m2/10000）（4） 、供電專線及變配電工程： 萬元（123245m2*50 元/m2/10000）（5） 、工程監(jiān)理費： 萬元（123245m2*5 元/m2/10000）開發(fā)間接費（企業(yè)管理費）： 萬元（ 萬元*%）銷售宣傳費： 萬元（123245m2*70 元/m2/10000）建設(shè)期貸款利息：756 萬元（7000 萬元*%*2 年）合計（1~7）： 萬元水岸?楓橋項目一期第一批開工項目第一批開工建設(shè)投資估算項目投資成本經(jīng)濟指標： 元/m2,明細如下：宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司29土地費（含城市建設(shè)配套費）： 元/m2前期工程費用： 元/m2（1） 、總圖規(guī)劃設(shè)計費： 元/m2（2） 、地質(zhì)勘查費： 元/m2（3） 、建安施工圖設(shè)計費： 元/m2（4） 、景觀、園建設(shè)計費： 元/m2（5） 、審圖費： 元/m2（6） 、招標代理費： 元/m2（7） 、墻改費： 元/m2建設(shè)配套費用： 元/m2（1） 、勞保統(tǒng)籌費： 元/m2 （2） 、定額測定費： 元/m2（3） 、城市管網(wǎng)費： 元/m2（4） 、人防審查費： 元/m2建筑安裝工程費用： 元/m2（1） 、房屋建安工程費： 元/m2 A、住宅：（建筑面積 m2） 元/m2 B、地下車庫：（建筑面積 m2） 元/m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元/m2 D、小學、幼兒園：（建筑面積 ） 元/m2（2） 、室外管網(wǎng)工程費： 元/m2（3） 、室外景觀、道路施工費：（施工面積 39700m2） 元/m2（4） 、供電專線及變配電工程： 元/m2（5） 、工程監(jiān)理費： 元/m2開發(fā)間接費（企業(yè)管理費）： 元/m2銷售宣傳費： 元/m2建設(shè)期貸款利息： 元/m2合計（1~7）： 元/m2宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司30（二）項目銷售收入估算根據(jù)“項目定位與發(fā)展預測” ，項目保守估計：水岸?楓橋項目一期第一批開工項目將整體實現(xiàn)住宅均價 3100 元/平方米，商業(yè)均價 5500 元/平方米。因此，初步估算項目能實現(xiàn)總銷售收入 億元，其中住宅實現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡*3100 元/㎡＝ 萬元） ，商業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡*5500 元/㎡＝萬元）,停車位實現(xiàn)銷售收入 億元（764*7 萬元/個＝5348 萬元） 。（三）項目經(jīng)濟效益評價根據(jù)咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“水岸?楓橋”項目一期第一批開工項目開工建設(shè)計劃，結(jié)合實際情況，測算結(jié)果如下表：項目預計簡易利潤表(單位：萬元)項 目 行 次 金額一、主營業(yè)務(wù)收入 1 40,減：主營業(yè)務(wù)成本 2 23,主營業(yè)務(wù)稅金及附加 3 2,二、主營業(yè)務(wù)利潤 4 13,減：管理費用 5 銷售費用 6 財務(wù)費用 7 三、營業(yè)利潤 8 11,減：所得稅 9 2,四、凈利潤 10 8,說明如下： 經(jīng)營收入總額：40500 萬元（項目將整體實現(xiàn)住宅均價 3100 元/平方米，商業(yè)均價6000 元/平方米） 經(jīng)營成本總額： 萬元（土地費用： 萬元，前期工程費用： 萬元，建設(shè)配套費用： 萬元，建筑安裝工程費用： 萬元。 ） 經(jīng)營稅金及附加： 萬元（綜合稅率 %） 銷售費用： 萬元宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司31 管理費用： 萬元 （ 萬元*%） 財務(wù)費用： 萬元（7000 萬元*%*2 年） 利潤總額：11, 萬元 所得稅： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資利潤率(成本費用利潤率 )：%1 銷售利潤率: %1 靜態(tài)投資回收期：2 年八、結(jié)論及建議（一）項目開工建設(shè)資金籌措方案“水岸?楓橋”一期第一批開工項目投資總額 萬元，擬通過企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預）售相結(jié)合的籌資方式來解決。企業(yè)自籌資金 萬元，用于建設(shè)小學、幼兒園( 萬元） 、商業(yè)（ 萬元） 、地下車庫（ 萬元）的工程費用以及土地征用、報建等前期開辦費用；銀行貸款 7000 萬元；銷（預）售房款 7000 萬元。此銀行貸款擬采用資產(chǎn)（不動產(chǎn)）抵押保證的措施。（二）項目投資可行性研究結(jié)論根據(jù)前述分析，項目周邊整體市場環(huán)境良好，規(guī)劃設(shè)計理念超前，銷售方案可操作性強，項目面臨很大的市場機遇。按目前較為保守的經(jīng)濟測算，項目能保證基本的經(jīng)濟效益指標，財務(wù)分析可行。項目主要面臨的風險將來自于銷售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來看，項目抗風險能力很強，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項目按照開發(fā)計劃執(zhí)行。開發(fā)商致力于打造一個高檔住宅項目，投入大量資金用于商業(yè)配套，幼兒園，小學，陽光車庫，提高業(yè)主居住品質(zhì)，樹立開發(fā)商的企業(yè)品牌，因此，一期第一批開工項目整體利潤較低。但是，隨著項目滾動開發(fā)，銷售價格提高，能夠保證項目的投資收益和股東利宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司32益?？傮w來看， 水岸?楓橋項目一期第一批開工項目市場前景好，有一定經(jīng)濟效益，抗風險能力較強，是一個可行的項目。袁節(jié)膅